物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理房屋

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1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理（第八部分 房屋的接管、維護(hù)與裝修管理）（第九部分 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的大中修管理） 第32章 房屋接管、維護(hù)的概述1.房屋建筑管理的簡述 1.1 房屋建筑的分類：從使用類別分為民用建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑從物業(yè)管理分為住宅、商務(wù)、酒店、辦公、廠房、公共從結(jié)構(gòu)上分為磚混、框架、剪力墻、筒體及組合結(jié)構(gòu)從材料上分為木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu) 1.2房屋建筑構(gòu)成部分：由地基與基礎(chǔ)、墻或柱、梁板與地面、樓梯、門窗、屋頂?shù)冉M成 1.3房屋承重的基本原理：地基基礎(chǔ)墻或柱梁板（框架結(jié)構(gòu)） 第33章 房屋的接管驗(yàn)收一、接管驗(yàn)收的工作依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同國家、部頒、行業(yè)、

2、地方有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50202-2002)地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50208-2002)砼構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GBJ50204-2002)砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50203-2002)屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50207-2002)建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50209-2002)建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50210-2001)建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50300-2001)建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50411-2007)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（建標(biāo)1991第19號(hào)）建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例國務(wù)院（2000）第279

3、號(hào)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定建 房（1998）102號(hào)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部2000第80號(hào)）地方相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 二、房屋建筑工程的最低保修期限在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為： 1.地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年， 3.供暖與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 5.裝修工程為2年。 三、接管驗(yàn)收的范圍全套圖紙及資料 1.1總平面布置圖(包括綜合布線圖)； 1.2建筑施(竣)工圖； 1.3結(jié)構(gòu)施(竣)工

4、圖； 1.4主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 1.5圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單； 1.6土建工程事故處理記錄； 1.7建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測(cè)量定位及各種觀測(cè)記錄(長期)； 1.8原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料代換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告(長期)； 1.9五方（建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、地勘單位）驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及相關(guān)的國家管理部門的驗(yàn)收結(jié)論。 1.10建設(shè)用地規(guī)劃許可證1.11建設(shè)工程規(guī)劃許可證1.12規(guī)劃圖紙(六圖二書)：1.現(xiàn)狀圖2.規(guī)劃總平面圖3.道路規(guī)劃圖4.豎向規(guī)劃圖5.市政設(shè)施管網(wǎng)規(guī)劃圖6.綠地規(guī)劃圖詳細(xì)規(guī)劃說明書、環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書。與規(guī)劃部門往來文件 四、接管驗(yàn)收范

5、圍內(nèi)的內(nèi)容物業(yè)接管驗(yàn)收主要考慮使用功能和后期維保要求的內(nèi)容,包括： 1.墻體防水、墻體保溫隔熱以及墻體裝飾工程； 2.屋面的保溫隔熱及防水、排水工程； 3.樓面、頂棚、地面工程； 4.公共樓梯、門窗、各類管井、走廊、大廳工程； 5.建筑物外立面裝修、公共區(qū)域內(nèi)墻面和頂棚的裝修工程； 6.衛(wèi)生間防水、地下空間及有防水要求的防水工程； 7.公共區(qū)域構(gòu)筑物、建筑小品等等工程。 五、接管驗(yàn)收的程序1.接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備 1.1成立項(xiàng)目土建工作接收小組：由項(xiàng)目經(jīng)理任組長,項(xiàng)目土建工作主管任副組長,項(xiàng)目土建各專業(yè)技工任成員,驗(yàn)收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 1.2項(xiàng)目

6、接收前的準(zhǔn)備工作：業(yè)主入住前30個(gè)工作日內(nèi)完成。 1.3制定客戶區(qū)域和施工區(qū)域分隔管理方案(對(duì)于分期投入使用項(xiàng)目)。 1.4落實(shí)客戶入住接待區(qū)域并制定布置方案(包括環(huán)境裝飾及標(biāo)識(shí)等)。 1.5制定客戶服務(wù)方案(受理客戶報(bào)修、服務(wù)需求和投訴)。 1.6制定土建工作管理方案(包括崗位設(shè)置、建立檔案、返修和報(bào)修管理、維修保養(yǎng)計(jì)劃等) 1.7房屋和公共設(shè)備設(shè)施預(yù)驗(yàn)；業(yè)主房間預(yù)驗(yàn)(土建內(nèi)容)。 1.8協(xié)助編制用戶手冊(cè)和裝修指南。 1.9與土建相關(guān)專業(yè)的質(zhì)保單位和人員進(jìn)行見面溝通。 1.10土建專業(yè)技工維保工具的配置。 1.11進(jìn)行土建專業(yè)技工接管驗(yàn)收工作培訓(xùn)。 六、接管驗(yàn)收工作的實(shí)施 1.分組、分區(qū)域根

7、據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃及土建驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收,對(duì)驗(yàn)收過程進(jìn)行記錄、確認(rèn)。 2.將問題匯總,填寫整改通知書報(bào)開發(fā)商,由開發(fā)商安排施工方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改,物業(yè)公司跟進(jìn)對(duì)整改完成的問題及時(shí)驗(yàn)收消項(xiàng) 3.對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)及設(shè)施整改實(shí)施后,驗(yàn)收小組進(jìn)行復(fù)查驗(yàn)收,整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收,驗(yàn)收人員應(yīng)將正式驗(yàn)收的驗(yàn)收情況記錄于土建工程接管驗(yàn)收記錄 4.移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查,并將檢查結(jié)果填寫在土建工程資料交接清單 土建工程接管驗(yàn)收記錄項(xiàng)目評(píng)價(jià)存在問題整改意見1.主體結(jié)構(gòu)地基鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚石結(jié)構(gòu)抗震性能2.外墻防水 墻及墻面3.屋面保溫隔熱性能防水性能排水設(shè)

8、施面層 4.樓宇地面5.公共樓梯6.門窗、玻璃7.走廊、大廳8.公共衛(wèi)生間、地下空間防水9.公共區(qū)域構(gòu)筑物、建筑小品 10.其他交付單位(簽章)：驗(yàn)收單位(簽章)： 七、交接遺留問題的處理 1.遺留問題的登記確認(rèn) 1.1對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 1.2對(duì)工程現(xiàn)場驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收工程項(xiàng)目遺留問題登記表中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn) 1.3對(duì)資料遺留的問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)商進(jìn)行。 1.4對(duì)工程現(xiàn)

