“五一”樓市預(yù)熱樓盤蓄勢待發(fā)惠州周報042204282013年.ppt

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1、本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 中原地產(chǎn)惠州樓市周刊 時事政 市建規(guī)劃 市場監(jiān)測 樓盤動態(tài) 惠州中原策略中心出品 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011 中 原 觀 察 “紅五月”即將到來，這也是傳統(tǒng)的樓市熱銷節(jié)點，房企對此寄予厚望， 大多房企在此期間集中推盤，或者房企對庫存產(chǎn)品將會讓利促銷，更多的 新品入市和更優(yōu)惠的促銷手段也刺激購房者

2、出手購房，進(jìn)而成交量依然高 位走勢，總的而言，市場預(yù)期依然趨好。 宏觀政策方面，各地陸續(xù)出臺平穩(wěn)房價的各項措施，其中廣州住宅預(yù)售價 格須網(wǎng)上申報，深圳商品房預(yù)售價格更變而房價未備案一套罰十萬，一線 樓市“限價令”頻傳等，政府平穩(wěn)房價態(tài)度極為堅定。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011 1 2 3 4 市場熱點 一級市場概況 二級市場概況 一周項目動態(tài)監(jiān)測 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011 據(jù)媒體稱，房產(chǎn)稅即將在杭州落

3、地的消息，成為業(yè)界熱議的焦點。國家稅務(wù)總局官員表示：“房產(chǎn)稅試 點城市擴(kuò)容是今年財稅部門的一項重要工作，對一部分試點城市上報的試點方案，財政部和國稅總局已 經(jīng)有了批復(fù)?！睂τ谛乱惠喎慨a(chǎn)稅試點城市的選擇，主管部門傾向于“能區(qū)別于其他城市的城市”，尤 其是“分屬不同區(qū)域且房價過高、上漲過快的二線熱點城市”，主要為全國推廣積累經(jīng)驗。 記者在采訪中了解到，第二批試點房產(chǎn)稅的城市將有 6至 8個?！叭ツ暌呀?jīng)初定了房產(chǎn)稅擴(kuò)容的城市。多 數(shù)試點城市或參考上海和重慶的方案，有的城市稅率可能會高一些。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長 陳晟指出，第二批試點城市的方案，將是地方政府自己報批與相關(guān)部門指導(dǎo)后的綜合結(jié)

4、果。 住建部負(fù)責(zé)人表示，盡管目前有不少試點城市提交了相應(yīng)的方案，但其中大部分都提出了對“自住需求 ”的保護(hù)。“如果自住需求保護(hù)不好，各地對開征房產(chǎn)稅的積極性會大大減少。”上述負(fù)責(zé)人告訴記者 ，“在下一階段的試點中，中央對這一方面的需求也會進(jìn)行具體考慮，對于如何劃定人均免征面積等保 護(hù)措施也有可能進(jìn)行試點。 熱點關(guān)注 房產(chǎn)稅擴(kuò)容首選二線熱點城市 解析： 對于房產(chǎn)稅試點，中央政府的態(tài)度較為堅決，部分城市房價依然居高不下，且上漲速度過快，房產(chǎn) 稅試點擴(kuò)已是大勢所趨，另一方面，房產(chǎn)稅的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)考慮城市的自身情況進(jìn)行改良，以保護(hù)剛 需和打擊投機(jī)投資需求為出發(fā)點，避免負(fù)面影響，充分發(fā)揮房

5、產(chǎn)稅的正面作用。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 4月 22日，廣州市國土房管局發(fā)布對廣州市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)下發(fā)了 關(guān)于落實 廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知 。 通知 提出三個方面要求，要嚴(yán)格執(zhí)行商 品住宅預(yù)售價格申報制度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場管理規(guī)定，加大房地產(chǎn)市場巡查監(jiān)管力度。 通知 強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定。商品住宅預(yù)（銷） 售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理預(yù)售價格網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導(dǎo)。未辦理網(wǎng)上

6、價格申 報的，或申報價格過高且不接受國土房管部門指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。超過申報價格銷售的，暫 停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。 并且，從 2013年 4月 24日起，廣州市（含市轄 10區(qū)、從化市和增城市）實行商品住宅預(yù)（銷）售網(wǎng)上價 格申報。廣州市房屋交易監(jiān)管中心負(fù)責(zé)市轄中心六區(qū)的商品住宅價格申報管理。市國土房管局花都、番 禺、蘿崗、南沙區(qū)分局和從化、增城市國土房管局負(fù)責(zé)本轄區(qū)的商品住宅價格申報管理。 通知 還表示，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售現(xiàn)場顯著位臵公示 14號文、商品住宅申報價格、項目規(guī)劃 、預(yù)售許可、商品房預(yù)售方案、開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)、代理銷售的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案情況等信

