物業(yè)公司管理制度匯編(DOC 47頁)

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1、 物業(yè)公司管理制度 日常工作管理制度 為了進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高工作效率，強(qiáng)化組織觀念，維護(hù)正常的工作秩序，結(jié)合本物業(yè)實際情況特制定本制度。 一、全體員工必須嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責(zé)任制和具體工作目標(biāo)，嚴(yán)格履行自己的職責(zé)。 二、 全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行） 三、 做到按時上下班，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關(guān)的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。 四、 嚴(yán)格考勤制度，物業(yè)全體人員必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認(rèn)真登記，嚴(yán)禁弄虛作假，違者按獎

2、懲制度執(zhí)行。 月底匯總，報經(jīng)理審查后交財務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。 五、 嚴(yán)格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。 六、 對無視公司工作紀(jì)律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將對其作出嚴(yán)肅處理及開除。 七、 嚴(yán)禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。 八、 嚴(yán)禁利用工作之便以權(quán)謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權(quán)報復(fù)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。 九、 除因工作需要，禁止中午喝酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務(wù)要求。 十、 水電工要嚴(yán)格執(zhí)行水電工崗位責(zé)任制，嚴(yán)禁弄虛

3、作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。 十一、工作時間定為每天8小時，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；（法定節(jié)假日據(jù)情況安排休息）。 十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務(wù)要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要立即去辦，服務(wù)范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。 十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標(biāo)準(zhǔn)提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報。 獎 懲 制 度 為充分調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，增強(qiáng)職工的主人翁責(zé)

4、任感，維護(hù)正常的工作秩序特制定本規(guī)定。 獎 勵： 一、 對完成年度工作任務(wù)及下達(dá)指標(biāo)，年底評出的先進(jìn)個人由集團(tuán)公司進(jìn)行統(tǒng)一表彰。 二、 對各有償服務(wù)范圍外的創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額的一定比例提取給個人。對工作中因有發(fā)明、技術(shù)改造或提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟(jì)效益的員工，按公司文件規(guī)定評選獎勵。 處 罰： 三、 工作遲到或早退10分鐘以內(nèi)處罰50元，30分鐘以上者按曠工處理（30分鐘以上為半天，1小時后為一天）。 四、 曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資；曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同處理。 五、 消極怠工，工作時間內(nèi)上網(wǎng)聊天、打牌、下棋或干私活發(fā)現(xiàn)一 次

5、處罰20元。 六、 無正當(dāng)理由，不服從領(lǐng)導(dǎo)分配及安排的，處罰50元。 七、 打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關(guān)機(jī)關(guān)處理外，公司將據(jù)情節(jié)給予一定的處分和經(jīng)濟(jì)處罰，因觸及刑律被依法刑事拘留的，按解除勞動合同處理。 八、 利用工作之便以權(quán)謀私，接受用戶好處（包括喝水、抽煙、吃請等），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除返還或賠補(bǔ)外，發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人200元，情節(jié)嚴(yán)重的加倍處罰。 九、 除工作需要外，嚴(yán)禁中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響臨時性工作安排或業(yè)主的服務(wù)要求，（酒后上崗）發(fā)現(xiàn)一次處罰50元，如給業(yè)主造成損失（本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的）由當(dāng)事者一并賠償。 十、 對業(yè)主提出的合理服

6、務(wù)要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)現(xiàn)或業(yè)主舉報反映給公司一次處罰50元，出現(xiàn)業(yè)主上告或舉報給公司以外的其他管理部門一次，發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人100元。（正當(dāng)理由除外） 十一、 嚴(yán)格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報告的按曠工處理。 十二、 嚴(yán)格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月15日前報公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現(xiàn)考勤記錄與實際出勤情況不符，扣責(zé)任人50元/次。 十三、 工作要負(fù)責(zé)任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實際造價予以賠償。 十四、 對員工的各類處罰，均由經(jīng)理辦公會研究同意報集團(tuán)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。 考

7、 勤 制 度 一、全體員工需嚴(yán)格遵守工作紀(jì)律，按時上下班，不遲到、不早退。 二、考勤工作由各站責(zé)任人負(fù)責(zé)實施，并堅持日考日記。 三、各物業(yè)站應(yīng)對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現(xiàn)當(dāng)天漏簽或簽到不實，當(dāng)事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。 四、財務(wù)部應(yīng)對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。 五、凡因入戶占用的非工作時間，不做加班處理，事后也不予以補(bǔ)休，因小區(qū)出現(xiàn)突發(fā)性搶修而占用的非工作時間由公司組織補(bǔ)休。 六、考勤記錄要于次月15日前報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當(dāng)月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)

8、出現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。 請 銷 假 制 度 一、全體員工必須做到有事先請假，事后要銷假。 二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準(zhǔn)后，方可離崗，不得出現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。 三、職工請批假范圍 請假1小時內(nèi)，由客服主管批準(zhǔn)；請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由經(jīng)理批準(zhǔn)，一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)。 四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。 五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按集團(tuán)公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十一條執(zhí)行。 業(yè) 主 回 訪 制 度 一、為確保業(yè)主利益，規(guī)范

9、服務(wù)程序，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，特制定如下制度： 1、對業(yè)主提出的各類咨詢應(yīng)做好記錄，并予以答復(fù)。 2、對業(yè)主的誤解，物管人員應(yīng)進(jìn)行必要的耐心解釋。 3、物管經(jīng)理及相關(guān)職能部門應(yīng)定期對小區(qū)業(yè)主進(jìn)行回訪。 4、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。 5、回訪中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)。 6、回訪后遇到的重大問題，應(yīng)上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。 7、對業(yè)主提出的工程質(zhì)量問題，由物業(yè)公司進(jìn)行登記，并以“工作聯(lián)系單”的方式，一式三份，物業(yè)公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部聯(lián)系施工單位進(jìn)行維修并

10、承諾修復(fù)時限，反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)向客戶解釋。由客戶服務(wù)中心督促工程部在規(guī)定的時間內(nèi)維修完，并讓業(yè)主進(jìn)行驗收。 8、對業(yè)主提出的各類在本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的問題，應(yīng)承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規(guī)定的時間內(nèi)給予回復(fù)。 9、對已解決的問題按性質(zhì)及需要在不超過三日或一周內(nèi)回訪業(yè)主，征求意見。 10、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。 二、回訪時間及形式 1、物業(yè)經(jīng)理每年登門回訪2-5次，了解情況，解決問題、溝通關(guān)系。 2、小區(qū)物管員工按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。 3、利用節(jié)日慶祝活動、社區(qū)文化活動、公關(guān)活動等形式廣泛聽取住戶反映。 4、有

