物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理(強(qiáng)電)

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1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理第一部分物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)第一部分物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述1、物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及設(shè)施、設(shè)備，以及相關(guān)的場(chǎng)地。 2、物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。1.2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的四要點(diǎn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的四要點(diǎn)1、基礎(chǔ)管理。 1、基礎(chǔ)管理。（摸清家底，收集資料，建立臺(tái)賬，完好率評(píng)價(jià)） 2、使用與維護(hù)。 2、日常運(yùn)行。（確保設(shè)施設(shè)備滿足使

2、用要求和安全要求） 3、修理。 3、維護(hù)與修理。（日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)） 4、完好率自我評(píng)價(jià)。4、能源管理。（隨時(shí)掌控能源使用情況，設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行）第第1 1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.3 設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長(zhǎng)房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需求，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1.4 設(shè)施設(shè)備管理的管理特點(diǎn)

3、設(shè)施設(shè)備管理的管理特點(diǎn)1、目前，我國(guó)物業(yè)設(shè)備管理缺乏完善的專業(yè)管理法規(guī)制度。物業(yè)上層管理者較少有像工業(yè)企業(yè)的管理者那樣了解和熟悉設(shè)備的基本原理、性能和專業(yè)管理知識(shí)。 2、物業(yè)管理項(xiàng)目分散，公司與項(xiàng)目部（點(diǎn)）距離遙遠(yuǎn)，無(wú)法實(shí)施集中管理。且國(guó)人思維活躍，做事隨意性很大。物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備管理全靠項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，公司技術(shù)專業(yè)管理部門無(wú)法隨時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)檢查、支持、監(jiān)督，公司的各種管理制度要求無(wú)法得到有效實(shí)現(xiàn)。第第1 1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1.4 設(shè)施設(shè)備管理的管理特點(diǎn)設(shè)施設(shè)備管理的管理特點(diǎn) 3、物業(yè)管理的技術(shù)管理與操作人員來源各行各業(yè)，大部分來源于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，基本沒有進(jìn)行過系統(tǒng)的

4、技術(shù)培訓(xùn)，且流動(dòng)性極大，因此，整體技術(shù)素質(zhì)不高，特別是不能實(shí)現(xiàn)規(guī)范操作，安全隱患較大。 4、物業(yè)配套設(shè)備愈來愈先進(jìn)，技術(shù)含量愈來愈高，對(duì)管理者的技術(shù)要求愈來愈苛刻，一旦出現(xiàn)違規(guī)作業(yè)，就會(huì)造成極大的損失，影響用戶使用，還會(huì)給行業(yè)帶來極壞的影響。 5、隨著行業(yè)的快速發(fā)展，管理的社會(huì)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值愈來愈大，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的要求愈來愈高，社會(huì)公共管理職責(zé)愈來愈重，這就為物業(yè)管理行業(yè)給與了更大的社會(huì)責(zé)任。第第1 1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1.5 設(shè)施設(shè)備管理的意義設(shè)施設(shè)備管理的意義 1、為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 2、是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用、

5、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)保值增值的有效手段。（設(shè)備的壽命周期是指設(shè)備的“計(jì)劃設(shè)計(jì)制造調(diào)試安裝試運(yùn)行使用維修改造報(bào)廢”全過程。設(shè)備壽命周期費(fèi)用就是在設(shè)備壽命周期中，對(duì)設(shè)備投入的全部?jī)r(jià)值量，這是一項(xiàng)綜合性的貨幣形態(tài)價(jià)值預(yù)測(cè)指標(biāo)，也是設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)資料之一。設(shè)備壽命周期費(fèi)用主要包括設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和維修費(fèi)。） 3、是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需求。 4、能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)也促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1.6 設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo) 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是

6、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 1、保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足使用功能； 2、確保物業(yè)及使用人的安全； 3、促進(jìn)物業(yè)保值增值。第第1 1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.7 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的設(shè)施設(shè)備管理的最基本的條件項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的設(shè)施設(shè)備管理的最基本的條件1、知道所管項(xiàng)目有些什么主要的設(shè)施設(shè)備，數(shù)量、品牌、產(chǎn)地、主要參數(shù)等。 2、日常設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與環(huán)節(jié)。 3、學(xué)會(huì)一些維修、保養(yǎng)成本控制的手段。 4、掌握一些節(jié)能的方法。 5、有做設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)行的愿望。舉例：進(jìn)入一個(gè)物業(yè)區(qū)域，通過眼睛你能撲捉到什么信息？戶數(shù)、一梯幾戶、電梯品牌臺(tái)數(shù)、供水方式、供電方式、周界、消防煙感、探頭數(shù)量、維

7、修資金使用、寫字樓客戶人數(shù)、空調(diào)裝機(jī)容量、裝飾情況、公共廁所情況、看開關(guān)知BA、衛(wèi)星、對(duì)講系統(tǒng)、手機(jī)和網(wǎng)絡(luò)覆蓋、自動(dòng)門、車庫(kù)、綠化情況、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備管理、看公告欄了解物業(yè)與業(yè)主溝通、崗位設(shè)置及人員成本與管理費(fèi)的匹配度、管理費(fèi)定價(jià)。第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1.8 設(shè)施設(shè)備的分類設(shè)施設(shè)備的分類1、強(qiáng)電系統(tǒng)。 2、電梯升降系統(tǒng)。 3、空調(diào)系統(tǒng)。 4、給排水系統(tǒng)。 5、消防系統(tǒng)。 6、弱電系統(tǒng)。 7、房屋與設(shè)施。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 （第二部分（第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng) ）第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.1高壓供配電系統(tǒng)高壓供配電系統(tǒng) 1、對(duì)于

8、物業(yè)管理公司來講，高壓供配電系統(tǒng)是指從高壓進(jìn)線的產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)到變壓器之間的線路和設(shè)備。 2、同時(shí)使用多臺(tái)變壓器供電的民用建筑物，通常都采用10kV、35kV供電。 3、建筑群內(nèi)用來改變電壓的場(chǎng)所被稱為變電室，用來接收和分配電能而不改變電壓的場(chǎng)所稱為配電室。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.2電力系統(tǒng)（兩種描述）電力系統(tǒng)（兩種描述） 1、由發(fā)電廠、電力網(wǎng)和電力用戶組成的統(tǒng)一整體稱為電力系統(tǒng)。 2、把由發(fā)電、輸電、變電、配電、用電設(shè)備及相應(yīng)的輔助系統(tǒng)組成的電能生產(chǎn)、輸送、分配、使用的統(tǒng)一整體稱為電力系統(tǒng)。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供

