估價結(jié)果報告模板[共21頁]

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1、無錫城市職業(yè)技術(shù)學院《房地產(chǎn)估價與案例》課程設計 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 估價項目名稱：城西花園10-1101房地產(chǎn)價值評估 委 托 方：蔡 倩 估 價 方：無錫城市職業(yè)技術(shù)學院 估價人員：杭晨 姜元元 曹夢婷 王平 估價作業(yè)日期：2015年06月29日至2015年07月3日 估價報告編號：（無錫）城院（房估）［2015］HC6401號 目 錄 致 委 托 方 函 ………………………………………………2 估 價 師 聲 明 ………………………………………………4 估價 的 假 設 和 限 制

2、條 件 ………………………………..6 一、估價的假設條件 …………………………………6 二、估價的限制條件 …………………………………6 三、估價報告應用說明 ………………………………7 房 地 產(chǎn)估 價 結(jié) 果 報 告……………………………..8 一、委托方 ……………………………………………8 二、估價方 ……………………………………………8 三、估價對象 …………………………………………8 四、估價目的 …………………………………………10 五、價值時點 …………………………………………10 六、價值定義 …………………………………………10 七、估價依據(jù) ………

3、…………………………………11 八、估價原則 …………………………………………11 九、估價方法 …………………………………………12 十、估價結(jié)果 …………………………………………14 十一、估價人員 ………………………………………15 十二、估價作業(yè)日期 …………………………………15 十三、估價報告應用的有效期 ………………………15 十四、變現(xiàn)能力分析 …………………………………15 附 件……………………………………………………………19 1、評估業(yè)務約定書復印件 2、法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表復印件 3、估價對象《房屋所有權(quán)證》復印件 4、估價對象《國有土

4、地使用證》復印件 5、估價對象現(xiàn)狀照片 6、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件 7、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件 8、估價人員注冊資格證書復印件 房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告（估價機構(gòu)存檔或用于備案） 致 委 托 方 函 蔡 倩： 受貴方的委托，本公司對貴方所屬的位于市無錫市盛岸西路城西花園10-1101住宅房地產(chǎn)進行價值評估，估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價對象權(quán)屬狀況見表1： 表1 估價對象權(quán)屬狀況表 房屋登記狀況表 房屋所有權(quán)證證號 坐落 房屋所有權(quán)人 共有情況 所在層/總層數(shù) 結(jié)構(gòu) 建筑面積（㎡） 他項 權(quán)利 其他權(quán)利限制

5、錫房權(quán)證惠山字第10029304號 城西花園10-1101 吳周奇、劉位蘭 共同共有 11/12 鋼混 127.31 無 無 土地登記狀況 國有土地使用證證號 座落 土地使用權(quán)人 地號 登記用途 使用權(quán) 類型 終止日期 使用權(quán) 面積（㎡） 他項 權(quán)利 常國用（2010）第13396號 城西花園10-1101 吳周奇、劉位蘭 3205810010640115000 城鎮(zhèn)住宅用地（071） 出讓 2077-10-24 10.6 無 本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用比較法，對估價對象在價值時點2015年06月29

6、日的抵押價值進行了專業(yè)分析、測算和判斷，在滿足本次估價的全部假設和限制條件下的估價結(jié)果為（詳見表2）： （1）未設定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值：總價為人民幣萬元（含房屋所有權(quán)價值及相應面積的土地使用權(quán)價值，取整至82萬元），即大寫人民幣捌拾貳萬元整。 （2）于價值時點2015年06月29日知悉的法定優(yōu)先受償款為0元，大寫：零元整。 （3）估價對象扣除法定優(yōu)先受償款后的抵押價值：總價為人民幣82萬元（含房屋所有權(quán)價值及相應面積的土地使用權(quán)價值，取整至萬元），即大寫人民幣捌拾貳萬元整。 表2 估價結(jié)果一覽表 房屋所有權(quán)人 坐落 所在層數(shù)/總層數(shù) 建筑面積（㎡） 土地面積（㎡）