11、針對性地對住戶（業(yè)主）作專題調(diào)查，聽取意見。 5、小區(qū)設(shè)投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經(jīng)理及時處理。 6、作好回訪登記。 （一）投訴事件的回訪： 1、重大投訴由物管經(jīng)理組織進(jìn)行，一般投訴由物管員進(jìn)行處理； 2、回訪率應(yīng)該達(dá)到100%; 3、應(yīng)在投訴處理完畢后的三日內(nèi)進(jìn)行。 （二）維修工程的回訪： 1、由小區(qū)物管員進(jìn)行； 2、回訪率應(yīng)該達(dá)到30%; 3、應(yīng)在維修完成以后的一個月以后兩個月以內(nèi)進(jìn)行。 （三）業(yè)戶報修的回訪： 1、由物管管理員進(jìn)行； 2、回訪率應(yīng)該達(dá)到30%; 3、應(yīng)在維修完成以后三天以內(nèi)進(jìn)行。 回訪人員領(lǐng)取《回訪記錄表》，通過與住戶面談

12、、現(xiàn)場查看的方式進(jìn)行回訪，回訪的內(nèi)容包括質(zhì)量評價、服務(wù)效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集，將回訪的內(nèi)容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認(rèn)。 管理員每月末對回訪的結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計和分析，對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象，寫成統(tǒng)計分析報告，以書面形式上報物管經(jīng)理審閱，并做出解決方案。 財 務(wù) 管 理 制 度 1、 根據(jù)會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。 2、 每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務(wù)費、水、電等各項收費情況及小區(qū)水、電損耗情況報告。

13、 3、 每月10日前上報上月經(jīng)營情況報表，財務(wù)分析報告。 4、 財務(wù)現(xiàn)金借用必須由總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)，不得私自借用，違反者由當(dāng)事人以工資墊付且追究責(zé)任。 5、 出納會計現(xiàn)金庫存限額不得超過五千元，作為零星開支，其它支出一律由總公司支付。 6、 對各類獎罰，由物業(yè)公司報總公司后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當(dāng)月工資中體現(xiàn)。 7、 對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內(nèi)必須報銷，原則上不得跨月。 八、小區(qū)發(fā)生的任何收付款項必須統(tǒng)一入賬，不得出現(xiàn)帳外資金收支。 水、電工管理制度 一、由專人負(fù)責(zé)對水、電的日

14、常管理和維修養(yǎng)護(hù)。 二、建立水、電等共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。 三、操作人員即水、電工要嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保不發(fā)生質(zhì)量安全事故。 四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。 五、嚴(yán)格控制小區(qū)內(nèi)水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現(xiàn)象，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 六、如業(yè)主發(fā)生水、電、暖損壞時，水電工應(yīng)在短時間內(nèi)給予修復(fù)，最遲不能超過24小時。 七、水、電、暖設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現(xiàn)損壞及時修復(fù)，最遲不能超過兩天。 九、保證消防設(shè)施設(shè)備

15、完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 十、如違反以上九條，根據(jù)情況給予當(dāng)事人及相關(guān)責(zé)任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟(jì)損失的按損失額的50%負(fù)擔(dān)。 設(shè)施設(shè)備管理制度 第一章 目 的 為加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的管理，按照科學(xué)管理、“預(yù)防為主”的方針，防止設(shè)備安全事故的發(fā)生，確保設(shè)施設(shè)備安全運行，保障樓宇及相關(guān)設(shè)施正常供水、供電、，并依據(jù)國家有關(guān)設(shè)備管理的法律法規(guī)和技術(shù)要求，對水、電等設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常維修與養(yǎng)護(hù)，特制定物業(yè)小區(qū)設(shè)備維修及保養(yǎng)管理細(xì)則。 第二章 原 則 以預(yù)防為主，堅持日常維護(hù)保養(yǎng)與按計劃維修并重，確保安全、經(jīng)濟(jì)運行。 第三章 適應(yīng)范圍

16、適應(yīng)小區(qū)內(nèi)所管轄的所有設(shè)備設(shè)施。 第四章 設(shè)備管理組織 一、物業(yè)公司設(shè)置設(shè)備維修運行部，對所管轄設(shè)備的安全運行、維修進(jìn)行集中管理，有利于提高運行服務(wù)水平和經(jīng)營效益。 二、設(shè)備維修部設(shè)班長一名，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的管理。 三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施類型較多，設(shè)備維修運行部負(fù)責(zé)強(qiáng)電、弱電、水暖，并由班長分配人員負(fù)責(zé)各自分管設(shè)備的運行、養(yǎng)護(hù)與維修。 第五章 職責(zé) 一、設(shè)備維修運行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，并全面負(fù)責(zé)對所管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備安全運行及維修保養(yǎng)等管理工作。 二、設(shè)備維修運行部協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理與設(shè)備廠家簽定維修保養(yǎng)服務(wù)協(xié)議，并對質(zhì)保金的領(lǐng)取出具主導(dǎo)意見。 三

17、、強(qiáng)電組主要負(fù)責(zé)（1）發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的保養(yǎng)和維修；（2）公共區(qū)域路燈、草坪燈、應(yīng)急燈、背景音樂、噴泉泵站等設(shè)備的開、關(guān)與保養(yǎng)、維修；（3）共用部位的單元對講門系統(tǒng)，樓梯燈等照 明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。 四、弱電組主要負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護(hù)、修理。 五、水暖組主要負(fù)責(zé)供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應(yīng)設(shè)備的運行、維護(hù)和管理。 第六章 設(shè)備管理的注意事項 一、設(shè)備運行、維修人員要持證上崗。 二、結(jié)合樓宇設(shè)備的使用情況，定期組織人員進(jìn)行巡視、檢測和維修保養(yǎng)工作，做到精心維護(hù)，嚴(yán)格檢查，清除事故隱患。 三、維護(hù)主要是進(jìn)行清潔、

18、潤滑、緊固，更換易損零部件等，設(shè)備維護(hù)時要按規(guī)程進(jìn)行。 四、如果設(shè)備出現(xiàn)異?；虬l(fā)生故障，使用人員要及時向管理人員匯報，由設(shè)備管理或?qū)I(yè)技術(shù)人員確定維修方案及實施意見。 五、如屬人為違章拆修造成的設(shè)備事故及損失要追究當(dāng)事人的責(zé)任。 六、設(shè)備維護(hù)、維修所需經(jīng)費由設(shè)備運行部據(jù)實報告預(yù)算，由物業(yè)公司批準(zhǔn)撥付使用，以保證設(shè)備正常安全運行。 七、設(shè)備維修運行人員對設(shè)備設(shè)施要做到會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。 八、為了降低設(shè)備使用成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，在條件允許的情況下，要修舊利廢，合理更新，避免浪費。 九、設(shè)備維修應(yīng)按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進(jìn)行。 十、設(shè)備運行維護(hù)人員

