《泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)（21頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)1泥崗片區(qū)市調(diào)報告泥崗片區(qū)市調(diào)報告2010-6-25深圳深圳*地產(chǎn)咨詢有限公司策劃部地產(chǎn)咨詢有限公司策劃部泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)2目錄目錄片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況1 1片區(qū)住宅物業(yè)分析片區(qū)住宅物業(yè)分析2 2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3 3片區(qū)總結(jié)與發(fā)展展望片區(qū)總結(jié)與發(fā)展展望4 4泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)3片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況片區(qū)界定片區(qū)界定 本次任務分配時的界定：本次任務分配時的界定：羅湖與福田交界處，具體范羅湖與福田交界處，具體范圍為銀湖汽車站以東、泥崗路以北、金湖路以南、紅圍為銀湖汽車站以東、泥崗路以北、金湖路以南、紅崗路以西所圍合的區(qū)域。崗
2、路以西所圍合的區(qū)域。城市規(guī)劃的界定：城市規(guī)劃的界定：羅湖區(qū)一共分為六個大片區(qū)羅湖區(qū)一共分為六個大片區(qū)24個小個小片區(qū)，泥崗片區(qū)為片區(qū)，泥崗片區(qū)為24個小片區(qū)之一，隸屬于個小片區(qū)之一，隸屬于LH05片區(qū)片區(qū)（包括泥崗和銀湖兩個小片區(qū)），編號為（包括泥崗和銀湖兩個小片區(qū)），編號為LH05-01，具，具體范圍：鳳凰嶺以南，泥崗西路以北，紅崗路以西，體范圍：鳳凰嶺以南，泥崗西路以北，紅崗路以西，北環(huán)大道以東的圍合區(qū)域，北環(huán)大道以東的圍合區(qū)域，總用地面積總用地面積133.29公頃。公頃。兩者的差別：兩者的差別：城市規(guī)劃所指的泥崗片區(qū)更大一些，包城市規(guī)劃所指的泥崗片區(qū)更大一些，包括銀湖汽車站和金湖路以北、
3、鳳凰嶺以南的狹長地帶。括銀湖汽車站和金湖路以北、鳳凰嶺以南的狹長地帶。泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)4片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況片區(qū)界定片區(qū)界定泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)5片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況位于羅湖區(qū)最西北角，位于羅湖區(qū)最西北角，屬于羅湖區(qū)屬于羅湖區(qū)的邊緣和相對落后區(qū)域的邊緣和相對落后區(qū)域處在羅湖與福田交界處，與福田區(qū)處在羅湖與福田交界處，與福田區(qū)關(guān)系非常密切關(guān)系非常密切周邊片區(qū)非常有特點：北面為羅湖周邊片區(qū)非常有特點：北面為羅湖銀湖（以高檔住宅為主），南面為福銀湖（以高檔住宅為主），南面為福田八卦嶺（全國最大的印刷產(chǎn)業(yè)基地）田八卦嶺（全國最大的印刷產(chǎn)業(yè)基地）和華強北片區(qū)（全市商業(yè)中心、全
4、國和華強北片區(qū)（全市商業(yè)中心、全國最大的電子產(chǎn)品交易市場），東面為最大的電子產(chǎn)品交易市場），東面為清水河清水河-筍崗片區(qū)（以物流、建材家居、筍崗片區(qū)（以物流、建材家居、汽車交易為主）。汽車交易為主）。除銀湖外以上片區(qū)均為密集的產(chǎn)業(yè)除銀湖外以上片區(qū)均為密集的產(chǎn)業(yè)區(qū)，且缺乏配套住宅。本片區(qū)為這些區(qū)，且缺乏配套住宅。本片區(qū)為這些片區(qū)提供了很大一部分居住配套。片區(qū)提供了很大一部分居住配套。區(qū)位特點區(qū)位特點福田福田華強北華強北八卦嶺八卦嶺筍崗筍崗清水河清水河泥崗泥崗銀湖銀湖泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)6片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況交通配套交通配套 道路：道路：現(xiàn)狀：片區(qū)臨近城市主干道，對外聯(lián)系的道路為北環(huán)大
