10月河北滄州房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

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1、 滄州榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10月份市場調(diào)研報(bào)告 滄州榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二〇一三年10月二十日 一、 宏觀市場 （一）2013中國樓市：改善需求冒尖 長效調(diào)控露頭 經(jīng)過2013年這一輪“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)市場調(diào)控，“去投資化”調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從調(diào)控效果來看，本輪調(diào)控就如大浪淘沙一般，經(jīng)過“去投資化”、“去泡沫”化的洗禮，驅(qū)使各個(gè)城市逐漸回歸到以“供需”為主的市場“基本面”的本質(zhì)。 從政策執(zhí)行的角度來講，新國五條細(xì)則當(dāng)中涉及的二手房交易需繳納20%增值稅的政策、二套房貸首付比例提高等政策大多數(shù)城市并沒

2、有執(zhí)行，在這樣的市場階段，改善型需求接棒投資投機(jī)性需求開始在一線城市、部分熱點(diǎn)二線城市積極入市，這樣，自住需求與改善型需求兩股力量推動(dòng)之下，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場基本面迅速好轉(zhuǎn)。因此，從這個(gè)角度來看，改善需求成為2013年樓市一支重要力量。 （二）滄州市運(yùn)河區(qū)加大治理大氣污染力度將涉及建筑行業(yè) 滄州市運(yùn)河區(qū)從即日起開展大氣污染綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)，其中一項(xiàng) 是要控制露天堆場揚(yáng)塵污染。加強(qiáng)對(duì)露天堆場(渣土、煤炭、砂石、垃圾等)、露天貨場的督導(dǎo)檢查，督促企業(yè)采取防治措施，減少揚(yáng)塵污染；加強(qiáng)對(duì)建筑工地的督導(dǎo)力度，引導(dǎo)企業(yè)完善施工現(xiàn)場抑塵措施，做好渣土、灰土、砂石等散流體物料運(yùn)輸車輛的密閉防塵工作。

3、 近日，市城管綜合執(zhí)法局直屬執(zhí)法支隊(duì)在巡查違規(guī)渣土運(yùn)輸車輛時(shí)，發(fā)現(xiàn)勝利南街南二環(huán)交叉口附近，路面被嚴(yán)重污染。經(jīng)查為附近一工地的運(yùn)輸車輛造成，執(zhí)法人員根據(jù)污染面積將對(duì)相關(guān)責(zé)任單位處以25000元的頂格處罰。　　 二、10月主要競品3+1分析 3+1 樓盤 樓盤名 產(chǎn)品類型 現(xiàn)可售房源（扣除當(dāng)月已售） 上月成交情況 當(dāng)月成交情況 銷售均價(jià) 銷售套數(shù) 成交均價(jià) 銷售均價(jià) 銷售套數(shù) 成交均價(jià) 超級(jí)大盤 天成明月洲 高層 315 6100 57 5900 6150 48 5900 直接競

4、爭 天成皇家壹里 高層 60 6010 46 5900 6100 13 5930 一騎絕塵 嘉禾一方 高層 354 4450 19 4400 4450 13 4400 別墅 64 8800 8400 8800 2 8400 備選樓盤 恒大城 高層 550 6400 37 6100 6400 46 6100 三、主要競品9月銷

5、售動(dòng)態(tài) （一）皇家壹里 均 價(jià)：6020元 交房日期：B區(qū)13年10月底交付、C區(qū)14年12月交付 銷售價(jià)格：推240㎡實(shí)景現(xiàn)房，均價(jià)5900元/㎡； 活動(dòng)：皇家壹里10月初限量推出“皇家壹里金秋鉅惠 特推10套特惠房源”活動(dòng)，均價(jià)在5200元左右 銷售動(dòng)態(tài)：皇家壹里主推67㎡精裝學(xué)區(qū)房，首付5萬起，另有240㎡實(shí)景現(xiàn)房，A區(qū)現(xiàn)已全面交房，社區(qū)幼兒園即將開放。據(jù)10月20日滄州房產(chǎn)資源網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，皇家壹里共剩余房源60套?；始乙祭顰區(qū)已1-12號(hào)樓2013年6月全部交房，B區(qū)13-20號(hào)樓2013年10月下旬交房，C區(qū)21-26號(hào)樓在售， 小

