小區(qū)物業(yè)公司投標書范本

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1、關注我 實時更新 最新資料 前 言 首先，十分榮幸能與參宏基鉆石城小區(qū)項目的物業(yè)管理服務投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結合宏基鉆石城小區(qū)的現(xiàn)狀，對宏基鉆石城小區(qū)的物業(yè)管理模式、組織機構、財務收支計劃、服務配套等作出統(tǒng)籌策劃。我公司將以嶄新的物業(yè)管理服務理念，在結合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借在長期物業(yè)管理服務過程中積累的豐富經驗以及充足的人才，為宏基鉆石城小區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住及購物環(huán)境，提供宏基鉆石城小區(qū)的物業(yè)價值，并使宏基鉆石城住宅小區(qū)成為市一個知名的綜合物業(yè)管理品牌。 本投標書是根據(jù)貴方提供的“物業(yè)管理服務招標文件”要求，結合我公司的企業(yè)

2、服務理念及標準，經我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務投司法書。我方一旦中標，投司法書中的所有承諾，招標方有權要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中標單位。 再次感謝貴方給予我們這次合作的機會。 授權委托書 致： 茲委托 （居民身分證編號： ）為 我單位授權代表人，就 宏基鉆石城住宅小區(qū)（簽署談判文件、進行談判、簽署合同和處理與之有關的一切事務，其簽名真跡如本授權委托書簽名所示。 授權委托單位：

3、 （蓋章） 法定代表人： （簽名） 授權代表人：（簽名） 技 術 文 件 公 司 簡 介 我公司成立于2005年

4、3月，注冊資本為 50萬元，是具有獨立法人資格的有限責任公司，公司辦公地點位于長葛市。公司實行獨立核算、自負盈虧的企業(yè)管理機制，是社會化、專業(yè)化、綜合性較強的物業(yè)管理公司。公司是集物業(yè)管理、園林綠化、水電安裝、房屋裝修、裝飾等相關產業(yè)于一體的物業(yè)管理企業(yè)。 公司設有行政部、管理部、物業(yè)部、工程維修部、保安部、保潔部等部門。 公司成立以來，我們肩負著社會的重托、業(yè)主的迫切希望，帶著這種執(zhí)著和信念走向這個行業(yè)。公司自注冊前，就從公司的規(guī)范、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務，在細微之處見精神；追求卓越，贏萬人口碑創(chuàng)品牌”的公司理念。通過建立嚴格的規(guī)章制度，強化管理，不斷提高服務

5、質量，以增強企業(yè)內部凝聚力和市場競爭力，使公司成為有相當實力，積極開拓發(fā)展的專業(yè)物業(yè)管理公司。2005年以來,先后接管5個小區(qū)，贏得了一直好評。我們會再接再厲，精心打造特色物業(yè)管理品牌 對本項目物業(yè)管理的整體設想及策劃 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質量。通過我們的服務，為“宏基鉆石城小區(qū)”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活及購物環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。 一、 總體管理服務目標 1、前期目標 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友； 2、合同期內，全身心為業(yè)主服務，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。 兩年內達到“許昌市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準

6、； 二、 服務承諾 1、總體指標 （1）滿意度指數(shù)85以上； （2）管理服務范圍內不發(fā)生重大安全責任事故，管理服務范圍內不發(fā)生重大火災責任事故，管理服務范圍內不發(fā)生重大設備管理責任事故； 2、分類指標 （1）管理處設專線24小時受理報修， （2）業(yè)戶接待時間：365天8:00-20:00； （3）各類服務人員上崗培訓率達到100%； （4）檔案歸檔率達到100%，檔案完整率達到100； （5）維修及時率達到100%； （6）維修質量合格率達到95%以上； （7）實行維修服務回訪制度，回訪率達到100%； （8）有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上；

7、 （9）公共設備、設施完好率達到98％以上； (10)房屋建筑完好率達到98%以上； (11)綠化存活率達到98%以上； (12)清潔管理無盲點，管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產日清； (13)道路、停車場完好率達到98%以上； (14)管理服務范圍內保安固定崗實行24小時保安立崗服務 3、物業(yè)管理方案 １、物業(yè)管理組織機構框架 項目服務中心 維修服務 秩序維護 辦公室 社區(qū)活動 個性化服務 清潔綠化服務 2、管理處各部門崗位人員配備 項 目 職務名稱 定

