網(wǎng)絡(luò)銀行風(fēng)險(xiǎn)控管與交易安全分析

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1、網(wǎng)絡(luò)銀行風(fēng)險(xiǎn)控管與交易安全分析 　　摘要：網(wǎng)絡(luò)銀行的使用不受時間地點(diǎn)的限制，用戶可以隨時隨地進(jìn)行個人賬戶的各種理財(cái)處理。雖然它給人們帶來了很多方便，但其中的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。因?yàn)樗旧淼奶摂M特性與管理滯后，網(wǎng)絡(luò)銀行對金融體系造成各種安全隱患，網(wǎng)絡(luò)銀行不僅僅承載著傳統(tǒng)銀行所擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，還因?yàn)槠涮厥庑猿休d著基于信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和虛擬金融服務(wù)形成的金融服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以網(wǎng)絡(luò)銀行的使用者并沒有顯著的增加，本文主要分析網(wǎng)絡(luò)銀行風(fēng)險(xiǎn)控管與交易安全問題，交易安全是一門技術(shù)，不是所有消費(fèi)者可以輕易了解的。 　　關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)銀行;交易安全;風(fēng)險(xiǎn)控管 　　網(wǎng)絡(luò)銀行是于計(jì)算機(jī)出現(xiàn)之后，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)漸

2、漸適用于傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)，網(wǎng)絡(luò)銀行的產(chǎn)生。它的產(chǎn)生使得銀行運(yùn)營方式與服務(wù)內(nèi)容發(fā)生了翻天覆地的變化，作為電子金融行業(yè)的先鋒，已經(jīng)成為引領(lǐng)世界各國銀行業(yè)發(fā)展的方向。由于我國銀行業(yè)起步晚，專業(yè)化程度趕不上發(fā)達(dá)國家，網(wǎng)絡(luò)銀行的出現(xiàn)可以成為我國趕超其它國家的契機(jī)。由于網(wǎng)絡(luò)銀行的特殊性，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷升級，網(wǎng)絡(luò)銀行發(fā)生技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性越來越大，因此風(fēng)險(xiǎn)控管應(yīng)是網(wǎng)絡(luò)銀行關(guān)注的首要風(fēng)險(xiǎn)。 　　一、課題的研究背景與動機(jī) 　　1、信息技術(shù)的應(yīng)用已成為企業(yè)發(fā)展的一把利器，在之前，銀行業(yè)的工作中就經(jīng)常用到信息科技，面對網(wǎng)絡(luò)行業(yè)的興起，在銀行業(yè)的經(jīng)營上掀起了一場全新的變革。傳統(tǒng)銀行在過去通常設(shè)立一些

3、實(shí)體柜臺，來增加自己的版圖，網(wǎng)絡(luò)銀行利用信息技術(shù)的優(yōu)勢，將銀行營業(yè)窗口帶入到自己家中或工作室，提供各項(xiàng)金融服務(wù)。傳統(tǒng)銀行提供的電子銀行的項(xiàng)目包含自動取款機(jī)，電話銀行，其中的工作內(nèi)容也是比較小范圍的，網(wǎng)絡(luò)銀行為客戶帶來了極大的方便，足不出戶就可以完成大多資金業(yè)務(wù)，這對于銀行來說不僅降低了銀行業(yè)的成本，還促進(jìn)了國際相處。 　　2、網(wǎng)絡(luò)銀行的起源追溯到20世紀(jì)70年代的美國，在那時銀行提供的所謂家庭銀行是通過電話來進(jìn)行少部分金融業(yè)務(wù)的，在之后的1995年第一個網(wǎng)絡(luò)銀行誕生，自此進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)銀行的新世紀(jì)，同年花旗銀行率先在國際網(wǎng)絡(luò)上架設(shè)網(wǎng)站，掀起網(wǎng)絡(luò)銀行的熱潮。 　　3、本文的研究是就

