房地產公司開發(fā)部培訓文集與工作流程.doc

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1、 引言引言 首先，歡迎你加入開發(fā)部，成為我們的一員！ 我們過去的每一點成績，都依賴于全體同事的努力；我們明天 的每一個進步，都將與你的努力息息相關。 為了讓我們成長的更快，工作更出色，開發(fā)部結集體之精華， 制作此文集，該培訓文集是恒易置業(yè)開發(fā)部成立近一年以來，在總結 了每一位在此戰(zhàn)斗過的同事的成長經驗，同時查閱了大量相關房產知 識文獻的基礎上，由開發(fā)部全體員工共同編寫出來的新人入職指導文 集和日常工作流程。 文集含蓋了房地產專業(yè)方面的專業(yè)知識、入職程序、部門介紹、 行為規(guī)范、常規(guī)工作等內容，以理論學習為基礎，工作流程作指導， 明確了開發(fā)部每一位員工在日常工作中需要學習和掌握的全部內容， 同時也

2、是開發(fā)部每一位員工日常工作的標準。 它將有助于您更快、更好的容入我們的團隊，完成我們的每一 項工作任務。此文集將伴隨您走過在開發(fā)部的每一天。 讓我們： 從今天起，一起工作、相互學習； 從今天起，真誠友愛、團結互助； 從今天起，風雨同舟、攜手并肩； 共同打造開發(fā)部的夢之艦，去跨越這 21 世紀的房地產大航海時 代吧！ 目錄目錄 第一部分 入職須知4 第二部分 日常行為規(guī)范14 第三部分 房產導入16 第四部分 專業(yè)知識學習18 第五部分 開發(fā)部常規(guī)工作流程77 第六部分 市場調研知識學習106 第七部分 房地產相關法律法規(guī)147 第一部分第一部分 入職須知入職須知 一、一、 走進開發(fā)部走進開發(fā)部

3、 當你通過公司考核到本部門報到時，面對業(yè)務與人群的雙重陌 生感，可能會感覺自己一無所知，沒關系，這是任何人都要有適應的 過程。你的任務僅僅是在自身的努力和大家的幫助下，盡量將這個過 程縮短。 1、與部門經理見面，接受工作安排 2、在秘書處登記秘書個人詳細信息，并由秘書介紹認識各位同事， 同時向大家介紹自己。 3、學習開發(fā)部培訓文集與工作流程 ，詳細了解各工作情況及要 求。 4、在熟悉工作環(huán)境和伙伴后，應該及時補充相關知識以便能順利 地開展工作。本書將給你解答你在工作中出現的各種問題，不 要著急慢慢成長，相信自己一定行，如有問題還可以找部門經 理或其他同事咨詢。 5、準備三個本子，學習本、調查本

4、、六點優(yōu)先工作制便于以后的 學習工作。 6、如果想更深入地了解公司、了解開發(fā)部，你應該主動與同事們 交流，因為溝通是最好的學習方式。 二、開發(fā)部的概況二、開發(fā)部的概況 1 1、開發(fā)部定位 發(fā)展決策依據的提供者 業(yè)務計劃的導向者 市場的開發(fā)者 客戶關系的維護者 恒易企業(yè)品牌形象的第一塑造者 2 2、開發(fā)部功能 建立、維護市場調研信息系統(tǒng)，收集有關行業(yè)、政策、產 品、整體市場等外部信息。 尋找項目、培植資源并提供可行性研究結果。 公共關系、人脈資源的建立和維護。 負責項目開發(fā)的戰(zhàn)略研究、節(jié)奏安排與控制及房地產開發(fā) 過程相關手續(xù)辦理。 項目在建過程中，各相關職能部門的協(xié)調。 開發(fā)項目預售許可證的辦理

5、。 項目銷售過程中備案、抵押、銀行按揭的手續(xù)的辦理。 項目完工后，項目的竣工驗收、確權。 分戶房產證的辦理。 客戶檔案、資料的整理、保存。 商品房買賣合同的審核。 客戶關系的維護與服務 結合企業(yè)內部各數據項目，在整理分析的基礎上，建立常 規(guī)信息平臺。 3 3、開發(fā)部發(fā)展規(guī)劃 （1）核心目標： 擴大市場占有率，使恒易成為行業(yè)主導企業(yè)。 確立高水平的專業(yè)標準，形成高標準、規(guī)范化的工作流程。 開發(fā)部一定要做恒易置業(yè)的核心團隊。 苦練內功，提高整體戰(zhàn)斗力，時刻處在超前位置。 （2）發(fā)展計劃： 20082008 年：年：確定開發(fā)部組織結構及發(fā)展規(guī)劃，制定人員配置計 劃。 20092009 年：年：完成開