7、 評估單價 （元/㎡） 房地產(chǎn)總價 （萬元） 法定優(yōu)先受償款（萬元） 扣除法定優(yōu)先受償款后價格（萬元） 吳周奇、劉位蘭 城西花園10-1101 11/12 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 合計 - - 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 注：1．本報告須經(jīng)無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評估專業(yè)委員會備案并加蓋無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評估專業(yè)委員會評估報告?zhèn)浒笇Ｓ谜潞蠓娇捎糜诘盅骸? 2．本報告僅限于向蘇州銀行股份有限公司常熟支行申請抵押貸款使用，不作他用。 3．本報告包括致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、

8、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告、附件等五大部分，必須完整使用方為有效。 4. 估價報告應用的有效期為2015年06月29日至2016年06月28日。 無錫城市職業(yè)技術(shù)學院 法定代表人簽章： 2015年06月29日 第 3 頁 共 19 頁 電話：18353537582 無錫城市職業(yè)技術(shù)學院《房地產(chǎn)估價與案例》課程設計 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3. 我們與本次估價的估

9、價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4. 我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5. 我們已由評估人員（估價人員：杭晨 姜元元 曹夢婷 王平）對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，我們依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。 6. 權(quán)屬證書的真?zhèn)沃挥?/p>

10、原辦證機關(guān)才能作出準確判斷，頒證機關(guān)在辦理抵押登記時對權(quán)屬有瑕疵的房地產(chǎn)依法不能辦理相關(guān)他項權(quán)利登記手續(xù)。抵押權(quán)人如采取親自或派員到登記機關(guān)辦理他項權(quán)利登記并領(lǐng)取他項權(quán)利證書的方式將在一定程度上防止他項權(quán)利證書造假的風險，提醒抵押權(quán)人關(guān)注這一點。 7. 我公司對估價對象的優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查截止于委托方提供優(yōu)先受償款調(diào)查表之日（2015年07月03日）。 8. 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 9. 本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。 10. 本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估

11、價報告不得向委托方、報告使用者及報告審查部門以外的單位及個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應的責任。 11. 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師。 姓 名 注冊號 杭晨 ： 86601643 姜元元： 86601643 曹夢婷 ： 8660164

12、3 王平： 86601643 2015年07月03日 估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制： 一、估價的假設條件 1.假設估價對象現(xiàn)狀在估價報告的使用有效期限內(nèi)無重大變化。 2.假設委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料真實、合法、有效、全面，估價對象無司法機關(guān)、行政機關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。 3.假設交易雙方是在公開的市場上進行交易，交易目的在于最大

13、限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排他性。 二、估價的限制條件 1. 本報告估價結(jié)論僅為向銀行申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，不作他用。 2. 價值時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時不能直接使用本估價結(jié)論。 3. 本公司估價人員已對委托方提供所有資料履行了必要的注意義務，未發(fā)現(xiàn)明顯異常，故本報告以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料（含提供的復印件）全面、真實、合法有效為估價前提，若提供的資料有誤致使評估結(jié)果有誤的，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價

14、指導意見》規(guī)定應由提供方承擔法律責任,評估機構(gòu)和評估人員不承擔相應責任。 4. 本次評估報告所確定的房地產(chǎn)抵押價值是在本次評估特定目的及限制條件下的公開市場價值減去估價時獲悉的優(yōu)先受償款后得出的結(jié)論，未考慮強制處分與快速變現(xiàn)、處置費用、交易稅費等因素的影響，委托方在利用本報告結(jié)果時，應仔細參閱本報告的風險提示和變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容并予以充分的考慮及重視，慎重決策。 5. 本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。 三、估價報告應用說明 1．本報告包括致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告、附件等五大部分，

15、必須完整使用方為有效，對使用本報告中的部分內(nèi)容而導致?lián)p失，本公司不承擔責任。 2. 抵押權(quán)利雙方按規(guī)定須到有關(guān)管理部門進行抵押登記。 3. 本報告僅限于中華人民共和國境內(nèi)使用，用除中文以外的其它文字制作本報告，須經(jīng)過本評估機構(gòu)及簽署本報告的房地產(chǎn)估價師認可。 4. 本評估報告的報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。本評估報告的全文或部分內(nèi)容公布以前，需征得本評估機構(gòu)及法定代表人書面同意；未經(jīng)本評估機構(gòu)及法定代表人書面同意，其全部或部分內(nèi)容不得在任何公開文件或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （無錫）城院（房估）［2015］hc6401號 一、委托方 名

