房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估評(píng)價(jià)報(bào)告

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1、某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告通過對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目名稱：河濱印象項(xiàng)目 企業(yè)名稱：四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司 評(píng)估單位：成都精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 ?????????? 二ΟΟ二年十一月二十九日 ? 目錄 第一章? 概??要 一、借款人評(píng)價(jià) 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 四、投資籌資

2、評(píng)價(jià) 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 七、評(píng)估結(jié)論 第二章? 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評(píng)價(jià) 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評(píng)價(jià) 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章?項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章?市場(chǎng)評(píng)估

3、 一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、市場(chǎng)定位分析 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 五、項(xiàng)目分析 第五章?投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 二、投資來源及籌資評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 四、有關(guān)說明 第六章?償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運(yùn)用分析 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià) 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià) 第一章 概要 根據(jù)四川萬達(dá)

4、房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“河濱印象”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下： 一．借款人評(píng)價(jià) 四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川萬達(dá)）成立于1999年7月22日，是大連萬達(dá)集

5、團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分別由大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。 四川萬達(dá)在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行

6、存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為AA級(jí)。 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。 二．項(xiàng)目評(píng)價(jià) “河濱印象”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 該項(xiàng)目總占地163,648平方米（

7、含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣

8、安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。 三．市場(chǎng)評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“河濱印象”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。 四．投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)

9、目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。 企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（

10、到期萬達(dá)集團(tuán)代還，詳見附件：萬達(dá)集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動(dòng)投入13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。 五．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬元； 2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%； 3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按

11、全部投資計(jì)為3341.04萬元； 4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 六．貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。 該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬達(dá)集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元

12、，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 七．評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為“河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬達(dá)集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好

13、，擔(dān)保方式可行。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一．借款人概況 四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川萬達(dá)）成立于1999年7月22日，是大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬元，分別由大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。 四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為大連萬達(dá)集團(tuán)有限公司開拓中國(guó)西

14、部市場(chǎng)的橋頭堡，四川萬達(dá)在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。 該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?！昂訛I印象”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績(jī)。售房率已接近50%。開盤以來，“河濱印象”已獲得2001年度“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù),通過“亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)

15、。 二。經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。 四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士。 總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。 副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。 財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。 三．信用

16、狀況評(píng)價(jià) 該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額 為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002年度信用等級(jí)為AA級(jí)。 四．資產(chǎn)負(fù)債分析 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表?? 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25

17、442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率 88% 94% 63% 流動(dòng)比率 255% 157% 速動(dòng)比率 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較)： 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表?? ??(單位:萬元) 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年 資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 16390 9798 -5463 增長(zhǎng)百分比 2686% 57% -20% 負(fù)

18、債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 14990 10442 -11960 增長(zhǎng)百分比 149900% 69% -47% 權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 1400 -644 6496 增長(zhǎng)百分比 233% -32% 479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了2868%,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代大連萬達(dá)集團(tuán)在成都建行貸款15000萬元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建

19、行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年 資產(chǎn)負(fù)債率 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 -1.22 13.7 流動(dòng)比率 255% 157% 速動(dòng)比率 112% 77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，

20、2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù)2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付

21、息能力。 （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析 通過對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表?? ??(單位:萬元) 項(xiàng)目 2000 2001 2002.9 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 1348 一、流動(dòng)資產(chǎn) 一、流動(dòng)負(fù)債 其中：貨幣資金 其中短期借款 17014 0 421 0 26678 10442 497 8500 21172 13482 2241 9000 應(yīng)收帳

22、款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長(zhǎng)期負(fù)債 15000 15000 0 二、長(zhǎng)期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)

23、益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形遞延資產(chǎn) -14 -5 4 未分配利潤(rùn) 0 -644 5852 變動(dòng)說明: 1、應(yīng)收帳款：2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。 2、其他應(yīng)收款： 2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬元收回。 3、存貨

24、與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“河濱印象”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。 4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。 5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。 6、長(zhǎng)期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。 一、 盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，

25、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬元，銷售利潤(rùn)率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年 銷售收入 0 61 23650 利潤(rùn)總額 0 -644 5852 銷售利潤(rùn)率 0 -806.56% 27.82% 總資產(chǎn)利潤(rùn)率 0 -2.40% 27.43% 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 0 -47.42% 74.53% 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 148.32% 成本費(fèi)用利潤(rùn)率 0 0 34.93% 利息保障倍數(shù) 0 -1.22 13.7 從上表可

26、以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬元，銷售利潤(rùn)率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。該公司的“河濱印象”項(xiàng)目2001年8月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤(rùn)總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“河濱印象”項(xiàng)目于2001年12月8日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司2002年9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。 從結(jié)構(gòu)上分析

27、：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬元，占整個(gè)銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于“河濱印象”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)控制度較好。 從比率上分析，公司的銷售利潤(rùn)率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)的能力。 下表是企業(yè)近三

28、年的現(xiàn)金流量表 。 項(xiàng)目 2000 2001 2002.9 一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 16002 14382 19610 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ -16002 -7940 16152 二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入 10 0 13 現(xiàn)金流出 0 137 24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 10 -137 -11 三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量

