試析《物業(yè)服務(wù)合同》的解除或終止問(wèn)題

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1、試析《物業(yè)服務(wù)合同》的解除或終止問(wèn)題 試析《物業(yè)服務(wù)合同》的解除或終止問(wèn)題 王政 合同的解除或終止是我國(guó)《合同法》總則（第六章）所規(guī)定的一個(gè)基本問(wèn)題。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。但是社會(huì)現(xiàn)實(shí)又是如此的復(fù)雜多變，法律又允許當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商方式變更或解除合同；法律還規(guī)定，在某些情況下當(dāng)事人可以單方解除（按照《合同法》規(guī)定，解除是合同終止的一種方式或事由）合同，并可通過(guò)訴訟或仲裁方式確認(rèn)合同的變更、解除或終止。然而，令人不解的是，

2、我們通過(guò)調(diào)查了解卻發(fā)現(xiàn)了一種奇怪現(xiàn)象：那就是有相當(dāng)一部分公眾和學(xué)者認(rèn)為“單個(gè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是不可以終止或解除的”。本文擬就此問(wèn)題展開(kāi)討論，希望大家能夠統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，得出更加公允和符合現(xiàn)代民主與法治原則精神的看法。 一、首先讓大家先熟悉一下小區(qū)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀情況 以北京為例，目前各個(gè)區(qū)縣共有大小社區(qū)3000多家，物業(yè)管理公司3900多家（其中90%以上為小區(qū)開(kāi)發(fā)商自己組織人員成立或直接屬于開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)），沒(méi)有物業(yè)管理資質(zhì)的約占40%。依據(jù)有關(guān)報(bào)道資料，成立業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)不到40%，其中經(jīng)濟(jì)適用房成立業(yè)主委員會(huì)的比例（約占1/4）最低。北京市消協(xié)最近對(duì)北京18個(gè)縣

3、區(qū)涉及100家居住小區(qū)和99家物業(yè)管理公司所做的調(diào)查結(jié)果顯示：大部分小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司當(dāng)前提供的物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，其中21個(gè)小區(qū)居民對(duì)物業(yè)公司服務(wù)總體評(píng)價(jià)滿(mǎn)意人數(shù)為零。而且業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾或糾紛也在呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到社會(huì)的和諧和安定。 有關(guān)調(diào)查結(jié)果還顯示，目前小區(qū)業(yè)主不滿(mǎn)意之處主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、對(duì)于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)使用沒(méi)有知情權(quán)；2、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有公示；私設(shè)名目多收或重復(fù)收費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)不出具正式發(fā)票而是開(kāi)收據(jù)、打白條；物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平差距大。3、小區(qū)綠化率不達(dá)標(biāo)，環(huán)境衛(wèi)生管理差；安全保衛(wèi)措施不利而造成人身財(cái)產(chǎn)受到損害；機(jī)動(dòng)車(chē)、自行車(chē)存放

4、管理“差”，房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理差；物業(yè)保安人員的行為規(guī)范差。4、多數(shù)物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商不支持甚至阻撓小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立。 業(yè)主們還普遍反映以下問(wèn)題：1、與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司相比，他們屬于明顯的弱勢(shì)群體；2、在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛訴訟中，業(yè)主們感覺(jué)即便是有理也難打贏官司；3、目前物業(yè)管理方面法律法規(guī)不夠健全，而且是向開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司傾斜，有關(guān)規(guī)定（尤其是保障業(yè)主權(quán)益實(shí)現(xiàn)的程序性?xún)?nèi)容）對(duì)業(yè)主權(quán)益保護(hù)極為不利；4、業(yè)主們希望自己能夠最終通過(guò)正當(dāng)?shù)姆赏緩骄S護(hù)自己的權(quán)益，希望自己能夠隨時(shí)與自己不滿(mǎn)意的物業(yè)公司解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》。 二、目前《物業(yè)服務(wù)合同》存在的主要形式及是否可解

5、除或終止的觀點(diǎn) 目前除了在少數(shù)小區(qū)物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)沒(méi)有訂立《物業(yè)服務(wù)合同》或者曾經(jīng)訂立但合同到期后沒(méi)有續(xù)定外，已經(jīng)訂立并有效存續(xù)的《物業(yè)服務(wù)合同》主要表現(xiàn)為三種形式： 第一種表現(xiàn)形式是：開(kāi)發(fā)商與其聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)訂立的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。此前期物業(yè)服務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)由法律規(guī)定為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）負(fù)責(zé)的，而且屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商所簽《購(gòu)房合同》必備之內(nèi)容，應(yīng)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須在業(yè)主入住前對(duì)所有物業(yè)提供一定配套服務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的附隨義務(wù)。按照目前政府部門(mén)對(duì)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)從事前期物業(yè)服務(wù)也應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)形式。對(duì)不符合有關(guān)資質(zhì)條件、

