物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)

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1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理聶英選 段忠清 主編武漢理工大學(xué)出版社,高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材 物業(yè)管理專業(yè),第一章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ),學(xué)習(xí)目標(biāo) 主要內(nèi)容,了解物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和相關(guān)崗位的職責(zé)。理解設(shè)備管理的LCC理論、可靠性理論和故障理論等。理解物業(yè)設(shè)備管理的制度，物業(yè)設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)。掌握物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容和要求。,返回,學(xué)習(xí)目標(biāo),主要內(nèi)容,第一節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本理論 第二節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容 第三節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé) 第四節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度 第五節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的一般標(biāo)準(zhǔn),返回,第一節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本理論 一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基本

2、概念 （一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備 物業(yè)設(shè)施設(shè)備是建筑物附屬設(shè)備設(shè)施的簡(jiǎn)稱，包 括室內(nèi)設(shè)備與物業(yè)管轄范圍內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系 統(tǒng)，是構(gòu)成物業(yè)實(shí)體的重要組成部分。 我國城鎮(zhèn)建筑的物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般由給排水、供 配電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空氣調(diào)節(jié)、燃?xì)夤?應(yīng)、通信網(wǎng)絡(luò)以及智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備組成。,一般情況下建筑物級(jí)別越高、技術(shù)含量越高，其功 能也越完善，設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)也就越復(fù)雜。 國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)（International Facility Management Association，簡(jiǎn)稱IFMA）對(duì)物業(yè)設(shè)施管理 （Facility Management，簡(jiǎn)稱FM）的定義是：“以保持 業(yè)

3、務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新 的技術(shù)對(duì)人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管 理的工作”。它“將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機(jī)構(gòu)的工作 任務(wù)結(jié)合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和 工程技術(shù)的基本原理”。 IFMA認(rèn)為FM的主要業(yè)務(wù)有： 1.物業(yè)的長(zhǎng)期規(guī)劃；,2.物業(yè)管理的年度計(jì)劃； 3.物業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和預(yù)算； 4.不動(dòng)產(chǎn)的獲得及其處理； 5.物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)房間裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī) 器、器具和備品的設(shè)置以及房間管理； 6.建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì)； 7.新建筑或原建筑的改造更新； 8.維護(hù)管理和運(yùn)行管理； 9.物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù)。,（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基

4、本內(nèi)容 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本內(nèi)容主要包括管理和服務(wù) 兩個(gè)方面，即需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和 保養(yǎng)等方面的工作。 二、設(shè)施設(shè)備的LCC理論 （一）LCC 理論 壽命周期費(fèi)用（Life Cycle Cost，LCC）也稱為全 壽命周期成本，是從設(shè)備、項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)， 全面考慮設(shè)備、項(xiàng)目或系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、購 置、安裝、運(yùn)行、維修、改造、更新，直至報(bào)廢的全過 程，使LCC最小的一種管理理念和方法。,（二）設(shè)施設(shè)備的壽命 設(shè)備的壽命包括自然、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命。 1.自然壽命 也稱做物理壽命，是指設(shè)備在規(guī)定的使用條件 下，從開始使用到無法修復(fù)而報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)

5、間。 2.技術(shù)壽命 一般是指設(shè)備在技術(shù)上有存在價(jià)值的時(shí)間，即 設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰的時(shí)間。設(shè) 備技術(shù)壽命的長(zhǎng)短取決于設(shè)備磨損、老化的程度以 及新技術(shù)發(fā)展的速度。,3.經(jīng)濟(jì)壽命 又稱為價(jià)值壽命，是指設(shè)備從開始使用到再繼續(xù) 使用時(shí)在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)不劃算為止的全部時(shí)間。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的壽命主要是管理壽命，一般是指 設(shè)施設(shè)備從安裝交付使用開始，經(jīng)過使用、維護(hù)、維 修、改造階段，直到最后報(bào)廢處理為止的全過程，它 可以是自然壽命，也可以是經(jīng)濟(jì)壽命或技術(shù)壽命。 （三）壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成 物業(yè)設(shè)施設(shè)備壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成主要有：前期 費(fèi)用、購買費(fèi)用、使用費(fèi)用、維修費(fèi)用和回收?qǐng)?bào)廢成

6、 本等。,物業(yè)管理企業(yè)一般是接管已建好的設(shè)施設(shè)備，其 LCC費(fèi)用大多是設(shè)施設(shè)備的維持費(fèi)用，主要有： 1. 使用維護(hù)費(fèi)：包括技術(shù)資料費(fèi)、操作人員工資 及培訓(xùn)費(fèi)、日常維護(hù)材料費(fèi)、維護(hù)工具儀表費(fèi)、委托 維護(hù)費(fèi)和能源消耗費(fèi)等。 2. 修理改造費(fèi)：包括技術(shù)資料費(fèi)、維修人員工資 及培訓(xùn)費(fèi)、維修材料、工具、備件、備品費(fèi)、委托維 修費(fèi)和能源消耗費(fèi)等。 3. 后勤保障費(fèi)：包括材料保管費(fèi)、管理人員工資 及培訓(xùn)費(fèi)、辦公費(fèi)、技術(shù)資料費(fèi)、實(shí)驗(yàn)設(shè)備費(fèi)和檢測(cè) 費(fèi)等。 4. 報(bào)廢處理費(fèi)：包括拆除費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)等。,三、設(shè)施設(shè)備的可靠性理論 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的可靠性是指其無故障連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn) 工作的性能，分為固有可靠性和使