6、發(fā)部人員配置，建立山東地區(qū)信息資料平臺， 建成系統(tǒng)的開發(fā)工作流程。 20102010 年：年：使信息中心、客服中心具備獨立市場能力。市場調查 專業(yè)水準達到行業(yè)內領先水平。客服中心創(chuàng)造出獨 特的服務體系，打造出恒易置業(yè)的服務品牌。 遠景：遠景： 發(fā)展為獨立項目運營中心，以強大的信息數據庫，為 公司戰(zhàn)略提供數據支持；以高水平的專業(yè)經驗，確 定項目的定位，縮短項目操作周期，提高運營速度， 為公司效益最大化造好保證；以人性化的服務體系， 打造出恒易的地產服務品牌。讓開發(fā)部成為名副其 實的恒易置業(yè)的先鋒部隊，核心部門。 三、三、 織架構及職務說明織架構及職務說明 1 1、組織架構組織架構 開發(fā)部經理開發(fā)

7、部經理 開開 發(fā)發(fā) 部部客服中心客服中心 信 息 主 管 市市 場場 調調 研研 專專 員員 信息中心信息中心 開開 發(fā)發(fā) 主主 管管 開開 發(fā)發(fā) 專專 員員 客客 服服 主主 管管 按按 揭揭 專專 員員 房房 產產 專專 員員 客客 服服 專專 員員 2 2、職務說明職務說明 職職 務務 名名 稱稱 直接直接 上級上級 業(yè)務指業(yè)務指 導導 職業(yè)發(fā)展職業(yè)發(fā)展 方向方向 工作工作 地點地點 工作概述工作概述工作要求工作要求職責范圍職責范圍 開開 發(fā)發(fā) 部部 經經 理理 分管 副總 裁 分管副 總裁 項目中心總 監(jiān) 開發(fā) 部 全面負責開發(fā)部 工作。根據公司 戰(zhàn)略目標，制定 部門工作計劃。 與政府

8、相關部門 保持良好的工作 關系，確保各項 手續(xù)審批順利。 按計劃完成公司 開發(fā)任務。 a. 負責公司土地儲備、談判工作，制定相應的土地開發(fā)計劃， 并組織、落實、實施。 b. 負責項目的可行性研究報告的擬寫并上報相關領導。 c.負責部門人員的培訓、考核及獎懲工作。 d.做好外部工作協(xié)調，負責與相關政府部門進行溝通，確保 土地審批程序的順利。 E.負責部門內行政管理，對下屬人員業(yè)務指導和培訓及對下 屬人員的工作考核。 f.負責制定本部門的工作計劃、資金使用計劃。 g.根據國家宏觀經濟政策、房地產行業(yè)發(fā)展、市場競爭格局 及市場需求動態(tài)等方面的信息，定期向公司提報房地產市場 分析報告。 h.解決項目操

9、作過程中的公關危機。 i.公共關系、人脈資源的建立與維護 j.公司交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內容，以業(yè) 務計劃及工作制度 為標準，對業(yè)務計 劃完成結果及工作 失誤所造成的損失 負責。 信信 息息 開發(fā) 部經 開發(fā)部 經理 信息中心經 理 開發(fā) 部 建立健全公司業(yè) 務相關信息數據 a. 負責收集國家宏觀經濟政策、房地產行業(yè)發(fā)展、市場競爭 格局及市場需求動態(tài)等方面的信息，建立內部市場信息數據 對工作項目所界定 的工作內容，以業(yè) 中中 心心 主主 管管 理 平臺，為公司各 部門提供信息服 務，開發(fā)信息資 源，創(chuàng)造新的開 發(fā)模式。 庫。 b.根據各項目及各部門要求制定信息需求計劃，交市

10、場調研 人員收集。 c.根據公司業(yè)務發(fā)展流程，設計信息數據庫，實現全公司信 息需求的計算機管理。 d.對數據進行定期更新維護，按各部門要求提供信息服務。 e.制定數據庫開發(fā)計劃，提交利用信息開發(fā)的項目執(zhí)行方案。 f.對市場調研員進行培訓管理。 務計劃及工作制度 為標準，對業(yè)務計 劃完成結果及工作 失誤所造成的損失 負責。 市市 場場 調調 研研 專專 員員 信息 中心 主管 開發(fā)部 經理、 信息中 心主管 市場調研主 管、信息中 心主管 開發(fā) 部 完成個人工作計 劃，根據公司開 發(fā)計劃，提供市 場信息，協(xié)助開 發(fā)部經理寫出項 目可行性調研報 告。 a. 負責收集國家宏觀經濟政策、房地產行業(yè)發(fā)展

11、、市場競爭 格局及市場需求動態(tài)等方面的信息。 b.負責區(qū)域房地產市場信息收集整理及資料的定期更新維護。 c.按開發(fā)經理安排對區(qū)域及項目信息展開有針對性的市場調 查，出具調查報告。 d.對市場信息進行分析，寫出項目調查報告。 對工作項目所界定 的工作內容，以業(yè) 務計劃及工作制度 為標準，對業(yè)務計 劃完成結果及工作 失誤所造成的損失 負責。 開開 發(fā)發(fā) 主主 管管 開發(fā) 部經 理 開發(fā)部 經理 開發(fā)部經理 開發(fā) 部 負責開發(fā)項目的 前期手續(xù)及項目 建設過程中配套 設施的開通。協(xié) 助開發(fā)部經理完 成開發(fā)任務。 a. 負責工程前期開發(fā)手續(xù)及相關證件的辦理。 b.負責項目開發(fā)過程水、電、氣、通訊、閉路、