8、 編 服務中心 總經理 1 服務中心經理 1 收費 1 客戶服務員 2 公共設備、設施維護 水電維修工 2 公共秩序維護 保安隊長 1 公共秩序維護員（三班倒） 30 環(huán)境衛(wèi)生 保潔主管 1 保潔員 18 整合企業(yè)資源，由公司景觀綠化部門統(tǒng)一實施 合 計 57 ４、物業(yè)管理行政管理方案 1、行政服務管理目標:建立明確的管理和服務目標,規(guī)范化、標準化、專業(yè)化模式運作,滿足服務要求的最大化。 2、行政管理組織目標:建立合理、高效的組織架構,進行規(guī)范化、標準化管理,實現(xiàn)服務管理目標。 3、行政服務管理基本內容:行政人事管理、財務

9、管理、檔案管理、公共服務(房屋維修、設備維護、公共秩序、保潔、綠化等)、特色服務(帶送鮮花、報紙、租賃等)、組織文化活動等。 4、行政服務管理崗位職責: 4.1經理:房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務的開展、社區(qū)文化的落實等項目統(tǒng)籌管理。 4.2管理員:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務及小區(qū)日常事務的監(jiān)管。 4.3維修工:設備保養(yǎng)與維修、 4.4保安人員:小區(qū)公共秩序維護與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。 4.5保潔員:樓道與庭院保潔。 5、行政服務管理操作流程: ?5.1投訴處理:物業(yè)服務人員接到投訴1日內,將問題分類傳遞到相關責任部門,2日

10、內給業(yè)主確切回復,并負責督導解決。解決后,就解決情況在1周內進行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫,確保《業(yè)主投訴記錄表》及其他處理資料及時存入業(yè)主投訴檔案。 5.2檔案管理:按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔,并及時送達到相關人員。 6、行政服務管理制度: 6.1員工行為規(guī)范。 6.2勞動人事管理。 6.3人員晉升辦法。 6.4績效考核及獎懲試行辦法。 6.5合同管理制度。 ?6.6資產購置管理辦法。 ?6.7財務管理辦法。 ?6.8竣工圖紙和技術資料驗收標準。 ?7、信息反饋渠道及時間:為了確保物業(yè)管理服務質量,使客戶滿意率達到和保持98%以上,物業(yè)將設立多種信息反饋渠道,形成

11、信息反饋網絡。 .7.1設立24小時業(yè)主投訴熱線,24小時接受投訴。公告物業(yè)公司網站、郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。 ??7.2每半年做一次對物業(yè)管理服務的意見調查,廣泛征求業(yè)主意見,并將調查結果整理匯編,進行統(tǒng)計分析,查找問題原因,提出改進方案。對重要問題給予正面回復。 7.3定期向上級單位做工作請示、匯報,主動接受工作監(jiān)督和指導。 五、公共秩序維護和消防服務方案 1、公共秩序維護 1.1管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務。 1.2保安人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務。不準吸煙、閑聊

12、、閱讀書報、做與保安服務無關的事。 1.3值崗時與業(yè)戶、訪客交談應使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。 1.4為保障業(yè)戶、訪客的人身、財產的安全，保安人員應認真值守，實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務。對突發(fā)事件應按各類應急預案迅速作出反應，果斷作出適當處置，即時報告上級，并做好記錄。 1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務。 1.7對裝修民工出入小區(qū)嚴格驗證，對裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應記錄。 1.8管理區(qū)域內實行全年

13、365天24小時全天候保安巡視服務，對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次。 1.9為防盜、防火、防災和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時全部巡邏公共區(qū)域。 1.10嚴密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標識、消防設備、設施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）的簽到。夜間巡視，應佩帶警棍、應急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。 1.11加強裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間（18:00

14、-次日08:00）及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。 1.12對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 1.13為應對突發(fā)事件，應制定相應的應急預案并定期演習（每年1～2次）。 1.14管理區(qū)域內監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行，并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務，嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當值人員應對監(jiān)控的私密性內容及現(xiàn)場記嚴格保密，不得泄漏，未經管理處經理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。 1.15監(jiān)