5、道、泥崗西路和紅崗路，內(nèi)部交通為二線公路、各街坊出入口及內(nèi)部支路。評價：對外交通發(fā)達，但片區(qū)內(nèi)部道路不完善。對外交通發(fā)達，但片區(qū)內(nèi)部道路不完善。公共交通：公共交通：1、公交站點：片區(qū)一共有兩個公交站點（泥崗村、金湖花園），但以泥崗村站點為主2、公交線路：一共有一共有23條路線條路線 華強北方向：58、365、238、9、373路 中心區(qū)方向：50、373、398、237路 火車站方向：7、8、321路 南頭寶安方向：373、379、323、356、319路 梅林關(guān)方向：374、373、336路 鹽田方向：328、53、85路泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)7片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況交通配套交通配套
6、 公共交通：公共交通：3、地鐵：目前沒有，規(guī)劃中的地鐵9號線（預計今年動工，路線為羅湖火車站-八卦嶺-梅林-景田-車公廟）將設立泥崗村站。對公共交通評價：對公共交通評價：盡管線路很多，但基本上分布在片區(qū)最南面的泥崗路盡管線路很多，但基本上分布在片區(qū)最南面的泥崗路上的泥崗村站，因此片區(qū)居民需要步行較長距離才能出行，上的泥崗村站，因此片區(qū)居民需要步行較長距離才能出行，算不上方便；基本為過境路線，人多車擠，很難有座位。算不上方便；基本為過境路線，人多車擠，很難有座位。泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)8商業(yè)配套商業(yè)配套類型類型數(shù)量數(shù)量檔次檔次核心店鋪核心店鋪分布情況分布情況購物9家中低檔好日子購物廣場泥崗
7、村周邊餐飲63家中低檔（快餐店居多）路草地食府、金湖大酒樓泥崗村周邊銀行2家支行招商銀行、工商銀行金碧路、泥崗西路、紅崗路沿線休閑娛樂20家中低檔紅堡KTV、新新貴族休閑中心泥崗村周邊片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況表表片區(qū)商業(yè)配套一覽表片區(qū)商業(yè)配套一覽表 片區(qū)相對封閉、規(guī)模較小且居住人口收入水平有限，因片區(qū)相對封閉、規(guī)模較小且居住人口收入水平有限，因此片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套基本以服務片區(qū)、滿足日常所需為目此片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套基本以服務片區(qū)、滿足日常所需為目的，因此業(yè)種業(yè)態(tài)比較完善，整體檔次較低（具體參見下的，因此業(yè)種業(yè)態(tài)比較完善，整體檔次較低（具體參見下表）。表）。泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)9教育配套教育
8、配套片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況表表片區(qū)教育商業(yè)配套一覽表片區(qū)教育商業(yè)配套一覽表 教育資源基本情況：一共有教育資源基本情況：一共有4所幼兒園、所幼兒園、2所小學、所小學、5所高所高中及職校，還有一所高校（主體將遷往龍崗體育新城）中及職校，還有一所高校（主體將遷往龍崗體育新城）類型數(shù)量具體情況規(guī)模幼兒園4泥崗幼兒園（省一級）深圳一建幼兒園亞太幼兒園武警幼兒園小學2鳳光小學（省一級）風光小學鳳光小學：教學班30，學生1700初中（九年一貫制）2銀湖學校（民辦）僑香學校（民辦）銀湖學校：教學班42，學生2000僑香學校：教學班28，學生1300高中、職校5深圳工業(yè)學校深圳師范專科學校技工學校深圳總工會農(nóng)