9、配電系統(tǒng)概述第第3章章 高壓供配電系統(tǒng)高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.3電力用戶電力用戶 也稱電力負(fù)荷。在電力系統(tǒng)中，一切消費(fèi)電能的用電設(shè)備均稱為電力用戶。電力用戶按其用途可分為：動(dòng)力用電設(shè)備、工藝用電設(shè)備、電熱用電設(shè)備、照明用電設(shè)備等，它們分別將電能轉(zhuǎn)換為機(jī)械能、熱能和光能等不同形式，適應(yīng)生產(chǎn)和生活的需要。 3.4用戶負(fù)荷分類 建筑供電的重要性在于用電單位確定的重要程度和居住區(qū)域的檔次、供電中斷是否會(huì)引發(fā)人員傷亡和經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失，引起政治影響和公共場(chǎng)所的秩序混亂。為此，國(guó)家供電管理部門對(duì)所有用戶在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)報(bào)裝申請(qǐng)階段時(shí)，即按用戶合負(fù)荷的重要程度等級(jí)予以審核

10、批準(zhǔn)，一般分為三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)用戶進(jìn)行供電。第第3章章 高壓供配電系統(tǒng)高壓供配電系統(tǒng)3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述3.1.4用戶負(fù)荷分類用戶負(fù)荷分類 1、一級(jí)供電負(fù)荷（用戶） 突然中斷供電將造成重大政治影響、人身傷亡和重大經(jīng)濟(jì)損失、連續(xù)生產(chǎn)過程被打亂而造成大量廢品、公共場(chǎng)所秩序出現(xiàn)嚴(yán)重混亂的用電單位。如： 1. 中央與國(guó)家的辦公機(jī)構(gòu)； 2. 國(guó)家級(jí)的大會(huì)堂、國(guó)際候機(jī)廳； 3. 醫(yī)院或醫(yī)院手術(shù)室、省級(jí)以上的大型體育場(chǎng)館、大型商場(chǎng)； 4. 四星級(jí)以上賓館酒店、國(guó)賓館、甲級(jí)寫字樓、高檔別墅區(qū)； 5. 銀行、計(jì)算機(jī)機(jī)房、通訊消防設(shè)備設(shè)施； 6. 重要交通、通信樞紐； 7. 大型鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、停電

11、將發(fā)生中毒、爆炸、火災(zāi)的企業(yè)等均屬于一級(jí)供電負(fù)荷。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負(fù)荷分類用戶負(fù)荷分類 技術(shù)要求：高壓10kV（35kV）必須由兩個(gè)不同的電站獨(dú)立電源供電，當(dāng)一路電源出現(xiàn)故障或檢修時(shí)，另一路電源應(yīng)保證能正常供電。平時(shí)兩路電源可分列運(yùn)行，單獨(dú)對(duì)用戶的不同負(fù)荷供電，聯(lián)絡(luò)開關(guān)處于打開位置，其中一路變壓器的容量能承受全站負(fù)荷。 a)電源來自兩個(gè)不同發(fā)電廠： b)電源來自兩個(gè)區(qū)域變電站 ： c)電源來自一個(gè)區(qū)域變電站，一個(gè)自備發(fā)電機(jī)。 圖3-2：滿足一級(jí)負(fù)荷要求的電源第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述第3章

12、 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負(fù)荷分類用戶負(fù)荷分類 2、二級(jí)供電負(fù)荷（用戶） 指突然中斷供電不會(huì)造成人員傷亡和重大經(jīng)濟(jì)損失、不造成公共場(chǎng)所秩序出現(xiàn)混亂和嚴(yán)重影響生產(chǎn)的用電單位。如：市縣級(jí)醫(yī)院、三星級(jí)的賓館酒店、乙級(jí)寫字樓、高檔住宅區(qū)、大型工礦企業(yè)等均屬于二級(jí)供電負(fù)荷。 技術(shù)要求：兩路高壓10kV供電，一路常用一路備用，或兩路高壓上一級(jí)來自于同一變電站的不同高壓開關(guān)（即專業(yè)人員俗稱的假雙路），或一路專用高壓供電輔助配備自備發(fā)電機(jī)組、UPS電源、蓄電池組。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高

13、壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負(fù)荷分類用戶負(fù)荷分類 3、三級(jí)供電負(fù)荷 凡不屬于上述一級(jí)和二級(jí)的供電用戶均屬于三級(jí)。 技術(shù)要求：10kV單路高壓架空線路進(jìn)線或電纜直配，無(wú)自備發(fā)電機(jī)和UPS電源。 特點(diǎn)：供電保障的可靠性低，若出現(xiàn)供電故障或需要進(jìn)行設(shè)備檢修時(shí)只能中斷供電第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成供配電設(shè)備組成 1、進(jìn)線隔離柜 2、高壓進(jìn)線柜 3、壓變柜 4、變壓器柜 5、計(jì)量柜 6、電力變壓器 7、聯(lián)絡(luò)柜 8、直流屏 9、中央信號(hào)屏第3章 高壓供配電系統(tǒng)第3章 高壓供配電系統(tǒng)第3章 高壓供配電系統(tǒng)第3章 高壓供配

14、電系統(tǒng)第3章 高壓供配電系統(tǒng)第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成供配電設(shè)備組成 1、進(jìn)線隔離柜 作用：是電氣系統(tǒng)中重要的開關(guān)電器，其主要功能是：保證高壓電器及裝置在檢修工作時(shí)的安全，在高壓進(jìn)線處起隔離電壓的作用。 2、高壓進(jìn)線柜 作用：內(nèi)置高壓斷路器(或稱高壓開關(guān))，是變配電室主要的電力控制設(shè)備,具有滅弧特性,當(dāng)系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí),它能切斷和接通線路及各種電氣設(shè)備的空載和負(fù)載電流；當(dāng)系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí),它和繼電保護(hù)配合,能迅速切斷故障電流,以防止擴(kuò)大事故范圍。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備

15、組成供配電設(shè)備組成 3、壓變柜 作用：內(nèi)置電壓互感器(圖3-13),它是將10kV電壓變換成0.1kV,可向繼電保護(hù)和計(jì)量?jī)x表供電,也可以通過電壓互感器為操作系統(tǒng)提供工作電源。 作用：當(dāng)遭受過電壓時(shí),避雷器的非線性伏安特性發(fā)揮作用,避雷器處于導(dǎo)通狀態(tài),釋放過電壓能量,從而防止過電壓對(duì)變配電設(shè)備的侵害。 4、變壓器柜 作用：同高壓進(jìn)線柜，主要是切斷和接通變壓器的空載和負(fù)載電流及切斷變壓器故障、短路等事故電流作用。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成供配電設(shè)備組成 5、計(jì)量柜 作用：計(jì)量實(shí)際電能消耗量。 6、電力變壓器 作用：它在變配電室內(nèi)起

