《花源鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《花源鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析報告（22頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,11,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,11,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,花源鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析報告,調(diào)研的目的,為了更好的了解花源鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿εc開發(fā)方向，并完成我們的課后作業(yè)，我們通過網(wǎng)絡(luò)與實際調(diào)研、討論完成了一下報告內(nèi)容。,目錄,一、花源鎮(zhèn)總體的市場分析,市場供求現(xiàn)狀分析,【1】需求分析,【2】供給分析,【3】價格分析，售價,【4】交易數(shù)量分析,二、特定開發(fā)地段的市場分析,（一）該地段限制因素
2、分析,【1】城市規(guī)劃分析,【2】基礎(chǔ)設(shè)施分析,【3】交通運輸條件分析,【4】社會環(huán)境分析,（二）花源鎮(zhèn)類似競爭項目的價格分析,（三）花源鎮(zhèn)市場需求的數(shù)量，房型分析,（四）市場對這一特定地段房地產(chǎn)功能，檔次的需求分析,三、目標地塊的SWOT分析,（一）優(yōu)勢,（二）劣勢,（三）機遇,（四）風(fēng)險,四、總結(jié),市場供求現(xiàn)狀分析,【1】,需求分析,成都市已經(jīng)成為了西南地區(qū)最大的商貿(mào)中心。是國務(wù)院確定的西南地區(qū)的科技中心，金融中心，交通樞紐，背靠四川,8700,萬人的巨大市場，輻射西南乃至部分東南亞和中亞地區(qū),成都,GDP,從,2002,年的,1488.8,億元增長至,2011,年的,6950.6,億元，增
3、幅高達,4.6,倍,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由,2002,年的,8972,元提高到,2011,年的,23932,元，增長,1.7,倍此外，城鄉(xiāng)居民收入大幅提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由,2002,年的,8972,元提高到,23932,元，增長,1.7,倍，年均增長,11.5%,；,綜上所述：成都經(jīng)濟快速發(fā)展，人們的收入大大增加，成都人們對高檔住宅，別墅的需求不在是夢。,摘自：,【,人民網(wǎng),-,人民日報，華西日報,】,至,2008,年底，在川的浙商超過,30,萬，在成都就超過,18,萬，正是由于對外來投資者開放寬容的姿態(tài)，熱情周到的服務(wù)，以及良好的投資環(huán)境。,09,年成都被評為,“,最佳投資城市,
4、”,。,在文化底蘊排行榜中，成都以獨有的天府文化與豐富的歷史沉淀排名第,8,。,成都平原土地肥沃，氣候宜人。加上成都舒適淡定的休閑文化為主，住在成都成為一種享受，根據(jù)成都市房管局數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，近幾年成都地區(qū)一半的房子都是被外地人，買走。成都在之前還被評為了,“,世界最佳居住城市,”,。,進入成都的世界,500,強企業(yè)已達到,400,多家，大量的中外跨國企業(yè)視成都為中西部的窗口，所以依靠居住環(huán)境，對高檔的住宅，別墅有很大的需求。,綜上所述：花源鎮(zhèn)的別墅不僅有內(nèi)在的本地需求客戶，還有外來的客戶。潛在市場比較大。,需求主要人群定位分析,1,：社會背景：收入高，自身經(jīng)濟好，消費欲望強，注重消費過程與品