9、場遺留問題,一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)商進(jìn)行。 1.5對(duì)于長期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)服務(wù)的問題,物業(yè)應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。 八、登記建檔 1。接管驗(yàn)收完畢以后,接管驗(yàn)收小組應(yīng)及時(shí)對(duì)接管驗(yàn)收的資料及記錄進(jìn)行整理歸檔,一般情況下記錄歸檔的資料包括： 1.1項(xiàng)目基礎(chǔ)資料； 1.2項(xiàng)目技術(shù)資料： 1.3接管驗(yàn)收記錄等。注： 1）交接驗(yàn)收時(shí)主體結(jié)構(gòu)的施工質(zhì)量以四方驗(yàn)收結(jié)論為依據(jù)。 第33章單選題 1.地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程最低報(bào)修期，為（ ）規(guī)定的該工程的合理使用年限 A.設(shè)

10、計(jì)文件 B.施工單位 2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為( ) A.5年B.8年C.3年 3.供暖與供冷系統(tǒng)，為（ ）采暖期、供冷期 A.1個(gè)B.2個(gè)C.3個(gè) 4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為 A.3年B.2年C.1年 5.裝修工程為( ) A.2年.B.3年C.4年 多選題 1.規(guī)劃圖紙(六圖二書)即1/1000比例尺的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、（ ）、環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書。 A.施工圖B.市政設(shè)施管網(wǎng)規(guī)劃圖、C.綠地規(guī)劃圖、D.設(shè)計(jì)圖E.詳細(xì)規(guī)劃說明書 2. 工程接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括建筑主體驗(yàn)收、各分部、分項(xiàng)工程的施工質(zhì)量驗(yàn)收、用料抽樣檢測(cè)以及

11、是否符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求和國家有關(guān)施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),這些工作由。（ ）方驗(yàn)收完成 A.建設(shè)方B.施工方C.設(shè)計(jì)方D物業(yè)方E.監(jiān)理方 3. 物業(yè)接管驗(yàn)收完畢以后,接管驗(yàn)收小組應(yīng)及時(shí)對(duì)接管驗(yàn)收的資料及記錄進(jìn)行整理歸檔,一般情況下記錄歸檔的資料包括（ ） A.項(xiàng)目基礎(chǔ)資料B.項(xiàng)目技術(shù)資料C.接管驗(yàn)收記錄D.物業(yè)公司資料 簡答題： 1.請(qǐng)簡述物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備需進(jìn)行哪些工作 ? 2. 請(qǐng)簡述物業(yè)接管驗(yàn)收主要考慮使用和后期維保的內(nèi)容,主要包括哪些方面？ 第34章 房屋的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修一、房屋運(yùn)行養(yǎng)護(hù)及維修的部位1.物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中房屋的公共部位、公共設(shè)施、市政公用設(shè)施和附屬物、構(gòu)筑物的維修養(yǎng)護(hù)。 2.筑物的公共部

12、位主要包括主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 3.建筑物的公共設(shè)施主要包括風(fēng)道、煙囪、供暖鍋爐房、熱力站、高壓水泵房、消防泵房、中水機(jī)房等。 4.市政公用設(shè)施主要包括道路、化糞池、溝渠、池、井、園林綠化小品、自行車棚、停車場等。 二、維修養(yǎng)護(hù)流程 1.每年1112月由項(xiàng)目土建工程主管組織,對(duì)轄區(qū)內(nèi)房屋本體及公共設(shè)施情況做一次房屋安全綜合性檢查,評(píng)定房屋完損等級(jí)和確定下年度維修保養(yǎng)工作的重點(diǎn)； 2.根據(jù)每年一次的綜合檢查結(jié)果,由項(xiàng)目土建工程主管編制下年度維護(hù)保養(yǎng)工作年計(jì)劃； 3.根據(jù)具體情況編制大、中修計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員

13、會(huì)提出報(bào)告與建議,根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,組織實(shí)施； 4.由項(xiàng)目土建工程主管根據(jù)落實(shí)的維護(hù)保養(yǎng)工作年計(jì)劃制定維護(hù)保養(yǎng)施工組織安排的月度計(jì)劃,并報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批通過； 5.如該維修工程項(xiàng)目尚在保修期內(nèi),由項(xiàng)目土建工程主管聯(lián)系保修單位處理修復(fù)； 6.如該維修工程項(xiàng)目較復(fù)雜,需專業(yè)單位實(shí)施的工程,由項(xiàng)目土建工程主管確認(rèn)后報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及公司同意,做外委工程管理； 7.單項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工程造價(jià)達(dá)到住房專項(xiàng)維修資金或公共設(shè)施專用基金最低使用限度時(shí),根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目的歸屬,由項(xiàng)目土建工程主管填寫房屋本體維修基金使用申請(qǐng)表或公共設(shè)施專用基金使用申請(qǐng)表,并經(jīng)相關(guān)部門審批通過； 8.項(xiàng)目土建工程主管負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)工作月計(jì)劃

14、的組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施安排及質(zhì)量監(jiān)督工作； 9.項(xiàng)目土建工程主管確認(rèn)維護(hù)保養(yǎng)效果,并填寫房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄 三、房屋主體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)定 1.維修工程部負(fù)責(zé)房屋主體及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)。 2.所有污(雨)水井確保暢通,發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通?；S池一般每年清理一次,保證無污水外溢現(xiàn)象。 3.屋面每年雨、雪季前各檢查一次,做到無積水、無滲漏。如發(fā)現(xiàn)滲漏應(yīng)修復(fù)。 4.內(nèi)墻面每月檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或通報(bào)有關(guān)部門。 5.停車場、自行車棚每周檢查一遍,針對(duì)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng),做到平整,無積水,無破損。 6.外墻面每月檢查一遍,針對(duì)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng),做到無脫無鼓,無滲水,