7、用可靠性。固有 可靠性是由設(shè)計(jì)、生產(chǎn)工藝和制造決定的，使用可 靠性則是與使用、環(huán)境以及可維修性有關(guān)。 （一）可靠度與不可靠度 可靠度是指物業(yè)設(shè)施設(shè)備在正常使用、保養(yǎng)和 維修的條件下，在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)完成規(guī)定功能的 概率。不可靠度則是指業(yè)設(shè)施設(shè)備在上述情況下， 不能完成規(guī)定功能的概率。,（二）故障率和故障密度 物業(yè)設(shè)備在t時(shí)間后的單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生故障的臺(tái) 數(shù)相對(duì)于t時(shí)間內(nèi)還在工作的臺(tái)數(shù)的百分比值，稱為 該設(shè)備的故障率。即設(shè)備或部件在規(guī)定條件下、規(guī)定 期限內(nèi)發(fā)生故障的次數(shù)。 故障密度是指在單位時(shí)間內(nèi)，發(fā)生故障的設(shè)備臺(tái) 數(shù)與總設(shè)備數(shù)之比。 （三）故障分布規(guī)律 常見的故障分布函數(shù)

8、有指數(shù)分布、正態(tài)分布和威 布爾分布。指數(shù)分布規(guī)律適用于具有恒定故障率的部 件及無余度的復(fù)雜系統(tǒng)，如給排水、采暖、通風(fēng)與空 調(diào)、供配電及照明系統(tǒng)等。,正態(tài)分布規(guī)律適用于磨損型部件發(fā)生的故障，如燈 泡、變壓器等。威布爾分布規(guī)律適用于軸承、繼電 器、空氣開關(guān)、電動(dòng)機(jī)、液壓泵和齒輪等。 （四）故障率曲線 俗稱“浴槽曲線（Bath-tub Curve）”。設(shè)備故障率 隨時(shí)間的變化可以分為初期故障期、偶發(fā)故障期和磨 耗故障期。 初期故障期又叫磨合期，在此期間，開始的故障 率較高，但隨時(shí)間的推移，故障率迅速下降。 偶發(fā)故障期，設(shè)備故障率大致處于穩(wěn)定狀態(tài)，故 障發(fā)生是隨機(jī)的，其故障率最低，而且

9、穩(wěn)定，是設(shè)備 的正常工作期或最佳狀態(tài)期。,磨耗故障期，由于設(shè)備零部件的磨損、疲勞、老 化、腐蝕等，故障率不斷上升。 四、設(shè)施設(shè)備的故障理論 （一）故障的概念 設(shè)備（系統(tǒng)）或零部件由于某種原因喪失其規(guī)定 性能的狀態(tài)，即設(shè)備（系統(tǒng)）發(fā)生了故障。一般地， 物業(yè)設(shè)施設(shè)備處于不經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)，即為故障。 （二）常見故障的模式 設(shè)施設(shè)備的每一項(xiàng)故障都有其主要的特征，稱為 故障模式，如磨損、老化、腐蝕等。,實(shí)際工作中常見故障模式：異常振動(dòng)、磨損、疲 勞、裂紋、破裂、腐蝕、變形、剝離、滲漏、堵塞、 松弛、熔融、蒸發(fā)、絕緣老化、材料老化、異常的聲 音、油質(zhì)變質(zhì)等。 （三）故障發(fā)生的原因

10、 產(chǎn)生故障的原因：硬件故障、軟件故障，或者是 硬件與軟件不匹配等。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生故障的主要原因可歸結(jié)為運(yùn)轉(zhuǎn) 缺陷。運(yùn)轉(zhuǎn)缺陷是指使用條件的影響和變化，導(dǎo)致設(shè) 備過載、過熱、腐蝕、潤(rùn)滑不良、漏電和操作失誤、 維護(hù)、修理不當(dāng)?shù)取?五、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 科學(xué)的物業(yè)設(shè)備管理是：對(duì)設(shè)備從購置、使用、維 護(hù)保養(yǎng)、檢查修理、更新改造直至報(bào)廢的整個(gè)過程中進(jìn) 行技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理，使設(shè)備始終可靠、安全、經(jīng)濟(jì) 地運(yùn)行，給人們的生活和工作創(chuàng)造舒適、方便、安全、 快捷的環(huán)境，體現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。 物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)是用好、管好、維護(hù)好、 檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好 率

11、。（“五好”、“二率”） （一）設(shè)備的有效利用率（A） A=T/(T+T) 100% 式中: A 設(shè)備有效利用率（%）；,T -- 設(shè)備有效工作時(shí)間（h）； T -- 設(shè)備停機(jī)或無效工作時(shí)間（h）。 （二）設(shè)備的完好率（B） B=Sn/S100% 式中: B設(shè)備完好率（%）； Sn設(shè)備完好的臺(tái)數(shù)； S設(shè)備總臺(tái)數(shù)。 設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長(zhǎng)短，在很大程 度上取決設(shè)備管理的質(zhì)量。 設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)： 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求； 運(yùn)轉(zhuǎn)正常，性能良好，性能達(dá)到規(guī)定要求； 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全； 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 防凍

12、、保溫、防腐等措施完整有效。,第二節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 物業(yè)設(shè)備維修管理 物業(yè)設(shè)備更新改造管理 備品配件管理 固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 工程資料管理 一、基礎(chǔ)資料管理 主要包括：設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府 職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 強(qiáng)制性文件。 （一）設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料,設(shè)備技術(shù)檔案必須齊全、詳細(xì)、準(zhǔn)確，主要包括設(shè) 備原始檔案和設(shè)備技術(shù)資料兩類。 1.設(shè)備原始檔案 主要包括： 設(shè)備清單或裝箱單 設(shè)備發(fā)票 產(chǎn)品質(zhì)量合格證書（進(jìn)口設(shè)備檢驗(yàn)合格證） 開箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 產(chǎn)

13、品技術(shù)資料 安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,2.設(shè)備技術(shù)資料 （1）設(shè)備卡片 （2）設(shè)備臺(tái)賬 （3）設(shè)備技術(shù)登記薄 （4）竣工圖 （5）系統(tǒng)資料 （二）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條 例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件 政策、法規(guī)、條例及規(guī)程,環(huán)保方面：中華人民共和國水污染防治法、 中華人民共和國大氣污染防治法、中華人民共和 國固體廢物污染環(huán)境防治法、中華人民共和國環(huán)境 噪聲污染防治法、中華人民共和國放射性污染防治 法和中華人民共和國水法等。 消防方面：中華人民共和國消防法 、建筑 設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、 人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范等。 節(jié)能方面：中