12、道路、管網 等建設手續(xù)的辦理。 c.負責工程開發(fā)相關計劃批文的申報與辦理。 d. 協(xié)助經理做好外部工作協(xié)調，負責與相關政府部門進行溝 通。 e.協(xié)助經理做好部門內部行政管理，對下屬人員業(yè)務指導和 培訓。 f.對市場調研人員提供的項目調查報告作價值評估報告提交 開發(fā)部經理， g.負責項目的總確權。 g. 完成領導交辦的其他工作事宜。 常規(guī)工作按流程、 計劃、制度辦理， 特殊情況經主管 領導批準授權后 辦理。 開開 發(fā)發(fā) 專專 員員 開發(fā) 主管 開發(fā)部 經理、 開發(fā)主 管 開發(fā)主管 開發(fā) 部 負責開發(fā)項目的 前期手續(xù)及項目 建設過程中配套 設施的開通。 a. 負責工程前期開發(fā)手續(xù)及相關證件的辦理。

13、 b.負責項目開發(fā)過程水、電、氣、通訊、閉路、道路、管網 等建設手續(xù)的辦理。 c.負責工程開發(fā)相關計劃批文的申報與辦理。 d.負責開發(fā)部相關外聯工作，與相關政府部搞好關系。 e.協(xié)助工程部辦理項目的竣工驗收。 f.負責項目外裝材料的上報。 g.完成領導交辦的其他工作事宜。 常規(guī)工作按流程、 計劃、制度辦理， 特殊情況經主管 領導批準授權后 辦理。 客客 服服 主主 管管 開發(fā) 部經 理 開發(fā)部 經理 客服部經理 客服 中心 負責客服中心的 全面工作；維護 高端客戶關系； 協(xié)調房管局、按 揭銀行關系。協(xié) 助開發(fā)部經理完 成其他工作任務。 a.根據公司需要和項目進度，制定后期各環(huán)節(jié)工作計劃。 b.

14、負責客服部的相關外聯工作，與房管局、按揭銀行搞好關 系。 c.維護公司高端客戶群體的關系。 d.定期對客戶信息進行分析，并寫出客戶需求報告，提交開 發(fā)部經理。 e.負責商品房買賣合同的審核。 f.負責項目的在建工程抵押及公司大宗的房產抵押。 g.負責項目的預售許可證的辦理。 h.負責預售款監(jiān)管賬戶的辦理。 i.領導交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內容，以業(yè) 務計劃及工作制度 為標準，嚴格按工 作流程走，對業(yè)務 計劃完成結果及工 作失誤所造成的損 失負責。 按按 揭揭 專專 員員 客 服 主 管 開發(fā)部 經理、 客服主 管 按揭主管 主管、 客 服 中 心 負責項目銷售過 程中，按揭客

15、戶 的備案、抵押、 銀行按揭手續(xù)的 辦理。各項稅費 的繳納。 a.負責項目銷售過程中，按揭客戶的資料審查. b.負責按揭客戶的備案、抵押、銀行按揭手續(xù)的辦理。 c.負責繳納客戶的維修基金。 d.負責繳納客戶的契稅。 e.協(xié)助客服主管完成項目的在建工程抵押。 f.辦理抵押房屋的注銷工作。 g. 負責與相關職能部門的協(xié)調，并保持良好的關系，縮短手 續(xù)審批時間。 h.領導交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內容，以業(yè) 務計劃及工作制度 為標準，嚴格按工 作流程走，對業(yè)務 計劃完成結果及工 作失誤所造成的損 失負責。 房房 產產 專專 員員 客 服 主 管 開發(fā)部 經理、 客服主 管 房產主管

16、客 服 中 心 負責公司客戶 分戶房產證的 辦理，協(xié)助完 成項目總確權。 a.負責辦理分戶房產證。 b.負責項目確權后，面積差額的補交或退還。 c.協(xié)助開發(fā)主管辦理項目的總確權。 d.負責與相關職能部門的協(xié)調，并保持良好的關系， 縮短手續(xù)審批時間。 e.負責房產證的發(fā)放。 f.領導交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內容，以業(yè) 務計劃及工作制度 為標準，嚴格按工 作流程走，對業(yè)務 計劃完成結果及工 作失誤所造成的損 失負責。 客客 服服 專專 員員 客 服 主 管 開發(fā)部 經理、 客服主 管 客服主管 客 服 中 心 客戶檔案的管 理、保存；客 戶關系的維護； 開發(fā)部內勤工 作。 a.負