15、外觀整潔。 7.娛樂場所每周檢查一遍,根據(jù)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng),做到安全整潔,無亂改建亂堆放。 8.門窗、鎖每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,做到表面完好,無變形,窗戶無滲水。 公共設(shè)施大中修的目標(biāo)維修目標(biāo)1.大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。2.中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。3.綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。 第34章單選題 1.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)項(xiàng)目有房屋的公共部位、（ ）、市政公用設(shè)施和附屬物、構(gòu)筑物的維修養(yǎng)護(hù)。 A.公共設(shè)施業(yè) B.煤氣設(shè)施 2. 所有污(雨)水井確保暢通,發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通?；S池一般（）清理一次,保證無污水外溢現(xiàn)象 A

16、.每年 B. 每2年 3.中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求 A.50% B.70% C.80% 多選題 1. .建筑物的公共部位主要包括主體承重結(jié)構(gòu)部位包括基礎(chǔ)、（ ）、走廊通道等。 A.戶外墻面B.門廳C.樓梯間 2.建筑物的公共設(shè)施主要包括（ ）、熱力站、高壓水泵房、消防泵房、中水機(jī)房等。 A.公司電腦 B業(yè)主財(cái)產(chǎn). C.風(fēng)道 D.煙囪 E.供暖鍋爐房 3.房屋建筑運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題的處置辦法包括（ ） A.控制局面 B.初步分析 C.找原施工單位 D.報(bào)警 E.向上級(jí)匯報(bào) 簡答題 1. 請(qǐng)簡述房屋主體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)管理有哪些規(guī)定？ 2.請(qǐng)簡述維修養(yǎng)護(hù)流程？ 3.請(qǐng)編制單

17、體房屋完損評(píng)定表 第35章 房屋的裝修管理一、入住驗(yàn)收工作程序 1.業(yè)主或使用人自驗(yàn)收:房屋使用單位應(yīng)按建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法,組織有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收,物業(yè)管理部門應(yīng)派人員參加,了解驗(yàn)收情況,并將驗(yàn)收情況記錄于裝修驗(yàn)收單中。 2.在驗(yàn)收過程中,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)及設(shè)施,由業(yè)主或使用單位填寫整改通知書,由物業(yè)報(bào)開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改 3.對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)及設(shè)施整改實(shí)施后,物業(yè)組織業(yè)主或使用人進(jìn)行檢查再次驗(yàn)收,整改合格后進(jìn)行正式入住接管,驗(yàn)收情況應(yīng)記錄于裝修工程接管驗(yàn)收記錄中。 4.入住驗(yàn)收、整改銷項(xiàng)完成,業(yè)主或使用人開始進(jìn)行裝修的設(shè)計(jì)等準(zhǔn)備工作。 入住接管驗(yàn)收記錄項(xiàng)

18、目評(píng)價(jià)存在問題整改意見2.外墻防水墻及墻面3.屋面保溫隔熱性能防水性能 排水設(shè)施面層4.公共地面5.公共樓梯6.門窗、玻璃7.走廊、大廳8.公共衛(wèi)生間、地下空間防水9.公共區(qū)域、豎井、設(shè)備間水、暖、電、氣、消防、其他交付單位(簽章)：驗(yàn)收單位(簽章)： 二、裝修進(jìn)、退場流程1.裝修申請(qǐng) 1.1業(yè)主或使用人（以后簡稱：裝修人）如需對(duì)使用區(qū)域進(jìn)行任何裝修房屋時(shí)，均須于裝修施工前10-30個(gè)工作日向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請(qǐng)和裝修方案，未經(jīng)批準(zhǔn)不得開展任何裝修工程。2.裝修資質(zhì)和授權(quán)委托 2.1裝修人委托的裝修商應(yīng)具有國家工商行政主管部門頒發(fā)的建筑裝飾裝修工程營業(yè)執(zhí)照和國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的建筑裝

19、飾裝修工程二級(jí)或以上資質(zhì)證書，同時(shí)具備施工企業(yè)安全資格審查許可證。物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求裝修人更換不符合要求的裝修商。 2.2裝修人如欲授權(quán)設(shè)計(jì)單位、建筑師和裝修商承包使用區(qū)內(nèi)的裝修工程，裝修商應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)呈交裝修人的裝修申請(qǐng)及裝修委托書，并簽署裝修承諾書。 3.費(fèi)用承擔(dān) 3.1裝修人需自行承擔(dān)自用區(qū)域的裝修和費(fèi)用，包括樓宇提供的裝飾或設(shè)施進(jìn)行的改裝、增建等工程，使用區(qū)裝修的其它相關(guān)費(fèi)用由裝修商按物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付。4.使用區(qū)域內(nèi)固定裝置、設(shè)施的拆除、保管和恢復(fù) 4.1裝修人未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面批準(zhǔn)不得在使用區(qū)內(nèi)自行拆除任何樓宇自控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視接收系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)

20、施和裝置，如將使用區(qū)內(nèi)所裝設(shè)的固定裝置及設(shè)施拆除，應(yīng)事先征得物業(yè)服務(wù)公司工程部批準(zhǔn)； 4.2安防消防系統(tǒng)拆改必須按照消防部門規(guī)定的程序要求進(jìn)行，批準(zhǔn)后報(bào)物業(yè)服務(wù)公司備案； 4.3一切拆除的設(shè)施設(shè)備均由裝修人自行負(fù)責(zé)保管；在用戶變更時(shí)需負(fù)責(zé)將其拆除的固定裝置/設(shè)施恢復(fù)到原狀，并須得到物業(yè)服務(wù)公司工程部的認(rèn)可，屬消防設(shè)施的恢復(fù)必須由消防部門驗(yàn)收方可。 三、審批及相關(guān)費(fèi)用 1.裝修商應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋紅章）、資質(zhì)證明復(fù)印件（加蓋紅章）、施工企業(yè)安全資格審查許可證復(fù)印件（加蓋紅章）。復(fù)印件均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)留存。 2.一般情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)審圖的時(shí)間不超過7個(gè)工作日，但如果住戶提交的圖紙、圖