14、華人民共和國節(jié)約能源法等。 建筑方面：中華人民共和國建筑法，住宅裝 修工程施工規(guī)范、民用建筑、室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī) 范等。,電梯、變配電、燃?xì)夂徒o排水設(shè)備等都有政府部門 的法規(guī)及條例進(jìn)行監(jiān)督和約束。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)-工業(yè)鍋爐水質(zhì)、鍋爐 大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)、建筑裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo) 準(zhǔn)、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)等。 國家相關(guān)部門頒發(fā)的政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和各 種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)備管理中的法律文件，指導(dǎo)和約束著物 業(yè)設(shè)備的管理工作，必須分類存檔，妥善保管好。,二、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理,包括技術(shù)運(yùn)行和

15、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。 設(shè)備運(yùn)行管理應(yīng)取得兩個(gè)方面的效果： 設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)， 從設(shè)備的購置、運(yùn)行、維修與更新改造中，尋 求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過 程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。 （一）物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理 建立合理的、切合實(shí)際的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī) 定和安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求或標(biāo)準(zhǔn)； 建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。 主要作用：保證設(shè)備安全、正常的運(yùn)行。 物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理，應(yīng)做好以下工作：,針對(duì)設(shè)備特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密、切實(shí)可行的操 作規(guī)程。 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)教育，國家規(guī)定需持證 上崗的工種，必須持證上崗。 加強(qiáng)維護(hù)保

16、養(yǎng)工作，做到“ 正確使用，精心維 護(hù)”，確保設(shè)備始終保持良好狀態(tài)。 定期校驗(yàn)儀表和安全附件等，確保靈敏可靠。 科學(xué)監(jiān)測(cè)、診斷設(shè)備故障，確保設(shè)備安全運(yùn)行。 事故處理要嚴(yán)格執(zhí)行“ 四不放過 ”原則，即事 故原因不查清楚不放過、事故責(zé)任人及其部門未受到教 育不放過、沒有行之有效的改進(jìn)措施不放過、沒有緊急 事件的預(yù)防方案和彌補(bǔ)救護(hù)措施不放過。,（二）物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理,主要任務(wù)：在設(shè)備安全、正常運(yùn)行的前提下，節(jié)約 能耗、操作、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用以及檢查修理等費(fèi)用。 主要內(nèi)容：a、采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施； b、加強(qiáng)設(shè)備能耗的管理工作。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行

17、： 1. 初期投資費(fèi)用管理 在購置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素： 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意 考慮到發(fā)展的需要。 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán) 境的要求。 設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。,設(shè)備的壽命（經(jīng)濟(jì)壽命和技術(shù)壽命）。 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲 和震動(dòng)。 采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備。 2. 運(yùn)行成本管理 包括能源消耗經(jīng)濟(jì)核算、操作人員配置和維修費(fèi)用 管理等方面。 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算 制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作 設(shè)備管理部門每年要預(yù)先按月（1--12個(gè)月）做 出每個(gè)月的各類能源的耗用計(jì)劃及能

18、源費(fèi)用支出計(jì)劃。 各類能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。 每天：定時(shí)抄表，計(jì)算日耗量； 每旬：檢查統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量； 每月：統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用，并將每,月實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用同年度計(jì)劃進(jìn)行比較。如出現(xiàn) 異常情況，應(yīng)立即查清原因并報(bào)告負(fù)責(zé)人。 采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施 設(shè)備選用：技術(shù)參數(shù)要同工藝要求相匹配，優(yōu)先采 用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié)，使設(shè)備運(yùn)行時(shí) 一直處于最佳的運(yùn)行狀況和運(yùn)行負(fù)荷之中。 節(jié)約用水：做到清濁分流、一水多用、廢水利用。 節(jié)約用電：優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上 應(yīng)有提高功率因數(shù)的措施；在照明方面，盡量利用自然 光，選擇合

19、理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的控制 應(yīng)采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等。 管網(wǎng)維護(hù)：要防止管道、閥門及管道附件泄漏和損 壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理和調(diào)換。 對(duì)使用熱源和冷源的管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工 作，以減少散熱損失。,加強(qiáng)節(jié)能管理工作 組織領(lǐng)導(dǎo)：物業(yè)公司應(yīng)由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)節(jié)能工作， 可設(shè)節(jié)能工作辦公室，配備專人管理。 能源管理人員的選用：應(yīng)在具有節(jié)能專業(yè)知識(shí)、實(shí) 踐經(jīng)驗(yàn)和有技術(shù)職稱的人員中聘任，并報(bào)節(jié)能行政主管 部門備案。 能源管理人員的職責(zé)：對(duì)本單位的能源應(yīng)用狀況進(jìn) 行監(jiān)督、檢查，按照合理利用能源的原則，推行節(jié)能科 學(xué)管理方法，組織實(shí)施節(jié)能技術(shù)措施，降低能耗；制定 合

20、理的能源消耗定額，建立節(jié)能工作責(zé)任制度并且嚴(yán)格 考核；開展節(jié)能教育，組織有關(guān)人員參加節(jié)能培訓(xùn)。 能源管理人員和在重點(diǎn)耗能設(shè)備崗位上工作的操作 人員，應(yīng)經(jīng)節(jié)能行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，考 試合格后持證上崗。,操作人員的配置,采取合理的人力資源組織形式來安排操作人員，定 崗定員，提倡一專多能的復(fù)合型人才持證上崗。 維修費(fèi)用的管理 專人負(fù)責(zé)，計(jì)劃使用和限額使用相結(jié)合。 三、設(shè)備維護(hù)管理 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的目的：及時(shí)處理設(shè)備運(yùn)行中，由于 技術(shù)狀態(tài)發(fā)生變化而引起的大量、常見問題，隨時(shí)改善 設(shè)備使用狀況，保證設(shè)備正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用壽命。 設(shè)備維護(hù)管理主要包括維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃?rùn)z修。,（一）物業(yè)