16、稱：蔡 倩 二、估價方 機構(gòu)名稱：無錫城市職業(yè)技術(shù)學院 機構(gòu)地址：無錫市惠山區(qū)錢藕路12號 房地產(chǎn)估價資質(zhì)：壹級 證書編號：無錫PG00343 法定代表人：杭晨 聯(lián)系電話：18352528772 郵政編碼：252300 企業(yè)郵箱：187132@ 三、估價對象 （一）房地產(chǎn)權(quán)利狀況 表3 估價對象權(quán)屬狀況表 房屋登記狀況表 房屋所有權(quán)證證號 坐落 房屋所有權(quán)人 共有情況 所在層/總層數(shù) 結(jié)構(gòu) 建筑面積（㎡） 他項 權(quán)利 其他權(quán)利限制 錫房權(quán)證惠山字第10029304號 城西花園10-1101 吳周奇、劉位蘭 共同共有 11/12 鋼

17、混 127.31 無 無 土地登記狀況 國有土地使用證證號 座落 土地使用權(quán)人 地號 登記用途 使用權(quán) 類型 終止日期 使用權(quán) 面積（㎡） 他項 權(quán)利 常國用（2010）第13396號 城西花園10-1101 吳周奇、劉位蘭 3205810010640115000 城鎮(zhèn)住宅用地（071） 出讓 2077-10-24 10.6 無 估價對象兩證齊全，產(chǎn)權(quán)合法、有效，為吳周奇、劉位蘭合法擁有。 根據(jù)委托方提供的資料，至價值時點，該估價對象未設定抵押等他項權(quán)利事項。 （二）估價對象實體狀況 1.估價對象建筑物狀況 （1）名稱：城西花園10-

18、11011。 （2）規(guī)劃用途：成套住宅。 （3）建筑面積：127.31㎡。 （4）建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)。 （5）層高：2.8米。 （6）竣工年代：2010年。 （7）平面布置：估價對象為高層公寓房，平面布置合理。 （8）保養(yǎng)及裝修裝飾情況：房產(chǎn)保養(yǎng)較好，外墻涂料，鋁合金窗，防盜門。估價師未進入室內(nèi)。 （9）設備設施：水、電、管道天然氣、通訊設施齊全。 （10）室外公共配套設施完備程度：估價對象所在建筑有可視對講門禁、消防報警、安防及監(jiān)控系統(tǒng)，單元內(nèi)配備升降電梯。 （11）維護使用狀況：估價對象所在建筑工程質(zhì)量較好，基礎(chǔ)有足夠承載力，無不均勻沉降；承重結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，建筑物整體維護

19、、保養(yǎng)情況較好。 （12）總層數(shù)：12層。 （13）所在樓層：11層。 （14）其他因素：估價對象為高層公寓房。小區(qū)綠化率高、樹木蔥郁、修剪整齊。 2. 土地實體狀況 （1）土地面積：估價對象所在宗地面積為10.6㎡。 （2）土地形狀：估價對象宗地形狀較規(guī)則。 （3）地形：地形平坦、無坡度。 （4）地勢：與相鄰土地、道路高低一致，被洪水淹沒可能性小。 （5）土壤：該宗地未受過污染，可直接生產(chǎn)使用。 （6）地基、水文狀況：待估宗地土質(zhì)較好，承載力較好，建筑建設時需作較簡單的基礎(chǔ)處理，地基條件較優(yōu)。水文地質(zhì)無重大地質(zhì)災害隱患。 （7）土地開發(fā)程度：估價對象所在宗地達到紅線外通

20、路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)達到通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣及場地平整“六通一平”的開發(fā)水平。 四、估價目的 為該宗房地產(chǎn)評估價值作為實訓內(nèi)容。 五、價值時點 2015年06月29日 六、價值定義 針對估價對象的特點和估價目的，本次評估房地產(chǎn)抵押價值，采用公開市場價值標準。 所謂房地產(chǎn)抵押價值是指抵押房地產(chǎn)在價值時點的市場價值，等于假定未設定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 公開市場價值是指估價對象在價值時點，市場交易條件充分前提下最可能形成的市場價格。 法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律