15、控錄像保存一個月，循環(huán)使用。 1.16做好監(jiān)控室內務及清潔衛(wèi)生工作。 1.17監(jiān)控室內無關人員不得進入，有關人員進入都應做好詳細記錄。 2、消防系統(tǒng)維護質量標準 消防工作至關重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作： 2.1我們堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念,實施全員義務消防員制。 2.2加強消防教育宣傳和培訓演練工作 2.2.1消防教育宣傳工作： 我們將在居住區(qū)宣傳欄內不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。居住區(qū)入住時，我們將向每戶

16、業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務，建議業(yè)主配置滅火器。 2.2.2做好消防培訓及演練工作： 重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務消防隊員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的“自救”意識和能力，防范于“未燃”。 2.3加強二次裝修的消防管理 2.3.1對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。 2.3.2對于復雜裝修、大面積裝修及相關商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。 2.3.3在入住期間，我們將通過設專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占

17、用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。 2.4、建立消防快速反應分隊 結合以往的工作經驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。附火警應急程序如下： 2.4.1報警 管理處所有人員均應加強消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應立即向上級領導及消防部門匯報。管理處值班員接到火警報警后，應迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。 2.4.2召集 火警確認后，通知義務消防隊員趕赴現(xiàn)場。管理處所有人員一旦獲悉火警均應立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管

18、理處經理接報后應趕往監(jiān)控中心進行調度，經理助理接報后應趕往現(xiàn)場進行指揮。到達現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調配。 2.4.3滅火 現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應迅速、準確。滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負責協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內的車輛駛離。后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。若火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續(xù)協(xié)

19、助消防警滅火直至火勢被完全控制。 2.4.4善后與恢復 火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。 六、清潔綠化服務方案 1、清潔服務 1.1環(huán)境衛(wèi)生管理要點： （1.全員保潔，人過地凈;重點部位，重點保潔。 （2.確保居住區(qū)內部的環(huán)衛(wèi)設施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識齊全; （3.建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細的操作規(guī)程及工作標準，實行每日16小時保潔服務; (4.生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝，日產日清，收集和轉運采用密閉方式。 1.2環(huán)境管理的具體措施及工作標準： 1.2.1垃圾箱 每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，擺

20、放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無垃圾粘附物;垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次;垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬。 1.2.2樓道地面 (1)水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次; (2)瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍; (3)大理石地面定期拋光打蠟;水泥地面無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡;瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰。 1.2.3、公共墻面 (1)內墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 (2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網;抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網;瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼，用白紙巾擦拭表面5

21、0厘米，紙巾不被明顯污染。 (3)外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬 1.2.4公共照明燈罩 每月用清潔劑清洗擦抹一次;目視燈罩表面干凈，內部無積塵。 1.2.5消火栓、電表蓋、管線等 每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無塵;箱頂、側無塵，用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染;無明顯積塵、無蛛網。 1.2.6玻璃門、窗、幕、墻 每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠;窗臺目視無積塵;鍍膜玻璃半米之內可照出人影像。 1.2.7樓梯扶手 每日用清潔毛巾擦抹：無塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被明顯污染;樓梯梯級：每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗

22、一次;目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡(油污、黑印等)。 1.2.8各種指示牌、標識 每周清洗擦抹一次：目視無明顯積塵、無水珠、無破損。 1.2.9集中綠地 每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次;草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機。 1.2.10宣傳欄 每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內無明顯的可見積塵。 1.2.11花池 每月徹底擦抹及沖洗一次;隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢。 1.2.12地面其他公共設施 每月徹底擦抹一次，隨時清潔污染處;無亂張貼，無亂涂劃，無破損。 1.2.13廣場地磚

23、、小區(qū)道路 每日清掃一次，每隔2小時尋掃一次，每月沖洗一次;目視干凈，無雜物，無明顯污跡，條縫清晰、無雜草。 1.2.14單車棚、地面停車設施 每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次;目視無明顯污跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象。 1.2.15雨水井、排水溝 每周沖洗一次，每月徹底消殺三次;無明顯垃圾，雜物及泥沙，無蚊蟲滋生。 1.2.16不銹鋼門框、扶手 每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時清潔污染處：亞光不銹鋼表面無污跡，無灰塵，半米內可映出人影;鏡面不銹鋼表面光亮，三米內能清晰映出人物影像。 1.3“四害”消殺 維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預防疾病的發(fā)生，進行除蟲、滅鼠消殺服務，進而提升小區(qū)環(huán)境