6、對(duì)提供不符合法定或約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)商可隨時(shí)解除或終止同它們訂立的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。但目前政府此規(guī)定似乎是多余的，因?yàn)樘峁┣捌谖飿I(yè)服務(wù)的公司實(shí)質(zhì)上全是由開(kāi)發(fā)商自己成立并控制的，在利益獲取上，可以視同于開(kāi)發(fā)商自己在從事物業(yè)管理服務(wù)。而且除非開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司自愿撤離，所謂的前期物業(yè)管理可能會(huì)在小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之前持續(xù)存在下去。 第二種表現(xiàn)形式是：在小區(qū)建成后大部分業(yè)主入住時(shí)，原前期物業(yè)管理企業(yè)同辦理入住的每位業(yè)主分別簽署《物業(yè)服務(wù)合同》。此時(shí)，往往業(yè)主們?nèi)舨缓炗喆恕段飿I(yè)服務(wù)合同》便拿不到所購(gòu)房屋的鑰匙，無(wú)法辦理入住手續(xù)。此類(lèi)《物業(yè)服務(wù)合同》頗有強(qiáng)迫締約

7、之嫌。而且有相當(dāng)一部分公眾和學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)同單個(gè)業(yè)主訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》，單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)終止或解除。因?yàn)閱蝹€(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)代表其他業(yè)主，無(wú)權(quán)決定公用物業(yè)的管理權(quán)。所以即使其不滿(mǎn)意物業(yè)公司已提供的服務(wù)，也無(wú)可奈何，只有等到業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定是否選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 第三種表現(xiàn)形式是：由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（最初稱(chēng)“物業(yè)管理委員會(huì)”）同通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式選定的物業(yè)管理企業(yè)或直接同原物業(yè)管理企業(yè)訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》。此類(lèi)《物業(yè)服務(wù)合同》往往也是在原物業(yè)管理企業(yè)、少數(shù)業(yè)主控制下產(chǎn)生的，物業(yè)招投標(biāo)往往不夠透明，容易搞成虛假“招標(biāo)”。但是多數(shù)公眾和學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是

8、小區(qū)全體業(yè)主的代表，其代表小區(qū)業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有法定約束力，且在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)不得擅自變更或解除。而且在業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主不得要求解除物業(yè)服務(wù)合同。即使單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主提起該類(lèi)訴訟，目前法院也不會(huì)支持。 三、業(yè)主對(duì)《物業(yè)服務(wù)合同》的解除或終止權(quán)不應(yīng)被剝奪 合同的解除或終止是立約人最基本的民事權(quán)利，也是“契約自由”與“契約正義”之應(yīng)有之意。因?yàn)槿魏稳硕加胁坏帽粡?qiáng)迫締約的權(quán)利。《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人不得擅自解除合同”不等于當(dāng)事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能夠證明訂約另一方有約定或法

9、定的合同解除或終止事由，或者雖不能證明訂約另一方有約定或法定的合同解除或終止事由，但解約人愿意承擔(dān)對(duì)不同意解除合同一方的違約或賠償責(zé)任損失的，法律都應(yīng)當(dāng)保護(hù)當(dāng)事人對(duì)合同的解除權(quán)或終止權(quán)。 《物業(yè)服務(wù)合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分類(lèi)理論，《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)當(dāng)屬于供給服務(wù)合同之一種。目前這種物業(yè)服務(wù)合同是基于業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的。按照目前通說(shuō)，業(yè)主所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)稱(chēng)之建筑物的區(qū)分所有權(quán)，具體一點(diǎn)講，就是業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分進(jìn)行共同管理是其權(quán)利，也是其義務(wù)。業(yè)主

10、為了更好地履行其對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分行使看管、保養(yǎng)或維護(hù)的管理義務(wù)，才委托作為中介的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的。任何業(yè)主都有決定選聘或不選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的權(quán)利和義務(wù)，但是考慮到“民主”與“法治”的基本原則和物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，對(duì)是否選聘物業(yè)管理企業(yè)或選聘哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或組織只能按照多數(shù)業(yè)主的意思表示去執(zhí)行。 如果物業(yè)管理企業(yè)是同單個(gè)業(yè)主簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，則任何單個(gè)業(yè)主都有權(quán)拒絕簽署或解除已簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》。因?yàn)槿魏稳擞胁坏帽灰髲?qiáng)制締約的權(quán)利；因?yàn)榧热粯I(yè)主有選擇合同訂立的權(quán)利，那么業(yè)主也有選擇合同解除或終止的權(quán)利。 如果是業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或直接代表業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，不同意簽署該《物業(yè)服務(wù)合同》業(yè)主們的合同解除權(quán)也是不應(yīng)該被剝奪的。因?yàn)樘峁┪飿I(yè)管理或服務(wù)是業(yè)主們的基本權(quán)利和義務(wù)，只要業(yè)主們不認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)的代表權(quán)（業(yè)主的利益是不可被強(qiáng)制代表的，當(dāng)然達(dá)不到法定人數(shù)的單個(gè)或部分業(yè)主的不認(rèn)可行為不影響業(yè)主委員會(huì)對(duì)外簽署合同的效力或履行），其就有權(quán)利選擇同業(yè)主委員會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)解除或終止《物業(yè)服務(wù)合同》。當(dāng)然單個(gè)或部分業(yè)主行使這種 [1][2]下一頁(yè) 第 7 頁(yè) 共 7 頁(yè)