5、位，有地位的人群的富裕階層。,2,：需求別墅功能：改善居住，養(yǎng)老，度假，投資,3,：產(chǎn)品特點：,獨棟，聯(lián)排，疊拼，低密度，低容積率，高綠化率。,4,：主力客戶來源：,客戶較廣泛，除成都本地客戶，還有周邊城市，及省外客戶等占一定比例,5,：驅(qū)動因素：,資源與高爾夫，環(huán)境。,有2012年成都市別墅需求人群年齡調(diào)查主要集中在35至50歲的客戶群體占80%以上，所以花源鎮(zhèn)的別墅需求人群為35歲和50歲。,6：年齡分析,客戶購買別墅最看重的要素,1:,環(huán)境：多項調(diào)查顯示，別墅購買客戶多數(shù)看重別墅內(nèi)在社區(qū)的環(huán)境，項目所處的自然環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，以及稀缺的有價值的資源。,2,：開發(fā)商信譽知名度：購買者第二看重
6、的因素是開發(fā)商品牌，信譽成了別墅購買的重要因素。,3,：項目規(guī)模：別墅項目的規(guī)模成為環(huán)境打造的必要條件，也是客戶對于別墅項目最為直接的心理要求，一定規(guī)模意味著更為豐富的環(huán)境資源以及更為廣闊的各種空間。,4,：戶型：戶型設(shè)計在之前并未受到購買者的重視，但目前購房者則對戶型表現(xiàn)了相對的關(guān)注，這是消費者更趨成熟的表現(xiàn)。,5,：項目規(guī)劃：項目房屋的布局，道路規(guī)劃，園林的設(shè)計，都是別墅購房者選擇物業(yè)時灰常關(guān)注的問題,（一）,市場供求現(xiàn)狀分析,【2】供給分析,1：1991年,2000年成都市別墅開發(fā)投資穩(wěn)步上升，成都市別墅市場從無到有的過程?！境跗陔A段】,2：2001年,2004年成都市別墅的開發(fā)投資快速
7、上升勢頭，成都別墅進入了升級換代的時代，近郊別墅大量出現(xiàn)，郊區(qū)板塊特征逐漸清晰起來。【發(fā)展階段】,3：2004年之后為成都市別墅投資驟然加速，空前繁榮。市場逐漸成熟，頂級的規(guī)劃，建筑，景觀，園林設(shè)計團隊開始參與。產(chǎn)品更加多樣化，獨棟，聯(lián)排，雙拼，疊拼以及各種類型的衍生產(chǎn)品，不斷的沖擊市場，競爭更加激烈?！救姘l(fā)展階段】,綜上所述：牧馬山，花源鎮(zhèn)別墅群由此誕生了！,花源鎮(zhèn)：龍湖,.,長橋郡，金科,.,廊橋水鄉(xiāng)，置信,.,牧山麗景，華楠半島，萬辰柳莊等,基礎(chǔ)指標,項目地址,新津縣花源鎮(zhèn)白云大道,419,號,開發(fā)商,成都龍湖錦華置業(yè)有限公司,占地規(guī)模,490,000,平方米,總建筑面積,259,84
8、3,平方米,總戶數(shù),規(guī)劃,478,戶,容積率,0.36,綠化率,48.5%,戶型面積,360-960,建筑形態(tài),獨棟別墅,龍湖,長橋郡,花源鎮(zhèn)主要別墅供給樓盤,競品分析,基礎(chǔ)指標,項目地址,新津縣花源鎮(zhèn)牧馬山麗景路,3,號,開發(fā)商,成都置信牧馬山地產(chǎn)開發(fā)有限公司,占地規(guī)模,約,630,余畝,總建筑面積,121920.0,總戶數(shù),99,戶,容積率,0.45,綠化率,45%,車位比,1:2,戶型面積,290-670,建筑形態(tài),3,層別墅,花源鎮(zhèn),大件路,雙流機場,應(yīng)天寺,天府大道,牧山麗景,高爾夫,金科,廊橋水鄉(xiāng),基礎(chǔ)指標,項目地址,成都市新津縣成都市新津縣花源鎮(zhèn)北師大附中旁，楊柳河邊,開發(fā)商,成
9、都金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,占地規(guī)模,約,480,畝（,320157.0,）,總建筑面積,286499.0,當(dāng)期總戶數(shù),88,戶,容積率,0.42,綠化率,36%,車位,每戶,1-3,個,總層數(shù),3/4,戶型面積,180-1400,建筑形態(tài),疊拼、雙拼、聯(lián)排、獨棟,本案,萬辰柳莊,基礎(chǔ)指標,項目地址,新津縣花源鎮(zhèn)花源大道,288,號,開發(fā)商,成都萬辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,占地規(guī)模,35586,平方米,總建筑面積,57664.0,平方米,總戶數(shù),194,戶,容積率,1.01,綠化率,36.68,車位,276,物業(yè)費,2.5/,平方米,主力,戶型,103-320,平方米,建筑形態(tài),住宅,別墅,（一）,