21、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備在使用中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨 損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常 使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加 以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備時(shí)刻處于最佳狀態(tài)。 1.維護(hù)保養(yǎng)的方式 主要是清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外 觀表面檢查。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切 換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 緊固 為防止設(shè)備發(fā)生更大震動(dòng)導(dǎo)致螺母脫落、 連接尺寸錯(cuò)位、設(shè)備位移以及密封面接觸不嚴(yán)造成泄漏 等故障，必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度。 潤(rùn)滑 潤(rùn)滑管理要求做到“五定”（定人、定質(zhì) 定時(shí)、定點(diǎn)、定量），并制定相應(yīng)的潤(rùn)滑管理制度。對(duì),潤(rùn)滑油的型

22、號(hào)品種、質(zhì)量、潤(rùn)滑方法、油壓、油溫及加 油量等都要有嚴(yán)格的規(guī)定。 調(diào)整 設(shè)備因震動(dòng)、松動(dòng)等因素，零部件之間的 相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞， 造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、震動(dòng)甚至損壞，因此必 須對(duì)有關(guān)的位置、間隙尺寸作定期測(cè)量、調(diào)整，并在調(diào) 整后再加以緊固。 外觀表面檢查 對(duì)設(shè)備外觀作目視或測(cè)量觀察： 檢查設(shè)備的外表面有無損傷或裂痕； 震動(dòng)和噪聲是否異常； 密封面是否有泄漏現(xiàn)象； 外表面是否銹蝕以及防腐保溫層是否損壞；,磨損是否在允許范圍內(nèi)； 防護(hù)罩等安全裝置是否齊全； 溫度、壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常； 電機(jī)是否超載和過熱； 傳動(dòng)皮帶是否斷裂或脫落等。,2

23、. 維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施,維護(hù)保養(yǎng)主要是日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。 日常維護(hù)保養(yǎng)：要求設(shè)備操作人員 班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查； 班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各設(shè)備 運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無震動(dòng)、異聲、異味、 超載等現(xiàn)象；,班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。 定期維護(hù)保養(yǎng)： 是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量及 人員的技術(shù)水平等，決定維護(hù)的間隔周期和維護(hù)停機(jī) 的時(shí)間。 定期維護(hù)保養(yǎng)需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體，應(yīng)做好 以下工作： 對(duì)設(shè)備進(jìn)行內(nèi)、外清掃、擦洗和疏通； 檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào) 整配合間隙；,檢查安全裝置；

24、 檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動(dòng)控制元件動(dòng)作是否正常等。 該工作以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行。 3.設(shè)備的點(diǎn)檢 設(shè)備點(diǎn)檢：指對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。 一些設(shè)備在出廠時(shí)，生產(chǎn)廠商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢 卡或點(diǎn)檢規(guī)程，其中包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周 期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。,點(diǎn)檢：可按生產(chǎn)廠商指定的點(diǎn)檢內(nèi)容和點(diǎn)檢方式進(jìn) 行工作，也可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)自己補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢點(diǎn)，可以 停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。 點(diǎn)檢的方法：人工：摸、聽、看、嗅等。 設(shè)備：利用儀器儀表精確診斷。 點(diǎn)檢的作用：通過點(diǎn)檢，掌握設(shè)備的性能、精度、 磨損

25、等情況，及時(shí)消除隱患，防止突發(fā)事故，既可保證 設(shè)備正常運(yùn)行，又可為計(jì)劃?rùn)z修提供可靠的依據(jù)。 設(shè)備點(diǎn)檢一般包括日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢。 日常點(diǎn)檢 由操作人員隨機(jī)檢查。 主要內(nèi)容：設(shè)備運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置； 易磨損的零部件；易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部 件；運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正 ?，F(xiàn)象的部位等。,計(jì)劃點(diǎn)檢 專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助，并 可使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段。 主要內(nèi)容：設(shè)備磨損情況及其他異常情況；確定修 理的部位、部件及修理時(shí)間；更換零部件；安排檢修計(jì) 劃等。 （二）物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修 計(jì)劃?rùn)z修的概念：對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)其運(yùn)行規(guī)律及 點(diǎn)檢的結(jié)果

26、確定檢修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)，編制檢 修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行積極地、預(yù)防性地修理。 計(jì)劃?rùn)z修分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。 1.小修 主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件， 并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤(rùn)滑工作，一般由維修人員負(fù) 責(zé)，操作人員協(xié)助。,2.中修 在小修的基礎(chǔ)上，對(duì)設(shè)備的主要零部件 進(jìn)行局部修復(fù)和更換。 3.大修 對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或 更換磨損或腐蝕的零、部件，力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也可對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。 中修、大修主要由專業(yè)檢修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié) 助工作。 4.系統(tǒng)大修 對(duì)一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)甚至整個(gè)物 業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修，通常將所有設(shè)備和

27、相應(yīng)的管 道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn) 行檢修。大修時(shí)，所有相關(guān)專業(yè)的技術(shù)管理人員、檢修 人員和操作人員都要按時(shí)參加，積極配合。,（三）計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 “維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔”。 四、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 （一）設(shè)備更新 以新型的設(shè)備來代替原有的老設(shè) 備。任何設(shè)備都有使用期限，如果設(shè)備達(dá)到了它的技術(shù) 壽命或經(jīng)濟(jì)壽命，則必須進(jìn)行更新。 （二）設(shè)備改造 設(shè)備改造就是應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的 先進(jìn)技術(shù)，對(duì)原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)，以提高設(shè)備的 技術(shù)性能及經(jīng)濟(jì)特性。 （三）設(shè)備改造的主要方法,1.對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)； 2.增加新的零、部件和各種裝置； 3

28、.對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形 尺寸作調(diào)整。 設(shè)備改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新要少得多，故通過技 術(shù)改造能達(dá)到技術(shù)要求的，可以不對(duì)原設(shè)備進(jìn)行更新。 （四）編制設(shè)備改造方案 對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分析論證，編制改造方案，具體內(nèi) 容包括： 1.原設(shè)備在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理上存在的主要問題， 設(shè)備發(fā)生故障的情況及其原因； 2.需要改造的部位和內(nèi)容； 3.在改造中應(yīng)用到的新技術(shù)及其合理性、可行性； 4.改造后設(shè)備的技術(shù)性能、安全性能、效果預(yù)測(cè)；,5.預(yù)計(jì)改造后的經(jīng)濟(jì)效益； 6.改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來源計(jì)劃 7.改造的時(shí)間及設(shè)備停用帶來的影響； 8.改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。

