烏鎮(zhèn)雅園和桃李春風(fēng)

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1、- 烏鎮(zhèn)雅園 一、工程概述 綠城烏鎮(zhèn)雅園是綠城集團(tuán)發(fā)力養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)領(lǐng)域的首發(fā)巨作，工程擇址國家5A級景區(qū)烏鎮(zhèn)。烏鎮(zhèn)雅園所處的綜合性安康養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)占地面積約1平方公里，規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老、頤樂學(xué)院、養(yǎng)老示區(qū)、醫(yī)療公園、特色商業(yè)區(qū)和度假酒店區(qū)六大板塊于一體。 工程于2012年10月正式開工建立，地理位置優(yōu)越，有滬杭高鐵、滬杭高速、申嘉湖高速連接，交通便利。 工程定位：依托國際安康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的高端學(xué)習(xí)型綜合養(yǎng)老社區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套： 特色商業(yè)區(qū)的規(guī)劃創(chuàng)意來自于烏鎮(zhèn)東柵和西柵景區(qū)的模式，延續(xù)了烏鎮(zhèn)特有的婉約與靈動，將濕地公園與商業(yè)休閑體驗(yàn)相結(jié)合，營造一處具有江南水鄉(xiāng)特色的高品質(zhì)水韻風(fēng)格的商業(yè)街

2、區(qū)。 Alila精品酒店作為世界最高端的精品酒店之一，將為烏鎮(zhèn)量身定制一款水鄉(xiāng)風(fēng)情度假酒店，一款融合公園、生態(tài)濕地環(huán)境，提供高端商務(wù)休閑和度假旅游配套效勞的五星級酒店。 烏鎮(zhèn)雅園是烏鎮(zhèn)國際安康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園其中的一局部，規(guī)劃約650畝，面向?qū)ο笠曰顫娎先藶橹鳎o以少量半自理老人。 烏鎮(zhèn)雅園居住單元建筑風(fēng)格和室風(fēng)格整體上采用新民國風(fēng)，整體給人以民國時期書院的氣氛。為了營造這樣的民國風(fēng)，烏鎮(zhèn)雅園的立面設(shè)計借鑒了清華園、復(fù)旦園、北大燕園和武大校園等著名高校的風(fēng)格，沉穩(wěn)、大氣、厚重又充滿了濃濃的文化味。設(shè)計中借鑒了校園中典型的聯(lián)橋、拱廊，再借由屋檐的精巧和校園草坪那種平靜祥和的意境，讓人一進(jìn)入社區(qū)就

3、回想起那段理想飽滿、躊躇滿志的青春年少，那段人生中最美好的大學(xué)時光。 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)類型ê 烏鎮(zhèn)雅園產(chǎn)品設(shè)計ê 核心配套：頤樂學(xué)院ê 耗資2.5億的3.5萬㎡的頤樂學(xué)院，能同時容納3000人，是中國規(guī)模最大的“老年大學(xué)〞，分為社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲效勞區(qū)、老年大學(xué)教學(xué)區(qū)、運(yùn)動娛樂休閑區(qū)等區(qū)域，包括教室、運(yùn)動館、大禮堂、展覽廳等設(shè)施。頤樂學(xué)院各區(qū)域之間建有風(fēng)雨連廊，在方便老人出行與各區(qū)域間溝通的同時創(chuàng)造一種亭臺樓閣、古色古香的江南園林詩畫美感。 烏鎮(zhèn)雅園獨(dú)創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老模式，涵蓋頤、樂、學(xué)、為四個維度，把對老年人的精神效勞作為重點(diǎn)和特點(diǎn)打造： 2 頤：通過精心設(shè)計的安康管理、醫(yī)療護(hù)理、居家生活