21、樣不符合規(guī)范要求，則要求裝修商重新修改或補(bǔ)充。圖紙的修改補(bǔ)充可能導(dǎo)致時(shí)間的拖延，敬請(qǐng)住戶注意。 3.住戶將裝修圖紙、圖樣交物業(yè)服務(wù)企業(yè)審批后仍須送當(dāng)?shù)叵乐鞴懿块T審批，同時(shí)還需送交裝修使用的壁紙、地毯、紡織等物品的檢測(cè)報(bào)告。消防報(bào)批手續(xù)由住戶或裝修施工單位自行辦理，相關(guān)費(fèi)用由住戶承擔(dān)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提供相關(guān)協(xié)助。 4.住戶聘請(qǐng)的裝修設(shè)計(jì)師或裝修商設(shè)計(jì)的裝修方案、使用的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)符合有關(guān)政府部門的規(guī)定。裝修圖紙、圖樣獲得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的批準(zhǔn)并不等同于有關(guān)政府部門發(fā)出許可證或批準(zhǔn)。 5.裝修計(jì)劃得到上述部門批準(zhǔn)后，裝修商需支付裝修保證金、裝修管理費(fèi)等費(fèi)用后方可辦理施工許可證。 6.裝修保證金：根據(jù)

22、相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定，住戶自行組織裝修的，為約束裝修商遵照“管理通則”要求施工，需交納一定的裝修保證金（費(fèi)用由各企業(yè)根據(jù)情況自定）。裝修工程完畢，驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將視裝修工程是否按原審批圖紙施工，施工人員是否違反“管理通則”規(guī)定，是否造成公共區(qū)域及設(shè)施設(shè)備損壞以及其他違約行為等情況，在30日內(nèi)扣除有關(guān)賠償、違約費(fèi)用和其他可能發(fā)生的費(fèi)用后無息退還余額。如果裝修保證金不足以支付賠償損壞的所有費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向住戶追繳余款。 7.裝修管理費(fèi)主要用于支付包括裝修審圖、工程質(zhì)量監(jiān)管驗(yàn)收、公共區(qū)域成品保護(hù)等，因?yàn)殡A段性集中裝修原因增加的管理、保安、保潔、工程等專業(yè)人員的相關(guān)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為元/

23、建筑平米。 8.滅火器材租賃費(fèi)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供滅火器材租賃服務(wù),按月收取押金和租賃費(fèi)，不足一個(gè)月的部分按一個(gè)月計(jì)算。裝修商也可自備滅火器材。（滅火器配備標(biāo)準(zhǔn)為：1具/30平米，每具4公斤。） 四、圖紙和設(shè)計(jì)要求 1.圖紙應(yīng)包括但不限于以下要求： a租區(qū)平面圖（隔斷墻、室內(nèi)布局）。 b吊頂圖（包括煙感、噴淋、消防廣播、風(fēng)口等）、強(qiáng)電配電系統(tǒng)圖、照明線路圖和插座線路圖。 c特殊設(shè)施節(jié)點(diǎn)詳圖、空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)道布置圖、信息點(diǎn)位圖。圖紙要求 a.所有的技術(shù)資料應(yīng)以公制單位說明圖紙比例。 b所有圖紙、圖樣、技術(shù)資料應(yīng)以中文標(biāo)注，圖紙中應(yīng)有設(shè)計(jì)師簽字、標(biāo)注編號(hào)、日期等。 c所提交的圖紙/圖樣內(nèi)的所有尺寸應(yīng)實(shí)地

24、測(cè)量核定。 d建筑說明、材料規(guī)格及裝置方法應(yīng)在圖樣內(nèi)顯示。 e對(duì)墻面、地面、吊頂?shù)难b修需詳細(xì)說明。 2.設(shè)計(jì)要求 a機(jī)械設(shè)備應(yīng)附證明重量文件或說明書等，以便評(píng)估荷載量。 b住戶如有特殊的裝修要求，所提交的圖紙、圖樣應(yīng)先經(jīng)有關(guān)的專業(yè)工程師核簽。 c室內(nèi)的隔斷墻要與玻璃幕墻的鋁框成一直線，不允許將隔斷墻直接固定在玻璃幕墻上。 d所有機(jī)電設(shè)備，如照明燈具、空調(diào)風(fēng)口等都應(yīng)井然有序，便于維修。 e主開關(guān)的額定負(fù)荷不能超過經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃中所闡明的總負(fù)荷量。 f不得對(duì)房屋主管路隨意改動(dòng)和改變空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管冷凝水管的坡度。 g為使使用區(qū)內(nèi)空調(diào)溫度均勻，建議盡量減少隔斷數(shù)量。 h禁止在玻璃幕墻的鋁制窗框上打孔鉆洞。

25、 五、裝修人員的管理1.出入為保證樓宇和施工現(xiàn)場的安全，嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)出，裝修商在裝修工程開始前，需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安部提交裝修工人的名單及身份證復(fù)印件，以便保安人員核對(duì)。工人在施工過程中應(yīng)佩戴施工證，沒有施工證的人員，不得進(jìn)入施工現(xiàn)場。裝修商在施工期間，為避免對(duì)鄰近住戶造成滋擾，必須嚴(yán)格約束裝修人員的行為。裝修人員應(yīng)著裝整潔，佩戴施工證，遵守裝修規(guī)定。裝修人員不得使用客梯，在公共區(qū)域逗留、喧嘩。嚴(yán)禁在裝修區(qū)域從事裝修工作以外的活動(dòng)2.施工現(xiàn)場保護(hù)裝修商對(duì)公共區(qū)域及各種設(shè)備設(shè)施，如：地毯、硬地面、踢腳板、墻面等應(yīng)予以保護(hù)。如裝修工程對(duì)臨近區(qū)域有所影響或有潛在影響時(shí)，如噪音、灰塵、污染環(huán)境、異味

26、等，裝修商需采取相應(yīng)的保護(hù)措施以減低影響。正常辦公和辦 公休息時(shí)間不可對(duì)裝修區(qū)以外區(qū)域造成任何影響。 3.場地的通道裝修施工人員必須按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的通道通行，遵守施工場地工作守則，保障各方利益，避免發(fā)生任何意外。4.洗手間的使用裝修施工人員須使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的洗手間，嚴(yán)禁隨地大小便，嚴(yán)禁在洗手間內(nèi)沖洗任何施工材料和工具，不得向面池、便池內(nèi)傾倒廢料。對(duì)違反上述規(guī)定而引起的一切責(zé)任和處理費(fèi)用由違反者所在公司承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)隨時(shí)終止其工作，而無需事先通知。 5.因裝修施工導(dǎo)致其它區(qū)域財(cái)產(chǎn)的損毀，住戶或裝修商按原有的設(shè)置恢復(fù)，并追究其違約責(zé)任。 6.裝修區(qū)內(nèi)外的門窗因使用不當(dāng)或人為造成