16、變換電壓的作用。將10kV電壓變換成0.4kV電壓,以適應(yīng)用戶需要。 7、聯(lián)絡(luò)柜 作用：基本作用與高壓進(jìn)線柜相同,主要是切斷和接通兩路電源之間高壓母線的空載和負(fù)載電流及切斷高壓母線之間的故障、短路等事故電流作用。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成供配電設(shè)備組成 8、直流屏 作用：給變配電室內(nèi)的高壓設(shè)備和二次回路提供操作、測(cè)量、保護(hù)等電源 9、中央信號(hào)屏 作用：中央信號(hào)屏采用智能微機(jī)控制報(bào)警裝置。可以提供10kV所有開關(guān)和0.4kV主開關(guān)及母聯(lián)開關(guān)的位置指示信號(hào),全部開關(guān)柜的事故及預(yù)告信號(hào)的音響及光字顯示。 第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.2

17、供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收3.2.1接管驗(yàn)收的范圍接管驗(yàn)收的范圍（承接查驗(yàn)）（承接查驗(yàn)） 物業(yè)基礎(chǔ)資料、竣工圖紙資料和設(shè)施設(shè)備的技術(shù)文件： 1、高壓變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。 2、高壓部分電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說明。 3、高壓變配電設(shè)備明細(xì)表、設(shè)備廠家資料及產(chǎn)品合格證。 4、供電主管部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 5、各種高壓設(shè)備檢測(cè)報(bào)告和預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告。 6、與供電企業(yè)簽訂的供用電合同、電費(fèi)繳納協(xié)議、供電方案、投入批準(zhǔn)書。 7、高壓配電室的全部設(shè)備及工具、備品備件,高壓防護(hù)用品等。 8、高壓側(cè)法定計(jì)量表表底確認(rèn)。 9、模擬屏及其各種標(biāo)牌。第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.2 供配電

18、系統(tǒng)的接管驗(yàn)收供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收 3.2.2接管驗(yàn)收的程序接管驗(yàn)收的程序 1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備 1.安排技術(shù)人員提前進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),收集資料、熟悉圖紙,觀摩設(shè)備的安裝調(diào)試,確定接管驗(yàn) 收的技術(shù)方案和組織方案,根據(jù)驗(yàn)收的項(xiàng)目?jī)?nèi)容配備必要的驗(yàn)收工具和儀器。 2.召開“接管驗(yàn)收協(xié)調(diào)會(huì)”將物業(yè)接管驗(yàn)收方案通報(bào)各方。 3.各方人員配合要求。 4.人員配備。 5.工具準(zhǔn)備。 6.熟悉現(xiàn)場(chǎng)。 7.做好接收表格等。第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.2 供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收3.2.2接管驗(yàn)收的程序接管驗(yàn)收的程序 2、接管驗(yàn)收工作的具體實(shí)施 1.開發(fā)商或業(yè)主、總包以及開發(fā)商或業(yè)主聘請(qǐng)的工程監(jiān)理公司會(huì)同接管方

19、按照預(yù)定方案和標(biāo)準(zhǔn)開始接管驗(yàn)收工作,在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題接管方逐項(xiàng)記錄并由有關(guān)各方簽字確認(rèn),每天結(jié)束后匯總當(dāng)日驗(yàn)收資料,并將需整改的內(nèi)容交給移交方。 2.無(wú)論狀態(tài)是否合格,接管方均接收該區(qū)域/機(jī)房的鑰匙,并立即進(jìn)行封閉管理。移交方人員欲再進(jìn)入該區(qū)域,需嚴(yán)格按照接管方的規(guī)定進(jìn)行登記并領(lǐng)取施工出入證。 3.全部驗(yàn)收結(jié)束后,接管方匯總最終文件,參與驗(yàn)收各方代表簽字,驗(yàn)收完成。對(duì)尚未完成的整改工作,應(yīng)在驗(yàn)收文件中逐項(xiàng)注明,接管方配合施工單位整改,逐步消項(xiàng),在約定的時(shí)間內(nèi)完成。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.2 供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收 3、登記建檔 1.整理設(shè)備原始資料并分類歸檔。 2.根據(jù)

20、設(shè)備銘牌、安裝位置建立設(shè)備檔案。 3.制定維護(hù)保養(yǎng)要求,建立維護(hù)保養(yǎng)記錄卡。 4.設(shè)備檔案主要內(nèi)容： 包括：序號(hào)、專業(yè)、制表人、設(shè)備名稱、型號(hào)、出廠編號(hào)、安裝位置、設(shè)備編號(hào)、圖紙名稱、購(gòu)買日期、價(jià)格、使用壽命、計(jì)劃維修頻率、圖紙編號(hào)、額定電壓、額定電流、額定功率、安裝時(shí)間、投入使用時(shí)間、廠家資料(包含名稱、聯(lián)系人、電話、地址等)、供應(yīng)商資料名(包含名稱、聯(lián)系人、電話、地址等)、備注及主要維修記錄第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.3 供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理3.3.1運(yùn)行管理的內(nèi)容（運(yùn)行管理的內(nèi)容（關(guān)鍵是設(shè)備安全；人員安全關(guān)鍵是設(shè)備安全；人員安全） 1、運(yùn)行管理的崗位設(shè)置 2、運(yùn)行管理

21、崗位職責(zé) 3、運(yùn)行管理的規(guī)程 1.變配電室操作規(guī)程 2.倒閘操作規(guī)程 3.供電設(shè)備巡視檢查規(guī)程 4.設(shè)備安全管理規(guī)定 5.運(yùn)行安全管理規(guī)程 6.緊急事故處理規(guī)程第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.3 供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理3.3.2運(yùn)行管理要求運(yùn)行管理要求 1、運(yùn)行管理工作目標(biāo) 1.保證高壓電氣設(shè)備安全運(yùn)行。 2.順利完成倒閘操作。 3.無(wú)設(shè)備故障和任何已知事故隱患。 4.突發(fā)事件得到及時(shí)處理。 5.供電技術(shù)指標(biāo)符合國(guó)家供電標(biāo)準(zhǔn)。 2、運(yùn)行管理規(guī)章制度 3、突發(fā)事件的處理預(yù)案（外網(wǎng)閃絡(luò)停電、外網(wǎng)一路電源事故停電外網(wǎng)閃絡(luò)停電、外網(wǎng)一路電源事故停電、 兩路電源同時(shí)停電、重大事故跳閘、兩路