29、 五、備品配件管理 基本原則：在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好。 設(shè)備在運(yùn)行過程中，一些零部件會(huì)磨損、老化，降 低了設(shè)備的技術(shù)性能，為恢復(fù)設(shè)備的技術(shù)性能，需用新 的零部件更換己磨損、老化的零部件。為了減少維修時(shí) 間，提高工作效率，應(yīng)在檢修之前準(zhǔn)備好新的零部件。 備品配件管理工作的目的和方法： 科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，滿足設(shè)備維修的需要，保證 設(shè)備維修的質(zhì)量和進(jìn)度，減少備件加工制造和采購的突,擊性和盲目性，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度， 降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。 備品配件的管理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，其職責(zé)主 要是確定備件的范圍，收集備件圖紙、測(cè)繪整理，確定 備件來源的途徑和方

30、法，確定合理的儲(chǔ)備定額和儲(chǔ)備形 式，編制備件卡和備件的臺(tái)賬，為備件的制造、采購和 庫存提供科學(xué)的依據(jù)。 六、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 固定資產(chǎn)：使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定 標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)， 包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等。 固定資產(chǎn)必須同時(shí)具備下列兩個(gè)條件：,一是使用年限在一年以上：二是單位價(jià)值在規(guī)定的 限額以上（1000元、1500元、2000元）。 不同時(shí)具備這兩個(gè)條件的列為低值易耗品，按流動(dòng) 資產(chǎn)管理。而不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià) 值在 2000 元以上、并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng) 作為固定資產(chǎn)管理。 （一）固

31、定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度 1.固定資產(chǎn)利用率 反映有多少固定資產(chǎn)在發(fā)揮作用。對(duì)不再使用的固 定資產(chǎn)，要積極創(chuàng)造條件利用起來；對(duì)實(shí)在不需用的固 定資產(chǎn)應(yīng)及時(shí)作轉(zhuǎn)讓、出租處理。 2.固定資產(chǎn)生產(chǎn)率 設(shè)備在單位時(shí)間內(nèi)的功能發(fā)揮率，臺(tái)時(shí)產(chǎn)量表示。,提高固定資產(chǎn)生產(chǎn)率的措施： 使用設(shè)備時(shí)合理組織運(yùn)行任務(wù)；保持設(shè)備的完 好率及最佳運(yùn)行狀況；采用先進(jìn)技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù) 改造。 （二）設(shè)備折舊 設(shè)備在使用過程中不斷磨損、損壞和陳舊，其價(jià)值 也逐步減小，這種設(shè)備價(jià)值的減小就是折舊。各類設(shè)備 的折舊年限應(yīng)與預(yù)定的平均使用年限相一致。 確定設(shè)備折舊年限的一般方法： 參考?xì)v年來同類設(shè)備的平均使用年限

32、； 根據(jù)設(shè)備使用頻率、工作環(huán)境惡劣程度和維修保 養(yǎng)的質(zhì)量； 技術(shù)進(jìn)步的程度決定了產(chǎn)品淘汰的周期，也決定 了折舊年限的長(zhǎng)短。,（三）設(shè)備的報(bào)廢 設(shè)備由于嚴(yán)重?fù)p壞不能再繼續(xù)使用，或者損壞后如 再修理在經(jīng)濟(jì)上不合算等，該設(shè)備就應(yīng)該作報(bào)廢處理， 更新添置新設(shè)備。 （四）固定資產(chǎn)管理的要求 保證固定資產(chǎn)完整無缺。 提高固定資產(chǎn)的完好程度和利用效果。 正確核定固定資產(chǎn)需用量。 正確計(jì)算固定資產(chǎn)折舊額，有計(jì)劃地進(jìn)行固定資 產(chǎn)折舊。 進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的預(yù)測(cè)。,七、工程資料的管理 （一）資料管理的目的和意義 使具有保存價(jià)值的工程資料得到有效的管理，方便 查找和使用，并使其內(nèi)容具有可追溯性

33、，能及時(shí)、有效 地對(duì)工作起到指導(dǎo)作用。 （二）物業(yè)工程資料分類目錄 1.竣工驗(yàn)收資料 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。 建筑工程竣工驗(yàn)收書。 單位工程竣工驗(yàn)收書。 消防工程竣工驗(yàn)收書。 消防工程竣工驗(yàn)收移交登記目錄。 電梯準(zhǔn)用證。, 電梯運(yùn)行許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用證。 2.設(shè)備管理資料 土木建筑類：建筑平面圖和建筑結(jié)構(gòu)圖。 暖通專業(yè)：暖通工程竣工圖，暖通設(shè)備產(chǎn)品說 明書和使用指導(dǎo)書，暖通設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 給排水專業(yè)：給排水工程竣工圖，給排水設(shè)備 產(chǎn)品說明書和使用指導(dǎo)書，給排水設(shè)備操作規(guī)程、維 保規(guī)程。 強(qiáng)電專業(yè)：強(qiáng)電工程竣工圖，強(qiáng)

34、電設(shè)備產(chǎn)品說 明書和使用指導(dǎo)書，強(qiáng)電設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 弱電專業(yè)：弱電工程竣工圖，弱電設(shè)備產(chǎn)品說 明書和使用指導(dǎo)書，弱電設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。,機(jī)電專業(yè)：機(jī)電工程竣工圖，機(jī)電設(shè)備產(chǎn)品說明 書和作業(yè)指導(dǎo)書，機(jī)電設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 3.二次裝修設(shè)備改造變更資料 改造設(shè)備平面布置圖。 改造設(shè)備系統(tǒng)圖。 （三）工程資料管理的方法 分類：文件檔案管理和電腦管理兩大類。 要求：所有文件、資料均需按分類目錄建檔存放， 同時(shí)在電腦或光盤上備份存儲(chǔ)，以方便調(diào)閱。 （四）工程資料管理的要求 （1）工程資料的歸檔,歸檔要求：文件資料必須字跡工整，紙張及文 件、格式符合國家要求，禁