27、損壞的，由裝修商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任及由此產(chǎn)生的相應(yīng)法律賠償責(zé)任。 7.裝修區(qū)內(nèi)的隔斷、護(hù)欄等原有結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的拆除，必須書面報(bào)經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面同意后，方可實(shí)施拆除施工。 六、現(xiàn)場管理1.入場及施工時(shí)間限制 1.1裝修商將得到批準(zhǔn)的施工申請(qǐng)副本送物業(yè)服務(wù)公司并簽訂施工裝修管理協(xié)議書、施工樓層環(huán)境保護(hù)協(xié)議、租區(qū)裝修消防安全責(zé)任書后方可辦理手續(xù)入場施工。 2.首批遷入的住戶在入住之日起至第60日止為集中裝修期，集中裝修期內(nèi)每日24小時(shí)均可進(jìn)行任何許可項(xiàng)目的裝修施工作業(yè)。 3.集中裝修期結(jié)束后，為不影響已入住戶的正常工作，商業(yè)、寫字樓、公共項(xiàng)目的所有施工作業(yè)限于以下時(shí)間：周一至周五22:00-次日08:00

28、；周六、周日24小時(shí)施工；從事敲、刨、鑿、鋸、鉆、油漆等所有可能產(chǎn)生噪音和異味的裝修施工作業(yè)必須在22:00-次日06:00進(jìn)行。裝修材料運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間為：每日22:00-次日7:30。住宅、酒店項(xiàng)目的施工作業(yè)限于以下時(shí)間：每日8:00-12:00、14:00-18:00；晚19：00-22:00不得有噪音和異味的裝修施工。裝修材料運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間為：每日19:00-22:00 4.為保證使用戶的正常工作環(huán)境，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)隨時(shí)更改限制施工時(shí)間，裝修商應(yīng)無條件遵照?qǐng)?zhí)行。出于正常施工的特殊需要，上述工作時(shí)間需要放寬時(shí)，裝修商必須持物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面同意方可在限制時(shí)間外作業(yè)。 8.裝修商進(jìn)入施工現(xiàn)場前，應(yīng)詳

29、細(xì)學(xué)習(xí)、了解樓宇的有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)要求，并教育所屬管理人員及施工人員（以下簡稱裝修人員）進(jìn)場后認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。9.裝修商開始施工后，應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員的日常檢查監(jiān)督。出現(xiàn)違約行為后簽字確認(rèn)違約行為，并接受對(duì)其違約行為的相應(yīng)處理，有嚴(yán)重違約行為的應(yīng)暫停施工。因違約而停工給業(yè)主、使用人帶來的損失由裝修商承擔(dān)。10.建筑裝飾裝修工程施工中，嚴(yán)禁違反設(shè)計(jì)文件擅自改動(dòng)建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或影響共用區(qū)域及主要使用功能；嚴(yán)禁未經(jīng)設(shè)計(jì)確認(rèn)和有關(guān)部門批準(zhǔn)擅自拆改水、暖、電、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施等。11.不準(zhǔn)隨意觸動(dòng)與裝修無關(guān)的公共設(shè)施，不準(zhǔn)挪用公共設(shè)施。經(jīng)批準(zhǔn)動(dòng)用的，應(yīng)在動(dòng)用后及時(shí)恢復(fù)完好。1

30、2.如因施工引起斷電、跑水、火災(zāi)等事故，影響其它業(yè)主和住戶利益或給樓宇造成損害的，其責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失由裝修商或住戶負(fù)全責(zé)。13.嚴(yán)禁裝修商在樓宇內(nèi)開展任何形式的廣告宣傳、推銷工作，包括貼廣告、 放置展板、串戶推銷、散發(fā)廣告品、宣傳單等行為。 14.垃圾清運(yùn)采取委托物業(yè)外運(yùn)和裝修商自運(yùn)兩種處理方式，裝修垃圾必須袋裝處理，按指定的時(shí)間、線路、地點(diǎn)將垃圾自行運(yùn)輸?shù)窖b修垃圾收集站；外運(yùn)時(shí)間為每日22:00-次日6:00，并于7:30之前完成垃圾的外運(yùn)及將垃圾收集站清理干凈。 15.委托物業(yè)外運(yùn)，需一次性收取垃圾清運(yùn)費(fèi)；裝修商自運(yùn) 需持有“垃圾消納資格證書”和正規(guī)的清運(yùn)資格。垃圾清理應(yīng)做到日產(chǎn) 日清，裝修

31、垃圾不得存放過夜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)垃圾拋灑到非使用用區(qū)域的行為具有責(zé)令裝修方清理或要求用工補(bǔ)償權(quán)。 16.裝修工程竣工后，清場時(shí)應(yīng)恢復(fù)并保證非裝修區(qū)域（臨 近公共區(qū)域）的清潔和完好。 17.建筑裝飾裝修工程所用的材料應(yīng)符合國家有關(guān)建筑裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行防火、防腐和防蟲處理。 18.施工單位應(yīng)遵守有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī)，并應(yīng)采取有效措施控制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢棄物、噪聲、振動(dòng)等對(duì)周圍環(huán)境造成的污染和危害。 七、產(chǎn)生特殊氣味的施工 1.盡量不使用產(chǎn)生特殊氣味的施工材料。 2.為了保證住戶的正常工作環(huán)境，產(chǎn)生特殊氣味的施工只允許在每天22:00-次日06:00