4、三重效勞體系，建立一種全新的養(yǎng)生系統(tǒng)。讓老年人身心安康，青春煥發(fā)。 2 樂：精心設(shè)計符合老年人特點(diǎn)的文化娛樂活動，每天、每周、每月、每年層出不窮，讓老年人快樂常在。 2 學(xué)：用學(xué)校的組織形式，重新規(guī)劃老年人的退休生活，使其在自主的學(xué)習(xí)中，獲得充分的交流和愉悅。 2 為：通過園區(qū)外途徑，幫助老年人發(fā)揮余熱，重回社會，獲得自我價值,贏得尊重，真正實(shí)現(xiàn)“老有所為〞。 頤樂學(xué)院依托師大學(xué)的教育合作支持，設(shè)立了五大課程體系：安康養(yǎng)生系、人文社科系、藝術(shù)系、休閑體育系和生活系，并設(shè)有書法、繪畫、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動容。 核心配套：雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院ê 雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院占地13萬平米，總

5、建筑規(guī)模超過7.3萬㎡，由雅達(dá)國際投資運(yùn)營，設(shè)計引入德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌Medical park 的商業(yè)模式和管理理念，由德國醫(yī)療專家組成的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)醫(yī)院運(yùn)營。但目前合作遇到困難，雅達(dá)正在轉(zhuǎn)向當(dāng)?shù)貙で蠛献麽t(yī)療資源。主要提供神經(jīng)系統(tǒng)病患和亞安康人群安康管理等康復(fù)治療、老年全科門診和專業(yè)體驗(yàn)等效勞。350個床位提供五星級診療待遇。 二、盈利模式 產(chǎn)權(quán)出售+效勞提供 多層、別墅、高層物業(yè)70年產(chǎn)權(quán)出售： 2 公寓：11800-14000元/㎡〔5000余戶〕 2 精裝修：13500-14000元/㎡ 2 小獨(dú)棟：35000-40000元/㎡〔60棟〕 2 沿湖：3房2廳，200㎡，約

6、700-800萬元 2 部：3房2廳，170㎡，約500-600萬元 根底的物業(yè)效勞，根底的安康管理效勞〔僅包含年度體檢、日常血壓監(jiān)測等，無護(hù)理效勞〕，綠城頤樂學(xué)院相關(guān)課程及部設(shè)施使用費(fèi)用： 2 頤樂學(xué)院年費(fèi)：3000元 2 物業(yè)費(fèi)：每年2.5元/㎡ 銷售情況ê ?數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2014.6 到2016年10月時，前期2000多套養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品已經(jīng)全面售罄，售價上漲了50%。 開盤時間ê 綠城烏鎮(zhèn)雅園目前在售11-18層帶裝修全配〔含軟裝和硬裝〕小高層。75、95㎡兩房戶型，115㎡三房戶型，均價21000元。 三、借鑒意義 1、拿地模式：分業(yè)態(tài)、分用地性質(zhì)、分期的拿

7、地策略降低本錢； 烏鎮(zhèn)國際安康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園是一個典型的大體量、多業(yè)態(tài)養(yǎng)老地產(chǎn)工程。其用地性質(zhì)包括居住用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、科教文衛(wèi)用地、商業(yè)用地等。綠城在拿地時進(jìn)展了用地性質(zhì)分割，防止了大體量地塊性質(zhì)綜合引起的問題。 2、配套規(guī)模：配套定位與規(guī)模方面存在一定問題； 頤樂學(xué)院投資2.5億元，體量達(dá)3.5萬㎡，業(yè)主每年個人學(xué)費(fèi)3000元。但綠城對于購置者并無年齡限制，導(dǎo)致實(shí)際購置人群年齡達(dá)不到養(yǎng)老社區(qū)要求。 醫(yī)院總建筑規(guī)模超過7.3萬㎡，規(guī)模過大、定位過高，從早期引入德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌到近期轉(zhuǎn)與當(dāng)?shù)蒯t(yī)院洽談合作。 以上帶來學(xué)院進(jìn)入運(yùn)營階段后存在目標(biāo)客群缺乏的運(yùn)營風(fēng)險和方案資源無法到位造成的