24、效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍，配備消殺器材，定期對小區(qū)進行消殺，每周五將對小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調整消殺的頻率，進行定點重點防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。 1.3.1消殺時間：每周五下午。 1.3.2消殺地點：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食堂宿舍、設備房、消防梯、停車場、商業(yè)網點等。 1.3.3消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害。 1.3.4經常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進行針對性的投放藥，徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲害。 2、綠化服務 園林綠化是有生命

25、的，可以美化生活，陶冶情操，對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護綠、養(yǎng)綠，加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。 2.1實行園林綠化管理 小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的“點”，道路綠化的“線”，公共綠地的“面”組成。綠化本著“經濟、美觀”的指導思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點與一般，集中與分散，點、線、面、帶相結合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立體綠化，收到“立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。 園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選

26、擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調節(jié)視覺效果。 2.2綠化養(yǎng)護管理 俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護”，這說明日常養(yǎng)護管理十分重要。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。 2.2.1樹木、草坪養(yǎng)護管理指標 新種樹苗：本地苗成活率95%，外地苗成活率85%，蟲害的樹木不超過2

27、%; 綠化建筑小品無損壞; 草坪無高大雜草，綠地無家生、野生地藤蔓植物; 草地整潔無磚塊、垃圾。 2.2.2樹木、草坪養(yǎng)護管理的質量標準 樹木：生長態(tài)勢基本正常;葉子枝干基本正常。 草坪：覆蓋率在90%以上;基本上無雜草;生長和顏色基本正常不枯黃;基本無病蟲害。 2.2.3 綠化養(yǎng)護技術措施要求： 樹木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次; 綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次; 草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥2次。 七、物業(yè)管理應急預案 1、電梯困人應急預案 1.1 任一員工接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內，應立即通知保安消防監(jiān)控室，同時

28、記錄接報和發(fā)現(xiàn)時間。 1.2 保安消防監(jiān)控室接報后應一方面通過監(jiān)控系統(tǒng)或對講機了解電梯困人發(fā)生地點、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過對講機向保安部經理或當班領班匯報，請求派人或聯(lián)系工程物料部前往解救。 1.3.保安部經理或當班領班接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發(fā)生危險。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司

29、總經理或值班領導匯報。 1.4 工程物料部經理或值班人員接報后，應立即派人前往現(xiàn)場解救，必要時電話通知電梯維修公司前來搶修。若自己無法解救，應設法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來解救。 1.5 若工程物料部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間內解救不了，應視情況向公安部門或消防部門求助（應說明求助原因和情況）。向公安、消防部門求助前應征得公司總經理或值班領導的同意。 1.6.在解救過程中，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），應立即通知醫(yī)護人員到場，以便被困人員救出后即可進行搶救。 1.7 被困者救出后，保安部經理或當班領班應當立即向他們表示慰問

30、，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行離去，應記錄下來存檔備案。 1.8被困者救出后，工程物料部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。 1.9 保安部經理或當班領班應詳細記錄事件經過情況，包括接報時間、保安和維修人員到達現(xiàn)場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。 1.10 工程物料部經理或值班人員應詳細記錄故障發(fā)生時間、原因、解救辦法和修

31、復時間。 2、突發(fā)停電應急預案 2.1 在接到停電通知的情況下，管理運作部應事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時，工程物料部應做好停電前的應變工作。 2.2 在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應立即確認是內部故障停電還是外部停電。若系內部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知管理運作部。 2.3保安部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關人立即按照電

32、梯困人應急預案施救。 2.4管理運作部立即將停電情況通知小區(qū)內住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。 2.5 若突發(fā)停電時，正值晚上商場營業(yè)，保安部應協(xié)助商場維持好秩序，指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災。 2.6安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大門。 2.7派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。 2.8詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損

33、失。 2.9 突發(fā)停電的預防措施： 1) 工程物料部應經常檢查應急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。 2) 管理運作部應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭，以防停電。 3) 保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應配置手提式應急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。 3、液化氣泄漏應急預案 3.1接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應立即通知保安部經理或當班領班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。 3.2 保安部經理或當班領班接報后，一方面立即派員前往現(xiàn)場支援，并通知工程物料部，另一方面視情況通知液化氣公司和消防支隊