35、止使用圓珠筆、鉛筆、純藍(lán) 墨水等書寫材料。歸檔文件必須使用原件，在特殊情況 下可使用復(fù)印件，但必須附上說明。 歸檔時(shí)必須進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理交接登記手續(xù)， 同時(shí)必須確保文件資料的完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實(shí)性。 基建工程、改造工程的竣工驗(yàn)收及外購設(shè)備開箱驗(yàn) 收等必須有檔案部門參加，凡文件資料（含有關(guān)圖紙 等）不完整、不準(zhǔn)確、不系統(tǒng)的不能進(jìn)行驗(yàn)收。 歸檔文件必須進(jìn)行科學(xué)分類、立卷和編號(hào)，檔案目 錄應(yīng)編制總目錄、案卷目錄、卷內(nèi)目錄。 歸檔時(shí)間 基建項(xiàng)目、改造工程資料在竣工后一個(gè)月內(nèi)歸檔。 新購設(shè)備（包括引進(jìn)設(shè)備或技術(shù)）在開箱時(shí)必須會(huì) 同檔案管理員進(jìn)行技術(shù)資料核對(duì)登記，于竣工后連同調(diào),試記錄等

36、文件材料整理立卷、歸檔。 工程、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù)資料必須按月或按 季度整理，并在次年一季度前將上年全年資料歸檔。 （2）工程資料的保管 存放檔案必須使用專用柜架，檔案室應(yīng)嚴(yán)格做到 “七防”（防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、 防有害氣體），要重視消防，嚴(yán)禁吸煙和使用明火。 每年年底對(duì)庫存檔案進(jìn)行一次特別清理、核對(duì)和 保管質(zhì)量檢查工作，做到賬物相符，對(duì)破損或變質(zhì)檔案 要及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)和復(fù)制。,一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)考慮的主要因素 1.物業(yè)規(guī)模和特點(diǎn)； 2.物業(yè)所有者的組織形式； 3.物業(yè)的客戶組成； 4.物業(yè)的用途和經(jīng)營方式； 5.物

37、業(yè)設(shè)備數(shù)量、形式、復(fù)雜程度、分布狀況； 6.物業(yè)管理的目標(biāo)和風(fēng)格； 7.物業(yè)所在地與工程設(shè)備管理有關(guān)的社會(huì)化配 套服務(wù)發(fā)展水平等。,第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé),（二）機(jī)構(gòu)設(shè)置的幾種方案 一般是在總工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)置工程部，工 程部經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門職責(zé)范圍內(nèi)相關(guān)設(shè)備運(yùn)行、保 養(yǎng)、維護(hù)等管理工作。 典型的設(shè)置方案： 1.按專業(yè)和設(shè)備系統(tǒng)分工的形式 2.主管工程師負(fù)責(zé)形式 3.運(yùn)行和維修分開管理的形式 4.最簡(jiǎn)單的形式 具體設(shè)置要根據(jù)實(shí)際情況（公司、人員、設(shè)備狀 況和所管物業(yè)的情況等）來確定。,二、物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) （一）工程部經(jīng)理 （二）各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或

38、技術(shù)員） （三）領(lǐng)班 （四）維修人員（技術(shù)工人） （五）保管員 （六）資料統(tǒng)計(jì)員,第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理制度 物業(yè)設(shè)備管理的規(guī)章制度可以概括為下列三大類： 一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度 主要有各種設(shè)備的接管驗(yàn)收制度、安全操作規(guī)程、 設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程等。 （一）物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度 設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的 重要過程，在設(shè)備的運(yùn)行管理和維修管理之前，要做好 設(shè)備的接管驗(yàn)收工作。 接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而 且包括對(duì)維修后設(shè)備的驗(yàn)收以及委托加工或購置的更新 設(shè)備的開箱驗(yàn)收。 驗(yàn)收后的設(shè)備基礎(chǔ)資料要保管好。,（二）物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程

39、 物業(yè)設(shè)備種類較多，如給排水、供電、空氣調(diào)節(jié)設(shè) 備、消防、通信設(shè)備、視頻及音頻設(shè)備、電梯等，除了 電氣設(shè)備外，還包括機(jī)械部分、智能控制部分等。 物業(yè)設(shè)備的專業(yè)性都非常強(qiáng)，只有針對(duì)性地進(jìn)行相 應(yīng)的操作，才能保證這些設(shè)備正常有效地運(yùn)行。安全操 作規(guī)程除了保證設(shè)備的正常使用外，同時(shí)也是延長(zhǎng)設(shè)備 使用壽命的基礎(chǔ)。 （三）物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程 “七分用，三分養(yǎng)”，由于物業(yè)設(shè)備常年處于使用 狀態(tài)，設(shè)備在使用過程中會(huì)產(chǎn)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵 塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，從而會(huì),影響設(shè)備的正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致設(shè)備事故。 通過規(guī)范的物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程，經(jīng)常對(duì)使用的 設(shè)備進(jìn)行檢查、

40、保養(yǎng)維修，使設(shè)備一直處于良好的技術(shù) 狀態(tài)，以掌握對(duì)物業(yè)設(shè)備管理工作的主動(dòng)權(quán)。 二、管理工作制度 主要包括物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度、設(shè)備 運(yùn)行管理制度、設(shè)備巡查工作制度、安全管理制度、預(yù) 防檢修制度和值班工作制度等。 （一）物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)是為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命， 防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行的一系列預(yù)防性設(shè)備 維修、維護(hù)和管理的組織和技術(shù)措施。 實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度的意義： 可以保證物業(yè)設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力； 防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化,腐蝕等情況，充分發(fā)揮設(shè)備的潛力和使用效益； 正確掌握設(shè)備情況，提高設(shè)備