19、要認(rèn)真及時填寫有關(guān)設(shè)備運行、維修和保養(yǎng)記錄，即《交接班記錄》、《設(shè)備運行記錄》、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》等。 第七章 設(shè)備管理檔案 一、對物業(yè)公司接管的小區(qū)的設(shè)備應(yīng)及時建立設(shè)備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。 二、按設(shè)備運行的要求建立設(shè)備安全操作、使用、維護(hù)規(guī)程和崗位責(zé)任制度。 三、收集整理所有相關(guān)資料，保證設(shè)備技術(shù)檔案的準(zhǔn)確和完整。 四、特種設(shè)備執(zhí)行注冊登記制度，取得驗收報告和安全檢驗合格證后方可運行使用。 五、收集所有設(shè)備采購合同或協(xié)議，建立售后服務(wù)檔案。 第八章 設(shè)備的安全使用及維護(hù)要求 一、設(shè)備必須嚴(yán)格按照使用說明和安裝技術(shù)規(guī)程的要求進(jìn)行安裝、調(diào)試后使用。

20、 二、使用操作人員必須經(jīng)過相應(yīng)的安全技術(shù)培訓(xùn)，剛接管的小區(qū)設(shè)備要有廠家的操作、維修、保養(yǎng)技術(shù)交底，并做好記錄。 三、特種設(shè)備的操作人員必須經(jīng)過有關(guān)部門的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可使用操作。 四、設(shè)備的使用人員，負(fù)責(zé)設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng)，并做好記錄 第九章 設(shè)備報廢 一、堅持“安全第一，預(yù)防為主”的方針，對國家明令禁止使用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達(dá)到安全生產(chǎn)要求的設(shè)備設(shè)施實行淘汰制度。 二、對一些經(jīng)常壞、維修成本大的設(shè)備設(shè)施，報領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，及時淘汰。 第十章 安全工作注意事項 一、以嚴(yán)格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種安全操作和勞動保護(hù)規(guī)章制度。 二、新員工入職，由班組長牽頭

21、進(jìn)行安全教育后，方能上崗工作。 三、工作前應(yīng)檢查自已所用的一切設(shè)備和工作場地，確認(rèn)安全后，方能開始工作。 四、所有安全裝置不得隨意拆卸，都應(yīng)保證其完好有效、靈敏可靠。 五、工作中要互相關(guān)心，既要注意自身的安全，又要關(guān)心他人的安全，如遇違章及冒險作業(yè)，有權(quán)勸阻。 六、加強(qiáng)設(shè)備管理，做好防火、防洪（汛）、防竊等安全工作。 七、電氣設(shè)備必須有可靠的接地（接零）裝置，防雷和防靜電設(shè)施 必須完好，每年應(yīng)定期檢測，并應(yīng)做好記錄，否則責(zé)任人在當(dāng)月考核中扣5分，分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。 八、高壓設(shè)備無論帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄進(jìn)行工作，若必須移開遮欄時，必須有監(jiān)護(hù)人在場，并符合設(shè)備不

22、停電的安全距離。該項不做扣2分。 九、嚴(yán)禁帶電作業(yè)，必要時需班組長批準(zhǔn)，并采取安全絕緣防護(hù)措施，且要有監(jiān)護(hù)人在現(xiàn)場。該項不做扣2分。 十、工作時間嚴(yán)禁喝酒上崗作業(yè)，輕者給于警告，并在當(dāng)月考核中扣2分，重者根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定給予處理。 十一、所有絕緣、檢驗工具，應(yīng)妥善保管，并應(yīng)定期檢查、校驗。該項不做扣5分，分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。 十二、有人觸電，立即切斷電源，進(jìn)行急救;電氣著火，應(yīng)立即將有關(guān)電源切斷后，使用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當(dāng)事人的責(zé)任，輕者給予當(dāng)事人警告，當(dāng)月考核中口5分，年底不能參加先進(jìn)評選。 十三、發(fā)電機(jī)運轉(zhuǎn)時，嚴(yán)禁人體接觸帶電部分。 第十一

23、章 消防設(shè)備及維修保養(yǎng) 一、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機(jī)和煙/溫感控頭一般委托廠家進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，配合維保單位檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備的功能，并應(yīng)填寫登記表。該項不填扣2分。 二、對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，若不能排除，要及時通知維保單位進(jìn)行維修，并詳細(xì)登記，一般要求一周至少進(jìn)行一次檢查，否則每發(fā)現(xiàn)一次在當(dāng)月考核中扣2分。 三、消防弱電機(jī)房值班室要24小值班，夜間有保安進(jìn)行值班，白天有專業(yè)人員值班，對設(shè)備每次報警多要到現(xiàn)場察看，確定是否有火情發(fā)生，并及時通知有關(guān)人員和單位，絕對不能隨意消除報警信號，否則重者將依法追究當(dāng)事人的責(zé)任，輕者給予當(dāng)事人警告，

24、當(dāng)月考核中扣5分，年底不 能參加先進(jìn)評選。 第十二章 電器設(shè)備、配電室及發(fā)電機(jī)房的管理 一、高壓開關(guān)柜停送電操作應(yīng)填寫好工作單，并檢查各項操作機(jī)械完好，嚴(yán)格執(zhí)行一人操作，一人工作制，按工作單填寫程序進(jìn)行操作。該項不填扣2分。 二、配電室值班員應(yīng)熟悉配電房開關(guān)柜的各項操作細(xì)則及工作程序，做到操作準(zhǔn)確無誤。 三、每周一次對所有配電房巡檢一次，并做好記錄，檢查設(shè)備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機(jī)房照明和附屬設(shè)施狀況。該項不做扣2分。 四、每月一次統(tǒng)計用電量及電壓變化。該項不做扣2分。 五、每月一次對每層配電箱進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。該

25、項不做扣2分。 六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急情況下正常配電，技術(shù)員必須每月進(jìn)行后備發(fā)電機(jī)運行操作2次，以保障市電停止后，仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運作。該項不做扣2分。 七、定期查看機(jī)油、柴油是否滿足使用，出現(xiàn)不足填報申請后及時購買（附發(fā)電機(jī)檢查表）。該項不做扣2分。 第十三章 公共區(qū)域照明燈具 一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、安全出口指示燈、應(yīng)急照明燈進(jìn)行檢查，出現(xiàn)損壞及時更換。該項不做扣2分。 二、定時開關(guān)公共區(qū)域的路燈、草坪燈。該項不做扣2分。 第十四章 消防水泵、排污泵 一、每周一次巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等

26、，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。該項不做扣2分。 二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。該項不做扣2分。 三、每月對消防泵進(jìn)行試機(jī)至少一次，時間不低10分鐘。該項不做扣5分。 四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進(jìn)/出水閥門及放水閥。該項不做扣2分。 五、每周一次巡視污水泵運行狀況，檢查控制箱、液位報警裝置工作狀況，包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾，該項不做扣2分。 六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況（包括手動、自動和控制箱指示燈），包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。該項不做扣2分。 第十五章 無負(fù)壓水泵 一、每周一次巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，

27、并做好記錄，該項不做扣2分。 二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。并做好記錄，該項不做扣2分。 三、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)生活用水，若要維修要提前通知住戶，避免影響住戶用水，并做好記錄，該項不做扣2分。 十六章 弱電監(jiān)控系統(tǒng) 一、每周一次檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運行情況，包括攝像機(jī)、鏡頭、放錄機(jī)、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障及時維修，若維修不了，則報請專業(yè)公司修理，并做好記錄。該項不做扣2分。 二、弱電監(jiān)控室實行24小時專人值班制，并填寫值班記錄，由保安部負(fù)責(zé)具體實施。該項不做扣2分。。 三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外，還要對小區(qū)內(nèi)的電梯進(jìn)行監(jiān)控，遇緊急情況要及時通知