4、網(wǎng)絡(luò)銀行的發(fā)展?fàn)顩r，了解銀行業(yè)者如何構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)控管與交易安全的環(huán)境，對其交易安全技術(shù)與信息安全管理問題加以探索，為金融主管機(jī)關(guān)提供參考，也希望就本課題討論過后針對網(wǎng)絡(luò)銀行的持久發(fā)展相關(guān)議題做深入的分析。根據(jù)研究目的與動機(jī)對網(wǎng)絡(luò)銀行現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)際調(diào)查。 　　二、網(wǎng)絡(luò)銀行交易安全分析 　　1、網(wǎng)絡(luò)銀行從廣義上講是所有通過國際網(wǎng)絡(luò)提供各種金融信息的銀行。它的優(yōu)點(diǎn)可以由兩個方面來說明，第一銀行面，與實(shí)體銀行相比，降低了建置成本;第二顧客面，為顧客提供更便捷有效的管理個人財(cái)務(wù)狀況，信息提供及時服務(wù)，客戶在銀行建制的網(wǎng)站完成各項(xiàng)金融服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)銀行的系統(tǒng)構(gòu)架組成主要是客戶端、銀行端及簽證中心

5、。 　　2、網(wǎng)絡(luò)銀行服務(wù)涉及資金轉(zhuǎn)移活動，為了保證交易安全問題，主管機(jī)關(guān)財(cái)政部順應(yīng)時代潮流，在保證交易安全和保護(hù)存款人權(quán)益前提下，陸續(xù)開放金融服務(wù)窗口，規(guī)范銀行電子業(yè)務(wù)辦理。財(cái)政部為符合國際電子金融發(fā)展?fàn)顩r，調(diào)整金融產(chǎn)業(yè)安全策略修訂了"電子銀行安控基準(zhǔn)"，修訂后有關(guān)網(wǎng)絡(luò)銀行安全需求及安全設(shè)計(jì)基本標(biāo)準(zhǔn)，研究內(nèi)容分為：(1)交易面安全需求根據(jù)國際網(wǎng)絡(luò)交易安全措施，將交易類別必要防護(hù)措施與非必要兩類;(2)管理面安全需求，基本內(nèi)部應(yīng)依相關(guān)規(guī)范辦理著重防范金融機(jī)構(gòu)計(jì)算機(jī)資源遭外部管道入侵威脅，能有效期機(jī)密性與使用性;(3)交易面安全設(shè)計(jì)指客戶交易通道應(yīng)達(dá)到安全防護(hù)措施之設(shè)計(jì)方法;(4)管理面

6、安全設(shè)計(jì)指金融機(jī)構(gòu)使用的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加以考量具備其基本原則。 　　3、在網(wǎng)絡(luò)銀行使用過程中，依賴密碼技術(shù)達(dá)成虛擬世界的安全需求，網(wǎng)絡(luò)銀行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中盡力運(yùn)用各種不同安全的保護(hù)措施來構(gòu)建一個安全地網(wǎng)絡(luò)交易環(huán)境，但是隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，網(wǎng)網(wǎng)相連，降低了信息的取得程度，從而也增加了安全風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)絡(luò)銀行是屬于開放性的網(wǎng)絡(luò)交易，尤其在遇到資金轉(zhuǎn)移等敏感信息，安全保護(hù)更是重要。所以目前制造一個安全的網(wǎng)絡(luò)交易環(huán)境是目前網(wǎng)絡(luò)銀行使用的關(guān)鍵問題。Netscape公司指定的SSL協(xié)議、VISA與MasterCard兩大國際共同主導(dǎo)和IBM等信息業(yè)者共同制定的SET協(xié)議以及根據(jù)SET構(gòu)建的Non-SET系統(tǒng)都在不