41、運(yùn)行效率，既可延 長(zhǎng)設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量， 又可保證物業(yè)設(shè)備的安全運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，樹 立物業(yè)管理企業(yè)良好的形象。 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度包括：制定設(shè)備維修保養(yǎng) 計(jì)劃，確定設(shè)備維修保養(yǎng)類別、等級(jí)、周期、內(nèi)容，實(shí) 施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，并進(jìn)行監(jiān)督檢查等。 （二）設(shè)備運(yùn)行管理制度 主要有巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制 度、文明運(yùn)行制度等。此外，特殊設(shè)備還需另行制定一 些制度，如電梯安全運(yùn)行制度、應(yīng)急發(fā)電運(yùn)行制度等。,（三）工具領(lǐng)用保管制度 工具分個(gè)人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。 個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，員工申 請(qǐng)，主管批準(zhǔn)后辦理領(lǐng)

42、用手續(xù)，領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用、 保管。 班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由 各組長(zhǎng)申請(qǐng)，經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)用，由班組長(zhǎng)保管，班組交 接班時(shí)，按交班制度交接公用工具。 各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表 一式兩份，一份庫房存底，一份班組自存。 工具如發(fā)生丟失，損壞，由保管者寫明原因，向 經(jīng)理報(bào)告。不屬人力不可抗拒的丟失、損毀，由責(zé)任人 按當(dāng)時(shí)工具價(jià)值賠償。 工具因使用時(shí)間過長(zhǎng)而發(fā)生磨損或損壞，經(jīng)經(jīng)理 批準(zhǔn)辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。,三、責(zé)任制度 責(zé)任制度主要有：崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度 和交接班制度等。 （一）各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度 按照“四定”要

43、求，在設(shè)備管理中，必須確定每一 個(gè)工作崗位的職責(zé)和工作要求，從制度上明確每一個(gè)人 的職責(zé)，以保證設(shè)備正常運(yùn)行和良好的狀態(tài)。 （二）值班制度 建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患 并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常地運(yùn)行。值班制 度主要包括：不得擅自離崗；按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故 隱患；接到故障維修通知及時(shí)安排人員搶修、維修等。,（三）交接班制度 包括做好交接班工作；辦好交接班手續(xù)；除值班人 員外，其他人員一律不準(zhǔn)進(jìn)入值班室等。 （四）報(bào)告記錄制度 建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)設(shè)備管理部門經(jīng)理、 技術(shù)主管和班組長(zhǎng)及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況和設(shè)備維修 管理情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題

44、，并及時(shí)解決。 除了上述制度外，還有設(shè)備清理制度，設(shè)備技術(shù)檔 案資料保存、管理制度，設(shè)備更新、改造、報(bào)廢規(guī)劃及 審批制度，承租戶責(zé)任和保管設(shè)備責(zé)任制度以及設(shè)備清 點(diǎn)、盤點(diǎn)制度等一系列物業(yè)設(shè)備管理制度體系，從而有 效實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。,第五節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的一般標(biāo)準(zhǔn),一、設(shè)備管理體制 （一）企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé) 貫徹上級(jí)有關(guān)設(shè)備管理的方針、政策、法規(guī)。 建立設(shè)備管理激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。 對(duì)設(shè)備進(jìn)行綜合管理，依靠技術(shù)進(jìn)步，不斷提高 設(shè)備質(zhì)量，保持設(shè)備的完好和有效。 根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)和年度經(jīng)營目標(biāo)方針，編制設(shè)備管 理的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。 對(duì)員工進(jìn)行設(shè)備使用維修和管理方法

45、的教育和技 術(shù)培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （二）設(shè)備管理部門及其人員配備,設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)人應(yīng)有大專以上文化水平（或 具有中級(jí)以上技術(shù)、經(jīng)濟(jì)職稱），有一定的業(yè)務(wù)水平和 組織管理能力，有崗位培訓(xùn)合格證書。 設(shè)備管理部門的人員配備要適應(yīng)設(shè)備管理與維修 工作的需要，各項(xiàng)工作應(yīng)有專人負(fù)責(zé)并保持相對(duì)穩(wěn)定。 設(shè)備管理部門與其他相關(guān)的部門應(yīng)有明確的分工 合作的職能和職責(zé)，建立各級(jí)設(shè)備管理網(wǎng)絡(luò)，正常開展 活動(dòng)。 健全設(shè)備維修組織、落實(shí)工作，建立穩(wěn)定可靠的 對(duì)外協(xié)作渠道。 （三）健全必要的管理制度 設(shè)備前期管理。 固定資產(chǎn)管理。,設(shè)備技術(shù)管理。 設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理。 設(shè)備使用與維護(hù)管理。

46、 設(shè)備檢修管理： 設(shè)備故障及事故管理。 設(shè)備更新改造管理。 備品配件管理。 特種設(shè)備管理。 （四）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門 規(guī)定的要求 主要設(shè)備完好率。 主要設(shè)備利用率。 主要設(shè)備故障停機(jī)率。,大修計(jì)劃完成率。 設(shè)備重大事故率。 設(shè)備閑置率。 二、設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理 （一）設(shè)備前期管理 設(shè)備管理部門應(yīng)參加設(shè)備選型、購買及更新改造 項(xiàng)目和擴(kuò)建新建項(xiàng)目的規(guī)劃論證的制訂工作。 設(shè)備管理部門應(yīng)參與設(shè)備的安裝、調(diào)試、驗(yàn)收工 作和進(jìn)口設(shè)備的選型調(diào)研、外商談判等工作。詳細(xì)記錄 安裝、調(diào)試情況，特別是問題的處理情況。將相關(guān)的設(shè) 備原始資料收集齊全，交