9、民工學校深圳市工會成人中專高校1深圳信息職業(yè)技術(shù)學院泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)10教育配套教育配套片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況 教育資源評價：教育資源評價：對購房者來說，最重要的是幼兒園到高中階段的教育資源質(zhì)量。因此，盡管片區(qū)學校數(shù)量很多且各層次的均有，但是總體而言規(guī)模和教學質(zhì)量偏低，沒有吸引力。泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)11配套空間分布配套空間分布片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況泥崗片區(qū)主要配套分布圖泥崗片區(qū)主要配套分布圖銀湖學校僑鄉(xiāng)學校鳳光小學泥崗幼兒園武警幼兒園一建幼兒園華潤萬佳金湖超市民潤市場宜佳時裝城好日子購物廣場泥崗村公交站金湖花園公交站片區(qū)配套分布情況（如圖）片區(qū)配套分布情況（如圖）泥崗
10、片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)12配套空間分布配套空間分布片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況片區(qū)配套分布特點片區(qū)配套分布特點教育配套主要分布在金湖路；商業(yè)配套比較分散，教育配套主要分布在金湖路；商業(yè)配套比較分散，泥崗村相對比較集中；交通配套主要分布在泥崗路。泥崗村相對比較集中；交通配套主要分布在泥崗路。泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)13功能定位功能定位片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況 根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）、深圳市羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃，泥崗區(qū)將嚴格控制開發(fā)強度及人口規(guī)模，主要通過完善片區(qū)的配套，改造舊村，來提高環(huán)境質(zhì)量。泥崗片區(qū)的定位是：以生活居住為主，兼具教育科研、以生活居住為主，兼具教育科研、對外交
11、通等功能的綜合性生活居住區(qū)。對外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。泥崗片區(qū)現(xiàn)狀圖泥崗片區(qū)現(xiàn)狀圖泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)14目錄目錄片區(qū)總體狀況片區(qū)總體狀況1 1片區(qū)住宅物業(yè)分析片區(qū)住宅物業(yè)分析2 2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3 3片區(qū)總結(jié)與發(fā)展展望片區(qū)總結(jié)與發(fā)展展望4 4泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)15 片區(qū)一共有13個小區(qū)樓盤，一個城中村。小區(qū)樓盤主要分布在金湖路沿線與金碧路沿線。目前無新在售項目，小區(qū)入住率高。小區(qū)大部分樓齡較長，大約15-20年，以多層結(jié)構(gòu)為主。居民主要以八卦嶺片區(qū)工廠員工和上班白領(lǐng)為主，少量當?shù)鼐用窈腿A強北商業(yè)圈上班族構(gòu)成。金湖花園鳳崗花園星湖花園大地苑銀暉名居碧
12、清園金銀園片區(qū)住宅基本情況片區(qū)住宅基本情況泥崗村紅崗花園軍產(chǎn)房片區(qū)住宅片區(qū)住宅1數(shù)量和空間分布數(shù)量和空間分布2、開發(fā)時間時間、開發(fā)時間時間3、結(jié)、結(jié)構(gòu)（多層高層）構(gòu)（多層高層）4價格和租金價格和租金5、主要租住人群、主要租住人群及動機及動機泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)16片區(qū)二手房價格與租金總體狀況分析片區(qū)二手房價格與租金總體狀況分析樓盤名稱樓齡（年）建筑類型戶型結(jié)構(gòu)戶型面積（M2）二手價格（萬元）均價（元）租金單位面積租金（元）租金房價比金銀園6高層2房3房57-5987-9357-6287-100110002000-23002500-280034325金湖花園 B區(qū)16多層2房3房68-7