22、電源同時(shí)停電、重大事故跳閘、 觸電觸電急救急救）第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.4 供配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)供配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)3.4.1維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容(所有保養(yǎng)，必須停電并做好安全組織措施和技術(shù)措施后所有保養(yǎng)，必須停電并做好安全組織措施和技術(shù)措施后進(jìn)行進(jìn)行) 1、維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 1.維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃 1）高壓開關(guān)柜的檢查清掃； 2）高壓開關(guān)柜的功能試驗(yàn)； 3）高壓開關(guān)柜接線檢查； 4）高壓繼電保護(hù)功能試驗(yàn)； 5）高壓開關(guān)傳動(dòng)試驗(yàn)； 6）變壓器檢查清掃； 7）變壓器溫控器功能試驗(yàn)。第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.1 低壓配電系統(tǒng)概述低壓配電系統(tǒng)概述4.1.1低壓配電系統(tǒng)的范圍低壓配電系統(tǒng)的范圍

23、 低壓配電系統(tǒng)的范圍是指：降壓變壓器1kV以下低壓側(cè)起至用電設(shè)備受電端配電箱入口止；或低壓配電室引入線起至用電設(shè)備受電端配電箱入口止。 4.1.2：低壓配電系統(tǒng)的形式 1、放射式 2、樹干式 3、變壓器干線式 4、鏈?zhǔn)降?章 低壓配電系統(tǒng)4.1 低壓配電系統(tǒng)概述低壓配電系統(tǒng)概述4.1.3低壓配電系統(tǒng)的主要設(shè)備低壓配電系統(tǒng)的主要設(shè)備 低壓配電系統(tǒng)主要由低壓主進(jìn)柜、饋線柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容器柜、計(jì)量柜、出線柜、發(fā)電機(jī)等組成。 4.1.4低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行特點(diǎn)低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行特點(diǎn) 物業(yè)配電系統(tǒng)與其他生產(chǎn)型企業(yè)的配電系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境不同，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理的要求也不同。因設(shè)備故障導(dǎo)致大面積停電的事故時(shí)有發(fā)

24、生，因此必須依據(jù)物業(yè)配電系統(tǒng)的具體情況制定科學(xué)的運(yùn)行管理和嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)制度，確保配電系統(tǒng)的正常工作。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.2 低壓配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收低壓配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收4.2.1接管驗(yàn)收工作依據(jù)接管驗(yàn)收工作依據(jù) 4.2.1.1國(guó)家、部頒、行業(yè)有關(guān)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 4.2.1.2設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的安裝要求及產(chǎn)品技術(shù)說明書 4.2.1.3竣工圖紙資料 4.2.2接管驗(yàn)收的范圍接管驗(yàn)收的范圍 按照合同規(guī)定所要接管驗(yàn)收的本系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備及系統(tǒng),配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說明；配電設(shè)備明細(xì)表、設(shè)備廠家資料及產(chǎn)品合格證；能源底數(shù)確認(rèn)；本系統(tǒng)調(diào)試或運(yùn)行維修記錄

25、、設(shè)備檢測(cè)報(bào)告等。 4.2.3接管驗(yàn)收的程序（參見接管驗(yàn)收的程序（參見3.2.3內(nèi)容）內(nèi)容） 4.2.4登記建檔（參見登記建檔（參見3.2.4內(nèi)容）內(nèi)容）第4章 低壓配電系統(tǒng)4.3 低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理4.3.3運(yùn)行管理要求運(yùn)行管理要求 4.3.3.3：運(yùn)行人員電氣設(shè)備巡視檢查制度(看、聽、嗅、測(cè)) 1、巡視檢查所有刀閘開關(guān)母線和低壓柜設(shè)備運(yùn)行是否正常,電流表電壓表指示是否在正常數(shù)值范圍內(nèi)。 2、檢查電容運(yùn)行是否正常,溫度應(yīng)在正常范圍內(nèi),有無(wú)滲漏油及膨脹現(xiàn)象。 3、檢查低壓主進(jìn)柜與聯(lián)絡(luò)柜開關(guān)是否運(yùn)行正常,各開關(guān)有無(wú)異響、異味。 4、各負(fù)荷柜電源指示燈是否正常,母線漆是否

26、變色,各觸點(diǎn)螺絲是否壓實(shí),有無(wú)因過載變色現(xiàn)象。 5、檢查低壓柜、低壓母線、低壓開關(guān)、電容器、端子是否有灰塵,是否該清掃消除灰塵,如有必要須辦理停電手續(xù)(不影響正常使用的情況下)進(jìn)行停電清掃灰塵。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.3 低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理4.3.3運(yùn)行管理要求運(yùn)行管理要求 4.3.3.3：運(yùn)行人員電氣設(shè)備巡視檢查制度 6、干式變壓器巡視檢查內(nèi)容： 1)電流、電壓、溫度情況； 2)接線端子有無(wú)過熱現(xiàn)象； 3)絕緣瓷套管是否清潔,有無(wú)裂紋如碰傷、放電痕跡； 4)聲音是否正常； 5)外殼接地是否良好。 7、照明巡檢要求： 1)每日按規(guī)定開燈時(shí)間前后對(duì)全部外圍照明進(jìn)行巡視檢

27、查,有問題及時(shí)處理。 2)每日關(guān)燈后,檢查是否已經(jīng)正常關(guān)閉。第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.4 低壓配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)低壓配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)4.4.2維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 4.4.2.4維護(hù)保養(yǎng)的要求 1、每年35月份進(jìn)行清掃保養(yǎng)。 2、每月進(jìn)行一次以測(cè)溫為主的巡查。 3、新裝設(shè)備應(yīng)貼安裝日期簽,運(yùn)行半年后一年內(nèi)進(jìn)行一次導(dǎo)電接點(diǎn)螺絲緊固,配合每年清掃進(jìn)行。 4、夏季檢修及測(cè)試供熱配電系統(tǒng)。 5、電機(jī)的防范措施。 6、檢查出口燈。 7、直流屏檢查。第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.4 低壓配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)低壓配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)4.4.2維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 4.4.2.4維護(hù)保養(yǎng)的要求 8、