29、 現(xiàn)金流入 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 0 1848 16398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 四、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 16400 408 8152 76 -14398 1744 二?，F(xiàn)金流量分析 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。 三。信用狀況評(píng)價(jià) 該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項(xiàng)目 存款 貸款 備??? 注 工行×××支行

30、 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息 142 0 ×行×支行 ×行××支行 無拖欠本息 318 2000 ××營(yíng)業(yè)部 92 0 ××銀行 1001 0 ××納稅專戶 130 0 合計(jì) 2240 9000 經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國(guó)人民銀行××分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。 四。企業(yè)前景評(píng)價(jià) 四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司作為大連萬達(dá)集團(tuán)公司

31、的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“河濱印象”高檔住宅小區(qū)?！昂訛I印象”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“河濱印象”業(yè)已取得近1.58億元（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績(jī)。因此四川萬達(dá)根植于大連萬達(dá)這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商

32、品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司依托大連萬達(dá)這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用大連萬達(dá)多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“河濱印象”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是萬達(dá)集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。 該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面

33、積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司依托大連萬達(dá)這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用大連萬達(dá)多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“河濱印象”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是萬達(dá)集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。 成都市政府通過對(duì)舊城改造和府南河綜合整治

34、延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。 二。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所

35、2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積(平方米) 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅A 225 10 2.48% 聯(lián)排別墅C 139 137 34.00% 聯(lián)排別墅E 264 164 40.69% 聯(lián)排別墅L 298 8 1.99% 雙復(fù)式別墅N1 160 42

36、 10.42% 雙復(fù)式別墅N2 185 42 10.42% 合計(jì) 1371 403 100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下： 1、“河濱印象”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。 2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫(kù)，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共

37、提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。 3、“河濱印象”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。 4、整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡

38、屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平 。 二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有： 成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》； 成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]2

39、72號(hào)“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”； 該項(xiàng)目成都市國(guó)土局：成國(guó)土錦[2000]出讓合同第××號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 成都市國(guó)土局：成國(guó)用2001字第××號(hào)《國(guó)有土地使用證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2002] ××號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市建委：××，××,××,××,××,××,××號(hào)《施工許可證》。 成都市房

40、地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。 三、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。 四、 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) “河濱印象”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個(gè)施

41、工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。 五、 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。新加坡××××設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格

42、，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。 六、 施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米） 成都市××區(qū)建筑工程總公司

43、 壹級(jí) 31,777 成都市××建筑工程公司 - 16,840 四川省××建筑工程公司 壹級(jí) 12,690 成都市建××筑工程公司 - 15,435 成都市××區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336 成都市成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)。 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 七、 環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “河濱印象”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。 工程建

44、設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。 宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的

45、住宅區(qū)域。 綜合以上分析認(rèn)為，四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司的“河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。 第四章　市場(chǎng)評(píng)估 一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)

46、環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷

47、售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大

48、量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元，比上年增長(zhǎng)22.5％，其中地方財(cái)政收入77.6億元，比上年增長(zhǎng)32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長(zhǎng)32.2％；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長(zhǎng)59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了2.63倍和14倍。

49、 2000年成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購(gòu)房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。 2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始

50、逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001年12月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長(zhǎng)23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥?/p>

51、化、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。 根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進(jìn)

52、入新世紀(jì)以來，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表：（萬平方米） 名稱 1996 1997 1998 1999 2000 住宅施工面積 630.2 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面積 235.4 314.45 35

53、9.9 375.18 464.77 住宅銷售面積 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅銷售額（億元） 27.26 35.3 43.14 54.43 64.32 住宅空置面積 82.42 122.37 61.99 85.9 100.75 從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增

54、長(zhǎng)8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)26.17％、18.17％。 在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長(zhǎng)32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長(zhǎng)59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長(zhǎng)75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開

55、發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表：（萬平方米 名稱 1996 1997 1998 1999 2000 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元） 3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商業(yè)營(yíng)業(yè)用

56、房空置面積 8.7 17.81 18.3 25.5 22.78 成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表如下表：（萬平方米 1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12 2001年12月 住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 94 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972

57、 982 成都市從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)。 成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)。 （三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長(zhǎng)42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長(zhǎng)49.6％，占房地產(chǎn)投資額的7

58、5.5％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長(zhǎng)15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá)112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá)401.1萬平方米，增長(zhǎng)1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都

59、花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝?/p>

60、資為目的。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。 第五章 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)

61、結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)： 1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫(kù)的高檔別墅，將成為需求的新趨向。 2、開發(fā)規(guī)模化。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地

62、面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。 3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。 總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。 三、市場(chǎng)定位分析 河濱印象地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就

63、目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，河濱印象的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。 隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市

64、，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。 聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長(zhǎng)。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫(kù)、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此河濱印象選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。 根據(jù)估價(jià)人

65、員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“河濱印象”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)河濱印象有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來說合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。 由于能購(gòu)買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重

66、視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 1、項(xiàng)目基本情況 河濱印象位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽(yáng)名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，