47、資料員存檔管理。 新設(shè)備在使用初期發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量、性能、效率等方 面所存在的缺陷，由設(shè)備管理部門及時(shí)向制造商反饋， 并提出解決措施及索賠要求。,（二）固定資產(chǎn)管理 固定資產(chǎn)分類編號(hào)，設(shè)備卡片及設(shè)備臺(tái)賬齊全， 登記及時(shí)正確。 設(shè)備的驗(yàn)收、移交、移裝、停用、轉(zhuǎn)讓、更新改 造、報(bào)廢等手續(xù)齊全并符合制度規(guī)定。 設(shè)備改造后，其新增部分的價(jià)值按規(guī)定辦理增值 手續(xù)。 （三）設(shè)備技術(shù)管理 主要設(shè)備技術(shù)檔案齊全、完整。 技術(shù)資料的保管符合有關(guān)技術(shù)檔案的管理要求。 加強(qiáng)各類設(shè)備在操作使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢查修理 和更新改造中的安全技術(shù)管理，使各類設(shè)備的有效利用 率和完好率達(dá)到規(guī)定的要求。,（

48、四）設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理 重視設(shè)備全過程管理中的經(jīng)濟(jì)效益。 按規(guī)定提取折舊費(fèi)，并用于設(shè)備的更新改造。 按規(guī)定編制設(shè)備的大修費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。 設(shè)備管理部門會(huì)同財(cái)務(wù)部門對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行考 核、統(tǒng)計(jì)管理，并進(jìn)行維修成本分析。 做好能源核算工作，降低能源耗用量。 （五）設(shè)備使用與維護(hù)管理 設(shè)備操作人員須經(jīng)培訓(xùn)考核，合格后領(lǐng)取操作資 格證書，憑證上崗操作，并嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。 多班制連續(xù)運(yùn)行的設(shè)備，操作人員要嚴(yán)格執(zhí)行交 接班手續(xù)。 操作人員負(fù)責(zé)日常的維護(hù)保養(yǎng)工作，維護(hù)保養(yǎng)工 作應(yīng)達(dá)到清潔、整齊、潤(rùn)滑、安全的標(biāo)準(zhǔn)。,設(shè)備潤(rùn)滑要做到“五定”，潤(rùn)滑記錄及油庫的收 發(fā)記錄要齊全、正確

49、。 （六）設(shè)備檢修管理 保持設(shè)備處于完好狀態(tài)，對(duì)狀態(tài)不完好的設(shè)備要 有分析、有對(duì)策、有處理結(jié)果。 檢修人員應(yīng)定期巡檢保養(yǎng)。對(duì)計(jì)劃?rùn)z修和計(jì)劃外 修理（故障修理）的記錄要正確、齊全。 合理編制設(shè)備大修計(jì)劃。大修計(jì)劃應(yīng)包括停機(jī)安 排、技術(shù)準(zhǔn)備、備件準(zhǔn)備、材料費(fèi)用及檢修工時(shí)的預(yù)計(jì) 等。 大修工作由設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)安排實(shí)施，按期完 成后按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，并履行驗(yàn)收交接手續(xù)。 （七）動(dòng)力房（水、電、汽、氣）管理,各動(dòng)力房要有平面布置圖、工藝流程圖、電氣系 統(tǒng)圖等圖紙，圖紙應(yīng)與實(shí)際相符合。 要有上水、下水、燃?xì)?、空氣及電線電路等動(dòng)力 傳導(dǎo)設(shè)施的總平面布置圖。圖面要清晰，表達(dá)符合國家 標(biāo)準(zhǔn)

50、，容易查閱，規(guī)格、位置、標(biāo)高等與實(shí)際相符。 動(dòng)力設(shè)備堅(jiān)持日常維護(hù)、定期維護(hù)及定期檢修相 結(jié)合，動(dòng)力設(shè)備的完好率應(yīng)達(dá)到100。 各類動(dòng)力管線應(yīng)橫平豎直排列整齊，色標(biāo)、保 溫、防腐、絕緣良好，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 要有節(jié)能措施，并進(jìn)行能源計(jì)量管理，要求各種 儀表計(jì)量正確、記錄齊全。 動(dòng)力房要訂有崗位責(zé)任制度、安全操作制度、巡 回檢查制度、維修保養(yǎng)制度、出入登記制度、事故報(bào)告 制度等。 要求動(dòng)力房?jī)?nèi)外整潔，有規(guī)定通道，有可靠的安,全和防火措施。 （八）特種設(shè)備管理 對(duì)鍋爐和壓力容器及壓力管道等的管理，要嚴(yán)格 執(zhí)行國家的有關(guān)法規(guī)和條例，管理人員和操作人員必須 經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，考試

51、合格后憑證上崗。 對(duì)鍋爐和壓力容器應(yīng)進(jìn)行注冊(cè)登記，并接受勞動(dòng) 部門的監(jiān)察和定期檢驗(yàn)，在檢驗(yàn)有效期內(nèi)使用，確保安 全和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 鍋爐和壓力容器應(yīng)具有專門的技術(shù)檔案。檔案內(nèi) 容應(yīng)齊全、正確，并應(yīng)附有強(qiáng)度計(jì)算書、技術(shù)檔案和定 期檢驗(yàn)報(bào)告等，并妥善保管好。 對(duì)變配電房要嚴(yán)格執(zhí)行操作票、工作票及監(jiān)護(hù)制 度。 變配電房?jī)?nèi)的高壓電器設(shè)備，線路絕緣器材和用 用具應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)檢查。,對(duì)電梯設(shè)備應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修、保養(yǎng)和定期 檢驗(yàn)。 電梯設(shè)備應(yīng)配專人有證操作、有安全操作規(guī)程， 并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)使用。 三、設(shè)備管理現(xiàn)代化 設(shè)備一生管理，指設(shè)備從規(guī)劃、設(shè)計(jì)制造，到使 用、修理、改造的全過程管理。設(shè)備的全過程管理必須 以設(shè)備壽命周期費(fèi)用最佳為目標(biāo)。 （1）設(shè)備選型與使用相結(jié)合 （2）維修與更新、改造相結(jié)合 （3）群眾管理與專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍管理相結(jié)合 （4）技術(shù)管理與經(jīng)濟(jì)管理相結(jié)合 （5）日常維護(hù)與計(jì)劃?rùn)z修相結(jié)合,謝謝觀看！,同學(xué)們?cè)僖姡?