32、和得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部批準(zhǔn)的施工時(shí)間內(nèi)進(jìn)行,并采取有效措施排除異味（如軸流風(fēng)機(jī)通風(fēng)等）。 3.裝修商應(yīng)保證所使用揮發(fā)性涂料符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。裝修商必須提前2個(gè)工作日向物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部提出異味施工申請(qǐng)及相應(yīng)的措施，并申報(bào)所使用液體涂料的品牌、名稱、說明書、合格證及施工日期，得到批準(zhǔn)并做好相應(yīng)安排后方可施工。 4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部、保安部有權(quán)隨時(shí)制止可能影響其他住戶正常工作的任何特殊氣味施工。 八、裝修驗(yàn)收 1.在施工過程中，裝修商應(yīng)在隱蔽工程覆蓋之前通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部安排中驗(yàn)收，否則不予安排裝修后的驗(yàn)收工作。 2.裝修完成后驗(yàn)收應(yīng)在通過消防驗(yàn)收合格后持證進(jìn)行審報(bào)，需住戶、裝修商、物業(yè)服務(wù)企

33、業(yè)共同參加，租戶和裝修商應(yīng)提前3個(gè)工作日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排裝修后驗(yàn)收。 3.驗(yàn)收不通過沒有通過裝修竣工驗(yàn)收的戶區(qū)，物業(yè)不提供空調(diào)、水電等服務(wù)，如因裝修不當(dāng)造成不良后果，由此引起的一切責(zé)任由住戶和裝修商承擔(dān)。如裝修商不能在限定時(shí)間內(nèi)通過裝修后驗(yàn)收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)工程部安排其它承包商完成工程，費(fèi)用由住戶和原裝修商承擔(dān)。 九、裝修管理消防安全注意事項(xiàng) 1.施工的方案和圖紙應(yīng)得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)和當(dāng)?shù)叵谰值呐鷾?zhǔn)。住戶/裝修商持當(dāng)?shù)毓蚕乐ш?duì)出具的消防設(shè)計(jì)審核意見書、施工現(xiàn)場消防安全審核意見書及辦理施工手續(xù)所需的其他相關(guān)文件,到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理施工許可證、施工證、動(dòng)火證(如電、氣焊等)等手續(xù)；在

34、辦妥本手續(xù)之前,僅允許裝修設(shè)計(jì)人員進(jìn)入使用區(qū)進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)勘查。 2.電氣施工人員必須持有資格證書,如經(jīng)政府有關(guān)部門核發(fā)的電工本、電焊本在有效期內(nèi),且批準(zhǔn)工作范圍與所做工作相符。電氣施工人員資格證書的復(fù)印件應(yīng)報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。 3.嚴(yán)禁裝修商自行拆除、移動(dòng)煙感/溫感探頭、應(yīng)急廣播系統(tǒng)。由此造成的損失,由裝修商負(fù)責(zé)賠償。裝修頂棚、墻面不得覆蓋及遮擋消防、安防設(shè)施。 4.消防水只限用于滅火,任何人不得將消防水用于沖洗或取為它用。 5.根據(jù)有關(guān)消防規(guī)定,嚴(yán)禁在施工場地內(nèi)存放易燃、易爆等違禁物品。 6.在施工裝修期間必須按有關(guān)消防規(guī)定,在現(xiàn)場配置足夠有效的滅火器材。 7.在裝修租區(qū)內(nèi)禁止吸煙。尤其在使

35、用易燃物品時(shí)應(yīng)加倍留意煙火,并保證有足夠的通風(fēng)設(shè)施。 8.在使用明火或電、氣焊時(shí)應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安部提出工作申請(qǐng),得到批準(zhǔn)后持證動(dòng)火。 9.動(dòng)火時(shí),現(xiàn)場應(yīng)有監(jiān)護(hù)及安全員在場,準(zhǔn)備滅火器材、清理動(dòng)火作業(yè)場所,保安部不定期對(duì)動(dòng)火區(qū)域進(jìn)行監(jiān)督檢查。裝修商動(dòng)火前應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)施工范圍內(nèi)的煙感和噴淋頭做出保護(hù),防止系統(tǒng)出現(xiàn)誤報(bào)及啟動(dòng)現(xiàn)象；住戶和裝修商對(duì)裝修區(qū)裝修時(shí)造成污染的溫感、煙感探頭負(fù)有清洗的責(zé)任。 10.裝修區(qū)域內(nèi)消防水系統(tǒng)改造施工時(shí),需臨時(shí)性將區(qū)域內(nèi)消防系統(tǒng)的水排空,裝修商需提前3個(gè)工作日向物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程及保安部申請(qǐng),以便安排相應(yīng)的輔助性的工作。 11.施工剩余的易燃易爆物品(如油漆、稀料等)或硬

36、化膠結(jié)物(如水泥、建筑膠等)嚴(yán)禁傾到于水池、下水道、衛(wèi)生間等處。 12.使用危險(xiǎn)化學(xué)品時(shí),需經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安部批準(zhǔn)后才能使用。施工中使用油漆等易燃易爆物品時(shí),不能同室、同時(shí)進(jìn)行其他有明火工種的操作 13.使用可燃材料施工要妥善保管,并及時(shí)清除可燃垃圾。 十、裝修管理工程技術(shù)要求 1.樓板負(fù)荷及重物的放置重物的放置應(yīng)滿足結(jié)構(gòu)及樓板承載能力，裝修商提交平面布置圖,須標(biāo)明何處會(huì)有重荷。必要時(shí)由專業(yè)工程師對(duì)結(jié)構(gòu)負(fù)荷能力進(jìn)行計(jì)算,并通過有關(guān)部門的批準(zhǔn)。不得懸掛重物于管道上。 2.空調(diào)與機(jī)械通風(fēng)設(shè)施任何室內(nèi)的空調(diào)和機(jī)械通風(fēng)管道的增加或修改都應(yīng)經(jīng)過物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部的書面批準(zhǔn)。禁止改動(dòng)公共區(qū)域的主風(fēng)道。禁

37、止移動(dòng)現(xiàn)存的排煙道、排煙系統(tǒng)的通風(fēng)口、循環(huán)水輸送管路、冷凝水管及其他附件；風(fēng)口前距遮擋物距離不小于600。 3.禁止改變循環(huán)水輸送管路、冷凝水管坡度。 4.吊頂應(yīng)適當(dāng)留有一定空間,檢修口上方不得有管線阻擋,管井檢修口前方不允許遮擋,以便日常維修。 5.如室內(nèi)供電量需要增容,用戶應(yīng)事先書面申請(qǐng)并得到批準(zhǔn),在繳付增容的全部費(fèi)用后,由指定裝修商施工。 6.任何施工用電,施工裝修商需自備帶計(jì)量表的施工配電箱(禁止使用木制配電箱),其電源應(yīng)裝空氣開關(guān)和漏電開關(guān),漏電開關(guān)動(dòng)作電流不大于30毫安。 7.施工使用電源由物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部指定,禁止隨意使用其他電源。電氣施工接駁配電盤時(shí),不得影響其他用戶的用電。