21、規(guī)定優(yōu)先于本次抵押受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 七、估價依據(jù) 1. 法律、法規(guī)和政策文件 1.1 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 1.2 《中華人民共和國土地管理法》 1.3 《中華人民共和國擔保法》 1.4 《中華人民共和國物權(quán)法》 1.5 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 1.6 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 1.7 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 2. 技術(shù)依據(jù) 2.1 中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291—1999） 2.2 中華人民共和國國家標準《

22、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》（GB/T 50899—2013） 2.3中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、中國國家標準管理委員會發(fā)布的國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014） 2.4《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》 3. 委托方提供的有關(guān)資料 3.1《房屋所有權(quán)證》復印件 3.2《國有土地使用證》復印件 4. 本估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料及估價人員實地查勘、調(diào)查收集的資料 八、估價原則 本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 1. 合法原則 遵循合法原則，即要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用

23、或合法處分為前提進行。 2. 最高最佳使用原則 所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。它是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 3. 價值時點原則 價值時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在價值時點上的客觀合理價格或價值。估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，而是求取估價對象在某一時間上的價格，而這一時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時間即是價值時點。 4. 替代原則 房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，具有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使

24、其價格相互牽制而趨于一致。替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 5. 謹慎原則 房地產(chǎn)抵押估價應遵守謹慎原則。謹慎原則是指在存在不確定因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。 九、估價方法 房地產(chǎn)估價方法主要有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等。 估價人員認真分析了本估價項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的有關(guān)資料。在實地勘察的基礎(chǔ)上，考慮估價目的，結(jié)合估價對象屬于住宅用房的特點后，采用比較法進行評估。 比

25、較法一般適用于同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似交易案例的房地產(chǎn)項目，估價對象位于無錫市惠山區(qū)城西花園10-1101，該區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍，成交案例資料較多，因此本項目采用比較法進行評估。 收益法一般適用于收益和風險能夠較準確地量化的房地產(chǎn)，鑒于該類型房地產(chǎn)不以出租取得收益為主要目的，多以自住為主，因而不宜采用收益法進行評估。 成本法適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，本項目屬于住宅房地產(chǎn)，市場成交狀況活躍，因而本項目不太適宜采用成本法進行評估。 假設開發(fā)法一般適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，對其未來開發(fā)完成后的價值進行預測，減去未來正常開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對

26、象的價值。估價對象當前為最高最佳利用，暫時不具有再開發(fā)潛力，因此本次評估亦不采用假設開發(fā)法進行評估。 經(jīng)綜合分析，最終確定本項目采用比較法進行評估。 比較法，是將估價對象與價值時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。 比較法技術(shù)路線： 1. 在同一供需圈選取與估價對象成交日期接近、交易類型吻合成交價格為正常市場價格或可修正為正常市場價格的三個以上的案例作為可比實例。 2. 對可比實例成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)。 3. 計算公式為：評估對象的評估價格=可比實例價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素

27、修正。 4. 綜合確定估價對象的房地產(chǎn)價值。 十、估價結(jié)果 本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用比較法，對估價對象在價值時點2015年06月29日的抵押價值進行了專業(yè)分析、測算和判斷，在滿足本次估價的全部假設和限制條件下的估價結(jié)果為： （1）未設定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值：總價為人民幣82萬元（含房屋所有權(quán)價值及相應面積的土地使用權(quán)價值，取整至萬元），即大寫人民幣捌拾貳萬元整（詳見表4）。 （2）于價值時點2015年06月29日知悉的法定優(yōu)先受償款為0元，大寫：零元整。 （3）估價對象扣除法定優(yōu)先受償款后的抵押價值：總價為人民幣82萬元（含房屋所有權(quán)價值及