17、責與銷售部對接客戶檔案，并整理保存。 b.收集客戶信息，建立公司客戶檔案及維護更新。 c.根據要求，定期對客戶進行回訪、跟蹤服務。 d.整理客戶意見，作為相關部門工作調整依據。 e.協(xié)助客服主管做好高端客戶維護。 f.負責開發(fā)部日常內勤工作。 g.負責公司開盤及重大活動，老客戶的通知工作。 h.領導交辦的其他工作。 對工作項目所界定 的工作內容，以業(yè) 務計劃及工作制度 為標準，嚴格按工 作流程走，對業(yè)務 計劃完成結果及工 作失誤所造成的損 失負責。 四、四、 部門文化部門文化 我們認為：真切可見的勞動成果遠比似是而非的工作計劃重要；個 人的力量畢竟有限，團隊的智慧才是無窮的；只要有可 用之人，

18、就沒有攻不下的陣地。 我們提倡：全心全意付出，心安理得收獲； 坦蕩敞開胸懷，創(chuàng)造心靈溝通。 我們相信：心有多大，舞臺就有多大，每個人都能在這個集體里找 到自己的心與舞臺。 部門口號：堅持不懈，永不放棄！魅力恒易，精彩開發(fā)！ 開發(fā)部之歌：歌詞由開發(fā)部員工自編，采用了亞洲雄峰的曲調， 要求員工能夠激情飽滿的演唱。 開發(fā)部之歌歌詞： 我們恒易，誠信又嚴謹 我們恒易，求實又創(chuàng)新 我們恒易，地產界精英 我們恒易，業(yè)績第一流 我們講奉獻，關愛是精神 恒易永爭先，恒易雄風振天吼 我們恒易，人心齊向上 我們恒易，斗志最昂揚 我們恒易，隊伍最雄壯 我們恒易，精神傳四方 我們愛拼搏，我們愛恒易 恒易永向前，恒易明

19、天更輝煌 第二部分第二部分 開發(fā)部日常行為規(guī)范開發(fā)部日常行為規(guī)范 一、一、 開發(fā)部行為準則：開發(fā)部行為準則： B、早晨上班見到同事要熱情，并大聲說“早上好” 。 C、每天個人負責打掃自己責任區(qū)內衛(wèi)生，且每天保持良好狀 態(tài)。 D、每天正式工作前要將一天要做的工作記錄到六點優(yōu)先工作 本中，然后開始工作。 E、工作期間不允許上網聊天，玩游戲等做與工作無關的事情。 F、上班時間不允許說“不可能”三個字。 G、每天下班前，將門、窗關好，將空調、電腦、飲水機等電 源關掉。 H、愛護公共物品，珍惜每一張紙，節(jié)約每一滴水。 （杯子里喝 多少水接多少水，不許有剩余；衛(wèi)生間用水要節(jié)約） 。 I、工作期間不得無故串

20、崗，不許到其他部門聚堆閑聊。 J、個人用完資料、物品后，要及時歸位、擺放整齊。 K、搞好個人衛(wèi)生，并保持個人辦公區(qū)域整潔有序。 L、白扳充分利用；每天有個議題或者主要提醒等。 M、外出人員回來后，每周至少寫一條“朝花夕拾” 。 N、每周寫一條“我愛我家”建議。 O、要講文明有禮貌，不說粗話、臟話。 P、同事之間要互幫互助、共同進步。 Q、每天保持良好的精神狀態(tài)，讓你的牙齒天天曬太陽。 二、獎懲辦法：二、獎懲辦法： 1、違反公司紀律，由行政中心按公司有關規(guī)定處理。 2、部門內出現違規(guī)行為，按一次 5 元的標準交納“快樂基金” ， 情節(jié)嚴重者由全體人員討論處理方式。 3、日常工作中有突出表現（如超

21、標準完成任務、提出有效建議等） 時，可由部門經理批準后從“快樂基金”中獲得相應獎勵。 三、補充：三、補充： 1、 “朝花夕拾”：在日常工作中，同事們?yōu)橛涗浌ぷ髦邪l(fā)現的好方 法、解決業(yè)務問題的思路和總結等而制定的學習錄?，F在形成制度， 每個員工每周至少加入一條，并由經理負責檢查。 2、 “我愛我家”：用于記錄對公司發(fā)展、部門建設有益的意見、建 議。提出人負責問題追蹤?，F在形成制度，每個員工每周至少加入 一條，并由經理負責檢查。 3、公司行為準則：（此參照人力資源部最新的公司員工行為準） 4、開發(fā)部每周五下午 3 點定期召開周工作總結與計劃會議。部門全 體人員必須全體參加，不得無故缺席。開會遲到者

22、，每次繳納快樂 基金 10 元，無故缺席者每次繳納快樂基金 20 元。 結束了一天的工作，你有什么心得，可以記在六點優(yōu)先的筆記 上，與大家一起分享。如果你已經圓滿完成了今天的工作內容，那 么晚上睡個好覺吧！如果沒有完成，就要加把勁，明天還有新的挑 戰(zhàn)?？偨Y自己、改善自我、相信你會取得更大的進步！ 第三部分第三部分 房地產導入房地產導入 引言：引言： 作為剛剛加入房地產行業(yè)的新人朋友們，經常會有這樣的一個問題：“什 么是房地產行業(yè)？” 。他們想要的答案是簡單明了的，無非是想知道自己在做什 么，因此憑借自己對房產的寬泛理解，寫了如下這篇白話引文，以幫助剛剛加 入房地產行業(yè)的新人參考閱讀，這樣可以明