28、所有公區(qū)照明檢查。 9、檢修、測(cè)試供冷配電系統(tǒng)。 10、卷簾門防范措施。 11、雨水、污水泵配電系統(tǒng)。 12、樓體燈及廣告燈箱系統(tǒng)。 13、庫(kù)房用電情況檢查。 14、每年定期清掃、緊固配電系統(tǒng)電器。 15、檢查測(cè)驗(yàn)避雷系統(tǒng)。 16、每季度對(duì)變配電盤測(cè)溫度一次。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)4.5.1應(yīng)急發(fā)電機(jī)組簡(jiǎn)介應(yīng)急發(fā)電機(jī)組簡(jiǎn)介 (圖圖4-4) 大中型建筑物內(nèi)設(shè)置的應(yīng)急發(fā)電機(jī)絕大部分是使用柴油作燃料的。少數(shù)小型建筑物使用汽油發(fā)電機(jī)組。為了便于管理,發(fā)電機(jī)的位置一般距離變配電室較近。 發(fā)電機(jī)組主要由四個(gè)部分組成：柴油機(jī)、發(fā)電機(jī)、油庫(kù)、發(fā)電機(jī)饋電柜。 4.5.1.1柴油機(jī)

29、、發(fā)電機(jī) 柴油機(jī)是以柴油為燃料的內(nèi)燃機(jī),是將化學(xué)能轉(zhuǎn)變成機(jī)械能的一種裝置。在發(fā)電機(jī)組中起到帶動(dòng)發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)的作用。 發(fā)電機(jī)是將機(jī)械能轉(zhuǎn)變成電能的裝置。柴油發(fā)電機(jī)組使用的一般都是同步發(fā)電機(jī)。第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.5自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)4.5.3崗位職責(zé)崗位職責(zé) 1、值班員工應(yīng)每天巡檢發(fā)電機(jī)并且認(rèn)真填寫巡視記錄。 2、準(zhǔn)確記錄以下各種數(shù)據(jù)： 1)每月進(jìn)行一次空載啟動(dòng)運(yùn)行的相關(guān)數(shù)據(jù),開機(jī)時(shí)間符合手冊(cè)要求； 2)每年進(jìn)行一次帶載帶載試驗(yàn)的相關(guān)數(shù)據(jù),運(yùn)行時(shí)間符合手冊(cè)要求； 3)每天記錄蓄電池的充電數(shù)據(jù)； 4)記錄每次蓄電池充放電的數(shù)據(jù)； 5)運(yùn)行期間的油溫,水溫,油壓； 6)累計(jì)運(yùn)行時(shí)間； 7

30、)冷卻水或者防凍液的潔凈度。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)3、注意監(jiān)視配電室周圍環(huán)境和天氣情況,隨時(shí)采取保溫、除濕、防塵等措施,保證發(fā)電機(jī)的環(huán)境。北方地區(qū)應(yīng)嚴(yán)防發(fā)電機(jī)組受凍。 4、妥善保管好各種發(fā)電機(jī)專用工具、鑰匙等。 5、熟知應(yīng)急發(fā)電機(jī)及其輔助設(shè)備、裝置的操作方法。 6、掌握發(fā)電機(jī)饋電柜的倒閘操作程序。堅(jiān)決杜絕向外網(wǎng)反向送電。 7、嚴(yán)禁柴油機(jī)低溫低速或者高溫超速運(yùn)行。 8、長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行的時(shí)候,負(fù)載率不得高于90%。以額定功率運(yùn)行的時(shí)候,連續(xù)運(yùn)行時(shí)間不得超過12小時(shí)。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)自備應(yīng)急發(fā)電機(jī) 9、按照手冊(cè)要求定期進(jìn)行燃油和潤(rùn)滑油的油質(zhì)檢測(cè),及

31、時(shí)更換不合格的油料。 10、每半年對(duì)蓄電池進(jìn)行一次充放電,避免因長(zhǎng)時(shí)間浮充損壞蓄電池。 11、每個(gè)月檢查蓄電池液位和比重,及時(shí)補(bǔ)充電池液。 12、發(fā)電機(jī)按照手冊(cè)要求定期清洗或更換“三濾”,即空氣濾清器、柴油濾清器和機(jī)油濾清器。 13、認(rèn)真做好設(shè)備的清掃及環(huán)境衛(wèi)生工作第4章 低壓配電系統(tǒng)4.6電力電容器電力電容器 4.6.1電力電容器概述電力電容器概述 P有功功率 電力電容器是低壓配電系統(tǒng)中常見的電氣元件,主要的功能是向電網(wǎng)提供無(wú)功功率,減少感性用電設(shè)備向電網(wǎng)索取的無(wú)功功率,降低供電過程中的無(wú)功損耗。用于電力系統(tǒng)電容器被稱之為電力電容器。 4.6.1.2：功率因數(shù)(力率) 在交流電路中,電壓與電

32、流之間的相位差()的余弦叫做功率因數(shù),用符號(hào)cos表示。在數(shù)值上,功率因數(shù)是有功功率(P)和視在功率(S)的比值,即COS =P/S。在電業(yè)企業(yè)也將功率因數(shù)稱之為力率。 根據(jù)電力法,各地供電企業(yè)會(huì)根據(jù)用戶的用電性質(zhì)、變壓器容量等情況,規(guī)定用戶必須達(dá)到的功率因數(shù)的目標(biāo)值。每個(gè)月收取電費(fèi)的時(shí)候,供電企業(yè)要對(duì)用戶用電的功率因數(shù)進(jìn)行考核并根據(jù)達(dá)標(biāo)的情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲。S視在功率 Q無(wú)功功率第4章 低壓配電系統(tǒng)4.6電力電容器電力電容器4.6.3電容器補(bǔ)償柜的構(gòu)成電容器補(bǔ)償柜的構(gòu)成 1、柜體一般排列在低壓主進(jìn)柜和低壓出線柜之間。 2、母線用于將電容并聯(lián)在低壓母線上。 3、隔離開關(guān)在母線上明顯的斷開點(diǎn)。 4、熱

33、繼電器保護(hù)電容器。 5、交流接觸器執(zhí)行電力電容器的投入和退出。 6、避雷器消除雷擊過電壓帶來的沖擊。 7、電容器提供無(wú)功功率。 8、熔斷器防止電容器因?yàn)檫^電流產(chǎn)生損壞。 9、電抗器用于約束電容器的投切涌流,減輕涌流對(duì)接觸器觸點(diǎn)的損傷。如果柜內(nèi)使用的是電容器專用交流接觸器則可以不用電抗器。 10、功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償控制裝置用于判斷線路上無(wú)功功率的需求、電壓高低等,然后向接觸器發(fā)出投入和退出的指令。 11、電流表,電壓表,功率因數(shù)表用于顯示運(yùn)行狀態(tài)。 12、新型的電容柜上沒有功率因數(shù)表,功率因數(shù)直接在控制器的液晶屏上顯示。 13、導(dǎo)線,母排等等。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.6電力電容器電力電容器4.6.