7、息， 保護(hù)購房人的知情權(quán)。 熱點關(guān)注 廣州房管局：住宅預(yù)售價格 24日起須網(wǎng)上申報 解析： 自廣州“國五條”細(xì)則出臺被指過于“溫和”，對細(xì)則進(jìn)一步補充和細(xì)化，廣州調(diào)控再次升級，另 外廣州新建商品住宅均價同比漲幅 領(lǐng)漲全國 ，再次出臺細(xì)則志在必行。預(yù)售價格網(wǎng)上申報的作用，第一， 監(jiān)管部門對房價具有指導(dǎo)作用，讓房價回歸合理，第二， 加大房地產(chǎn)市場巡查監(jiān)管力度，讓房地產(chǎn)市場平 穩(wěn)健康的發(fā)展 。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 4月 23日，媒體援引北京市住建委主任楊斌透露的消息，北京市新建商品房在新盤取得

8、預(yù)售資格時，政 府將對價格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)價，將不予發(fā)放預(yù)售許可證。 楊斌補充指出，指導(dǎo)價主要是指，新盤取得預(yù)售資格的時候要報價，而報價不能明顯高于該樓盤此前的 成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格。 而對于政府將施行指導(dǎo)價這一舉措，北京部分開發(fā)商表態(tài)會將開盤時間延后。據(jù)了解，目前因有漲價要 求，而未獲得樓盤預(yù)售許可證的樓盤有保利春天里、金融街 融匯等。 另對于該舉措，相關(guān)業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這種強(qiáng)制限價會降低企業(yè)的投資意愿，進(jìn)而導(dǎo)致未來供應(yīng)減少，房 價上漲壓力更大。 熱點關(guān)注 北京擬對新盤施行指導(dǎo)價 違者不發(fā)預(yù)售證 解析 :據(jù)國家統(tǒng)計局公布，全國

9、大多數(shù)房價環(huán)比上漲，同比漲幅北京居首，作為政策參考指南的城市，將會 陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控實施細(xì)則，公布了房價控制目標(biāo)，擬對新盤施行指導(dǎo)或?qū)⒊蔀榭赡埽硗?，廣 州住宅預(yù)售價格已經(jīng)實施網(wǎng)上申報。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011 據(jù)悉， 70個大中城市限購后，三、四線城市一度成為房企拿地擴(kuò)張的熱土?！斑@幾年，陸續(xù)有大房企進(jìn) 駐贛州，拿地都很豪氣，對我們本土地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大?！敝芟壬勤M州一家小房企的負(fù)責(zé)人，他告 訴記者，大房企在贛州城區(qū)拿地通常一拿就是上千畝，其項目一旦推出市場，供應(yīng)量都很大，直接大大 擠

10、壓小房企的市場份額。 而廣東惠州也已經(jīng)逐漸被大型地產(chǎn)企業(yè)“占領(lǐng)”。短短幾年，惠州房地產(chǎn)市場上已匯聚了萬科、中信地 產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂地產(chǎn)、五礦集團(tuán)等全國一線開發(fā)商。有數(shù)據(jù)顯示，該市 2011 年商品房成交量僅為廣州的 31%，土地成交量卻相當(dāng)于廣州的 94%。 而在全國范圍內(nèi)來看，某研究院數(shù)據(jù)顯示， 2009年以來，我國部分三、四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模增長 較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列，待開發(fā)量在 3000萬 8000萬平方 米之間。僅從 2011年到去年 11月末，營口住宅用地成交面積就接近 1200萬平方米，幾乎是北京同期成 交面

11、積的 2倍。 熱點關(guān)注 惠州樓市被大房企“占領(lǐng)” 土地儲備重度飽和 解析： 作為三線城市的惠州，房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，但是市場庫存壓力依然較大，截止 4月 24日，惠城區(qū)的 庫存面積達(dá) 214萬平米，需 8個月左右的時間才能消化完，另一方面，房企陸續(xù)會加大推盤力度及房企土地 儲備充足，未來供應(yīng)量依然較大。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011 據(jù)鳳凰網(wǎng)報道，上周末，剛剛摘下湖南臺 我是歌手 欄目“歌王”桂冠的羽泉、被譽為“鐵肺歌后” 的彭佳慧，以及 愛情公寓 女主角扮演者李金銘分別亮相惠州兩大樓盤

12、，為開發(fā)商的樓盤項目開盤助 陣。過多幾天，有“中國音樂教父”之稱的羅大佑將前來惠城區(qū)水口某樓盤獻(xiàn)唱?！拔逡弧奔倨谇跋Γ?有了明星助陣，惠州樓市更顯熱鬧。 近段時間，明星營銷似乎成為開發(fā)商一大營銷“武器”，惠州樓市屢吹“明星營銷”之風(fēng)。業(yè)內(nèi)人士指 出，近年來明星走秀樓市在惠州越來越常見，很多開發(fā)商希望借著明星提高人氣，擴(kuò)大樓盤知名度，彰 顯開發(fā)商的實力。不過采訪中，不少購房者認(rèn)為自己可能去追星的時候順便了解這個樓盤，但決定自己 購買，還是要看樓盤的性價比。 作為二三線城市的惠州，市民看明星不再需要跑到一線城市去了，近兩年來不少開發(fā)商不惜重金邀請明 星為旗下樓盤“吆喝”，而且有不少大牌一線