7、同程度的對網(wǎng)絡(luò)銀行安全問題帶來不同安全措施。 　　4、網(wǎng)絡(luò)銀行對電子金融服務(wù)的推進(jìn)第一臺自動柜員機(jī)的誕生，開啟公共場所ATM的使用，推動建制了金融電子資料交換網(wǎng)絡(luò)，這項(xiàng)功能是電子商務(wù)企業(yè)對企業(yè)付款作業(yè)之前身，還有電話銀行的誕生，以及目前網(wǎng)絡(luò)銀行的興起。網(wǎng)絡(luò)銀行所提供的服務(wù)會隨著網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展成熟而有所不同，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)使用的普及，網(wǎng)絡(luò)銀行受其趨勢的影響，銀行客戶中使用網(wǎng)絡(luò)銀行的逐步增多。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，對網(wǎng)絡(luò)銀行使用者做了相關(guān)調(diào)查顯示與傳統(tǒng)實(shí)體銀行使用者人數(shù)還有一定差距，所以如何吸引客戶使用便宜的網(wǎng)絡(luò)銀行通路，以降低成本是銀行業(yè)者應(yīng)該努力的方向。由于網(wǎng)絡(luò)銀行提供的服務(wù)項(xiàng)目多元化，每一種服務(wù)

8、項(xiàng)目的安全需求也有很大的不同，SSL、SET以及Non-SET解決了這樣的問題。除此之外國家也建設(shè)了保護(hù)網(wǎng)上銀行正常交易的相關(guān)法律法規(guī)，我國現(xiàn)行的有關(guān)監(jiān)管法制還處于初期階段，在很多地方還存在缺陷，即使是專門處理網(wǎng)上銀行問題而出臺的法制也處在表面層次，有待加強(qiáng)，在實(shí)踐中還存在很多法律問題有待進(jìn)一步研究，所以我國我國網(wǎng)上銀行的法律體系還有很大的晉升空間。網(wǎng)上銀行相關(guān)法律法規(guī)的制定需要具有高度的前瞻性和兼容性為了避免法律滯后以及實(shí)際使用所帶來的麻煩。制定明確的責(zé)任規(guī)劃，對于網(wǎng)上銀行社會信譽(yù)的建立是非常有必要的。并將網(wǎng)上銀行信息披露納入法律法規(guī)，制定網(wǎng)上銀行犯罪的法律法規(guī)，為金融安全問題提供保障。

9、 　　三、結(jié)語 　　金融主管機(jī)關(guān)財(cái)政部應(yīng)加大安全保護(hù)措施確保消費(fèi)者權(quán)益，積極鼓勵網(wǎng)絡(luò)銀行的使用，為客戶營造一個安全放心的交易平臺。采取各項(xiàng)措施鼓勵消費(fèi)者使用網(wǎng)絡(luò)銀行，對還沒有建設(shè)網(wǎng)上銀行的銀行提出建議與意見，銀行的組織規(guī)模以及員工的相關(guān)知識儲備是銀行業(yè)者重點(diǎn)考慮的，同時網(wǎng)上銀行的風(fēng)險(xiǎn)控管與交易安全問題仍需完善管理，是我國網(wǎng)上銀行能夠健康、穩(wěn)步的發(fā)展。 　　>參考文獻(xiàn)： 　　[1]薛夙珍.電子商務(wù)付款系統(tǒng)之研究[D].國立交通大學(xué)信息管理研究所，1998. 　　[2]歐陽勇.網(wǎng)絡(luò)金融：理論分析與實(shí)踐探索[M].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2006 .

10、 　　[3]錢建豪.金融開放條件下的我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管研究[M].江西科學(xué)技術(shù)出版社，2010. 　?、赟 2010/04/01清算退市(賣方北京佳程集團(tuán)董事長田力出售燕莎佳程廣場給睿富基金時租金收入造假)。RREEF睿富基金-德意志銀行的間接全資附屬公司Deutsche Asiapacific Holdings擁有睿富80%權(quán)益，其余20%權(quán)益由田力擁有。 　?、壑酶籖EIT2003/8/12已于新交所上市，2010/4/20于港交所為介紹上市，上市時僅建立少于1的基金單位方便投資人買賣，投資人可選擇在任一個交易所交易。 　?、軈R賢REIT為以人民