6、結(jié)：皇家壹里作為尾盤銷售，案場僅剩數(shù)名銷售代表，暫時(shí)并無其他助銷營銷手段，借助10月份B區(qū)即將交房等項(xiàng)目優(yōu)勢，對(duì)到訪客戶強(qiáng)銷C區(qū)部分剩余房源。 （二）天成明月洲 均 價(jià)：6100元 主推戶型： 83-139㎡典藏戶型，83㎡二室兩廳、119㎡和139㎡三室兩廳 交房日期：30#、31#、32#預(yù)計(jì)2014年8月交房，其余樓棟15年底交付 活動(dòng)：國慶購新推房源每平優(yōu)惠100元，天成明月洲新推經(jīng)典版83-139㎡奢華戶型，戶型為83㎡二室兩廳、119㎡和139㎡三室兩廳，房源位于22#樓。現(xiàn)在的優(yōu)惠是貸款99折，老帶新99折（折上折），全款97折。 銷

7、售動(dòng)態(tài)：除17#、18#、23#，其他全部在售，30#、31#、32#已售完，目前主推樓棟：20#樓和21#樓，總高30層餐廳占用客廳空間，餐廳、衛(wèi)生間客廳、過于臨近，通氣效果差 ，全款97折，貸款99折，預(yù)計(jì)2015年底交付使用。 小結(jié)：天誠地產(chǎn)在售項(xiàng)目重點(diǎn)為天成明月洲，在十一期間推出了每平米減100元的購房活動(dòng)刺激意向客群下定，22#、25#剩余戶型房源不多，戶型為83㎡二室兩廳、119㎡和139㎡三室兩廳，在與客戶交談中有強(qiáng)銷22#、25#剩余房源的跡象，后經(jīng)網(wǎng)簽查詢求證，22#剩余28戶房源，25#剩余17戶房源。 （三）嘉禾一方花園（別墅）

8、 均 價(jià)：8600元 交房日期：住宅二期于2013年年底交房、別墅區(qū)2015年底交房 主推戶型：高層76㎡、104㎡，聯(lián)排別墅405-410㎡（包含地下一層及地上三層） 銷售動(dòng)態(tài)：二期精品闊綽稀缺大宅發(fā)售，152㎡和195㎡豪華戶型，均價(jià)4700元/㎡，14年5月交付使用，三期37#樓推76㎡和104㎡二房三房戶型，均價(jià)4900元/㎡，14年10月份交付使用，以上房源均可享全款1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。 預(yù)計(jì)共64幢別墅，現(xiàn)已有7幢封頂，其余正在施工，據(jù)銷售代表解釋因后期還需要加推別墅區(qū)戶型，統(tǒng)一15年底交付。 （四）恒大城 均 價(jià)：6400元（精裝） 主推戶型：146.15㎡

9、和129.82㎡ 交房日期：2015年6月30號(hào)交房 活動(dòng)：恒大城十一國慶期間將舉辦“國慶嘉年華活動(dòng)”。10月16日和搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)舉辦了看房團(tuán)活動(dòng)，首付3．5萬起，認(rèn)購送最高20萬／套豪裝，拎包入住，享搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)獨(dú)家額外99折，最高額外優(yōu)惠8000元／套，另送8888元五星級(jí)會(huì)所健身卡，憑團(tuán)到訪享精美禮品。 銷售動(dòng)態(tài)： 10月18日恒大城加推14#樓5套特價(jià)房源，戶型面積為146.15㎡和129.82㎡，均價(jià)6200元/㎡，最高可享22.3萬/套優(yōu)惠。另有90-140㎡御湖瞰景豪宅，首付4萬起，送1500元/㎡豪裝，部分精品房源可參加85折秒殺活動(dòng)。 據(jù)10月20日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示10#剩余

10、98套房源、11#剩余85套房源、12#剩余127套房源、14#剩余30套房源、17#剩余53套房源、18#剩余149套房源、 四、別墅項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài) （一）御湖公館 項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目規(guī)劃總用地14萬平方米，別墅總建筑面積7. 2萬平方米，會(huì)所5000平米，共51棟樓，250戶。 活 動(dòng)：經(jīng)過走訪顯示御湖公館和滄州寶馬具有客戶資源共享、活動(dòng)聯(lián)合舉辦等合作模式。 10月份在網(wǎng)絡(luò)及短信等媒介推出“滄州唯一五證齊全的別墅”作為推廣語，并在國慶期間，指定房源認(rèn)購交10萬可抵35萬聯(lián)排別墅。 銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目迎國慶超值特惠，推出5席四庭院聯(lián)排別墅，面積168㎡，最高優(yōu)惠25萬元，另贈(zèng)送觀景