13、明星也被邀請到了惠州。而且一開始邀請的多是演員和歌 手，如今一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家、電視著名時評家、理財專家等明星也在被邀之列。 行業(yè)動態(tài) “五一”備戰(zhàn) 樓盤大打明星牌 解析： 五一臨近，開發(fā)商邀請明星、經(jīng)濟(jì)學(xué)家時評家等，就是看中明星出席活動所帶來的明星效應(yīng)，增加 樓盤的曝光率，聚集大量人氣，從觀眾中挖掘出潛在購房者，為五一銷量沖刺做好蓄客準(zhǔn)備，另外明星營 銷，更多體現(xiàn)在“營”的層面上，而“銷”層面的效應(yīng)還有待觀察。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011 信息時報訊報道， 2003年廣州新房預(yù)售均價為 3888元

14、 /平方米，到 2012年時已上漲至均價 14044元 /平方 米，十年間漲幅高達(dá) 261%。 專家普遍認(rèn)為限購限貸作用小 研究認(rèn)為，十年間，各類調(diào)控措施主要是針對購房者。但單方面抑制需求的調(diào)控是難以見效的，房價越 調(diào)越漲便是強(qiáng)有力的事實證明。調(diào)查也顯示，專家們普遍認(rèn)為區(qū)域限購、戶籍限購、銀行限貸及提高二 套房首付等限需措施作用有限，認(rèn)為“作用小”及“沒作用”的分別達(dá)到 57%、 46%、 55%及 60%。 半數(shù)人認(rèn)為房稅會推高房價 今年 3月出臺的新一輪調(diào)控，以二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得征收 20%個人所得稅以及擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點城市， 引發(fā)社會高度關(guān)注。本輪調(diào)控更著力通過征稅來抑制

15、漲價，但依舊不為民眾所看好，其中，認(rèn)為開征房 產(chǎn)稅和二手房稅會“推高房價”者，分別多達(dá) 44%和 53%。專家的看法與民眾一致，過半數(shù)受訪專家認(rèn) 為開征兩項房稅“弊多于利”，重要原因之一就是“會推高房價”，被選比例達(dá) 67%。 行業(yè)動態(tài) 廣州房價十年間漲幅高達(dá) 261% Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011 1 2 3 4 市場熱點 一級市場概況 二級市場概況 一周項目動態(tài)監(jiān)測 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011 一級

16、市場（掛牌） 惠州市本周土地掛牌 4宗住宅用地，其中 3宗在惠城區(qū)水口片區(qū)， 1宗在惠陽，住宅用地地面均價為 3770.72 元 / ,其中 GDJ2013-2地塊地面價為 12147.95元 / ，而該宗地有建筑物，建筑面積達(dá) 26033 ，具有較大 附帶價值，提升該宗地掛牌地面價。 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng) 宗地號 地址 占地面積 ( ) 土地用途 使用年限 容積率 起始價 ( 萬元) 地面價 ( 元/ ) 樓面價 ( 元/ ) 掛牌日期 區(qū)域 G D J 2 0 1 3 - 2 東江高新科技產(chǎn)業(yè)園 6 4 0 7 . 2 其他普通商品住房用 地 70年 1 且 4 . 3 7

17、783 1 2 1 4 7 . 2 7 2 8 2 4 . 9 5 5 . 2 0 - 5 . 3 1 惠城區(qū) G D J 2 0 1 3 - 3 東江高新科技產(chǎn)業(yè)園 1 7 5 5 6 . 7 其他普通商品住房用 地 70年 1 且 2 . 4 2804 1 5 9 7 . 1 1 6 6 5 . 4 6 5 . 2 0 - 5 . 3 1 惠城區(qū) G D J 2 0 1 3 - 4 東江高新科技產(chǎn)業(yè)園 2 0 6 6 8 . 1 其他普通商品住房用 地 70年 1 且 4 . 5 1372 6 6 3 . 8 2 1 4 7 . 5 2 5 . 2 0 - 5 . 3 1 惠城區(qū) G

18、P 1 3 1 4 惠陽區(qū)淡水街道堯崗村地 段 31137 其他普通商品住房用 地 70年 1 且 3 . 2 8818 2 8 3 2 . 0 0 2 0 2 2 . 8 6 5 . 2 0 - 5 . 3 1 惠陽區(qū) Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011 一級市場（成交） 惠州市本周土地成交 6宗住宅用地，其中 2宗在惠東縣， 2宗在博羅縣， 1宗在大亞灣。住宅用地地面均價 為 660.80元 / ,其中惠州市兄弟高登投資有限公司以總價 7643萬元獲取平海鎮(zhèn)南門海兩宗地塊。 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)