28、相應面積的土地使用權(quán)價值，取整至萬元），即大寫人民幣捌拾貳萬元整。 表4 估價結(jié)果一覽表 房屋所有權(quán)人 坐落 所在層數(shù)/總層數(shù) 建筑面積（㎡） 土地面積（㎡） 評估單價 （元/㎡） 房地產(chǎn)總價 （萬元） 法定優(yōu)先受償款（萬元） 扣除法定優(yōu)先受償款后價格（萬元） 吳周奇、劉位蘭 城西花園10-1101 11/12 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 合計 - - 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 十一、估價人員 城院注冊房地產(chǎn)估價師 杭晨 城院注冊房地產(chǎn)估價師 姜元元

29、 城院注冊房地產(chǎn)估價師 曹夢婷 城院注冊房地產(chǎn)估價師 王平 十二、估價作業(yè)日期 2015年06月29日至2015年07月03日止。 十三、估價報告應用的有效期 估價報告應用的有效期自報告出具之日（2015年06月29日）起原則上為一年，如市場狀況變化較大，估價報告應用的有效期則不超過半年。 十四、變現(xiàn)能力分析 本報告所稱抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力，是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的前提下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金實現(xiàn)抵押權(quán)時，存在著資金損失和不能快速變現(xiàn)的可能性，因此提請報告使用人注意估價對象的變現(xiàn)能力。 1. 估價對象

30、的通用性：是抵押房地產(chǎn)是否常見和普遍適用。一般而言，越是常見和越是普遍適用的房地產(chǎn)，即通用性越強，市場流動性越強，一旦進行處置，受眾面廣（市場上可能購買的客戶多），易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強。用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。通常商業(yè)和居住用途的房地產(chǎn)比工業(yè)用房地產(chǎn)在拍賣時更易接近當時正常的市場價格水平。估價對象作為住宅類房地產(chǎn)，適用性強，通用性強。 2. 估價對象獨立使用性及可分割轉(zhuǎn)讓性：是指抵押房地產(chǎn)是否可以單獨使用而不受限制，是否可以在實物形態(tài)上較經(jīng)濟地分離開來進行轉(zhuǎn)讓。估價對象為高層公寓房，其獨立使用性較強。且只能按套轉(zhuǎn)讓交易，不可分割轉(zhuǎn)讓。 3. 體量：一般而言，

31、凡是體量較小、價值量也因而較小的房地產(chǎn)，市場流動性較強。估價對象總體價值量一般，購買人群一般，市場流動性一般。 4. 開發(fā)程度：一般地說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱, 例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。估價對象目前為現(xiàn)房，變現(xiàn)能力強。 5. 區(qū)位：一般而言，凡是區(qū)位條件較好的房地產(chǎn)，市場流動性較強。估價對象位于無錫市山北城西花園 6. 市場交易情況：估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場交易比較活躍，有利于抵押物的變現(xiàn)。 7. 假定在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度分析。 假定在價值時點拍賣或者變賣估

32、價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，預計估價對象最可能實現(xiàn)的快速變現(xiàn)價格為市場價格的70-80%。 8. 處置抵押房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和處置過程中的營銷策略等因素有關(guān)。一般來說，以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格較低，變現(xiàn)成本較高。 9. 抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金種類、數(shù)額和清償順序。 抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的時間主要取決于估價對象的“通用性”，一般說來，通用性好的比通用性差的房地產(chǎn)變現(xiàn)時間短。估價對象通用性好，變現(xiàn)時間一般為2-3個月。

33、 費用主要包括拍賣（處置）的傭金及拍賣過程所產(chǎn)生的費用。通常需交納的稅費有：拍賣傭金費（淘寶網(wǎng)拍賣除外）、營業(yè)稅及其附加、印花稅、契稅、交易手續(xù)費、評估費、登記費、合同公證費等。 表5 處置稅費構(gòu)成表 序號 項目 明 細 1 訴訟費用 按照訴訟標的金額的5% 2 執(zhí)行費用 按照訴訟標的金額的1% 3 律師費 按照訴訟標的金額的5% 4 拍賣費用 按照成交金額金額的3%-5%（淘寶網(wǎng)拍賣時不需要拍賣費用） 5 營業(yè)稅及附加 差額征收，稅率為5.6% 6 土地增值稅 按四級超率累進稅率計算，稅率為增值額的30%~60% 7 契稅 按成交