23、確朋友們在最短的時間了解自己的 行業(yè)，并在其中找到自己的位置和方向。 從行業(yè)角度，就目前就濰坊而言，房地產行業(yè)大約可以理解為 五種行業(yè)的統(tǒng)稱。這五種行業(yè)分別是“房地產開發(fā)商” 、 “房地產代 理商” 、 “設計院” 、 “建筑工程單位”和“二手房中介公司” 。 我們從事的職業(yè)屬于“房地產開發(fā)商”又稱“開發(fā)公司” 、 “置 業(yè)公司”或簡稱“開發(fā)商” ，是具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)。開發(fā)商 必須具備下列五個條件（一）注冊資本不少于 1000 萬人民幣；（二） 有 4 名以上持有專業(yè)證書的房地產、建筑工程專業(yè)的專職技術人員， 兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按照市場價格取 得的土地使用權；

24、（四）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場 所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。開發(fā)商是整個房地產開發(fā) 上的主角，負責從國土儲備中心拍得地塊（一般簡稱“開發(fā)商拿地” ） ，籌集資金進行建設，并最終銷售取得利益。 “房地產代理商” ，社會上又稱“策劃公司” ，主要為房地產 開發(fā)商進行服務。因為開發(fā)公司往往不了解市場，不懂得銷售，作 為最新的現代服務行業(yè)，專門從事專業(yè)的房地產服務。具體業(yè)務包 括，市場調研、策劃、房產廣告設計、銷售等。 “設計院”是專門從事項目設計的企業(yè)。服務于開發(fā)商，主要 負責項目的整體規(guī)劃設計，景觀、道路等的規(guī)劃設計，樓體設計、 房間戶型設計等等。 “建筑商” ，社會上一般稱“

25、建筑工程隊” ，主要負責建筑施工。 “二手房中介公司” ，亦屬于服務公司，主要從事二手房二手房的租 賃與買賣，收取買賣或租賃雙方的代理服務費用。 打個不成熟的比喻，以上各個行業(yè)之間的關系大致可以這樣理 解，如果把整個房地產開發(fā)的過程當作一個公司的管理、運營的過 程，那么：“開發(fā)商”是這個公司的董事長，負責提供資金、場地 和整體調配；“代理公司”是總經理，負責市場信息的收集管理、 應對策略的制定、宣傳以及銷售等具體操作細節(jié)，但最終采納和決 定權在“開發(fā)商” ；“設計單位”屬于技術人員，負責項目、產品的 具體設計研發(fā)，最終由開發(fā)商確定并報于相關部門審批；“建筑商、 工程隊”是工人，負責項目具體建設

26、。 以上各行業(yè)之間的關系由開發(fā)商協(xié)調。如果開發(fā)商有自己的工 程設計人員或建筑隊，則不必要聘請“設計單位”或“建筑商” ；同 時，如果開發(fā)商自己對項目有信心，也有自己的銷售隊伍，也可不 聘請代理公司。 “二手房中介公司”獨屬于地產三級市場，即已售出房屋的二 次上市交易，與開發(fā)商、建筑商、代理公司、設計單位基本無直接 業(yè)務關系。 此外，與房地產行業(yè)相關的還有：“規(guī)劃局、建設局、國土資 源局、房地產開發(fā)管理局等行政部門，以及新聞、報紙、廣播、廣 告等新聞媒體機構。其具體職能和對我們的作用，我們將在以后的 學習中逐步接觸并掌握。 （注：此引言內容僅供參考，專業(yè)解答會在本培訓冊的專業(yè)知識中 逐步滲透。

27、） 第四部分第四部分 專業(yè)知識學習專業(yè)知識學習 一、建筑與房地產一、建筑與房地產 房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)， 屬子第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的行業(yè)。 房地產業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯系。主要區(qū)別是；建筑業(yè)是 物質生產部門，屬于第二產業(yè)；房地產業(yè)兼有生產（開發(fā)）、經營、 管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。運兩個產業(yè)又有著非常密 切的關系，因為它們的業(yè)務對象都是房地產。在房地產開發(fā)活動中， 房地產業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業(yè)是房地 產開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方：房地產業(yè)是策劃者、組織者 和承擔發(fā)包任務建筑業(yè)則是承包單位按照承包

28、含同的要求完成 “三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設的生產任務。 房地產業(yè)可分力房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產服務業(yè)。房地產服 務業(yè)又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業(yè)管理 等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房 地產中介服務業(yè)。 二、房地產市場與一般商品市場特征比較二、房地產市場與一般商品市場特征比較 房地產市場一般商品市場 市場型態(tài)不完全競爭完全競爭 產品特質 個別差異性大，異質性 產品具同質性 價格決定由少數買者與賣者決 定 由市場供給和需求決 定 地方習慣使用習慣影響價格價格不受使用習慣影 響 信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多 法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理