34、5.2運(yùn)行管理內(nèi)容 6、巡查內(nèi)容： 1)電容器的外觀是否有變形。 2)電容器是否有異常聲音或者火花。 3)電容器是否有異常氣味，滲漏。 4)電容器的外殼和接線端子的溫升是否正常。 5)電容柜指示燈工作是否正常。 6)電容柜上的電壓表,電流表,功率因數(shù)表的顯示值是否正常。 7)電容器控制器上的顯示是否正常。 8)熔斷器是否正常。 9)室內(nèi)溫度和空氣濕度是否正常,通風(fēng)情況是否良好。電容器柜內(nèi)的溫度是否正常。 10)交流接觸器的運(yùn)行是否正常。 11)電容器的輸出電流是否有缺相或者嚴(yán)重的不平衡的現(xiàn)象。 12)電容器柜內(nèi)的積塵情況。第5章 用電設(shè)備 5.1電照明和電光源電照明和電光源5.1.1電照明概述

35、電照明概述 利用各種光源照亮工作和生活場(chǎng)所或個(gè)別物體的措施稱之為照明。照明的首要目的是創(chuàng)造良好的可見度和舒適愉快的環(huán)境。 以太陽(yáng)光和天空光作為光源的稱之為“自然采光”或者“天然采光”；以人造光源作為光源的稱“人工照明”。在人工照明中使用的光源絕大多數(shù)都使用電能作為能源,人們也將這種利用電能轉(zhuǎn)換為光而實(shí)現(xiàn)的人工照明稱之為電照明。第5章 用電設(shè)備5.1電照明和電光源電照明和電光源 5.1.3電光源概述電光源概述 電光源指的是將電能轉(zhuǎn)換為光能的器件或裝置,廣泛用于建筑物內(nèi)外的日常照明和生活設(shè)施。照明用電一般要占大型寫字樓、商場(chǎng)等公共建筑物總用電量的15%25%。 5.1.3.1電光源分類 一般可以分

36、為兩類： 1.照明光源 照明光源是以產(chǎn)生可見光為目的,輻射出主要為人眼視覺的可見光譜(波長(zhǎng)380780納米)的電光源,主要用于照明。照明光源的規(guī)格品種非常之多,單只功率從0.1瓦到20千瓦,其產(chǎn)量要占到全世界電光源總產(chǎn)量的95以上。第5章 用電設(shè)備 5.1電照明和電光源電照明和電光源5.1.3電光源概述電光源概述 5.1.3.1電光源分類 一般可以分為兩類： 2.輻射光源 輻射光源不是為照明用的,這些光源能夠輻射出大量紫外光譜(1380納米)和紅外光譜(7801106納米)的電光源,它包括紫外光源、紅外光源和非照明用的可見光源。在建筑物內(nèi)用量不大,但往往又是不可或缺的。 此外還有一類相干光源,

37、它通過激發(fā)態(tài)粒子在受激輻射作用下發(fā)光,這種光源稱為激光光源。建筑物內(nèi)外主要用于景觀裝飾等方面,用量比較少。第5章 用電設(shè)備 5.2電動(dòng)機(jī)電動(dòng)機(jī)5.2.1電動(dòng)機(jī)概述電動(dòng)機(jī)概述 5.2.1.1：電動(dòng)機(jī)的作用 將電能轉(zhuǎn)換成旋轉(zhuǎn)機(jī)械能的一種裝置。在建筑物內(nèi)電動(dòng)機(jī)的作用主要是帶動(dòng)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn),例如制冷機(jī)、水泵、風(fēng)機(jī)、電梯、電動(dòng)門以及部分控制裝置上。 電動(dòng)機(jī)是建筑物尤其是寫字樓、商業(yè)樓中最主要的用電設(shè)備,在總用電量之中,電動(dòng)機(jī)所占比例是最大的。因此電動(dòng)機(jī)的運(yùn)行管理好壞對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本會(huì)產(chǎn)生比較明顯的影響。第5章 用電設(shè)備5.2電動(dòng)機(jī)電動(dòng)機(jī)5.2.1.2：電動(dòng)機(jī)的分類 物業(yè)公司常用的電動(dòng)機(jī)大體可

38、以分成以下幾類： 1、交流異步電動(dòng)機(jī) 1)三相電動(dòng)機(jī) 分為鼠籠式和繞線式,物業(yè)公司常見的是中小型鼠籠式電動(dòng)機(jī)(圖5-13)。 2)單相電動(dòng)機(jī) 多應(yīng)用在一些功率比較小的設(shè)備上,例如：家用電器中空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、風(fēng)扇,地下車庫(kù)的引導(dǎo)風(fēng)機(jī),便攜式和手持式電動(dòng)工具。 2、直流電動(dòng)機(jī) 用直流電驅(qū)動(dòng)的電動(dòng)機(jī)叫做直流電動(dòng)機(jī)。近年來由于電動(dòng)機(jī)交流變頻控制技術(shù)的日臻完善,在絕大部分場(chǎng)合中直流電動(dòng)機(jī)已經(jīng)被使用變頻技術(shù)的交流異步電動(dòng)機(jī)所替代。第5章 用電設(shè)備 5.2電動(dòng)機(jī)電動(dòng)機(jī)5.2.1電動(dòng)機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)電動(dòng)機(jī)的維護(hù)保養(yǎng) 1、定期檢查軸承； 2、定期檢查風(fēng)扇； 3、保持好電動(dòng)機(jī)的表面清潔； 4、定期檢查密封。第

39、6章 低壓電器 6.1低壓電器概述低壓電器概述6.1.1低壓電器的定義 在低壓配電系統(tǒng)中,以實(shí)現(xiàn)對(duì)電路或者非電路對(duì)象的切換、控制、檢測(cè)、保護(hù)、變換和調(diào)節(jié)為目的電器。是組成成套電機(jī)設(shè)備的基礎(chǔ)配套元件。 在低壓配電系統(tǒng)中和用電設(shè)備的控制柜(箱)中大量地應(yīng)用了低壓電器。在強(qiáng)電專業(yè)日常的維修工作中很大一部分工作量是針對(duì)低壓電器的。第6章 低壓電器 6.1低壓電器管理低壓電器管理6.3.1低壓電器的運(yùn)行管理 低壓電器幾乎遍布整個(gè)低壓電力系統(tǒng),數(shù)量十分可觀。低壓電器的故障在強(qiáng)電專業(yè)的總故障率中占有比較大的比率。因此低壓電器的運(yùn)行管理顯得尤為重要。 1、針對(duì)較為復(fù)雜的低壓電器(軟啟動(dòng)器、變頻器等等)組織專業(yè)