19、 掛牌地塊編號 土地位臵 面積 ( ) 用途 出讓 年限 成交價 ( 萬元) 地面均 價( 元/ 平米) 成交時間 競得人 區(qū)域 201308 惠州港荃灣港區(qū) 53424 倉儲用地 5 0 年 1 3 5 7 . 6 2 5 4 . 1 1 8 2 0 1 3 - 4 - 2 2 惠州荃灣港口開發(fā)有限公司 大亞灣 2 0 1 2 （儲備）5 9 號 博羅縣柏塘鎮(zhèn)矮圍村委會、矮圍村一隊村小 組伯公陂、老電廠塘（土名）地段 10368 住宅用地 70年 565 5 4 4 . 9 4 6 2 0 1 3 - 4 - 2 4 惠州宏興茶山休閑谷有限公司 博羅縣 2 0 1 2 （儲備）6 0 號

20、博羅縣柏塘鎮(zhèn)矮圍村委會、矮圍村一隊村小 組伯公陂、老電廠塘（土名）地段 6434 其他普通商品 住房用地 7 0 年 351 5 4 5 . 5 3 9 3 2 0 1 3 - 4 - 2 4 惠州宏興茶山休閑谷有限公司 博羅縣 H D G C 2 0 1 3 - 9 平海鎮(zhèn)南門海地段 3 8 9 1 2 . 3 9 旅館 4 0 年 4076 1 0 4 7 . 4 8 1 2 0 1 3 - 4 - 2 5 惠州市兄弟高登投資有限公司 惠東縣 H D G C 2 0 1 3 - 1 0 平海鎮(zhèn)南門海地段 3 3 6 8 6 . 4 1 住宅、商服 住宅 70年 、商服 40年 3567 1

21、 0 5 8 . 8 8 4 2 0 1 3 - 4 - 2 5 惠州市兄弟高登投資有限公司 惠東縣 201309 西區(qū)響水河南部 10000 公共設(shè)施用地 5 0 年 182 182 2 0 1 3 - 4 - 2 6 惠州大亞灣鑫鼎實業(yè)有限公司 大亞灣 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011 1 2 3 4 市場熱點 一級市場概況 二級市場概況 一周項目動態(tài)監(jiān)測 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測

22、系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從 2010年至今的批預(yù)售項目） 惠城區(qū)成交 惠城區(qū)本周一手房成交 551套，環(huán)比下降 27%，成交面積達(dá) 62167.78 ，環(huán)比下降 27.11%； 惠城區(qū)本周住宅成交 551套，而 2013年周均成交 565套，回歸周均成交線。 惠城區(qū)住宅成交走勢圖 2012年周均 497套 5684.8 2013年周均 565套 63123 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011 惠城區(qū)成交明細(xì) 本周惠城區(qū)一手房成交匯總（不含經(jīng)濟(jì)適用房）。 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)

23、據(jù)（監(jiān)測范圍從 2010年至今的批預(yù)售項目） 片區(qū) 套數(shù) 環(huán)比 面積 環(huán)比 活躍樓盤 惠城區(qū) 551 - 2 7 % 6 2 1 6 7 . 7 8 - 2 7 % 東江學(xué)府（3 9 套） 大江北 87 - 1 2 % 1 0 1 9 1 . 8 5 - 2 3 % 摩卡小鎮(zhèn)（2 4 套） 金山湖 171 - 3 0 % 2 0 9 5 0 . 2 8 - 2 8 % 東江學(xué)府（3 9 套） 仲愷 84 - 6 6 % 7 8 3 8 . 9 4 - 6 6 % 光耀荷蘭小城（2 7 套） 水口 94 114% 1 0 3 9 2 . 7 6 106% 新湖麗園（3 8 套） 龍豐 52 -

24、 9 % 6 0 6 7 . 4 8 - 1 2 % 鵬達(dá)麗水灣（1 2 套） 河麥 49 - 1 7 % 5 4 4 2 . 0 4 - 1 5 % 永富源御品灣（1 6 套） 東平 14 100% 1 2 8 4 . 4 3 16% 東方威尼斯（6 套） Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011 惠城區(qū)片區(qū)成交明細(xì) 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從 2010年至今的批預(yù)售項目） 大江北片區(qū) 項目 成交套數(shù) 成交面積 項目 成交套數(shù) 成交面積 摩卡小鎮(zhèn) 24 2 9 1 8 . 8 4 陽光谷

25、 2 1 0 9 . 6 9 奧林匹克花園 17 2 0 5 7 . 1 3 帝景灣 1 2 8 5 . 6 1 華輝銘鑄 7 5 9 2 . 9 4 海倫堡花園 1 1 2 5 . 6 8 2 1 克拉 6 5 0 5 . 1 7 宏益公館 1 1 6 2 . 5 9 金都雅苑 6 4 9 7 . 0 6 華貿(mào)中心 1 1 9 2 . 6 8 佳兆業(yè)中心 4 3 4 4 . 3 2 璟都 1 1 1 9 . 0 9 三宅一生 4 6 1 4 . 3 2 盛世華府 1 1 8 0 . 6 3 雅居樂白鷺湖 4 6 4 6 . 5 5 偉豪領(lǐng)御 1 1 4 1 . 9 4 鼎峰國匯山 3 3 1