29、主客觀因 素 主觀判斷較多客觀判斷較多 供給面缺乏彈性彈性較高 需求面不確定性的需求 因素 確定性的需求因素 保值心理保值能力強保值能力弱 預期心理預期增值能力強，具 投資性 預期增值能力弱 區(qū)位影響影響力大基本不受影響 三、房地產專用術語解釋及建筑基礎知識三、房地產專用術語解釋及建筑基礎知識 1 1、房地產、房地產： 房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，房產總是與地產聯 貫為一體的，具有整體性和不可分割性。 2 2、房地產市場、房地產市場： 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使 用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場： 二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資

30、開發(fā) 后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易： 三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交 易。 3 3、 國土局：國土局： 代表國家行使地所有者職權以及對房地產市場，房地產行業(yè) 管理的一個政府部門。 4 4、 商品房：商品房： 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國 土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、 出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。 5 5、發(fā)展商：、發(fā)展商： 專門從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。 6 6、代理商：、代理商： 經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業(yè)務的中 介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買

31、、出租、承租及物 業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。 7 7、 土地類型：土地類型： 按其使用性質劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公 共設施用地及自由集資、微利房月地。 8 8、 土地權使用年限：土地權使用年限： 是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一 定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該主地用途符 合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地 價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回?，F政 府規(guī)定：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、 綜合用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。 9 9、

32、 土地使用費土地使用費 土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費用。 1010、房屋產權：、房屋產權： 是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用杈，具 體內容是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、 收益和外分的權利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取 租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織 或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是小叫分 割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進 行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷 售中，房屋，開發(fā)商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權， 但像屬于小區(qū)綠

33、地等部分的土地及公建，對購房而言，就不具備產 權的概念。 1111、如何辦理產權？、如何辦理產權？ 每套商品房產權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢 樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、 購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等到房屋交易部門辦理立 契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)?？梢晕兄薪闄C構或由開發(fā)商代辦。 1212、房屋產權登記：、房屋產權登記： 指凡在規(guī)定范圍內的房屋產權，不論歸誰所有，都必須按照登 記辦法的規(guī)定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審 查確認產權后，由房產管理機關發(fā)給房屋所有權證 。產權登記是 房產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才

34、能對各類房屋 產權實施有效管理，并確定房產權利。房產登記時要對權利人、權 利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房產面積、結構、用途、 價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房產登 記冊，按編號對房產登記事項作全面記載。 1313、商品房預售許可證：、商品房預售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料 送到房管局申請，批準后方可預售（現樓不需此證） 。 1414、商品房買賣合同：、商品房買賣合同： 是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議。 所有的商品房銷售都須簽訂此合同， 。 1515、房屋所有權：、房屋所有權： 房屋的所有權為房屋的占有權、

35、管理權、享用權、排他權、處 置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋 的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。 1616、房屋使用權：、房屋使用權： 是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用 權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋 的所有權之中。 1717、銀行接揭：、銀行接揭： 是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為， 業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所 有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完 畢后，樓房所有權歸己。 1818、契稅：、契稅： 是指當房地產所有權發(fā)生轉移時，就

36、當事人所訂立的契約按房 地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。凡是國 有土地使用權出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要 交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房 地產產權轉移合法性的作用。目前，濰坊市的征收辦法是：1、住宅： 144 平方米以下的，按購房款的 1.5%，144 平方米（含 144 平方米） 以上的按購房款的 3%征收。2、商業(yè)：全部按購房款的 3%征收。 1919、印花稅：、印花稅： 是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它 是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人 自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特

37、點。 2020、七通一平、七通一平： 是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱 力通、場地平整。 2121、公共維修基金：、公共維修基金： 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維 修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職 工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用 設施、設備的維修、養(yǎng)護。濰坊市的征收標準是按購房款的 3%征收。 2222、房屋買賣所需費用：、房屋買賣所需費用： （1） 交易過程中需交費用： 契稅：面積小于 144 平米繳納房價款的 1.5購房面積超過 144（含）平米，繳納購房款的 3。在辦理產權證時需交納（由財

38、 政局設在房管局的窗口征收） 住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的 3； （2） 辦理產權證過程中需交費用（由房管局收?。?交易手續(xù)費：住宅：3 元/平米；商業(yè)：10 元/平米 登記費：80 元/本(商業(yè) 500 元) 測繪費：住宅：1.36 元/平米 商業(yè)：2.04 元/平米 （3） 辦理按揭須繳納的費用 抵押費：50 萬以內的住宅 150 元/戶；50 萬元以上（含 50 萬） 的住宅：300 元/戶；商業(yè)：抵押額的 0.7（2000 萬以下） ； 登記費：80 元/戶 商業(yè):500 元/戶 2323、住宅的結構形式：、住宅的結構形式： 主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為鋼

39、結構、 磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、框架結構、框架-剪力墻結 構。 鋼結構：指主要承重構件全部采用鋼材制作，它與鋼筋混凝 土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料的特殊性， 能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。 磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌 塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結構。通 俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。 由于抗震的要求，磚混住寫一般在 5 6 層以下。 磚木結構住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或 砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構佐成的房屋。 鋼筋混凝土結構住宅