34、。 3.3 工程物料部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施救。 3.4 若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴禁煙火和使用電氣設備。 3.5.若液化氣泄漏發(fā)生在室內，要保持冷靜，謹慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。 3.6.施救人員進入室內前，應采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進入室內后，應立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴散，并疏散現(xiàn)場范圍內的非相關人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場秩

35、序。 3.7 發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門前來救護或將受傷人員送往醫(yī)院搶救。 3.8 保安部和工程物料部應詳細記錄液化氣泄漏的時間、地點、故障情況和修復過程。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。 3.9 保安員和設備巡檢人員在平時巡邏時應提高警惕，遇有異常氣味時，應小心處理，同時應掌握液化器總閘的位置和關閉方法。 4、盜竊和破壞事件應急預案 4.1 任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報警后，應立即查清樓號、單元號、樓層，通知保安部或當班保安領班派員前往現(xiàn)場查驗，并通知監(jiān)控值班員

36、密切注意相關畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動向。 4.2 保安巡邏時發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內實施盜竊或破壞行為，應馬上用對講機向保安部經理或當班領班匯報，并通知消防監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時保持冷靜，如能處理的可及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。 4.3 保安部經理或當班領班接報后，視情況盡快派適當數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。 4.4 保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應詢問記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴禁施刑拷打、審訊和扣押，并應勸阻業(yè)主和圍觀人員打

37、罵犯罪嫌疑人。 4.5 若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場，保安人員應注意保護現(xiàn)場，阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場，并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗，等候警方前來處理。 4.6 如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷，應在保護好現(xiàn)場的基礎上，通知醫(yī)護人員前來救護。 4.7 在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。 4.8 警方人員到達后，保安員應清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。 4.9 在事件中涉及財產損失和人員傷害，應攝下照片或錄像，留下當事人員和目擊者，供警方詳細調查以明確責任和落實賠償。 5、

38、意外傷亡應急預案 5.1小區(qū)內出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，向保安部經理或總經理匯報。 5.2 若傷者尚未死亡，應在保護現(xiàn)場的同時立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動，防止使傷情加重。 5.3若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。嚴禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。 5.4若傷亡事故系由設備故障或設施損壞引起，保安部應立即通知工程物料部經理（或主管）到場，共同制訂搶救方案。 5.5 若傷亡事故系由溺水引

39、起，保安人員或其他員工應立即搶救，若落水者喝水較多，應讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時施行人工呼吸。 5.6若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時，應保護好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。 5.7若傷亡事故系由交通肇事引起，應在保護好現(xiàn)場、搶救傷員的同時，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄象，保存相關錄象，報請警方處理。若交通事故引起小區(qū)內交通堵塞，應開辟旁行通道，積極疏導交通，并設立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。 5.8傷者被送往醫(yī)院搶救時，應記錄下救護車號碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。 5.9詳細記錄意外傷亡經過。對由于設備故障或

40、設施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關部門在事發(fā)4小時內寫出書面報告給公司總經理，以便公司總經理視情況向有關方面匯報并查找原因，落實責任。 5、水浸應急預案 5.1員工接到報警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內出現(xiàn)水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領導、工程物料部值班人員和當班保安領班，并在支援人員到達以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。 5.2相關人員接報后，立即派員就近采用防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經進水，則應立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴大。 5.3立即查明水浸原因，

41、采取措施（包括關閉水泵、關閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。 5.4在水蔓延的通道上擺設攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設備房、配電室、業(yè)主室內或其它樓層。 5.5組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場，盡快恢復整潔。 5.6水源中斷后，工程物料部應立即派人盡快修復受損設施；保安部、行政部應設法維持小區(qū)內秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實際困難，并注意維護物業(yè)公司的形象。 5.