26、 6 . 7 3 樣板 1 1 3 0 . 5 7 華潤御苑 2 2 5 0 . 3 1 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011 惠城區(qū)片區(qū)成交明細(xì) 金山湖片區(qū) 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從 2010年至今的批預(yù)售項目） 項目 成交套數(shù) 成交面積 項目 成交套數(shù) 成交面積 東江學(xué)府 39 4 8 2 2 . 4 1 金海華府 4 4 8 8 . 7 3 金山湖花園 37 4 5 5 5 . 6 康詩丹郡 4 2 6 4 . 3 7 中信凱旋時代 17 1 8 5 2 . 1 6 方直君御

27、3 6 2 4 . 4 2 中鍇華章 15 1 6 6 9 . 6 4 恒和諾丁山 3 2 4 9 . 9 4 中洲中央公園 13 1 5 5 0 . 8 8 德明合立方 2 8 0 . 9 德威朗琴灣 11 1 4 1 3 . 2 5 雙源樂湖軒 1 6 9 . 9 3 中信水岸城 11 1 5 7 0 . 1 5 臥龍傳說 1 1 0 5 . 1 1 富龍翡翠歐庭 5 5 5 3 . 9 6 中信凱旋國際 1 2 1 0 . 8 9 方直瓏湖灣 4 8 6 7 . 9 4 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011

28、 惠城區(qū)片區(qū)成交明細(xì) 龍豐片區(qū) 水口片區(qū) 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從 2010年至今的批預(yù)售項目） 項目 成交套數(shù) 成交面積 鵬達(dá)麗水灣 12 1 3 4 9 . 7 4 鵬達(dá)御西湖 12 1 1 0 2 . 1 7 幸福魔方 7 6 5 8 . 6 5 湖畔新城 4 6 8 0 . 5 6 禾塘集 3 3 3 9 . 9 金榜山 3 3 5 8 . 2 1 潤園 3 6 6 5 . 2 創(chuàng)城高青華府 2 2 0 7 . 0 8 一城峯景 2 2 3 4 . 9 9 金榜御景園 1 1 3 0 . 6 9 嶺南雅苑 1 1 1 8 . 1 7 凌湖軒 1 1 0 4

29、 . 8 銀河灣 1 1 1 7 . 3 2 項目 成交套數(shù) 成交面積 新湖麗園 38 3 5 7 0 . 2 1 海倫堡院子 10 8 3 8 . 2 4 喬弘模范生 10 9 8 1 . 4 海倫春天 8 1 3 8 9 . 4 1 合生上觀國際 6 1 1 2 8 . 9 6 玉臺華庭 6 5 0 7 . 4 6 大新城 5 4 7 9 . 4 6 世紀(jì)東方城 5 7 1 4 . 6 8 合生國際新城 3 5 0 8 . 2 6 璟鵬華府 1 9 9 . 9 3 億旺百匯星城 1 6 7 . 4 6 珠光御景灣 1 1 0 7 . 2 9 Code of this report |

30、19 Copyright Centaline Group, 2011 惠城區(qū)片區(qū)成交明細(xì) 河麥片區(qū) 東平片區(qū) 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從 2010年至今的批預(yù)售項目） 項目 成交套數(shù) 成交面積 永富源御品灣 16 1 9 4 3 . 8 5 東部銘座 6 5 5 8 . 2 4 方直城市時代 5 6 3 0 . 6 6 華樂弘城 4 4 5 2 . 8 麗日銀座 4 2 0 5 . 9 9 瑞峰公園里 4 5 3 7 . 9 9 錦域藍(lán)灣 3 2 5 8 . 0 7 華晟豪庭 2 2 7 8 . 2 4 都市新岸公館 1 1 0 2 . 2 9 鴻潤紫御 1 1 2

31、 9 . 5 6 世紀(jì)鉑爵 1 1 4 0 . 1 3 松茂麗江家園 1 1 1 5 . 4 印象麥地 1 8 8 . 8 2 項目 成交套數(shù) 成交面積 東方威尼斯 6 3 5 1 . 4 1 光耀翡儷港 3 4 7 0 . 2 1 華宇新天 2 1 2 6 . 4 6 新世界曦岸 2 2 6 7 . 6 8 海燕綠島商城 1 6 8 . 6 7 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011 惠城區(qū)片區(qū)成交明細(xì) 仲愷片區(qū) 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（監(jiān)測范圍從 2010年至今的批預(yù)售項目） 項目 成交套數(shù)