40、：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、 樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結構 抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間 的開間、進深相對較大，空間分割較自由 c 目前，多、高層住宅多 采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。 框架結構住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制 的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分 戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量 較好。 框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承 載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越 高，水平位移越慢，高層框架在

41、縱橫兩個方向都承受很大的水平力， 這時，現澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不 考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的 特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 框架-剪力墻結構：也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布 置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功 能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的 受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新 的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在 框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。因為，在下部樓層， 剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲

42、線變形，剪力墻承受大 部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨 勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框 架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的 附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架 一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的 樓層剪力很小，框架中也出現相當大的剪力。 2424、住宅的建筑面積：、住宅的建筑面積： 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定 的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指 標。 2525、建筑面積的計算范圍和方法：、建筑面積的計算范圍和方法： （

43、1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積 按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有 部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積： （2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的 總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層 或二層以上按外墻外圍水平面積計算： （3）地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上 口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算： （4）用深基礎做地下架空層加以利用，層高超 2.2 米的，按 架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積： （5）穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如 何，均按一層計算建

44、筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計 算建筑面積： （6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑 物自然層計算建設面積； （7）住宅建筑內的技術層（放置各種設備和修理養(yǎng)護用） ，層 高超過 2.2 米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積； （8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面 積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積； （9）突出房屋的有圍護結構的樓梯問、水箱悶、電梯機房等， 按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積； （10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐按通廊的投影面積 計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面 積； （11）突出墻面的門斗，眺望

45、間，按圍護結構外圍水平面積計 算建筑面積； （12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑 網臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積； （13）住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其 室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內有樓梯，并設室 外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半 計算建筑面積。 根據新的國家級標準房產測量規(guī)范 ，10 種情況下建筑面 積不計算： （1）層高小于 2.20 米以下的夾層、插層、技術層和地下室、 半地下室： （2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕

46、墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷： （3）房屋之間無上蓋的架空通廊： （4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池： （5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及 建筑物的空間安置箱、罐的平臺： （6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分 （7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋： （8）活動簡易房屋： （9）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。 （10）據了解，新的房產測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允 許誤差范圍為26、06、14,而舊標準允許面積測量誤差為 1.4。 2626、商品房銷售面積、商品房銷售面積： 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積 （套內

47、建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面 積套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。 2727、商品房的銷售面獲如何計算？、商品房的銷售面獲如何計算？ （l） 套內使用面積：住宅按住宅建筑設計規(guī)范 （GBJ9686）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī) 定的方法或參照住宅建筑設計規(guī)范計算。 （2） 套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重 墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、 套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用 墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積：非共用墻墻體水平 投影面積全部計入套內墻體面積。 （3） 商品房分攤的公

48、用建筑面積主要包括以下部分： 商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用 建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶?？煞謹偟墓膊糠譃楸敬睒?的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓 梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、 水箱間、冷凍機房、消防通道、變配電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視 接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、 物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房， 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平 投影面積的一半。）不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、 非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、

49、作為人防工程地下室、單獨具備 使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房 屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）。 不應分攤的共有建筑面積：包括從屬于人防工程的地下室、半地下 室；供出租或出售的固定車位或專用車庫；幢外的用做公共休憩的 設施或架空層。 公用建筑面積的分攤方法：多層住宅需要先求出整幢房屋和共 有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。多功 能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤 系數，再按幢內各功能區(qū)內建筑面積比例分攤。 公用建筑面積計算公式：公用建筑面積整棟建筑的面積一各 套套內建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車

50、棚、 人防工程地下室 公用建筑面積分攤系數公用建筑面種各套套內建筑面積之和 分攤的公用建筑面積各套套內建筑面積公用建筑面積分攤 系數 因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積套 內建筑面積（卜公用建筑面積分攤系數） 。 2828、使用率：、使用率： 住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率使用率 比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需 分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率 72-75%，板樓在 78-80%。 2929、實用率：、實用率： 實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 3030、怎樣計算房屋的使用率？、怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率

51、指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè) 使用效率的重要標準。 在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法 是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用 面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數值上顯得較 高，不能完全反映房產實際的使用面積情況令 比較確切地計算方法是在建筑面積的垂礎上減去外墻和內墻所 占的面積后得出的使用面積這種方法計算出來的使用面積也形象 地稱為“地毯面積” 。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方 法是對客戶負責任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差， 主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯

52、多戶設 計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基 本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小 于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提 高。 此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積， 如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3131、建筑容積率：、建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設用地范園內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面 積（項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面 積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。 附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建勾物除外。 3232、建筑密度、建筑密度 居住區(qū)用

53、地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。 3333、綠地率、綠地率 居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和 道路綠地，即道路紅線內的綠地，不應包括屋頂、曬臺的入工綠地。 3434、輔助面積、輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。 包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 3535、居住面積、居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用 的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占 有的水平面積（即結構面積） 。 3636、使用面積、使用面積 住宅的使用

54、面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面 積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅 房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權人 與住宅使用權人的租賃關系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積 來計算價格。 3737、建筑面積、建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積， 如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和建 筑面積的計算非常復雜。 不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積居住面積十 輔助面積十結構面積，也可表示為：住宅的建筑面積使用面積 結構面積。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部 分輔助面積和部分結構面