11、幣交易的股票，在表中除匯賢REIT最初議價(jià)表示為人民幣以外，其馀數(shù)字均為港幣。 　?、菔找媛氏蛋?014/3/6股價(jià)計(jì)算的年收益率(春泉產(chǎn)業(yè)信托收益率為發(fā)售時的預(yù)測收益率)。 　　1、越秀REIT――第一支以國內(nèi)資產(chǎn)在海外市場發(fā)行的REIT 　　越秀房地產(chǎn)投資信托，簡稱越秀房托⑤，又稱越秀REIT，系于2005年12月初開始進(jìn)行全球路演，并于同年12月15日為583億股的REITs定價(jià)，發(fā)行價(jià)為每單位3075港元，處于發(fā)行價(jià)區(qū)間的最高端，并于12月21日上市首日即籌資近20億港元，成為國內(nèi)首支在海外市場成功發(fā)行的REITs，并順利地完成上市融資。 　　該

12、REIT首次公開發(fā)行(IPO)的資產(chǎn)組合包括廣州白馬大廈、廣州財(cái)富廣場、廣州城建大廈、廣州維多利廣場4棟商用物業(yè)，總樓地板面積合計(jì)為161650平方米，資產(chǎn)類型包括了批發(fā)商場、零售商場及甲級寫字樓，估值為41億7700萬元人民幣，基金收購價(jià)為41億8700萬元人民幣，沒有折價(jià)，反而溢價(jià)023%。 　　上市以后迄今，并進(jìn)行了二輪物業(yè)收購，越秀REITs于2008年1月14日第一次收購的物業(yè)是廣州新都會大廈，屬于綜合商務(wù)樓，估值為685億元人民幣，REIT以總價(jià)6773億港元(約合657億元人民幣)購入，折價(jià)41%，其購入的部分約占越秀新都會大廈的723%(按總樓地板面積計(jì))，該物業(yè)包括

13、地下一層及地上1～4樓商場、位于6樓的會所以及18層寫字間，另有二層的地下停車場，并與西門口地鐵站連通。 　　第二次收購系于2012年5月28日以1344億元人民幣購入了估值為人民幣1537億元的廣州國際金融中心(IFC)，折價(jià)1256%，該物業(yè)為商業(yè)綜合體，總樓地板面積為457357平方米，為廣州CBD的地標(biāo)性建筑，為世界十大摩天樓之一，主要包括6層的商場、58層的甲級寫字樓、有344間客房的五星級酒店、有314套的服務(wù)式公寓及停車場，越秀REITs擁有IFC約9899%的間接權(quán)益，另外的101%由越秀地產(chǎn)持有。 　　由于越秀REIT認(rèn)為該物業(yè)未來未必會形成遞延稅項(xiàng)負(fù)債，

14、因此，沒有計(jì)算因該物業(yè)重估盈余及折舊而產(chǎn)生的遞延稅項(xiàng)撥備約人民幣2067億元，所以收購價(jià)較估值低了1256%。 　　越秀地產(chǎn)以1344億元人民幣總價(jià)將廣州國際金融中心出售予越秀REIT時，作價(jià)包括了股權(quán)代價(jià)885億元、開發(fā)貸款45億元及少數(shù)股東權(quán)益09億元，另外，由于越秀REIT購入廣州IFC時，因大樓剛完工運(yùn)營不久，出租率與越秀REITs原持有項(xiàng)目相比還是存在較大差距，為避免投資人對越秀REITs未來經(jīng)營管理及運(yùn)營的疑慮，因此越秀地產(chǎn)與越秀REIT基金管理人及信托人訂立補(bǔ)貼款項(xiàng)契約，自完成交易起至2016年年底止以現(xiàn)金方式向越秀REITs進(jìn)行收入補(bǔ)貼，越秀地產(chǎn)根據(jù)上述安排支付越秀R

15、EITs的所有補(bǔ)貼款項(xiàng)總額不超過人民幣61億元。 　　外界最為好奇的是這項(xiàng)交易對最初市值僅為42億港元，收購當(dāng)時總估值為74億元的越秀REITs而言，究竟是如何做到收購下數(shù)倍其市值的廣州IFC的，其融資安排為三個來源：一是不少于12億元向境外銀行借款;二是增發(fā)不超過545億的基金單位進(jìn)行配售，其中36%配售予越秀地產(chǎn)，約64%配售予獨(dú)立第三方的機(jī)構(gòu)及專業(yè)投資者;三是發(fā)行不少于24億元的遞延基金予越秀地產(chǎn)，并分8年完成所有遞延基金單位的轉(zhuǎn)換。 　　越秀REITs在此交易完成后，資產(chǎn)總規(guī)模大幅上漲，經(jīng)過重估后達(dá)到驚人的23095億元，建筑面積也擴(kuò)大了3倍至68萬平方米，廣州IF