13、980-9363-7273-9896002200-25002400-280031310星湖花園三期5高層1房2房3房37-4458-6686-9043-5568-7878-80120001600-20002300-26002400-280034350碧清園8高層2房3房57-6886-9360-7885-105110002000-24002800-300034324銀暉名居5高層1房2房30-3856-5930-4566-70120001200-17001900-230037325大地苑15多層3房87-9370-7587002100-240026335紅崗花園 22（待舊改）多層1房2房3房
14、4房39-4758-7475-8313035-5258-7875-88140-150110001000-13001400-20002000-24002500-280028393二、片區(qū)住宅分析泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)17從表格可以看出，該片區(qū)二手房價格均價在8700元/M2-1200 元/M2之間，較新樓盤高層均價在11000-12000之間，樓齡較長多層樓盤均價在8700-9600之間。片區(qū)內(nèi)租金：2房租金在2000-2800之間，3房租金在2400-2800之間，租金與售價比為1：340，單位租金高層達到35/M2左右，多層也達到了30/M2左右，可以看出片區(qū)樓盤升值潛力較小，片區(qū)樓盤
15、租金上漲可能性不大。另外該片區(qū)有一城中村，以民房居多，商品房相對較少，但由于周邊工業(yè)區(qū)較多，擁有較大的客戶群體，雖然租金較高，但入住率仍然較高。片區(qū)紅崗花園以確定為舊改項目，均價達到了11000M2，體現(xiàn)出了較大的升值空間。該片區(qū)小區(qū)樓齡普遍較長，未來舊改項目會相繼增多，樓齡較長的小區(qū)，會有一定的升值空間。片區(qū)二手房價格與租金總體狀況分析片區(qū)二手房價格與租金總體狀況分析二、片區(qū)住宅分析泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)18三、片區(qū)商業(yè)分析片區(qū)商業(yè)概況片區(qū)商業(yè)分析泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)19三、片區(qū)商業(yè)分析 片區(qū)商業(yè)概況片區(qū)商業(yè)概況u片區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分為兩類：片區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分為兩類：l為片區(qū)居民服務
16、的商業(yè)l專業(yè)性質(zhì)商業(yè)（汽車產(chǎn)業(yè)商業(yè)）u片區(qū)商業(yè)分布現(xiàn)狀片區(qū)商業(yè)分布現(xiàn)狀：l以點-線-面的形式分布整個片區(qū)l以豐田產(chǎn)業(yè)園為依托逐步形成的專業(yè)市場泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)20三、片區(qū)商業(yè)分析 片區(qū)商業(yè)分析居民服務的商業(yè)分析：居民服務的商業(yè)分析：片區(qū)商業(yè)主要以大型購物中心好日子購物廣場為核心，以街鋪的形式成線狀分布，面積大約在10-20平米左右，涉及行業(yè)面廣。主要業(yè)態(tài)有餐飲、便利店、小百貨、五金和地產(chǎn)。片區(qū)居民主要以周邊工業(yè)區(qū)員工和當?shù)鼐用駷橹?，消費能力較低，消費檔次較低。類型數(shù)量檔次核心店鋪分布情況購物9家中低檔（無名牌店鋪入駐）好日子購物廣場一樓：金銀珠寶二樓：生活超市三樓：服裝飾品四樓：家用電器泥崗村中心區(qū)域餐飲63家中低檔（快餐店居多）路草地食府、金湖大酒樓泥崗村周邊銀行、ATM8家社區(qū)支行招商銀行、工商銀行金碧路、泥崗西路、紅崗路沿線休閑娛樂20家中低檔紅堡KTV、新新貴族休閑中心泥崗村周邊泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)21三、片區(qū)商業(yè)分析 片區(qū)商業(yè)分析專業(yè)市場分析：專業(yè)市場分析：以華日豐田汽車產(chǎn)業(yè)園為依托，逐步形成以泥崗路和金湖路沿線汽車專業(yè)服務市場。項目名稱：深圳市華日豐田汽車銷售服務有限公司 項目地址：深圳市羅湖區(qū)泥崗西路1006號華日汽車大廈 業(yè)態(tài)：二手車置換與銷售、汽車維修、汽車配件銷售、汽車年審檢測、汽車維修技術(shù)培訓、汽車維修職業(yè)技能鑒定行業(yè)地位：骨干企業(yè)
泥崗片區(qū)市調(diào)報告(修改意見)