55、積構成。 3838、住宅的開間：、住宅的開間： 在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另 一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言， 故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據住宅 建筑模數協(xié)調標準（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下 列參數：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、 4.2 米。 我國目前大量建造的磚混住宅，住宅開間一般不超過 3.3 米。 規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構 的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然 采光和通風條

56、件，住宅的進深在設計上有一定的要求。目前我國大 量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般都限定在 5 米左右，不能任意擴大。在 住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設計的住 宅進深過大，就使住房成狹長型 ，距離門窗較遠的室內空間自然光 線不足。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。 雖然小開間住宅存在著諸多優(yōu)點，但也存在著許多弊病。因為 開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結構面積相對較大，增 加了有效使用面積；同時由于開間小，房間分割過小，不適應家庭 居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。 為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設計格局，從 80 年代末期，國家開始 了大開間住宅設計的技術攻關，并確定要大力推

57、行開間在 5 米以上， 進深在 7 米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一 個 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住 宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，具有構造配件規(guī)格小， 便于工業(yè)化生產，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點。例如，購 房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據需要分割成三室一 廳。這種可自由分割的大開間住宅在國外又叫做“演進式住宅“、“空 殼式住宅“。在我國由于技術、造價、建材質量等原因，大開間住宅 尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景 3939、住宅的進深：、住宅的進深： 住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建

58、 筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據 住宅建筑模數協(xié)調標準（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下 列常用參數：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 為了保證住宅具有良好的天然采光和通風條件，從理論上進， 住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定 的前提下，住宅進深過大，就使住房成狹長型、距離門窗較遠的室 內空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一 部分房間就成為無天然光的黑房間。黑房間當然不適于人們居住， 補數的措施之一是將黑房間用于次要

59、的生活功能和設施安置，如儲 藏室、走道等，用人工照明來彌補天然光的不足。 另一措施是在住 宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置于內天井四周，通過天 井來解決采光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、 傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。 隨著我國城市人口在不斷增多，土地資源相對不足，而同樣面積 的土地，設計大進深的住宅比設計小進深的住宅可造出更大使用面 積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進深住宅來滿 足不斷對住宅數量的需求。這實際上是一個住宅面積數量與住宅使 用質量的矛盾。在今后一個很長時期，建設大進深住宅仍有必要， 并有很大需求市場。至于進深過大出現的采光、通風不足等系列

60、問 題，則可通過優(yōu)化住宅設計和采用相關的技術手冊及設備加以解決 4040、層高：、層高： 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離， 也就是一層房屋的高度。 4141、凈高：、凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之 間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高層高樓 板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高 。 4242、什么是住宅組團？、什么是住宅組團？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與 主要街道沒有界線，小區(qū)內樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布 局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而住宅 組團是一種融合了中式四合院

61、建筑模式的居住結構。院落式的布局， 用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶 帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人， 讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。 4343、何謂生態(tài)住宅、何謂生態(tài)住宅 生態(tài)住宅是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原 則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種 物質因素，使物質、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一 種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高 效、低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉 及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源 等，

62、也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。培育生態(tài)住 宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設與發(fā)展中始終以生 態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網等方面進行系統(tǒng)規(guī) 劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4444、什么是綠色住宅？、什么是綠色住宅？ “綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高 的綠化率只是“綠色住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅” 的內涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)麗又不破壞 地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán) 境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。 節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構 成

63、內容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現在有一種新型 的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強 度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般 紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強 度卻是普通磚的兩倍。 充分利用自然資源。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和 生活質量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設 計明廳、明衛(wèi)、明廚等，Tit 能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽 能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有 效途徑，可減少對大氣的污染。 垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán) 境息息

64、相關。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內 容。 4545、住宅分類、住宅分類 復式住宅復式住宅 復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上 下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 1.2 米的夾層，兩 層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為 3.3 米，而一般 躍層式為 5.6 米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴 等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也 即上層地板。一層的廚房高 2 米，上層貯藏讓高 1.2 米，上層直接 作為臥室床面，人可坐起但無法直立。 復式住宅的經濟性體現在： 1、平面利用系數高，通過夾層復合，可使住宅

65、的使用面積提高 50%- -70%。 2、戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻 又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。 3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般 層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。因此復式住 宅同時具備了省地、省工、省料的特點。 復式住宅在設計施工和使用上有一些不足： 1、復式住宅的面寬大，進深小，如采用內廓式平面組合必然導致一 部分戶型朝向不佳，自然采光較差。 2、層高過低，如廚房只有 2 米高度，長期使用易產生局促弊氣的不 適感，貯藏間較大，但層高只有 1.2 米，很難充分利用。 3、由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木

66、材成本較高，且隔 音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復式住宅有些 缺點，但近年來建筑師通過不斷改進、完善，不斷探索，結合我國 的國情，設計更加合理的結構?？梢灶A見，這種精巧的復式住宅， 由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上的熱 銷產品。 躍層式住宅躍層式住宅 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海 的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占 有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔 助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶 內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面， 通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，