32、 成交面積 項目 成交套數(shù) 成交面積 光耀荷蘭小城 27 2 5 7 2 . 8 8 富麗嘉園 2 1 9 3 . 1 4 T P A R K 時尚公園 12 8 5 2 . 1 9 格林童話世界 2 2 4 3 . 5 7 英郡年華 8 7 4 8 . 6 3 錦鴻名苑 2 2 7 2 . 8 5 富川瑞園 7 5 8 2 . 3 6 荷蘭小城 1 1 2 4 . 6 4 御湖1 公里 7 7 0 3 . 7 6 駿豪國際 1 4 3 . 7 1 御林苑 5 4 9 9 . 5 6 酈城水岸 1 1 2 3 . 7 8 金寶城市佳園 4 4 7 6 . 9 7 瑞麒新城 1 7 9 . 9

33、9 惠愷新時代 3 2 0 2 . 0 3 伊頓公館 1 1 1 8 . 8 8 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011 惠陽區(qū)成交 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng) 惠陽區(qū)本周一手房成交套數(shù)達(dá) 181套，環(huán)比上升 21%，成交面積達(dá) 16545.95 ，環(huán)比下降 10%； 成交套數(shù)環(huán)比上升，而成交面積環(huán)比下降，主要原因在于成交主力戶型趨向中小戶型。 惠陽區(qū)住宅成交走勢圖 2012年周均 168套 15371.22 2013年周均 184套 17828 Code of this report |

34、 22 Copyright Centaline Group, 2011 惠陽成交明細(xì) 惠陽區(qū)本周一手房成交以 60-90二房產(chǎn)品為主，成交戶型趨向中小戶型； 其中恒基御景華庭、鵬德 N次方及御東華庭排名前三。 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng) 項目 套數(shù) 面積 項目 套數(shù) 面積 項目 套數(shù) 面積 恒基御景華庭 25 2 4 1 6 . 2 1 尚城世家 7 6 4 6 . 9 7 穩(wěn)坤匯鑫花園 3 3 9 4 . 8 鵬德N 次方 18 1 2 5 1 . 0 4 白云自在谷 6 5 6 2 . 1 7 匯星名庭 2 1 7 4 . 5 御東華庭 14 1 3 2 5 . 7 5 別

35、樣城 4 2 3 7 . 0 8 金果灣 2 1 2 2 . 2 4 誠杰國際商業(yè)中心 13 1 2 0 9 . 1 3 城市b o x 4 1 8 6 . 8 4 駿景花園 2 2 2 8 . 3 8 中港華庭 12 8 0 4 . 7 格樹園 4 2 8 6 . 1 映日蘭庭 2 1 7 6 . 2 太東高地 10 9 5 5 . 1 1 瑪斯蘭德 4 2 0 5 . 8 7 半島1 號 1 4 3 5 . 3 9 中信新城花園 9 1 1 1 9 . 0 5 緣水岸 4 4 5 8 . 2 7 惠陽碧桂園 1 9 1 . 9 3 山語華府 8 9 4 4 . 0 1 東御大廈 3 2 0

36、 9 . 2 9 時代翠堤灣 1 1 0 8 . 9 9 天安星河廣場 8 4 7 3 . 3 8 國威大廈 3 3 9 0 . 6 3 心境山水郡 1 2 3 4 . 6 南方明珠商住樓 7 5 7 3 . 5 4 聚賢軒 3 3 2 3 . 7 8 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011 博羅縣成交明細(xì) 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng) 博羅縣本周一手房成交 205套 , 環(huán)比上升 4.6%；面積 26229.26 ，環(huán)比上升 13.9%； 博羅縣本周商品房成交套數(shù)前三甲分別為東江新城、尚城國際及富力現(xiàn)代廣場。

37、 項目 套數(shù) 面積 項目 套數(shù) 面積 東江新城 18 2 5 4 6 . 3 4 雍華庭 8 1 0 4 3 . 8 4 尚城國際 15 1 6 3 3 . 6 4 立緣小區(qū) 6 687 富力現(xiàn)代廣場 11 1 3 2 5 . 3 9 星河灣 6 6 7 0 . 0 2 景泰豪庭 10 1 0 7 2 . 3 8 城市代號 5 5 4 6 . 4 4 上河坊商業(yè)城 10 7 8 7 . 6 3 海富豪庭 5 6 9 3 . 1 4 一品中央瓏園 10 1 1 0 7 . 2 4 嘉豪御景灣花園 5 6 6 2 . 4 7 龍秋閣 9 1 0 4 2 . 2 4 金葉華府 5 6 4 5 .

38、1 7 湖鎮(zhèn)商業(yè)中心中央觀邸 8 9 1 3 . 5 2 嘉園商住樓 4 3 9 6 . 3 3 金泰瑞和園 8 9 8 8 . 1 6 瑞亨半山1 號 4 6 2 9 . 3 2 新世紀(jì)時代廣場 8 1 0 7 4 . 4 8 五礦哈施塔特 4 8 5 3 . 8 7 新怡豪門商住小區(qū) 8 8 2 5 . 3 2 半山豪庭 3 2 4 7 . 7 9 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011 博羅縣成交明細(xì) 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng) 博羅縣 項目 套數(shù) 面積 項目 套數(shù) 面積 華泓星岸城 3 3 3 2 .