16、C預(yù)計(jì)自2012年被收購后的5、6年后，租金回報(bào)率可由收購當(dāng)時的6%達(dá)到9%，經(jīng)過收購后，越秀REITs負(fù)債率由2011年年底的27%上升至305%左右，而越秀地產(chǎn)負(fù)債率則由455%下降至338%，原由越秀地產(chǎn)背負(fù)的45億元債務(wù)是長期債務(wù)，轉(zhuǎn)移至越秀REITs后分17年償還。如此一來，越秀地產(chǎn)總共減少了45億元的貸款，將沉淀資金多、回收期長、不易變現(xiàn)的大型商業(yè)地產(chǎn)，通過REIT平臺，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商與投資人共贏的局面，越秀地產(chǎn)仍然保有越秀REIT的實(shí)際控制權(quán)及享有基金資產(chǎn)組合的投資收益。 　　越秀REIT的資產(chǎn)組合資料詳見表2(截至2014年3月) 　　表2越秀REIT的資產(chǎn)組合

17、資料貨幣單位：人民幣物業(yè)類型落成年份產(chǎn)權(quán)面積 　　(m2)估值(1) 　　(百萬)樓板價(jià) 　　(萬元/m2)基金收購價(jià) 　　(百萬)樓板價(jià) 　　(萬元/m2)折溢價(jià)率 　　(%)購入時間廣州白馬大廈批發(fā)商場1990501992651528――2005/12/21廣州財(cái)富廣場甲級寫字樓200341355568137―――2005/12/21廣州城建大廈甲級寫字樓199742397402095―――2005/12/21廣州維多利廣場零售商場200327698556201―――2005/12/21合計(jì)16165041772584187259

18、023%―廣州新都會大廈綜合商務(wù)樓200761964685111657106-410%2008/01/14廣州國際金融中心商業(yè)綜合體20124573571537033613440294-1256%2012/05/28合計(jì)6809712023218284注：(1)2005年12月21日上市發(fā)行時，估值以港幣計(jì)，白馬大廈25415億、財(cái)富大廈545億、城建大廈3855億、維多利廣場533億，合計(jì)4005億，發(fā)行總額4014億(即溢價(jià)發(fā)行為估值×10023%)(上表金額換算為人民幣，匯率按當(dāng)時1HKD=1043RMB計(jì)算)。 　　(2)廣州新都會大廈收購價(jià)為估值×959%，廣州國際金融中心

19、收購價(jià)為估值×874%。 　　(3)2005年12月21日發(fā)售時預(yù)測收益率為654%。 　　2、匯賢REIT――第一支國內(nèi)資產(chǎn)以人民幣計(jì)價(jià)在海外發(fā)行的REIT 　　匯賢REITs⑥的最終權(quán)益所有人為匯賢控股，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)占有過半數(shù)的股權(quán)，2011年4月29日匯賢控股以北京東方廣場境外合作伙伴所擁有的權(quán)益為標(biāo)的，在香港證券交易所順利上市發(fā)行匯賢產(chǎn)業(yè)信托，簡稱匯賢REIT。這是在中國境外首個以人民幣計(jì)價(jià)及結(jié)算的股票，也是香港首個以人民幣計(jì)價(jià)及結(jié)算的房地產(chǎn)投資信托基金。 　　匯賢產(chǎn)業(yè)信托首次公開發(fā)行時的資產(chǎn)包括其于Hui Xian BVI的權(quán)益，而Hui Xi