40、培訓(xùn)； 2、針對(duì)各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的具體情況完善運(yùn)行管理制度； 3、在巡視制度中明確針對(duì)低壓電器的巡視內(nèi)容； 4、有組織地讓電工學(xué)習(xí)現(xiàn)有低壓電器的說明書和操作說明； 5、定期檢查低壓電器的接線可靠性； 6、定期檢查低壓電器的觸點(diǎn)表面清潔度； 7、定期檢查低壓電器上各種整定值的準(zhǔn)確性；第6章 低壓電器 6.1低壓電器管理低壓電器管理6.3.1低壓電器的運(yùn)行管理 8、定期檢查低壓電器的工作環(huán)境(環(huán)境溫度,通風(fēng)情況等等)； 9、根據(jù)系統(tǒng)和末端設(shè)備的變化情況調(diào)整低壓電器的整定值； 10、及時(shí)更換發(fā)生故障的各種指示燈和相關(guān)的顯示元件； 11、對(duì)重要線路上的框架式斷路器要定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn),確保其整定參數(shù)的正確

41、性； 12、定期檢查低壓電器的輸入電壓,聲音和表面溫度； 13、根據(jù)廠家的技術(shù)資料以及實(shí)際使用經(jīng)驗(yàn),對(duì)接近使用壽命終點(diǎn)的低壓電器加強(qiáng)巡視檢查，制訂相應(yīng)的更新計(jì)劃,有計(jì)劃地安排好備件； 14、保持低壓電器的清潔。第7章 建筑防雷與接地 7.1雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)7.1.1雷電的分類和作用形式 雷電是由帶電的雷云之間或雷云對(duì)大地的放電,雷電的作用形式基本上可以分為三類： 7.1.1.1直擊雷 雷云直接對(duì)建筑物或地面上的其他物體放電的現(xiàn)象稱為直擊雷。 7.1.1.2雷電感應(yīng) 雷電感應(yīng)(也被稱為感應(yīng)雷)是雷電的第二次作用,即雷電流產(chǎn)生的電磁效應(yīng)和靜電效應(yīng)。 7.1.1.

42、3雷電波侵入 當(dāng)架空線路或架空金屬管道遭受雷擊或與遭受雷擊的物體相碰,以及由于雷云在附近放電,在導(dǎo)線上感應(yīng)出很高的電動(dòng)勢(shì),沿線路或管路將高電位引進(jìn)建筑物內(nèi)部,稱為雷電波侵入,又稱高電位引入。 第7章 建筑防雷與接地 7.1雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)7.1.2雷電的破壞形式 各類雷擊的其破壞作用主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面： 7.1.2.1機(jī)械性破壞 7.1.2.2絕緣擊穿性破壞 7.1.2.3熱力性破壞 7.1.2.4無(wú)線干擾性破壞 第7章 建筑防雷與接地7.1雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)7.1.3.1第一類防雷建筑物 由于一類防雷建筑物沒有交給物業(yè)

43、公司管理的先例,所以其分類介紹從略。 7.1.3.2第二類防雷建筑物 符合下列情況之一的建筑物,應(yīng)劃為第二類防雷建筑物： 1、高度超過100m的建筑物； 2、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)建筑物； 3、國(guó)家級(jí)的會(huì)堂、辦公建筑物、檔案館、大型博展建筑物，特大型、大型鐵路旅客站，國(guó)際性的航空港、通信樞紐，國(guó)賓館、大型旅游建筑物，國(guó)際港口客運(yùn)站； 4、國(guó)家級(jí)計(jì)算中心、國(guó)家級(jí)通信樞紐等對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要意義且裝有大量電子設(shè)備的建筑物； 5、年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于0.06的部、省級(jí)辦公建筑物及其他重要或人員密集的公共建筑物； 6、年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于0.3的住宅、辦公樓等一般民用建筑物。第7章 建筑防雷與接地7.1雷電的危

44、害及建筑物防雷等級(jí)雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)7.1.3.3第三類防雷建筑物 符合下列情況之一的建筑物,應(yīng)劃為第三類防雷建筑物： 1、省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)建筑物及省級(jí)檔案館； 2、省級(jí)大型計(jì)算中心和裝有重要電子設(shè)備的建筑物； 3、19層及以上的住宅建筑和高度超過50m的其他民用建筑物； 4、年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于或等于0.012且小于或等于0.06的部、省級(jí)辦公建筑物及其他重要或人員密集的公共建筑物； 5、年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于或等于0.06且小于或等于0.3的住宅、辦公樓等一般民用建筑物； 6、建筑群中最高的建筑物或位于建筑群邊緣高度超過20m的建筑物； 7、通過調(diào)查確認(rèn)當(dāng)?shù)卦馐苓^雷擊災(zāi)害的類似建筑物；歷

45、史上雷害事故嚴(yán)重地區(qū)或雷害事故較多地區(qū)的較重要建筑物； 8、在平均雷暴日大于15d/a的地區(qū),高度大于或等于15m的煙囪、水塔等孤立的高聳構(gòu)筑物；在平均雷暴日小于或等于15d/a的地區(qū),高度大于或等于20m的煙囪、水塔等孤立的高聳構(gòu)筑物。（上海30.1d/a）第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.2.1建筑物防雷系統(tǒng) 7.2.1.1建筑物防雷措施 對(duì)一、二類防雷建筑物應(yīng)考慮直擊雷、雷電感應(yīng)和雷電波侵入的防雷措施,對(duì)三類防雷建筑物主要考慮防直擊雷和防雷電波侵入的措施。第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述以第二類

46、防雷建筑物的防雷措施為例： 1、防直擊雷的措施。 1)在屋頂?shù)奈菁?、屋檐、屋角、女兒墻等易受雷擊部位裝設(shè)環(huán)形避雷帶。 2)防雷引下線不少于2根,其間距不宜大于20m。且建筑物外廊各個(gè)角上的鋼筋應(yīng)被利用。 3)防直擊雷和防雷電感應(yīng)宜共用接地裝置,沖擊接地電阻不應(yīng)大于10,并與電氣設(shè)備等接地共用同一接地裝置,與埋地金屬管道相連。在共用接地裝置與埋地金屬管道相連情況下,接地裝置宜圍繞建筑物敷設(shè)成環(huán)形接地體。 4)高層建筑中應(yīng)有防側(cè)擊雷的均壓環(huán)、避雷帶。第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述2、防雷電感應(yīng)的措施。 1)建筑物內(nèi)的設(shè)備、管道、橋架等主要金屬物,應(yīng)就