42、7如在水浸事故后，有任何公共設施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應知會相關業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設置告示，知會全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險性，應在該范圍內設置警告標志。 5.8 召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結經驗教訓，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。 5.9 詳細記錄水浸事故發(fā)生經過和采取的措施，以及受損情況。 5.10一些常見水浸事故的預防措施： 1) 保安巡邏和設備巡檢時，應留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。 2) 加強對消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動噴淋頭或消火栓引起水浸

43、。 3) 災害性天氣（臺風、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應對小區(qū)內門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。 4) 管道工在操作安裝、維修時應嚴格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當引發(fā)水浸事故。 5) 對業(yè)主/用戶裝修要加強管理，防止由于業(yè)主/用戶在進行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時施工不當引起水浸事故。 6) 平時應備足沙包作為應急用。 6、火災應急預案 無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報警（注意當現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)

44、域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。 6.1 目擊報警 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。如火勢較大，自己難以撲滅，應采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向消防監(jiān)控室報警。關閉火情現(xiàn)場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。引導火警現(xiàn)場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了” ，以免造成不必要的混亂。在撲救人員未到達火警現(xiàn)場前，報警者應采取相應的措施，使

45、用火警現(xiàn)場附近的消防設施進行撲救。帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。 6.2.消防監(jiān)控室報警 消防監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設備報警或接到火警報告后，應立即通知保安人員趕赴現(xiàn)場確認，并通知消防專管員。 火情確認后立即通報保安部經理或當班領班，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。立即將火情通報物業(yè)總經理或值班領導以及工程物料部經理。 值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況，如有再次報警，應立即再次派人前往查看確認。如有業(yè)主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們

46、將會用緊急廣播通知您” ，同時提請業(yè)主關好門窗。接到現(xiàn)場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。接到現(xiàn)場滅火工作總指揮傳達的在小區(qū)內分區(qū)域進行廣播的指令時，立即按要求用普通話（或中英文）進行廣播，注意廣播時要沉穩(wěn)、冷靜，不要驚慌，語速要適當，語音要清晰。特殊情況下，應派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：起火單元及相鄰單元 起火層上面2層 起火層下面1層。詳細記錄火災撲救工作的全過程。 6.3 報警要求 內部報警應講清或問清： 起火地點；起火部位；燃燒物品；燃燒范圍；報警人姓名；報警人電話。 向“119”報警應講清：小區(qū)名稱；火場地址（包

47、括路名、門牌號碼、附近標志物）；火災發(fā)生部位；燃燒物品；火勢狀況；接應人員等候地點及接應人；報警人姓名；報警人電話。 6.4 成立臨時指揮部 物業(yè)總經理或值班經理接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。臨時指揮部由物業(yè)總經理、保安部經理、工程物料部經理、行政部經理、消防專管員以及其他相關人員組成，由物業(yè)總經理任臨時總指揮。物業(yè)總經理尚未到場時，由保安部經理或值班經理代任總指揮。 臨時滅火指揮部職責：根據(jù)火勢情況及時制定相應對策，向各部門下達救災指令。根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的

48、供應。在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。 根據(jù)火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場秩序。根據(jù)火勢情況決定是否啟用緊急廣播進行報警。下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。同時停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調運行。根據(jù)火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現(xiàn)場，協(xié)助消防隊滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。 6.5火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。 小區(qū)內發(fā)生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員

49、、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主?；馂陌l(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客及自己的生命安全。 火災發(fā)生后，由疏散組負責安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。 認真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元，并關閉門窗和空調。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。 接待

50、安置好疏散下來的人員，通過良好的服務穩(wěn)定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。 疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。 在火場上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區(qū)，對傷員進行處理，然后送醫(yī)院救治。 6.6.警戒 保安部接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內部及外圍警戒。清除小區(qū)外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創(chuàng)造有利條件?？刂破鸹鸫髽堑讓映鋈肟冢瑖澜麩o關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場

51、上救出的貴重物資。保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。加強對火災區(qū)域的警戒，保護好火災現(xiàn)場，配合公安消防部門和調查組對起火原因的勘察。保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 6.7 善后工作 火災撲滅并經公安消防部門勘察后，工程物料部應迅速將小區(qū)內的報警和滅火系統(tǒng)恢復至正常狀態(tài)。保安部組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。管理運作部統(tǒng)計人員傷亡情況和小區(qū)財產損失情況，上報滅火指揮部及總經理。綜合管理部組織員工對受災業(yè)主/用戶進行慰問，并根據(jù)實際需要給予切實幫助。清潔綠化部組織員工對火災現(xiàn)場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損