20、an BVI則持有北京東方廣場有限公司的境外合營伙伴――匯賢投資有限公司。北京東方廣場有限公司是在中國成立的中外合作經(jīng)營企業(yè)，持有東方廣場的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，而東方廣場為中國北京最大且最具代表性的商業(yè)建筑群之一，占地面積約10萬平方米(約150畝)，總建筑面積約80萬平方米。東方廣場物業(yè)群包括：東方新天地――購物中心、東方經(jīng)貿(mào)城――8座甲級寫字樓、東方豪庭公寓――2座服務(wù)式公寓、北京東方君悅大酒店―擁有825間客房的五星級酒店及停車位。 　　2011年4月匯賢產(chǎn)業(yè)信托首次公開發(fā)行時，預(yù)計(jì)籌資1048億至1116億元人民幣，共發(fā)行20億個基金單位，占其總基金單位的40%，其中16

21、億個基金單位用于國際發(fā)售，4億個基金單位在香港公開發(fā)售，每個基金單位發(fā)行價(jià)介于524～558元人民幣。匯賢REITs在招股書中承諾，其2011年和2012年均為100%分派，此后每年亦不少于90%。按每基金單位524元和558元人民幣的發(fā)售價(jià)計(jì)算，2011年預(yù)計(jì)派息收益率為4%～426%，不過，與匯賢同樣性質(zhì)的越秀REITs(00405HK)以及陽光REITs(00435HK)卻有6%左右的派息率，因此在首次公開發(fā)行(IPO)時，認(rèn)購并不踴躍，但目前的收益率亦上升到6%。如按發(fā)行價(jià)估算，匯賢REITs的總市值將達(dá)到262億～279億元人民幣，而依據(jù)評估公司的評估，東方廣場于2011年1月31日

22、的評估值為3141億元人民幣，REIT收購價(jià)為279億元人民幣，折價(jià)率為1117%。 　　2011年11月10日匯賢REITs進(jìn)行一次物業(yè)收購，其對外公告購入擁有590間客房的沈陽麗都喜來登飯店(自2013年1月1日起更名為沈陽索菲特酒店，法國索菲特奢華酒店集團(tuán)入駐沈陽，接管麗都喜來登酒店)為中國東北地區(qū)最大型的國際五星級酒店之一。 　　匯賢通過收購Shenyang Investment BVI完成收購沈陽麗都70%分派權(quán)利的權(quán)益，代價(jià)為人民幣98億元，收購當(dāng)時乃假設(shè)沈陽麗都100%分派的價(jià)值為14億元人民幣。該物業(yè)位于中國東北遼寧省的沈陽市，總建筑面積約79000平方米。

23、該物業(yè)的估值為159億元人民幣，有關(guān)該物業(yè)的70%權(quán)益于2011年8 月31日的估值為1113億元人民幣，資產(chǎn)折價(jià)率為1195%。收購資金以提取匯賢產(chǎn)REITs的銀行融資來支付，不以匯賢產(chǎn)REITs的股本或另行以增發(fā)資金來支付。 　　2014年11月10日匯賢REITs進(jìn)行第二次物業(yè)收購，對外公告以391億元向主要股東和記黃埔及長江實(shí)業(yè)收購重慶大都會廣場全部權(quán)益。該物業(yè)估值為人民幣4104億元，為提高收益率，吸引投資人，較重慶物業(yè)于2014年8月31日之評定價(jià)值人民幣4104億元折讓約473%，根據(jù)物業(yè)價(jià)值人民幣3910億元估算，收益率約為765%。 　　該收購預(yù)期可提升匯

24、賢產(chǎn)REITs的資產(chǎn)價(jià)值與規(guī)模。匯賢REITs于2014年6月30日的資產(chǎn)總值為人民幣42054億元。如收購于2014年6月30日完成，匯賢REITs的資產(chǎn)總值將增加約76%至人民幣45242億元。 　　匯賢REIT的資產(chǎn)組合資料詳見表3(截至2015年1月止)。 　　表3 匯賢REIT的資產(chǎn)組合資料貨幣單位：人民幣物業(yè)類型落成年份產(chǎn)權(quán)面積 　　(m2)估值(1) 　　(百萬)樓板價(jià) 　　(萬元/m2)基金收購價(jià) 　　(百萬)樓板價(jià) 　　(萬元/m2)折溢價(jià)率 　　(%)購入時間東方新天地零售商場200024690