47、近接到防雷接地裝置或者電氣設(shè)備的保護(hù)接地裝置上。 2)在平行敷設(shè)的管道、橋架和電纜金屬外皮等金屬物上做等電位聯(lián)結(jié)。 3、防雷電波侵入的措施。 1)當(dāng)?shù)蛪壕€路全長(zhǎng)采用埋地電纜或在架空金屬線槽的電纜引入時(shí),在入戶端應(yīng)將電纜金屬外皮、金屬線槽接地，并應(yīng)與防雷接地裝置相連。 2)電纜與架空線連接處應(yīng)裝設(shè)避雷器。避雷器、電纜金屬外皮、鋼管和絕緣子鐵腳等應(yīng)連在一起接地,其沖擊接地電阻不應(yīng)大于10 3)進(jìn)出建筑物的各種金屬管道及電氣設(shè)備的接地裝置應(yīng)在進(jìn)出處與防雷接地裝置連接第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.2.1.2防雷裝置的組成 建筑物的防雷裝置由接閃器、引

48、下線、接地裝置三部分組成。 1、接閃器 接閃器是吸引和接受雷電流的金屬導(dǎo)體,常見接閃器的形式有避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)或金屬屋面等。2、引下線 引下線的作用是將接閃器收到的雷電流引至接地裝置。引下線一般采用圓鋼或扁鋼制成。 3、接地裝置 接地裝置的作用是接收引下線傳來的雷電流,并以最快的速度泄入大地。接地裝置包括接地母線和接地體兩部分,接地母線是用來連接引下線與接地體的金屬線。接地體分為自然接地體和人工接地體。自然接地體是利用基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋焊接而成；人工接地體是人工專門制作的。一、二類防雷建筑物的接地電阻R10。第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.5.

49、2：維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 防雷與接地系統(tǒng)中,接地線和接地體會(huì)因外力破壞或腐蝕而損傷或斷裂,接地電阻也會(huì)隨土壤變化而發(fā)生變化,因此,必須對(duì)接地裝置定期進(jìn)行檢查和試驗(yàn)。 7.5.21：防雷與接地系統(tǒng)的檢查內(nèi)容和頻次 1、避雷系統(tǒng)不應(yīng)有銹蝕,每季度檢查1次； 2、接觸部件、焊點(diǎn),每季度檢查保養(yǎng)1次； 3、接地電阻測(cè)試,每年1次(在雷雨季節(jié)之前)； 4、防雷系統(tǒng)每年在雷雨季前請(qǐng)地方專業(yè)檢測(cè)單位進(jìn)行一次檢查； 5、對(duì)有腐蝕性土壤的接地裝置,應(yīng)根據(jù)運(yùn)行情況一般每35年對(duì)地面下接地體檢查一次； 6、強(qiáng)烈雷暴發(fā)生以后,要增加臨時(shí)性的檢查。 節(jié)能管理 一、能源管理一、能源管理1、物業(yè)的能耗、物業(yè)的能耗 物業(yè)的能耗是指

50、煤（燃油）、電、水、煤氣等的耗用量。一般情況，其中電耗費(fèi)用最大，要降低能耗費(fèi)用首先應(yīng)抓電耗，其次是抓煤（燃油）耗。工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成曲線圖，以進(jìn)行不同年份、不同月份的能耗比較。 2、能源管理定義、能源管理定義 廣義的能源管理是指對(duì)能源生產(chǎn)過程的管理和消費(fèi)過程的管理。 狹義上的能源管理是指對(duì)能源消費(fèi)過程的計(jì)劃、組織、控制和監(jiān)督等一系列工作。 節(jié)能管理一、能源管理一、能源管理 3、能源分析、能源分析 1.分析物業(yè)項(xiàng)目能源用于何處？是怎么用的？ 2.過去能源消耗是增加還是減少？ 3.能源消耗是否有季節(jié)性的變化？ 4.能源消耗是否有暫時(shí)變化？ 5.數(shù)據(jù)資料是否完整？ 4、節(jié)能計(jì)劃（節(jié)能管

51、理辦法）、節(jié)能計(jì)劃（節(jié)能管理辦法） 對(duì)過去和現(xiàn)在的用能數(shù)據(jù)資料一旦分析完成后，就可以開始制定計(jì)劃措施。計(jì)劃是必須的，因此物業(yè)的節(jié)能管理人員能較早地對(duì)如何執(zhí)行項(xiàng)目作出決定。為了明確重點(diǎn)，必須確定有節(jié)能潛力的區(qū)域范圍。節(jié)能管理 一、能源管理一、能源管理 5、節(jié)能區(qū)域范圍、節(jié)能區(qū)域范圍 1、供配電。 2、契約限額調(diào)整（MD）。 3、變壓器。 4、空調(diào)系統(tǒng)。 5、照明系統(tǒng)。 6、動(dòng)力系統(tǒng)。節(jié)能管理一、能源管理一、能源管理6、節(jié)能目標(biāo)與措施、節(jié)能目標(biāo)與措施1、供配電。提高功率因數(shù)，應(yīng)控制在0.9以上。 2、契約限額調(diào)整（MD）。每月25日前書面向供電部門申請(qǐng)，富裕量控制在5%內(nèi)。 3、變壓器?？刂谱儔浩髫?fù)載率為0.50.7。過低或過高時(shí)，效率均要下降。 4、空調(diào)系統(tǒng)。系統(tǒng)的容量一般是按最大負(fù)載情況下選定的，但是在實(shí)際使用當(dāng)中不會(huì)始終在最大負(fù)載運(yùn)行?？照{(diào)機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負(fù)荷要求，開、停部分機(jī)組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行效率。變風(fēng)量機(jī)消耗動(dòng)力主要是送風(fēng)機(jī)和回風(fēng)機(jī)。對(duì)于不同季節(jié)，應(yīng)該合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗。 5、照明系統(tǒng)。選用高光效光源；使用高效節(jié)能型照明附件；確定實(shí)際需求的工作時(shí)間和照度；合理設(shè)置開關(guān)的控制范圍等。 6、動(dòng)力系統(tǒng)。采用變頻技術(shù)；采用降壓?jiǎn)?dòng)；合理匹配；合理控制運(yùn)行時(shí)間等。本文觀看結(jié)束！謝 謝欣 賞！