39、 0 1 園洲花園 2 1 5 5 . 2 9 龍灣新城 3 6 9 6 . 5 9 保利山水城 1 1 4 4 . 3 4 水岸香洲 3 4 3 6 . 8 9 峰景嘉苑 1 1 3 2 . 2 2 新時代花園 3 3 2 4 . 8 3 華基江山局外 1 1 9 3 . 6 碧華達(dá) 2 2 2 4 . 3 假日名城尚都 1 1 0 5 . 1 5 富樂新苑 2 2 2 4 . 1 8 金河灣花園 1 1 0 2 . 7 7 皇庭壹號公館 2 5 9 3 . 6 7 藍(lán)灣半島 1 4 7 4 . 5 3 金昌鳳凰苑 2 2 9 2 . 6 4 永安居 1 1 4 1 . 1 3 龍城一號商業(yè)

40、街 2 6 4 7 . 4 6 藍(lán)灣半島 1 4 7 4 . 5 3 怡景花園 2 2 9 9 . 0 7 永安居 1 1 4 1 . 1 3 御景半島 2 3 1 6 . 8 6 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011 惠州市別墅成交明細(xì) 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng) 惠州市本周一手別墅成交 16套，環(huán)比下降 56.76%，面積 4555 ，環(huán)比下降 51.86%； 本周別墅成交情況中，博羅縣的五礦哈施塔特、皇庭壹號公館及龍城一號領(lǐng)先全城。 區(qū)域 項目 套數(shù) 面積 均價 總價 潤園 1 3 1 3 . 2

41、3 12000 3758760 雅居樂白鷺湖 1 2 4 2 . 7 4 11000 2670140 半島1 號 1 4 3 5 . 3 9 9500 4136205 心境山水郡 1 2 3 4 . 6 7500 1759500 中信新城花園 1 2 0 0 . 6 8 10000 2006800 五礦哈施塔特 4 8 5 3 . 8 7 9000 7684830 皇庭壹號公館 2 5 9 3 . 6 7 10000 5936700 龍城一號商業(yè)街 2 6 4 7 . 4 6 6000 3884760 華基江山局外 1 1 9 3 . 6 11000 2129600 藍(lán)灣半島 1 4 7 4

42、. 5 3 8500 4033505 龍灣新城 1 3 6 5 . 6 6 9000 3290940 惠陽區(qū) 惠城區(qū) 博羅縣 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011 惠州市均價情況 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng) 惠城區(qū)本周一手高層均價為 6281元 / ，環(huán)比上升 2%；惠陽區(qū)一手高層均價為 4987元 /，環(huán)比下降 3%； 博羅縣一手高層均價 4110元 /，環(huán)比上升 3%；惠州市（不含惠東縣）本周一手別墅均價為 9064元 /，環(huán) 比下降 10%。 Code of this report | 27

43、Copyright Centaline Group, 2011 1 2 3 4 市場熱點 一級市場概況 二級市場概況 一周項目動態(tài)監(jiān)測 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011 本周項目動態(tài) 活動時間 項目 區(qū)域 片區(qū) 主題活動 4月 26日 龍光城 大亞灣 加推 4月 27日 金榜山 惠城區(qū) 龍豐 加推 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011 項目開盤 龍光城 南五期別墅開盤，推 84#89#， 91#92#， 96#10

44、0#，共計 76套，推出面積 18445.86 開發(fā)商 龍光地產(chǎn) 占地 ( ) 171萬平米 代理商 中原地產(chǎn) 建面 ( ) 500萬平米 承建商 龍光建筑工程有限 公司 住宅 ( ) 建筑設(shè)計 商業(yè) ( ) 物業(yè)管理 龍光物業(yè)管理有限 公司 綠化率 37.2% 項目地址 龍崗區(qū)坪山新區(qū)蘭 竹路東 (深惠經(jīng)濟(jì)合 作區(qū) ) 總戶數(shù) 28000戶 車位數(shù) 待定 容積率 1.1 交通 317路公交車、深圳地鐵 12號線 配套 商業(yè)：華潤萬家、德州城超市； 醫(yī)療：坑梓人民醫(yī)院、大亞灣人民醫(yī)院、西區(qū)醫(yī) 院； 教育：幼兒園到高中共 8所學(xué)校； 其它：美國戴斯酒店、橫店影視城