10、市場供求現(xiàn)狀分析,【3】價格走勢,總結(jié)：花園鎮(zhèn)別墅價格是不斷上漲的。在2012年到2913年漲幅波動不打?？傮w上漲速度快。,（二）該地段限制因素,【1】,城市規(guī)劃,從功能來看，花源鎮(zhèn)主要:規(guī)劃為,三大片區(qū),一是核心區(qū),。也是城鎮(zhèn)主要功能配套區(qū)域，包括政府、學(xué)校、醫(yī)院、商場、自來水廠、廣場綠地等，是全鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟、文化中心；,二是居住區(qū),。主要依托牧馬山、楊柳河一帶良好的自然環(huán)境，打造高尚新型社區(qū)。目前，已吸引了倍特、金秋、泰來、中鵬、長城等大型房產(chǎn)企業(yè)落戶，總開發(fā)面積達,1400,多畝。,三是工業(yè)區(qū),。按照,“,三個集中,”,的要求，經(jīng)市政府批準，花源鎮(zhèn)規(guī)劃了,1.43,平方公里的工業(yè)集中發(fā)
11、展點。點內(nèi)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè),36,戶，占全鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)的,64%,，其中規(guī)模企業(yè),19,戶。,總結(jié)：,花源鎮(zhèn)城鎮(zhèn)的定位為：花源城鎮(zhèn)是成都市南部新城的組成部分，新津縣的迎賓門戶花園，現(xiàn)代化歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)。以發(fā)展房地產(chǎn)、教育、文化、旅游、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。,城鎮(zhèn)性質(zhì)為：花源城鎮(zhèn)是以發(fā)展房地產(chǎn)、文教和休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)休閑城鎮(zhèn)。,【2】,基礎(chǔ)設(shè)施：,【3】交通運輸條件分析：,花源鎮(zhèn)位于成都市的西南部，距市區(qū),20,公里；新津縣東北部，距縣城,11,公里；西南航空港、牧馬山國際高爾夫俱樂部的南部，距之分別為,10,公里、,3,公里。加強對外交通聯(lián)系，南北向有川藏公路和大件路與成都市區(qū)及新津
12、縣城聯(lián)系。楊柳河以東有兩條南北向主干道與牧馬新城聯(lián)系，以加強與成熟高尚休閑娛樂區(qū)及高尚居住區(qū)的聯(lián)系。南北向尚有規(guī)劃中的成際鐵路與主城區(qū)聯(lián)系。東西向與周邊的聯(lián)系北有規(guī)劃中的五環(huán)路、南有六環(huán)路。城鎮(zhèn)東有與華陽南部新城的聯(lián)系通道，西有與規(guī)劃中的成新快速通道的方便聯(lián)系。未來花源城鎮(zhèn)的交通將四通八達，對外聯(lián)系十分方便,【4】,社會環(huán)境：,花源鎮(zhèn)是成都市,14,個優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)之一,距成都市區(qū),20,公里，距新津,10,公里，距西南航空港,10,公里。全鎮(zhèn)幅員面積,32.6,平方公里，轄,10,個行政村，,1,個社區(qū)，人口,4.3,萬人。城市規(guī)劃區(qū)面積為,12,平方公里。產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位為：房地產(chǎn)、教育文