52、壞的花木進行搶救或補種。滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。 由物業(yè)總經理發(fā)動員工，收集可疑情況，配合調查組對火災事故進行調查，并責成消防專管員寫出專題報告，分清責任。 如果小區(qū)財產辦有保險，則由財務部門聯(lián)系保險公司進行索賠。 八、可以提供的其它特色服務 以業(yè)主需求為基礎，提供便利、經濟、優(yōu)質的社區(qū)服務和特約服務，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內容。宏基鉆石城商住小區(qū)在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設施齊全，具有相對的獨立性;有一定規(guī)模，對社區(qū)服務的需求(或潛在需求)較大;業(yè)主素質高，對特色服務的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務體

53、系，提供全方位、多層次的綜合性服務，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 1、服務思路 1.1提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設計和推出滿足業(yè)主個性化要求的服務項目，不提供過剩的服務產品。 1.2注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供。 1.3與社會服務機構、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。 1.4服務人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政

54、服務隊，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓。推行服務簽單，定期結算制度。 2、服務項目 2.1無償服務： 2.2有償服務 ： 說明： 有償服務的價格，以臨滄市物價局有關規(guī)定及宏基鉆石城商住小區(qū)周邊市場平均價格為依據(jù)，按“略低于市場平均價格”的原則,合理確定，實施前將報批核準。 3、日常服務措施 為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供無償服務和有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務： 3.1設立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后

55、顧之憂。 3.2設立健康服務中心。我們將聯(lián)系有關單位在小區(qū)內設立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質量。 3.3完善小區(qū)文化娛樂設施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質量。 九、物業(yè)管理物質裝備計劃 1、物業(yè)管理用房 為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結合臨滄市錦秀江山商住小區(qū)的特點，除各類設施設備機房外，物業(yè)管理用房還包括： l 管理服務用房：管理處接待、辦公用房； l

56、保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫； 2、物業(yè)管理用房的配置要求 管理處辦公用房：劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設部相關文件執(zhí)行。 工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。 保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。 3、管理設施的配置要求 管理處開辦物品表 名 稱 數(shù)量/型號 一、辦公用品開辦物品 復印機 1臺 電

57、腦 2臺 打印機 1臺 對講機 10只 對講機電池板 10塊/1000mA 充電器 10只/單路 現(xiàn)金保險箱 1臺 辦公桌 4張/防火板臺面1600*800*750 辦公椅 6把 接待桌 2張/防火板臺面1600*800*750 接待椅 4把 洽談桌 1張/防火板桌面直徑75cm，高度75cm 洽談椅 4把 會議桌 1張 會議椅 12把 網絡杯 12只 煙灰缸 3只 考勤鐘 1只 標識 若干 塑封機 1臺 飲水機 1臺/立式 傳真機 1臺 分欄文件柜 5組/900*400*2300 檔案夾 300只/HY

58、2052 閱覽架 1只/標準 電話機 2只 大貨架 2只/ 更衣箱 20只/六門 傘架 3只/定制 大雨傘 3把/定制　 小雨傘 20把/定制　 二、維修工器具開辦物品 臺式鉆床 1臺 電錘（進口） 1臺 電動疏通機 2臺 鋁合金合頁梯（1.5m－5m） 10只 管子鉗 1把 龍門架 1套 臺虎鉗 1套 數(shù)字式萬用表 2只 指針式萬用表 4只 數(shù)字式鉗形表 2只 兆歐表 1只

59、 砂輪機 1臺 潛水泵 4臺 拖線板 3只 切割機 2臺 梅花扳手 4套/電工牌10件 套筒扳手 3套/電工牌32件 內六角扳手 5套/電工牌1.5m/m-10m/m 工具箱 10套 保險帶 4套 組合工具 10套 硅膠搶 3只/大小各一 牛油槍 3只 管道工具 2套/ 泥瓦、木工工具 2套/ 三、保潔工具開辦物品 升降梯 1部/宏基鉆石城登月牌7米 吸塵吸水機 2臺 高壓水槍

60、2只 2.5米鋁梯 3部 1.5米鋁梯 2部 多功能清潔車 4部 拖線盤 4只/ 黃魚車 3部/ 四、保安器具開辦物品 雨衣/雨鞋 29套 耳機 29副 錄像帶 40盤/ 警棍 6根/ 十、前期物業(yè)服務介入工作計劃及前期投入計劃 1、成立項目小組 簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內選派多名管理、技術人員，組成宏基鉆石城商住小區(qū)項目小組，先行到位，開展前期介入工作。項目小組負責前期介入工作以及建立外部公共關系，同時對居住區(qū)的設計、施工過程中已經存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調解決。 2、早期接入的主要工作