38、需要停電時(shí),必須提前3個(gè)工作日向物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后方可停電施工。 8.電氣施工接駁配電盤時(shí),須有物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部的電工在場確認(rèn),嚴(yán)禁裝修商自行操作。 9.嚴(yán)禁裝修商自行改動(dòng)配電盤內(nèi)電氣設(shè)備。 10.強(qiáng)電施工要求請(qǐng)參照施工用電及電氣施工管理規(guī)定和電氣安裝及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 11.弱電及消防設(shè)施裝修商不得擅自更改、變動(dòng)、剪斷。如需要變更,必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部批準(zhǔn)并由指定承包商完成,其中包括： A.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測(cè)器及其管線。 B.應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器及其管線。 C.消防水系統(tǒng)管線。 D.安防設(shè)備及管線、監(jiān)控設(shè)備和管線。 12.下列設(shè)施不得被覆蓋、遮擋。若因裝修需要必須覆蓋、遮擋或變

39、更時(shí),必須報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部批準(zhǔn),并在其外表面平行安裝活動(dòng)門,且必須有明顯的指示標(biāo)志。 A.排煙閥執(zhí)行器。 B.音量控制器。 C.紅外報(bào)警開關(guān)。 D.手動(dòng)報(bào)警按鈕。 E.消防電話插孔。 F.其他消防排煙設(shè)施及送排風(fēng)口、檢修口、清掏口等。 13.臨時(shí)線必須用護(hù)套線或電纜,禁止使用單層絕緣導(dǎo)線,電線接頭應(yīng)包好絕緣,不得將接頭置于地面,不得任意亂拉臨時(shí)電線禁止用導(dǎo)線直接插入插座,應(yīng)使用規(guī)格一致的插頭插座。 14.使用電焊機(jī),一次線不得超過5米,二次線不得超過30米,工作時(shí)要雙線到位,地線不應(yīng)接在龍骨上或線管上,嚴(yán)禁電焊開孔、割管。 15.對(duì)線路、配電箱、用電設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查,防止過負(fù)荷。應(yīng)檢

40、查開關(guān)、斷路器的接點(diǎn)處是否過熱、變色,電纜電線是否過熱,線路有無絕緣破損等現(xiàn)象。 16.施工安裝時(shí),零線、地線必須絕對(duì)分開并有色標(biāo)區(qū)分。單相電源必須為三線,零線、地線不得混用。 17.用戶區(qū)配電箱的總電源應(yīng)安裝漏電開關(guān),動(dòng)作電流小于上一級(jí)漏電電流； 18.線路鋪設(shè)：電源線應(yīng)穿管(槽)也可用橋架敷設(shè)阻燃電纜,導(dǎo)線的選擇符合負(fù)載使用要求及防火要求。 19.配電保護(hù)：用戶區(qū)配電箱內(nèi)照明出線支路安裝空氣開關(guān),插座支路還必須加裝漏電開關(guān),其漏電動(dòng)作電流在30mA以下。配電箱內(nèi)要裝零母線及接地母線匯流排,且其接線端子一般不少于出線支路數(shù)。要注意用電負(fù)荷分配均勻。 20.保護(hù)接地：所有電器設(shè)備均應(yīng)有地線保護(hù)

41、,包括配電箱、金屬線管(槽)、插座、電氣設(shè)備、墻頂金屬龍骨、廣告燈箱及燈具的金屬外殼必須有專用地線可靠接地,餐飲廚房用電設(shè)備金屬外皮、給排水金屬管線等金屬設(shè)施的外皮作等電位連接。 十一、裝修管理協(xié)議約束 1.裝修施工管理協(xié)議 2.施工樓層環(huán)境保護(hù)管理協(xié)議 3.裝修消防安全責(zé)任書 第35章單選題單選題 1. 在驗(yàn)收過程中,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)及設(shè)施,由業(yè)主或使用單位填寫整改通知書,由（ ）報(bào)開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改 A.物業(yè) B.業(yè)主 2. 主開關(guān)的額定負(fù)荷( )超過經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃中所闡明的總負(fù)荷量 A.可適當(dāng) B.不能 3. 裝修商（ ）自行拆除、移動(dòng)煙感/溫感探頭、應(yīng)急廣播系統(tǒng) A.可

42、以 B.不可以 C.視情況 多選題建筑裝飾裝修工程所用的材料應(yīng)符合國家有關(guān)建筑裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行（ ）處理。 A.防火B(yǎng).防盜C.防腐D.防蟲 施工單位應(yīng)遵守有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī)，并應(yīng)采取有效措施控制施工現(xiàn)場的各種（ ）等對(duì)周圍環(huán)境造成的污染和危害。 A.粉塵B.廢氣C.廢棄物D.噪聲E.振動(dòng) 3. 用戶區(qū)配電箱的總電源應(yīng)安裝漏電開關(guān),動(dòng)作電流（ ）上一級(jí)漏電電流； A.小于B.等于C.大于 簡答題 1.請(qǐng)簡述裝修施工中的機(jī)電安裝必須遵循哪些事項(xiàng)？ 2.請(qǐng)簡述哪些弱電及消防設(shè)施的改動(dòng)必須由指定承包商完成？ 3. 請(qǐng)簡述在空調(diào)與機(jī)械通風(fēng)設(shè)施裝修施工中必須遵循哪