13、化、運動休閑、旅游等。花源鎮(zhèn)作為新津縣融入都市的橋頭堡，以打造成都南部新城重要組團部分和牧馬山片區(qū)區(qū)域中心為發(fā)展目標。目前建成區(qū)面積,5,平方公里，人口,2.75,萬人，一座歐風(fēng)小城已初具雛形。,花源鎮(zhèn)以打造,“,成都市南部新城的重要組團和牧馬山片區(qū)的區(qū)域中心,”,為城市定位，不斷優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，壯大產(chǎn)業(yè)支撐。一是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)：花源鎮(zhèn)現(xiàn)有置信、龍湖、中鵬等多家知名房地產(chǎn)公司，建筑面積達,70.48,萬平方米，總投資近,50,億元。,位于新津縣東北部，東鄰雙流縣勝利鎮(zhèn)、新津縣普興鎮(zhèn)，南連花橋鎮(zhèn)，西靠興義鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)，北接雙流縣黃水鎮(zhèn)。鎮(zhèn)域東部為牧馬山淺丘地帶，其余為沖積平原，屬都江堰自
14、流灌溉區(qū)。境內(nèi)金馬河、楊柳河穿境而過，環(huán)境優(yōu)美，物產(chǎn)豐富?；ㄔ存?zhèn)古為明蜀王的后花園，不可替代的生態(tài)環(huán)境和文化積淀讓這里早就成為田園宜居之地，城市定位為“成都市南部新城重要組團和牧馬山片區(qū)的區(qū)域中心”。,總平圖,三批次（,11,套）,二批次,（,17,套）,樓王,（,7,套）,一批次,（,30,套）,悠山郡三線售及價格策略,樓王組團共計,7,套,一線臨河景觀,2300,3000,萬,/,棟,單價：,26000,33000,元,/,二線景觀,1400,1800,萬,/,棟,單價：,20000,26000,元,/,三線景觀,1500,2000,萬,/,棟,單價：,18000,25000,元,/,三線
15、景觀,1300,2000,萬,/,棟,單價：,18000,25000,元,/,樓王組團,3000,6400,萬,/,棟,單價：,31000,67000,元,/,最高價：,67000,元,/,最低價：,31000,元,/,從本次推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，主要以,700,多、,800,多的戶型為主,一批次共計,30,套,競爭項目的價格分析,面積區(qū)間,套數(shù),戶型配比,總價區(qū)間,313,1,3.8,650,326,1,3.8,1250,333,9,34.6,470,334,1,3.8,630,340,2,7.7,650-700,354,2,7.7,640-700,355,1,3.8,790,381,1,3.
16、8,700,385,2,7.7,640-760,402,4,15.4,700-720,600,2,7.7,2200-3000,二期總戶數(shù)約,200,套，一,批次推出,26,套，從,2,月開始進,行內(nèi)轉(zhuǎn)，一共內(nèi)轉(zhuǎn)了,13,組客,戶；,二期一批次推出的主要戶,型都是在,400,以下的，以,333,為主力戶型；,9,月份即將面世的二期二,批次產(chǎn)品面積為,280-380,，,總價在,300-550,萬。,總占比,76.7,二期一批次已呈現(xiàn)房源,置信牧山麗景,1,、優(yōu)勢分析（,Strength,）,（,1,）成都市新津縣花源鎮(zhèn)位于成都市郊區(qū)、成都大件路口南段，且靠近雙流機場，交通便利,（,2,）環(huán)境優(yōu)美，自然條件好，綠化率高,（,3,）在花源鎮(zhèn)有項目的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，都各具特色，如帶有觀光車等。公司聘有專業(yè)化的物業(yè)管理公司，網(wǎng)絡(luò)化管理，家居化服務(wù)，以人為本。,（,4,）地大物少，采光好。,（,5,）價格低廉，性價比高。,2,、劣勢分析（,weakness),（,1,）靠近大件路口，車輛過往，環(huán)境吵鬧，,離市中心較遠，且花源鎮(zhèn)的公共交通少，乘車不便,（,2,）花源周邊社區(qū)配套設(shè)施尚未完善，未形
花源鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析報告