45、、商業(yè)街； 南五期 別墅 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011 開盤時間 推出 期數(shù) 推出樓棟 推出 套數(shù) 推出戶型 熱銷 戶型 成交 套數(shù) 開盤折扣 均價 情況 4月 26日 南五 期 84#89# 91#92# 96#100# 76 261-264端頭 230-232中間 位（聯(lián)排） 中間 位 38 （總價 -5萬） *0.98（開盤） *0.99 （按揭）或 0.96（一次性） 8400 項目加推情況 戶型 面積段 推出套 數(shù) 成交套 數(shù) 成交比 例 聯(lián)排別墅 261-264 2

46、6 8 31% 聯(lián)排別墅 230-232 50 30 60% 合計 76 38 50% 推出去化戶型情況 熱銷產(chǎn)品原因： 230-232 的中間位相對熱銷，因 為其價格相對于端頭位較低，產(chǎn)品戶型上差異不大。 滯銷產(chǎn)品原因： 261-264 端頭位相比中間位要稍 微滯銷，原因是價格相對較高，且戶型差異不大， 其中端頭與中間價差較大的端頭位更難去化，如 96#價差為 1492元 / ，端頭相對滯銷。 項目開盤 龍光城 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011 1.選房等候區(qū) 2.現(xiàn)場活動 3.現(xiàn)場美食區(qū) 4

47、.內(nèi)場選房情況 現(xiàn)場照片展示 前期認(rèn)籌 ： 85 到訪客戶 ：約 100批 到訪車輛 ： 選房形式 ：按簽到順序選房，選定先得 去化率 ： 50% （監(jiān)測截止時間：當(dāng)天 20點） 開盤亮點分析 ：采用電子開盤的方式， 認(rèn)籌、銷控、認(rèn)購書都電子化；各個功 能分區(qū)合理，工作人員熟練流程和工作； 客戶按序號有序選房，現(xiàn)場井然有序； 現(xiàn)場配合節(jié)目表演、糕點餐飲，營造熱 鬧的氛圍，提升現(xiàn)場人氣； 開盤不足分析 ：沒有做好應(yīng)急準(zhǔn)備，電 子開盤的過程中出現(xiàn)認(rèn)購書打印信息錯 誤的問題，導(dǎo)致認(rèn)購書打印區(qū)擁擠；現(xiàn) 場出現(xiàn)較多的游離客戶。 項目開盤 龍光城 Code of this repor

48、t | 32 Copyright Centaline Group, 2011 項目開盤 金榜山項目 開發(fā)商 深業(yè)鵬基集團(tuán) 占地 ( ) 10萬 代理商 中原 建面 ( ) 25萬 承建商 中建三局 住宅 ( ) 24萬 建筑設(shè) 計 深圳市建筑設(shè)計研 究總院有限公司 商業(yè) ( ) 1萬 物業(yè)管 理 深圳市鵬基物業(yè)管 理有限公司 綠化率 35% 項目地 址 惠城區(qū)金榜路 29號 總戶數(shù) 1728 車位比 1:1.5 容積率 2.5 交通 金榜路、 三環(huán)路 、 仲愷大道 配套 十一小分校、建設(shè)銀行、交通銀行、華潤萬家、雙會所館 產(chǎn)品分布鳥瞰圖 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本次推出

49、1棟 108-142平米三房產(chǎn)品 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011 加推時間 推出期 數(shù) 推出樓棟 推出套 數(shù) 推出戶型 熱銷戶型 成交套 數(shù) 開盤折扣 均價 情況 4月 27日 8.2期 1棟 150套 108平米 129平米 142平米 108平米 126套 （總價 -5萬） *0.96*098 6500 項目開盤 金榜山項目 項目開盤情況 戶型 面積段 推出套 數(shù) 成交套 數(shù) 成交 比例 3房 2廳 2衛(wèi) 108平米 75套 70套 93% 3房 2

50、廳 2衛(wèi) 129平米 50套 41套 82% 3房 2廳 2衛(wèi) 142平米 25套 15套 60% 推出去化戶型情況 熱銷產(chǎn)品原因：項目擁有湖山稀缺資源、百年名校 十一小學(xué)位，品牌大社區(qū)是實現(xiàn)熱銷的基礎(chǔ)。本次 推出的產(chǎn)品南北通透、方正實用，備受市場追捧。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011 圖片排版的基本版式二：左四版，可以同時在左邊連放四張同等 尺寸的圖片 1.排隊客戶 項目開盤 金榜山項目 現(xiàn)場照片展示 前期認(rèn)籌 ： 261個 到訪客戶 ： 179批 到訪車輛 ： 77輛 選房形式 ：內(nèi)解 去化率 ： 84% （監(jiān)測截止時間：當(dāng)天） 開盤過程亮點分析 ：以排隊形式選 房，現(xiàn)場選房節(jié)奏控制得當(dāng)，制造 現(xiàn)場選房緊迫感，賣壓強(qiáng) ， 對逼定 客戶起到一起的幫助。 開盤過程不足分析 ： 財務(wù)區(qū)客戶等 待時間過長。 2.現(xiàn)場到訪人群 4.內(nèi)場情況 3.選房情況