25、7(1)138705.62(2)――2011/04/29東方經(jīng)貿(mào)城甲級寫字樓2000― 　　200130955211310365――2011/04/29東方豪庭公寓服務(wù)式公寓2002― 　　2004816032310283――2011/04/29東方君悅大酒店五星級酒店20011254203920313――2011/04/29合計(jì)7634823141041127900(3)365-1117續(xù)表物業(yè)類型落成年份產(chǎn)權(quán)面積 　　(m2)估值(1) 　　(百萬)樓板價(jià) 　　(萬元/m2)基金收購價(jià) 　　(百萬)樓板價(jià) 　　(萬元/m

26、2)折溢價(jià)率 　　(%)購入時間沈陽麗都 　　喜來登酒店五星級酒店20027900015902011400(4)177-1195%2011/1/10重慶大都會廣場購物商場 　　寫字樓1997― 　　199810974341043743910356-473%2014/11/10合計(jì)9522253710433210注：(1)含商場面積130195m2+地下車庫面積116712m2，不含人防24474m2。 　　(2)不含地下車庫面積時，樓板價(jià)為1065萬/m2。 　　(3)收購價(jià)(即發(fā)行金額)為估值×888%，2011/4/29發(fā)售時預(yù)測

27、收益率為4%。 　　(4)沈陽麗都喜來登酒店現(xiàn)更名為索菲特大酒店，原業(yè)主益和股權(quán)99%，僅出售70%，故實(shí)際收購價(jià)為98億(為估值×88%)年收入6440萬，接收購價(jià)98億計(jì)算，收益率657%。 　　3、春泉REIT――第一只日本地產(chǎn)基金持有國內(nèi)物業(yè)在香港發(fā)行的REIT 　　2013年12月5日，日本房地產(chǎn)私募基金RCA01(RCA01為在開曼群島注冊成立的獲豁免有限公司)將其在北京CBD所擁有的二棟超甲級寫字樓以春泉產(chǎn)業(yè)信托(Spring REIT)⑦的形式于香港證券交易所上市公開發(fā)行。 　　該物業(yè)包括華貿(mào)中心寫字樓1座(第4～28層)及寫字樓2座(第

28、4～32層)的所有辦公樓層，以及相應(yīng)的地下600個停車位。該物業(yè)辦公用途的面積為120245平方米。該物業(yè)于2006年12月竣工。于2013年8月31日的估值為7747億元人民幣，基金收購價(jià)為3496億元人民幣，折價(jià)率為5488%，表面上看折價(jià)率相當(dāng)高，但因?yàn)镽CA01僅出售40%部分，亦即價(jià)值30988億元人民幣的相應(yīng)價(jià)值，實(shí)際上對應(yīng)基金收購價(jià)，則為溢價(jià)128%。 　　春泉REITs管理人春泉資產(chǎn)管理有限公司系于2013年1月29日在香港注冊成立由AD Capital全資擁有的公司，而AD Capital則是一間私募股權(quán)投資公司，由日本政策投資銀行(一間為日本政府全資擁有的金融機(jī)構(gòu)

29、)。AD Capital主要在日本、中國及亞洲其他地區(qū)投資一些具增長潛力的公司及項(xiàng)目，并選擇性投資于房地產(chǎn)。AD Capital亦根據(jù)AD Capital與RCA Fund(通過其普通合伙人RCAC行事)訂立的管理協(xié)議向RCA Fund提供管理服務(wù)。 　　春泉產(chǎn)業(yè)信托在2013年11月25日公開對外募股時，預(yù)計(jì)每股發(fā)售價(jià)為381～403港幣，預(yù)估年化分派收益率為494%～523%，RCA01于出售后尚持有60%股份，春泉產(chǎn)業(yè)信托負(fù)債比率由發(fā)行前的375%降至發(fā)行后的約34%。 　　春泉REIT的資產(chǎn)組合資料表4所示。(截至2014年3月止) 　　表4春泉REIT的