28、設(shè)備維修人員，并及時應(yīng)用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細(xì)告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意的事項。該項不做扣5分，分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。 四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設(shè)備設(shè)施要及時通知保安進(jìn)行制止或報警，并對破壞的設(shè)備依法賠償。 第十七章 記錄與表格 一、《材料、設(shè)備購置申請表》 二、《圖紙設(shè)備檔案》 三、《設(shè)備日常檢修、保養(yǎng)表》 四、《設(shè)備報廢表》 五、《設(shè)備運行日志》 六、《設(shè)備修理、保養(yǎng)計劃》 七、《消防報警系統(tǒng)設(shè)備檢修記錄表》 八、《柴油機(jī)組檢查表》 九、《消防水泵維修保養(yǎng)記錄表》 十、《排污泵檢修表》 十一、《水泵無負(fù)壓設(shè)

29、備維修保養(yǎng)紀(jì)錄表》 十二、《消防中心值班記錄表》 十三、《弱電監(jiān)控中心值班記錄表》 物業(yè)部經(jīng)理崗位職責(zé) 1. 以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。 2.負(fù)責(zé)管理小區(qū)清潔、綠化、保安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。 3.檢查、監(jiān)督項目各部門工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 4.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。 5.定期對本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。 6.協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。 7.負(fù)責(zé)辦公用品采購計劃

30、的編制和進(jìn)貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。開源節(jié)流管理項目資金收入和支出。 8.負(fù)責(zé)項目各項費用及物業(yè)管理費用的收取工作。 9.上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù)。 物業(yè)部客服主管崗位職責(zé) 1. 向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。 2.負(fù)責(zé)管理小區(qū)清潔、綠化、保安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。 3.負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。 4.加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對工

31、作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關(guān)系。 5.加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。 6.恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會議制度，增強(qiáng)保密觀念，參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。 7.負(fù)責(zé)物業(yè)檔案的建立與管理 8.負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的收取工作 9.完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。 物業(yè)部客服員崗位職責(zé) 1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 2.負(fù)責(zé)管理小區(qū)清潔、綠化、保安、維修、接待、回

32、訪等項服務(wù)工作。 3.全面掌握小區(qū)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。 4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。 5.參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。 6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。 7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。 8.負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的收取工作 9.完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。 保 安 管 理 制 度 保安的職責(zé) 一、在集團(tuán)、公司的領(lǐng)導(dǎo)下，維護(hù)物業(yè)小區(qū)治安秩序，保障小區(qū)內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，為居民創(chuàng)造一個安全、舒適的居住、生活環(huán)境。 二

33、、認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作，確保小區(qū)內(nèi)休閑椅、路燈、草坪燈、圍墻護(hù)欄、圍墻燈、消防栓、電子監(jiān)控等各種公共設(shè)施設(shè)備的完整無損，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)，需向公安部門報案的要及時報案，確保小區(qū)的安全。 三、對小區(qū)內(nèi)的居民做好公司各項規(guī)章制度及治安保衛(wèi)有關(guān)規(guī)定的宣傳工作。 四、保護(hù)小區(qū)內(nèi)刑事、治安案件或治安災(zāi)害事故現(xiàn)場，并協(xié)助公安部門開展工作。 五、負(fù)責(zé)管理好小區(qū)內(nèi)交通秩序。 六、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時性和特殊性任務(wù)。 保安隊長職責(zé) 一、熱愛保安工作，以身作則，帶頭遵守保安制度，遵紀(jì)守法，依法辦事，敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，敢于管理，

34、善于管理，正確處理個人利益與集體利益的關(guān)系，個人安全與公民人身安全的關(guān)系，不怕犧牲，做維護(hù)大局，維護(hù)群眾利益的模范。 二、在公司領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊的工作，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格要求，認(rèn)真貫徹落實集團(tuán)和公司的各項規(guī)章制度，確保保安隊的各項任務(wù)圓滿完成。 三、加強(qiáng)保安人員業(yè)務(wù)和素質(zhì)方面的培訓(xùn)，做好與有關(guān)部門和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，及時匯集保安人員反映的各種信息向上級匯報， 為上級領(lǐng)導(dǎo)提供建設(shè)性工作建議，根據(jù)上級指示精神和工作安排意見開展工作；制定比較完善的保安隊內(nèi)部管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，并學(xué)習(xí)外地及其他物業(yè)公司保安管理的先進(jìn)經(jīng)驗，結(jié)合自身特點建設(shè)一支具有；東洲：特色的保安隊伍。 四、對保安人

35、員的值勤情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，白天靠監(jiān)督，每晚抽查不少于三次，將檢查情況記錄入檔，作為考核依據(jù)，并每天做好工作小結(jié)。 五、對保安人員的思想工作隨時調(diào)查了解，全面把握，對隊員中發(fā)生的不良苗頭要及時掌握，并及時做好思想教育工作，把問題解決在萌芽中。 六、負(fù)責(zé)對保安人員工作考核，每月底將每人的工作情況連同結(jié)果報公 司經(jīng)理審批。 七、對保安隊員中出現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)行為，必須在查明情況后，于當(dāng)天向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示做出處理意見。 八、每周召開保安人員例會，傳達(dá)貫徹上級指示，總結(jié)本周工作，安排下周工作，并與全體人員一起分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題；同時必須搞好崗前講評。 九、熟悉掌握住宅

36、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備及各種保安設(shè)施的性能和操作程序，熟悉小區(qū)環(huán)境，做到心中有數(shù)。 十、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項工作。 保安班長的職責(zé) 一、對保安隊長負(fù)責(zé)，做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作。 二、以身作則，模范遵守國家法律、法規(guī)及公司、保安隊的各項規(guī)章制度，帶頭認(rèn)真履行保安隊員職責(zé)，帶領(lǐng)保安班組全體人員，認(rèn)真嚴(yán)肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。 三、突出表率作用，嚴(yán)于律己，團(tuán)結(jié)一致，服從命令，聽從指揮，熱 愛本職工作，努力做好值勤工作，對小區(qū)內(nèi)發(fā)生事故，必須及時向保安隊長報告。 四、發(fā)現(xiàn)隊員有違規(guī)違紀(jì)行為，必須及時向隊長報告，并對其批評教育，

37、不得瞞報和遲報。 五、實事求是將隊員每天出勤情況，做好登記。對隊員中的好人好事、盡職盡責(zé)、成績突出以及遲到、早退、脫崗、誤崗、失職違規(guī)等情況要搞好記錄，并及時報告隊長，以便獎罰。 六、負(fù)責(zé)本組的上崗交接班工作，完善交接班管理制度，并帶領(lǐng)組員搞好本組分工負(fù)責(zé)區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。 七、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項工作。 保安隊員職責(zé) 一、服從集團(tuán)、物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，聽從保安隊長及班長的命令，認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)、公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護(hù)保安人員的良好形象。 二、認(rèn)真學(xué)習(xí)政治理論和法律知識，不斷提高自身素質(zhì)，做好學(xué)習(xí)筆記。 三、嚴(yán)格遵守保安隊