43、些事項(xiàng)？ 第九部分、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的大中修管理一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備大中修管理的依據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備大中修管理的依據(jù)由下列文件組成： 1.物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)評(píng)估報(bào)告(常規(guī)每年一次,特殊情況隨時(shí)評(píng)估)； 2.物業(yè)設(shè)施設(shè)備大中修計(jì)劃(依據(jù)評(píng)估報(bào)告的結(jié)論制定)； 3.設(shè)備大(中)修(更新、改造)方案； 4.物業(yè)服務(wù)合同； 5.管理規(guī)約。 二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)評(píng)估報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)根據(jù)所管轄的各設(shè)施設(shè)備及其系統(tǒng)的 1.運(yùn)行狀況、 2.技術(shù)參數(shù)、 3.使用年限、 4.日常維修記錄等,參照國家、行業(yè)有關(guān)質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)要求及產(chǎn)品技術(shù)說明書等,對(duì)設(shè)施設(shè)備及其系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)評(píng)估,并出具技術(shù)評(píng)估報(bào)告,

44、作為提出設(shè)施設(shè)備大中修或更新改造建議的依據(jù)。此項(xiàng)工作也可結(jié)合每年一次的房屋普查工作一并進(jìn)行；遇有特殊情況,隨時(shí)可以組織評(píng)估。 三、設(shè)備大(中)修(更新、改造)方案大中修或更新改造項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1.工程名稱、工程概況與規(guī)模、施工地點(diǎn)、工程范圍和內(nèi)容、主要施工方法,施工組織設(shè)計(jì),施工技術(shù)措施,質(zhì)量保障措施,施工安全防護(hù)措施,施工工期,人工計(jì)劃,材料供應(yīng),工程概預(yù)算等。 2.對(duì)于根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備大中修更新改造費(fèi)用的項(xiàng)目,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托的施工方制訂實(shí)施方案,施工方的選定建議按照法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定通過招投標(biāo)的方式予以確定。 3.對(duì)于

45、應(yīng)當(dāng)由專項(xiàng)維修資金出資或由業(yè)主另行籌資的項(xiàng)目,由業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或直接委托施工方制訂實(shí)施方案。 4.對(duì)于依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或相關(guān)施工單位或當(dāng)事人承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費(fèi)用的項(xiàng)目,由相關(guān)單位或當(dāng)事人委托施工方或物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂實(shí)施方案。 5.大中修或更新改造項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)以設(shè)施設(shè)備技術(shù)評(píng)估報(bào)告或該工程項(xiàng)目鑒定書為依據(jù)。 6.對(duì)于應(yīng)當(dāng)由專項(xiàng)維修資金出資或由業(yè)主另行籌資的項(xiàng)目,或者雖然由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備大中修更新改造費(fèi)用,但在物業(yè)服務(wù)合同中約定要向業(yè)主報(bào)告的,均要聽取業(yè)主的意見。 7.物業(yè)設(shè)施設(shè)備大、中修更新改造工程設(shè)計(jì)、施工必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。 四、工程

46、項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工合同的簽訂 1.對(duì)于應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)工程費(fèi)用的項(xiàng)目,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與選定的設(shè)計(jì)、施工企業(yè)簽訂該工程項(xiàng)目施工合同,明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。 2.對(duì)于應(yīng)當(dāng)由專項(xiàng)維修資金出資或業(yè)主另行籌資的項(xiàng)目,由業(yè)主或業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)與選定的設(shè)計(jì)、施工企業(yè)簽訂該工程項(xiàng)目施工合同。 3.工程施工合同應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國合同法、中華人民共和國建筑法及其他有關(guān)法律、行政法規(guī),遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的原則,就本工程施工項(xiàng)目協(xié)商一致訂立。 五、對(duì)施工過程的監(jiān)督管理內(nèi)容 1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人跟進(jìn)施工過程,做好施工配合工作,定時(shí)檢查巡視施工現(xiàn)場,保證在施工程按照合同約定進(jìn)行； 2.同時(shí)監(jiān)督

47、施工過程中的任何行為不得傷害建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；不得損壞建筑防水；不得損害建筑原有節(jié)能設(shè)施降低節(jié)能效果；不得因局部施工對(duì)共用各主系統(tǒng)造成不良影響；不得違反消防安全管理的有關(guān)規(guī)定等； 3.監(jiān)督管理過程中應(yīng)做好相應(yīng)記錄。 4.施工企業(yè)應(yīng)認(rèn)真按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)圖紙要求施工，聽從物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程技術(shù)人員依據(jù)合同發(fā)出的指令,隨時(shí)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程技術(shù)人員的檢查檢驗(yàn),并為檢查檢驗(yàn)提供便利條件。 六、竣工驗(yàn)收與保修 1.對(duì)于由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托的工程施工,或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行管理的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織竣工驗(yàn)收。2.竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件 2.1設(shè)計(jì)文件和合同約定的各項(xiàng)施工內(nèi)容已經(jīng)施工

48、完畢。 2.2有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料,符合驗(yàn)收規(guī)定。 2.3有設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽署確認(rèn)的工程質(zhì)量合格文件。有工程使用的主要建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)場的證明及試驗(yàn)報(bào)告。 3.竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 3.1工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件,驗(yàn)收工作的開展必須有相應(yīng)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求可供遵循各專業(yè)的具體要求。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)定以國家或行業(yè)的質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 3.2工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行(詳見前述各專業(yè)部分的具體要求),驗(yàn)收完畢后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主報(bào)告。 工程竣工驗(yàn)收后續(xù)工作 1.工程保修工程竣工驗(yàn)收合格,進(jìn)入保修期,施工企業(yè)的保修責(zé)任按照合同約定執(zhí)行 2.工程項(xiàng)目結(jié)算施工工程驗(yàn)收完成符合工程結(jié)算條件要求后,除按照合同約定要保留的質(zhì)量保證金外,按照實(shí)際施工工程量,參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年工程預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算；根據(jù)雙方認(rèn)可簽字的工程結(jié)算書,由雙方進(jìn)行結(jié)算。對(duì)于應(yīng)當(dāng)由公共維修資金出資或由業(yè)主另行籌資的施工項(xiàng)目,工程結(jié)算書要提交業(yè)主委員會(huì)。 第37章簡答題請(qǐng)簡述物業(yè)設(shè)施設(shè)備大中修管理的依據(jù)由哪些文件組成？ 2.請(qǐng)簡述大中修或更新改造項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 3. 請(qǐng)簡述對(duì)施工過程的監(jiān)督管理內(nèi)容？