61、2.1會審圖紙 從環(huán)境布局，管網設置，泊車場所，防盜報警設施，水電煤氣計量，減少重復裝修等細節(jié)方面考慮。 2.2參與質量管理 對設備選型、分布數(shù)量提出建議;加強對隱蔽工程進行驗收，使質量隱患消滅在萌芽時，促進無業(yè)建造質量和驗收效率的提高。為今后的經濟運行，維修創(chuàng)造條件。 2.3收集技術檔案 不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項目產權資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術準備。 2.4熟悉社區(qū)環(huán)境 了解業(yè)主的情況，服務的內容標準及部分業(yè)主的特殊要求，同時熟悉與社區(qū)有關的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關系，使物業(yè)管理順利運作。 3、進行物業(yè)交付前的實操性

62、工作 在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準備工作： 3.1協(xié)助開發(fā)商銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關問題; 3.2提供相關專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案; 3.3協(xié)助制訂居住區(qū)內交通管制方案及保安崗亭設置方案; 3.4收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設備的安裝調試; 3.5對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量; 3.6建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作; 3.7積極開展各類商鋪的招商引租工作; 3.8針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項

63、檔案。 4、按規(guī)范實施接管驗收 充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對開發(fā)商負責、對社會負責”的宗旨，對宏基鉆石城商住小區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收。 報 價 文 件 第一章 物業(yè)管理費成本測算 一、物業(yè)管理費用預算 1、費用預算編制說明 委托方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位； 國家北京市物業(yè)管理有關法律法規(guī)； 同類相似物業(yè)水平； 業(yè)戶消費水平； 長葛市現(xiàn)有物價水平； 長葛市企業(yè)部分職位(工種)勞動力市場工資指導價位表 車庫

64、管理費用另行測算（不含在物業(yè)管理費中）； 測算以招標標的100%實現(xiàn)銷售為依據(jù)； 委托方提供的數(shù)據(jù)，若實際情況與其有較大差異，雙方應予以協(xié)商，再作相應調整。 2、開荒費 “宏基鉆石城小區(qū)”交接驗收后，須對其進行全面“開荒”清潔，尤其是對小區(qū)道路、地面、門窗、下水道、設備機房及其他公共部位等?！伴_荒”清潔費用由貴方承擔，其費用實行“實報實銷”，我公司負責具體實施。 3、人事費用 根據(jù)國家有關規(guī)定，公司在編人員（公司總部派駐項目現(xiàn)場）。 4、能耗費 員工標準 分類 崗位 職責 條件 備注 服務中心 經理 全面負責項目內物業(yè)服務工作。 年齡45周歲

65、以下，高中以上學歷，具有物業(yè)服務主管上崗證，接受企業(yè)服務系統(tǒng)教育或培訓。2年以上物業(yè)服務工作經驗。具有決策能力及領導、協(xié)調、指揮、控制、組織、數(shù)據(jù)分析等能力。 由公司內部委派 客服 客服員 受理業(yè)主及住戶對個性化服務需求的平臺窗口。 年齡20周歲以上，中專以上學歷，1年以上物業(yè)服務或酒店服務工作經驗， 公共設備設施維護員 負責項目內供配電、二次供水、項目內設備設施的正常運作和養(yǎng)護。 具有勞動部門頒發(fā)的特種待業(yè)上崗資格證書，熟悉樓宇各種設備的維修、保養(yǎng)和動作。 環(huán)境維護員 負責項目內園林綠化和環(huán)境衛(wèi)生的維護 有酒店保潔經驗優(yōu)先。園林人員具有多年實際維護管理經驗。 秩序維護員 負責項目內個性化服務配送工作。 年齡20周歲以上，復轉軍人優(yōu)先，有較強的軍體訓練能力和應變能力。服從意識較強，有基本溝通能力。 注：年度設備設施檢測費用（見表六）及年度房屋設備設施外委托保養(yǎng)費用（見表七）納入公共維修基金。 關注我 實時更新 最新資料 分類精心精選精品文檔，歡迎下載，所有文檔經過整理后分類挑選加工，下載后可重新編輯，正文所有帶XX或是空格類下載后可自行代入字詞。 關注我