38、員獎懲制度及其他法律法規(guī)，按規(guī)定履行職責(zé)，不準(zhǔn)超權(quán)限行使職責(zé)。 四、注重自身修養(yǎng)，提高內(nèi)在素質(zhì)，相互之間不準(zhǔn)諷刺打擊，不準(zhǔn)相互詆毀拆臺，不準(zhǔn)亂加猜疑，不準(zhǔn)在背后議論領(lǐng)導(dǎo)和同志；要互相支持，互相配合，精誠團(tuán)結(jié)，共同完成工作任務(wù)。 五、依法辦事，公正執(zhí)法，自覺維護(hù)法律尊嚴(yán)和保安隊的聲譽(yù)，不準(zhǔn)以任何理由，任何名義，對任何人進(jìn)行吃、拿、卡、要。 六、樹立責(zé)任感，疾惡如仇，是非分明，不怕吃苦受累，不怕流血犧牲，勇往直前，大膽與違法犯罪行為作斗爭，確保小區(qū)業(yè)主人身財產(chǎn)不受損壞。 七、嚴(yán)格請銷假制度，有事及時請假，辦完后及時銷假；不準(zhǔn)遲到、早退，不準(zhǔn)中途脫崗；工作時間不準(zhǔn)辦私事。 八、要嚴(yán)格履

39、行《保安人員的基本要求》的規(guī)定，認(rèn)真履行工作職責(zé)。 九、嚴(yán)格按規(guī)定搞好宿舍及個人的衛(wèi)生。 十、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項工作。 保安人員的基本要求 一、保安人員必須做到： 1、遵紀(jì)守法，無違法犯罪及不良紀(jì)錄。 2、必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風(fēng)，為物業(yè)公司負(fù)責(zé)，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、居民負(fù)責(zé)。 3、根據(jù)公安部門的有關(guān)要求，熟練掌握保安崗位知識，維護(hù)集團(tuán)利益，服從物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)、公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護(hù)保安人員的良好形象。 4、努力學(xué)習(xí)法律、科學(xué)、文化和業(yè)務(wù)知識，不斷提高政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力。 5、嚴(yán)格遵守保安

40、職責(zé)及其他規(guī)章條例，嚴(yán)格遵守請銷假制度，對工作和生活中出現(xiàn)的問題要及時匯報。 6、提高使用警械和保衛(wèi)能力，保持戰(zhàn)斗化作風(fēng)，隨時制止各種違法犯罪活動，做好安全防范工作，嚴(yán)防火災(zāi)、爆炸、盜竊等破壞性事故和案件的發(fā)生，同時注意自身安全。 7、立場堅定，敵我分明，對一切違法行為要勇于斗爭，不得包庇、袒護(hù)縱容、貪贓枉法。 8、注意工作方法，學(xué)會做群眾工作，提高識別處理問題的能力，堅持原則，秉公執(zhí)法，不徇私情。 9、提高獨立工作能力，根據(jù)各組擔(dān)負(fù)的具體任務(wù)，搞好安全保衛(wèi)的工作計劃，并積極組織實施。實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，任何情況下不得出現(xiàn)粗心大意、馬虎從事或有濫用職權(quán)、超越職權(quán)的行為。 二、日常工作：

41、 ㈠儀表著裝 1、按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標(biāo)志齊全規(guī)范。 2、風(fēng)紀(jì)嚴(yán)整，不得敞開衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；衣著整潔，必須佩帶工作證。 3、上崗前、下崗后須到指定地點（宿舍）更衣，不得將制服帶離小區(qū)；勤換洗服裝，但服裝清洗不得影響正常上崗著裝。 4、保安人員儀表須潔凈端正，不得剃光頭、留怪異頭形，不得染發(fā)、紋身。 ㈡上崗姿態(tài) 1、在崗時須精神飽滿，精力集中。 2、站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。 3、兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn)；兩人以上巡

42、邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn)。 ㈢文明禮貌 1、對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。見到領(lǐng)導(dǎo)和來賓要面帶微笑，行舉手禮。 2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，當(dāng)住戶或外來人員向你咨詢時，應(yīng)主動問候“您好，請問您有什么事嗎？”；當(dāng)你需向住戶或外來人員交涉或按章管理時，使用“對不起，打擾了，請您……”，當(dāng)結(jié)束時，使用“謝謝合作，再見?！钡榷Y貌用語。 3、嚴(yán)禁把不良情緒帶到工作崗位中，做到微笑服務(wù)，禁止任何粗俗言談、污言穢語。 4、在工作中規(guī)定使用普通話，并使用要求的禮貌用語。 5、進(jìn)入各級領(lǐng)導(dǎo)室前，

43、應(yīng)輕輕敲門喊報告，經(jīng)允許后方可進(jìn)入。 ㈣門衛(wèi)崗 1、對出入小區(qū)的人員必要時進(jìn)行查詢，言語文明，并做好登記和引導(dǎo)，來訪人員須填寫來訪人員登記表，說明來訪人姓名、工作單位、來訪時間及來訪事由。 2、勸阻無關(guān)人員及未批準(zhǔn)的商販進(jìn)入小區(qū)。 3、管理小區(qū)交通秩序，引導(dǎo)車輛正常有序進(jìn)出小區(qū)，無關(guān)車輛不得進(jìn)入小區(qū)。 4、門衛(wèi)崗?fù)ろ毐３终麧嵜烙^，無關(guān)人員不得進(jìn)入門衛(wèi)崗?fù)ぁ? 5、每天把值勤情況寫入值勤情況記錄表。 ㈤巡邏崗 1、巡邏值勤人員每日按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏值勤。 2、巡邏值勤主要內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢，勸阻已進(jìn)入小區(qū)的無關(guān)閑雜人員，車輛停放情況；樓宇

44、外觀、道路、路燈、電子監(jiān)控及有關(guān)配套設(shè)施完好情況，及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。 3、認(rèn)真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。 4、巡邏情況及時記錄并寫入值勤情況記錄表。 三、上崗時間及交接班細(xì)則 平均每天上崗x小時，當(dāng)日下午xx：00——xx：00為中班；xx：00——xx：00為夜班；xx：00——下午xx：00為白班，【或兩班倒12小時工作制】每周一次輪崗，周末要有人值班，法定節(jié)假日按照《關(guān)于假期、薪酬的規(guī)定》具體安排。 1、保安人員接班要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在交接班記錄表上記錄接班時間并簽到。 2、交接班時，交班的保安人員要把需要在值班