30、資產(chǎn)組合資料物業(yè)類型落成年份產(chǎn)權(quán)面積 　　(m2)估值(1) 　　(百萬)樓板價(jià) 　　(萬元/m2)基金收購價(jià) 　　(百萬)樓板價(jià) 　　(萬元/m2)折溢價(jià)率 　　(%)購入時間北京華貿(mào)中心(1)甲級寫字樓2006145372774753334962402013/12/05合計(jì)14537277475333496240-5488 　　注：(1)北京華貿(mào)中心系指寫字樓T1、T2二棟，收購價(jià)為估值×451%(上表金額換算為人民幣，匯率按當(dāng)時1HKD=079RMB計(jì)算)。 　　(2)2013/12/5發(fā)售時預(yù)測收益率為49

31、4%。 　　(二)綜合分析 　　由以上香港REIT市場及幾家國內(nèi)資產(chǎn)在海外發(fā)行REIT的情況來看，并無原先單就收益率推算的資產(chǎn)大幅折價(jià)的情況，實(shí)際上亦有溢價(jià)的情形產(chǎn)生，究其原因可從以下三個方面來說明。 　　1、估價(jià)方法 　　由于資產(chǎn)證券化對房地產(chǎn)估價(jià)的要求，除了一般所采用的市場比較法或收益還原法之外，最主要的還要以現(xiàn)金流量折算法(DCF)來綜合評估資產(chǎn)價(jià)值，并不是采單一估值數(shù)據(jù)，而是采加權(quán)平均法來求出合理資產(chǎn)價(jià)值，另外，以目前香港房地產(chǎn)信托發(fā)行架構(gòu)來看，基金所購買的實(shí)際上是直接或間接持有國內(nèi)資產(chǎn)的境外公司股權(quán)，因此在收購價(jià)的考量上，并不單純只是資產(chǎn)價(jià)值，

32、而是反映出該公司的實(shí)際價(jià)值。這與目前大多數(shù)業(yè)主認(rèn)知上單純的以收益率反推經(jīng)營性物業(yè)的價(jià)值來進(jìn)行REIT發(fā)行定價(jià)及資產(chǎn)收購價(jià)的認(rèn)知不同。 　　2、資產(chǎn)品質(zhì) 　　由于房地產(chǎn)投資信托的特性就是以擁有穩(wěn)定收入的經(jīng)營性物業(yè)為資產(chǎn)組合經(jīng)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營管理后，獲取良好的投資收益并定期進(jìn)行分配予投資人，因此，通過專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行良好管理所獲得的資產(chǎn)品質(zhì)，通常能夠提升資產(chǎn)收益，越是經(jīng)營良好的商場，通?？色@得的收益越高，相對的，通過資產(chǎn)評估后，所能獲得的市場價(jià)值也就越高。國內(nèi)許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)者所持有的商場，通常經(jīng)營效率不佳，因?yàn)榻?jīng)營性物業(yè)主要的評估方法，不是市場比較法，而是收益還原法及現(xiàn)

33、金流量折現(xiàn)法，因此所能獲得的評估價(jià)值也就不如其通常切割散賣的價(jià)錢。 　　3、證券特性 　　REIT實(shí)際上就是一種可在市場上自由買賣流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券，投資人持有時，通?？紤]的是年化收益率和股價(jià)與凈值間的關(guān)系，也就是說除了固定的股息分派收益以外，持有人通常也想獲得投資股票所可能獲取的資本利得，股票價(jià)格的波動，就來自投資人對于該REIT資產(chǎn)價(jià)值及管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營能力的看法，因此，在投資人認(rèn)可該REIT時，發(fā)行價(jià)格可能就會有溢價(jià)的情況產(chǎn)生，上市發(fā)行后，REIT更可能因?yàn)橘Y產(chǎn)品質(zhì)良好及管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營效率提升后，股價(jià)能持續(xù)上漲，正如2005年11月25日由香港特區(qū)政府房屋委員會推出第一支房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)――領(lǐng)匯基金(LINK REIT)⑧一樣，價(jià)格從初始發(fā)行的每單位103港元到2014年3月已超過每單位30港元，成長了3倍以上，除了投資人所看到的分配收益連續(xù)7年增加外，其財(cái)務(wù)狀況更是相當(dāng)良好，2013年3月時負(fù)債僅占總資產(chǎn)的136%，負(fù)債占總資本亦僅143%，EBITDA利息覆蓋率達(dá)到96倍。