34、金額的3% 8 評估、代理等費用 1%-2% 9 此外，產(chǎn)權(quán)人系企事業(yè)單位（含社團）的，還可能涉及企業(yè)所得稅稅負的調(diào)整，產(chǎn)權(quán)人系個人的，涉及個人所得稅 清償順序為： （1） 支付處置房地產(chǎn)的費用； （2） 扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款； （3） 償還法定優(yōu)先受償款； （4） 償還抵押權(quán)人（或債權(quán)人）的債權(quán)本息及違約金； （5） 賠償由于債務人違反合同而給抵押權(quán)人造成的損害； （6） 剩余余額交還抵押人。 十五、抵押風險提示 1. 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響：估價對象位于常熟市區(qū)北部，該區(qū)域房地產(chǎn)價格較高，預測隨著國家宏觀調(diào)控政

35、策的逐步落實，將對未來房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生一定影響，存在小幅調(diào)整的可能性。提請報告使用人密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，必要時提請估價機構(gòu)重新評估。 2. 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點：（1）估價對象是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓、滅失或損壞、房地產(chǎn)過度使用。（2）估價對象所在區(qū)位是否出現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整、行政建制變化、房地產(chǎn)市場的顯著波動和市場泡沫。（3）是否存在其他法定優(yōu)先受償款。（4）是否存在其它債權(quán)。 3. 合理使用評估價值。本報告評估結(jié)果未考慮抵押權(quán)實現(xiàn)時的國家宏觀經(jīng)濟政策的變化、市場狀況變化、未來處置風險、抵押期間的房地產(chǎn)損耗、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)時產(chǎn)生的相關(guān)稅費等因素對房地產(chǎn)價值的影響。提請注意的是，報

36、告使用人應在本報告估價結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮抵押權(quán)設定時點（價值時點）到處分時點期間的市場變化風險、抵押人資信狀況、還貸能力、貸款額度、貸款期限、變現(xiàn)能力、抵押物處分的稅費、是否還存在其他法定優(yōu)先受償款、是否存在其它債權(quán)等因素確定合理的抵押貸款額度。 4. 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。同時建議變現(xiàn)處置該房地產(chǎn)應采取公開方式（拍賣、招標），并要有一個合理的變現(xiàn)處理期，以減少強制變現(xiàn)所造成的變現(xiàn)損失。 附 件 1、 評估業(yè)務約定書復印件 2、 法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表復印件 3、 估價對象《房屋所有權(quán)證》復印件 4、 估價對象《國有土地使用證》復印

37、件 5、 估價對象現(xiàn)狀照片 6、 估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件 7、 估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件 8、 估價人員注冊資格證書復印件 第 19 頁 共 19 頁 電話：18352528772 無錫城市職業(yè)技術(shù)學院評估明細表編號：（無錫）城院（房估）［2015］HC6401號 房屋坐落 城西花園10-1101 房產(chǎn)證號 錫房權(quán)證惠山字第10029304號 所有權(quán)人 吳周奇、劉位蘭 評估方法 比較法 評估目的 房地產(chǎn)抵押價值評估 價值時點 2015年06月29日 評估日期 2015年06月29日- 2015年07月03日 有效期限 2015年06月29日

38、-2016年07月03日 土地證號 常國用（2010）第13396號 土地面積（㎡） 10.6 土地終止日期 2077-10-24 房屋面積（㎡） 127.31 共有情況 共同共有 評估總值（萬元） 82 大寫金額 捌拾貳萬元整 房號 房屋結(jié)構(gòu) 現(xiàn)狀用途 層次/層數(shù) 建筑面積（㎡） 評估單價（元/㎡） 評估總值（萬元） 備注 1101 鋼混 住宅 11/12 127.31 6454.61 82 地址：惠山區(qū)錢藕路12號 電話：18752528772 傳真：1234567 無錫城市職業(yè)技術(shù)學院 本公司提請報告使用人注意： 1、本報告須經(jīng)無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評估專業(yè)委員會備案并加蓋無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評估專業(yè)委員會評估報告?zhèn)浒笇Ｓ谜潞蠓娇捎糜诘盅骸? 2、本報告僅限于向ＸＸ銀行股份有限公司無錫支行辦理房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。 第 1 頁 共 2頁