45、中繼續(xù)注意的或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚，并記錄在交接班登記簿上。 3、接班保安人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)由交班保安人員承擔(dān)責(zé)任；驗 收完畢，交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由接班保安人員承擔(dān)責(zé)任。 4、所有事項交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名。 5、接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負(fù)責(zé)；即使沒有發(fā)生問題，也要分別處50元罰款并通報批評。 6、特殊情況需調(diào)換班時，必須經(jīng)隊長同意，提前報經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自換班，則視為脫崗。 四、工作紀(jì)律 1、嚴(yán)

46、格遵守國家的法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度。 2、工作期間要著裝整齊配套，時刻保持良好的精神風(fēng)貌。 3、堅守崗位，忠于職守，在崗期間必須保證公司辦公室、小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備及所有圍墻、圍墻燈、路燈、大門等的全方位安全，不得出現(xiàn)任何失盜事故，若發(fā)生失盜等不安全事故，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。 4、上崗堅決做到“五不準(zhǔn)”，即不準(zhǔn)喝酒，不準(zhǔn)聊天、談情說愛，不準(zhǔn)容留外來人員，不準(zhǔn)擅離工作崗位，不準(zhǔn)遲到、早退。 5、要尊老愛幼，尊重小區(qū)內(nèi)居民的風(fēng)俗習(xí)慣，遵守群眾紀(jì)律。 6、愛護(hù)各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出，如有損壞或丟失按原價賠償并處50元罰款。 7、嚴(yán)格執(zhí)行請、銷假制度，有事

47、外出必須請假，無故不請假者，視為曠工。 8、嚴(yán)格執(zhí)行培訓(xùn)制度，除正常上崗?fù)?，每周安排培?xùn)、學(xué)習(xí)及會議時間1小時，由隊長統(tǒng)一安排。 五、衛(wèi)生保潔 經(jīng)常保持好環(huán)境衛(wèi)生。編排每日衛(wèi)生值班表，宿舍要保持內(nèi)外清潔。生活日用器具要放置有序，床鋪被褥放置整齊，同時講好個人衛(wèi)生。 請銷假制度 一、保安隊員原則上不得請假，如有特殊情況確需請假的，需經(jīng)過逐級批準(zhǔn)后方可離崗（除特殊情況每月3天假）。請假一小時至半天，提前填寫請假條，由隊長審批，但不得空崗；請假一天以上的，必須提前填寫請假條，隊長同意并安排好排班，由公司經(jīng)理審批，并及時銷假。 二、保安隊員請事假，一律不準(zhǔn)捎口信或打電

48、話，違者按曠工論處；請病假必須有正規(guī)醫(yī)院開具病假條。 三、不請假私自離崗者，按曠工論處。 四、保安隊員必須按規(guī)定的工作時間到達(dá)工作崗位，遲到30分鐘以上者，按曠工論處。 五、若違反上述規(guī)定，曠工不足一天罰款50元；滿一天罰款100元；滿二天罰款300元；滿三天開除。 六、各有關(guān)負(fù)責(zé)人在記錄、上報、執(zhí)行過程中，若弄虛作假，出現(xiàn)問題的，要層層追究責(zé)任，從嚴(yán)處理，對責(zé)任人視具體情況罰款50—100元。 保安人員獎懲制度 為鼓勵保安人員認(rèn)真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則，制定保安人員獎懲細(xì)則： 1、 獎勵細(xì)則： 1、抓獲盜竊（贓物價值2000元以內(nèi)）嫌疑人

49、送公安機(jī)關(guān)，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣50--100元；抓獲盜竊（贓物價值2000元以上）嫌疑人送公安機(jī)關(guān)，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣100--200元。 2、抓獲搶劫、搶奪財物、詐騙犯罪嫌疑人送公安機(jī)關(guān)，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣100-200元。 3、凡破獲重特大案件（如盜竊業(yè)主汽車、機(jī)器、物品、財物）及抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子的，根據(jù)所查獲物資的總額，給予重獎。 4、抓獲“黃、賭、毒”嫌疑分子送公安機(jī)關(guān)，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣50-100元。 5、抓獲盜竊自行車嫌疑人送公安機(jī)關(guān)，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣50元。 6、抓獲故意傷害他人、殺人、縱火、爆炸嫌疑人送公安機(jī)關(guān)，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣100元。 7、抓獲非法制造、佩帶管制刀

50、具、槍械、爆炸品嫌疑人，送交公安機(jī)關(guān)，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣100元。 8、及時排除險情\災(zāi)情,避免發(fā)生傷亡事故，保障了人民生命財產(chǎn)的安全，獎勵人民幣100元。 9、提供犯罪線索，協(xié)助公安機(jī)關(guān)破獲園區(qū)內(nèi)刑事案件的，經(jīng)確認(rèn)獎勵人民幣50-100元。 10、在執(zhí)勤中認(rèn)真做好防火、防破壞工作，能及時發(fā)現(xiàn)制止重大事故的發(fā)生，確保安全且成績顯著的，分別給予表揚及獎勵50-100元。 11、面對窮兇惡極的犯罪分子大智大勇，樹立保安人員光輝形象的根據(jù)與犯罪嫌疑人斗爭情況、兇險程度，呈報公司給予獎勵。 12、對拾金不昧的保安員，根據(jù)所拾遺失物的價值及具體情況給予獎勵。 13、除上述獎勵外，在與犯罪嫌疑人

51、搏斗中因公負(fù)傷的，公司負(fù)責(zé)全部醫(yī)藥、醫(yī)療費，并給予適當(dāng)?shù)臓I養(yǎng)補(bǔ)助。 14、保安員個人內(nèi)務(wù)整理評比優(yōu)秀的獎勵10－20元。 二、懲罰細(xì)則： 1、工作期間擅自離崗，玩手機(jī)、聽音樂，看書報、吃東西或進(jìn)行其他與工作無關(guān)的活動的，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。 2、工作期間接待客人，談笑聊天，玩忽職守者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。 3、在崗期間有吸煙、喝酒、睡崗及其他懈怠行為者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20--100元。 4、對小區(qū)業(yè)主及來訪者態(tài)度惡劣、粗言穢語、不理不采者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。 5、無故遲到、早退，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。 6、執(zhí)勤時著裝不整齊，儀表不潔凈端正（剃光頭、留怪異發(fā)型等）者，發(fā)現(xiàn)一次

52、罰款20元。 7、無故曠工，不足一天罰款50元；滿一天罰款100元；滿二天罰款300元；滿三天開除。 8、如有業(yè)主投訴，對業(yè)主態(tài)度惡劣、粗言穢語，經(jīng)核查后情況屬實，每出現(xiàn)一次罰款50-100元。 9、在值勤期間，不得監(jiān)守自盜，如發(fā)現(xiàn)將處以案件款3倍或3倍以上罰款，并移交司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。 10、上崗期間，門衛(wèi)崗見到來賓和領(lǐng)導(dǎo)要敬禮，站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，不得有搖頭晃腦、交頭接耳等動作；引導(dǎo)車輛正常進(jìn)出。上述規(guī)定如有違反者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。 11、巡邏時不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止，不得聚眾聊天，上述規(guī)定如有違反者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。 12、在崗