11、大露臺(tái)、私家花園，滄州實(shí)景現(xiàn)房別墅！5席別墅新房源，最高優(yōu)惠25萬。170-450平米傳世戶型，尊享70-200平米闊綽庭院。在網(wǎng)絡(luò)媒體以“滄州稀缺的五證齊全真別墅，戶戶親水，全水系大宅”的項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳。 （二）美林藝墅 項(xiàng)目概況：獨(dú)棟總戶數(shù)150，已售50余套，，目前主推位于項(xiàng)目東側(cè)的1-7號(hào)獨(dú)棟組。西側(cè)獨(dú)棟組已基本售罄，現(xiàn)新推疊拼產(chǎn)品；A戶型東戶每套348萬，西戶每套318萬，B戶型每套230萬。全款96折優(yōu)惠 銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目主推300㎡、400㎡別墅，單價(jià)230萬、318萬、348萬，全款96折優(yōu)惠，貸款98折優(yōu)惠。 活動(dòng)動(dòng)態(tài)：10月5日美林藝墅將舉辦快樂金秋大型品酒會(huì)，邀請

12、新老客戶、意向客戶、合作單位前來參加，活動(dòng)內(nèi)容：品啤酒比賽、品白酒比賽、趣味游戲、歡樂大抽獎(jiǎng)、冷餐會(huì)、特色烤肉、健康沙拉等。2013年10月中旬左右美林藝墅為答謝獅城廣大新老客戶的厚愛，特推出快樂金秋之旅第二站——高檔紅木家具展、時(shí)尚品茗會(huì)。 （三）羅湖英郡 項(xiàng)目概況：位于運(yùn)河區(qū)新華路延伸線（天津路)與西三環(huán)交匯處。 聯(lián)排別墅面積區(qū)間為200-300㎡，獨(dú)棟面積為400㎡，情景示范區(qū)及樣板間已基本完成。以超低容積率、高綠化率、完美空間尺度、南北私家雙庭院、超大面積附加贈(zèng)送（私家車庫、觀景露臺(tái)、內(nèi)庭院、戶內(nèi)挑空、頂樓躍層等）以英倫風(fēng)格為推廣主題。 銷

13、售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目推聯(lián)排，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅面積區(qū)間為230㎡-306㎡，其中230㎡，233㎡和291㎡為聯(lián)排別墅。獨(dú)棟面積為404㎡，現(xiàn)接受詢問，10月初羅湖英郡90-340㎡洋房亮相獅城，開放樣板間。 五、滄州市房地產(chǎn)市場總結(jié)分析 十一國慶假期的熱潮逐漸散去，滄州房產(chǎn)市場也從喧嘩慢慢歸為平淡，，靜觀滄州房產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)俗稱“金九銀十”黃金期概念逐漸被淡化，購房者沒有了前幾年的十一購房狂熱，開發(fā)商也未拿出比平常更大優(yōu)惠來吸引購房關(guān)注，促銷手段和措施皆宜常態(tài)化。如較成熟項(xiàng)目天成明月洲十一國慶期間購房可享每平米減100元、滄州恒大城特價(jià)房源首付一成首付5萬起，送1500元/㎡精裝修，對(duì)比該項(xiàng)目近期優(yōu)惠發(fā)覺幅度沒有太大波動(dòng)，沒有掀起消費(fèi)者的搶購熱潮。但近期剛?cè)胧许?xiàng)目如信友城市之光、頤和莊園三期因地理位置和價(jià)格優(yōu)勢等因素保持著不錯(cuò)的勢頭，吸引欲在西城區(qū)域置業(yè)的部分持幣客群關(guān)注。 十一期間分階段隨機(jī)走訪了西城區(qū)的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤，各案場人群和往日相比還是較為明顯，均有數(shù)十名到訪客戶，但和我司國慶期間到訪客群的案場氛圍相比還相差較遠(yuǎn)，因我司從九月份前期就釋放“中秋節(jié)到訪有好禮”、“榮盛杯大型恐龍展”等活動(dòng)信息，吸引眾多市民強(qiáng)烈關(guān)注，僅十一當(dāng)天就有1500組客戶到案場觀看恐龍展。對(duì)案場氛圍和部分下定促成交起到了良好的推波助瀾作用。 營銷策劃部 二〇一三年十月