53、期間必須保證公司辦公室、小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備及所有圍墻、圍墻燈、路燈、大門、草坪燈、電子監(jiān)控等的全方位安全，不得出現(xiàn)任何失盜事故，若發(fā)現(xiàn)失盜等不安全事故，明確責(zé)任人，由責(zé)任人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 13、嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度，無故不請假者按《保安人員獎懲制度》第7條執(zhí)行。 14、嚴(yán)格執(zhí)行培訓(xùn)制度，無故不參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。 15、認(rèn)真搞好宿舍衛(wèi)生保潔工作，每出現(xiàn)一次衛(wèi)生不合格，處罰責(zé)任人20元。 16、保安人員要聽從指揮，不得頂撞領(lǐng)導(dǎo)，如有違反規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元。 17、保安人員要精誠團(tuán)結(jié)，互相配合，相互之間不準(zhǔn)諷刺打擊，不準(zhǔn)相互詆毀拆臺，不準(zhǔn)亂加猜疑，

54、不準(zhǔn)在背后議論領(lǐng)導(dǎo)和同志，如有違反規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元；如出現(xiàn)打架者，每人處罰100元，先動手者加罰50元，經(jīng)批評教育仍不思悔改者開除。 18、 保安班長要認(rèn)真履行《保安班長的職責(zé)》，如對工作不負(fù)責(zé)任，玩忽職守，每次視情節(jié)處罰20—100元。 19、 保安隊長要認(rèn)真履行《保安隊長的職責(zé)》，如對工作不負(fù)責(zé)任，玩忽職守，每次視情節(jié)處罰20—100元。 20、 保安隊長對全體隊員出現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)行為具有處罰權(quán)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)查實批準(zhǔn)后實施。 21、集團(tuán)、公司領(lǐng)導(dǎo)在工作期間發(fā)現(xiàn)保安隊員有違規(guī)違紀(jì)行為，首先處罰保安隊長20—100元，并按規(guī)定對責(zé)任人進(jìn)行處罰。

55、 保安器械、服裝、對講機(jī)管理制度 為進(jìn)一步規(guī)范對講機(jī)的使用，提高保安隊的良好形象，保證保安人員統(tǒng)一著裝上崗，確保服裝警械的安全，特做如下規(guī)定： 一、警械管理：保安人員使用警械，必須辦理領(lǐng)用手續(xù)。隊長辦理從公司領(lǐng)用手續(xù)；班長與隊長辦理領(lǐng)用手續(xù)；交接班時，辦理交接手續(xù)。如出現(xiàn)丟失，在查明原因后，除由當(dāng)事人全額賠償外，還要逐級追查責(zé)任，并處以經(jīng)濟(jì)處罰20—100元。 二、對講機(jī)管理： 1． 交接班時嚴(yán)格認(rèn)真的檢查機(jī)體是否完好。分清責(zé)任，對損壞或丟失的按原價進(jìn)行賠償。由各班班長接班時驗收。 2． 不得用對講機(jī)進(jìn)行與工作無關(guān)的對話，更不得用來聊天，如有違反每次處

56、罰10元。 3． 不得將對講機(jī)帶出小區(qū)或擅自外借。每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。 4． 對講機(jī)要及時充電，在崗期間不得出現(xiàn)對講機(jī)沒電現(xiàn)象和呼不到現(xiàn)象。否則每次處罰10元。 5． 使用對講機(jī)對話時要有禮貌。如：“XX收到請回答”，“收到請講”等。 6． 其他事項按照保安器材管理規(guī)定進(jìn)行管理。 3、 服裝管理：按照《關(guān)于員工工作服的規(guī)定》執(zhí)行。 保潔工管理制度 一、保潔人員必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風(fēng)，為物業(yè)公司負(fù)責(zé)。根據(jù)公司的要求和業(yè)主的需要，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主居民履行環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮，認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度。

57、 二、堅守崗位，行為規(guī)范。嚴(yán)格遵守上下班和請銷假制度。按時上下班，不得遲到或早退，上班時間一律不得私自外出。特殊情況需提前寫出請假報告，逐級上報申請，未得到經(jīng)理批準(zhǔn)一律不得擅自離崗。工作期間要文明禮貌，舉止大方，統(tǒng)一著裝，規(guī)范整齊。 三、工作時間：上午7：30分至11：00分下午1：30分至5：00分每天工作7小時，星期六、日輪休。 四、保潔工作要求： 1、 生活垃圾每天清運2次，保持垃圾桶和果皮箱清潔無異味。 2、 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地每日清掃，綠地內(nèi)不得有人為性垃圾，路燈每月清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)道路積水積雪。 3、 樓道每日清掃1次，每周拖洗3次，底層公共大廳每日拖洗

58、1次，樓梯扶手每周擦洗2次，樓道內(nèi)任何部位不得出現(xiàn)蛛網(wǎng)浮塵。 4、 公共部位玻璃半月清潔1次；樓道燈每月清潔1次。 5、 每天指導(dǎo)裝飾裝修戶將裝修垃圾運至小區(qū)指定垃圾場。 6、 上午10點30分左右、下午4點左右為衛(wèi)生保潔最佳時間，此時，小區(qū)內(nèi)各地、樓道內(nèi)各處必須保持清潔，無任何垃圾存在。如發(fā)現(xiàn)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求，必須嚴(yán)肅處理。 五、獎懲辦法 1、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以下，每次處罰50元。 2、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以上、60分鐘以下，每次處罰100元。 3、遲到或早退以及擅自離崗60分鐘以上視為曠工，每次處150 元。 4、發(fā)現(xiàn)不講文明禮貌的行為或不按規(guī)定

59、著裝，每次處罰10—20元。 5、不按規(guī)定次數(shù)清運生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清潔、有異味等，每發(fā)現(xiàn)一次處罰10—50元。 6、對第四條第一至六款工作要求，進(jìn)行定期或不定期檢查時，每有一項達(dá)不到要求，對責(zé)任人處罰10—30元。 7、小區(qū)內(nèi)業(yè)主舉報或反映在環(huán)衛(wèi)保潔方面以及每天的最佳保潔時間達(dá)不到要求的事項，經(jīng)查實，每次每項對責(zé)任人處罰10—50元。 8、 獎勵。每月進(jìn)行一次評選獎勵，連續(xù)四次檢查均達(dá)到要求，未發(fā)現(xiàn)問題且日常領(lǐng)導(dǎo)抽查也未發(fā)現(xiàn)問題者，獎勵現(xiàn)金20—50元。 9、獎勵和處罰額在當(dāng)月工資中兌現(xiàn)。 6、 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時性特殊工作。

60、 綠化工工作職責(zé) 第一條 花草、樹木、園林小品等，是小區(qū)公用設(shè)施的重要組成部分，全體業(yè)主應(yīng)自覺愛護(hù)園林綠化，不得損壞、踐踏、攀摘。 第二條 綠化管理人員應(yīng)在顯目的地方安置溫馨提示，告誡大家愛護(hù)，同時介紹植物名稱、生長特性、養(yǎng)護(hù)方法。 第三條 綠化管理人員應(yīng)對花、草、樹、木定期進(jìn)行培植、澆水、除草、施肥、治蟲，定期給花木修枝剪葉，梳理造型，提高綠化品位。 第四條 園林綠化是供全體業(yè)主觀賞的，人人都有愛護(hù)、護(hù)理的權(quán)利和義務(wù)，任何人不得損壞、挪用、踐踏、攀摘花木，破壞綠化環(huán)境。 第五條 任何人不得占用綠化場地，毀壞園林小品，傾倒垃圾，拉繩曬物，不得

61、在綠化場地內(nèi)搭棚堆物。禁止在澆灌籠頭處洗衣物。 第六條 任何人不得在綠化草坪里聚餐休閑，不得逗溜寵物，不得在草坪上搭建棚舍圈養(yǎng)雞、鴨等家禽牲畜。 第七條 噴灑農(nóng)藥或者夏季，家長要教育小孩不要在草坪內(nèi)、綠化帶玩耍，小心中毒和被蟲、蛇叮咬。 第八條 綠化管理人員要愛護(hù)、維護(hù)管理好綠化器械、工具、設(shè)備，不得將公物隨便借給他人或攜帶設(shè)備外出攬活。 環(huán)境綠化制度 第1條 目的 為美化公司工作、生產(chǎn)環(huán)境，塑造公司良好的外在形象，特制定本制度。 第2條 管理范圍 1．公司區(qū)域范圍內(nèi)的綠化區(qū)域。 2．被當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)劃定為公司負(fù)責(zé)的綠化區(qū)域。 第2章 崗位職責(zé) 第

62、3條 綠化負(fù)責(zé)人的崗位職責(zé) 1．做好公司的綠化、美化及管理工作。 2．按照公司綠化的基本要求，做好年度綠化計劃，并組織人員認(rèn)真落實。 3．落實防火、防盜、防病蟲害、防操作事故等安全保障措施。 4．熟悉安全知識，及時消除安全隱患，避免發(fā)生任何人身及意外事故；能夠處理工作中遇到的簡單技術(shù)問題。 5．督促員工做到定期除草、施肥、澆水及病蟲害防治工作，確保綠化的成活率，做到草坪內(nèi)無雜草、樹木無枯枝。 6．負(fù)責(zé)在會議室、辦公室等公共場所內(nèi)擺放觀賞植物，并做好養(yǎng)護(hù)工作，認(rèn)真執(zhí)行花木損壞賠償制度。 7．監(jiān)督所有人員對勞動工具的保養(yǎng)和維修工作，保證物品管理調(diào)配井然有序，熟悉和掌握設(shè)備操作規(guī)范和

63、設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)技術(shù)。 8．定期檢查檢修設(shè)施、設(shè)備，做到無丟失，無人為損壞，無人為原因致使設(shè)施、設(shè)備提前報廢。 9．嚴(yán)格控制綠化管理成本。做到費用開支有計劃。 10．做好工作服及勞保用品的發(fā)放、登記、回收工作。 第4條 綠化人員崗位職責(zé) 1．落實綠化目標(biāo)管理責(zé)任制，認(rèn)真執(zhí)行綠化工作規(guī)范。 2．管理好公司內(nèi)各種花草、樹木、綠籬，對有意破壞綠化者，綠化人員有權(quán)進(jìn)行批評教育甚至要求其賠償。 3．定期澆水、施肥、除草、滅蟲和剪枝等，確保綠化的成活率，做到草坪內(nèi)無雜草、樹木無枯枝。 4．加強(qiáng)對綠化勞動工具的保養(yǎng)和維修工作，熟悉和掌握設(shè)備操作規(guī)范與設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)技術(shù)。定期檢查檢修設(shè)

64、施、設(shè)備，做到無丟失，無人為損壞，無人為原因致使設(shè)施、設(shè)備提前報廢。 5．每天下班前必須把自己的綠化工具清洗干凈，保存在倉庫內(nèi)，并由相關(guān)人員做好回收記錄。如果工具遺失，由本人按價賠償。 6．經(jīng)常注意觀察各自區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、明暗下水道等，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即有序上報。 第3章 環(huán)境綠化管理規(guī)定 第5條 基本管理規(guī)定 1．公司在必要時劃撥一定的綠化?？钣糜诠镜木G化養(yǎng)護(hù)與管理工作。 2．綠化工作列入公司精神文明建設(shè)項目和內(nèi)容。 3．員工有權(quán)利和義務(wù)管理、愛護(hù)花草和樹木。 4．不準(zhǔn)攀折花木或在樹上晾曬衣物等。 5．不得損壞花木的保護(hù)設(shè)施。 6．不準(zhǔn)私自摘拿花果。 7．不

65、準(zhǔn)踐踏或穿行綠化帶。 8．不準(zhǔn)往綠化區(qū)域內(nèi)倒污水或扔雜物。 9．不準(zhǔn)在綠化區(qū)內(nèi)堆放任何物品。 10．未經(jīng)許可，不準(zhǔn)在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。 11．凡人為造成綠化、花木及設(shè)施損壞的，公司將給予罰款處理。 12．凡由公司負(fù)責(zé)綠化的，應(yīng)及時檢查記錄，報告綠化情況，定期培土、施肥、治蟲害、修剪枝葉、澆水等。 13．公司必要時可專門聘用園藝工人或外聘園藝公司，承擔(dān)綠化管理工作。 14．公司對外聘園藝公司的綠化工作質(zhì)量進(jìn)行評價，可填寫“供方服務(wù)質(zhì)量檢查評價表”，如下表所示。 供方服務(wù)質(zhì)量檢查評價表 供方名稱 服務(wù)日期 服務(wù)項目 服務(wù)地點 評價記錄

66、 評價人： 日期： 管理處綠化 負(fù)責(zé)人評定意見 簽字： 日期： 管理部經(jīng)理意見 簽字： 日期： 第6條 綠地綠化保養(yǎng) 1．保持地表平整，土壤均勻細(xì)致；無廢紙、無雜物、無磚頭瓦礫，當(dāng)天清除綠化垃圾。 2．草苗栽種整齊，能覆蓋地表，無缺苗斷壟。 3．公司園藝每月用旋刀剪草地一次，每季度施肥一次，入秋后禁止剪割。 4．及時修剪草坪，及時澆水、施肥。春季、夏季的草地每周剪兩次，長度一般控制在 毫米之內(nèi)；冬季每周或隔周剪草一次，當(dāng)月培土一次，隔月疏草一次，隔周施水、肥一次，隔周施綠寶一次。 5．割草前應(yīng)檢查機(jī)具是否正常，刀具是否鋒利。滾桶剪每半月磨合一次，每季度將折底刀打磨一次。 6．草地修剪應(yīng)交替采用橫、豎、轉(zhuǎn)的方法，防止草地受損過大，割草時行