8、運(yùn)營風(fēng)險，得到的啟示是，在形成工程核心井真理的配套標(biāo)準(zhǔn)下，需結(jié)合市場需求，充分考慮配套設(shè)施的投入及運(yùn)營本錢，適當(dāng)控制規(guī)模。 3、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位過高引起去化緩慢。 產(chǎn)品定位為高端養(yǎng)老社區(qū)，主力面積56-128㎡，方案推出公寓5000余套，實(shí)際細(xì)分市場消化能力缺乏，首期推出的400多套去化尚可，主要客戶為綠城老業(yè)主，之后銷量大幅度減緩，目前銷售情況較為困難。 桃春風(fēng) 一、工程概述 綠城·桃春風(fēng)，位于市遠(yuǎn)郊的臨安市，距離主城區(qū)武林廣場約40公里，鄰地鐵5號線村站〔預(yù)計2019年通車〕，地處64.5平方公里的青山湖國家森林公園，奢享10平方公里瀲滟水域。工程緊鄰省千億級規(guī)劃的“森林硅谷〞

9、——青山湖科技城，坐享一站式SHOPPING MALL、酒店等城市地標(biāo)。周邊暫無產(chǎn)業(yè)支撐，典型的遠(yuǎn)郊旅游度假板塊。2015年4月10日，綠城集團(tuán)收購交通投資集團(tuán)旗下子公司臨安金基房地產(chǎn)開發(fā)的51%股權(quán)，共同合作開發(fā)“青山湖板塊頤養(yǎng)小鎮(zhèn)〞工程。 開創(chuàng)中國極小別墅之先河，深具逸格的中式建筑風(fēng)骨，代表千年來國人的審美意趣，通透的空間布局輔以豐富而私密的體院布局，形成林中有墅、墅中有園的居住形制，讓四季景致成為別墅設(shè)計的點(diǎn)金之處。實(shí)行帶地暖的全精裝交付標(biāo)準(zhǔn)，同步引入智能化家居設(shè)施，以現(xiàn)代科技升華田園墅居。 工程當(dāng)中設(shè)計概念是處在郊區(qū)的別墅，和我們以往所想象的別墅完全不同，以小鎮(zhèn)的模式營造全新的、安

10、康、娛樂、休閑社區(qū)。除了別墅區(qū)有居住的別墅以外，還有最關(guān)鍵的小鎮(zhèn)中心，這個小鎮(zhèn)中心能夠提供城市生活，在郊區(qū)當(dāng)中能夠提供城市生活。 工程定位：全齡化頤樂生活小鎮(zhèn) 小區(qū)配套ê 小鎮(zhèn)商業(yè)中心，規(guī)劃有菜場、超市等生活配套；咖啡吧、酒吧等慢生活配套；民俗、農(nóng)家樂等度假配套；水系、垂釣等休閑配套；禮堂、進(jìn)修堂等信仰配套；頤樂學(xué)院給老人提供課堂學(xué)習(xí)、興趣班等文娛活動配套；食堂、恒溫泳池、小劇場、壁球館、高爾夫球練習(xí)場等生活效勞配套；引進(jìn)幼兒園等學(xué)區(qū)配套。 桃春風(fēng)以綠城安康醫(yī)療資源為基石，攜手胡慶余堂等優(yōu)質(zhì)資源，打造安康促進(jìn)中心，配備國際一流的安康管理理念和檢測儀器，長期促進(jìn)業(yè)主的身體安康和身心活力。

11、除此之外，設(shè)有社區(qū)診所、日間照料中心，滿足家庭根本的就醫(yī)、配藥、輸液等需求，還可為長者提供藥物管理等上門定制效勞。 不止于此，綠城自2014年組建藍(lán)熙安康，啟動安康O2O效勞模式的探索。融合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)醫(yī)療、居家養(yǎng)老、安康管理的全新效勞模式，有望于今年在桃春風(fēng)落地。 未來，家人們不僅能夠通過多種穿戴式設(shè)備，實(shí)時觀測家中長者的動態(tài)生理指標(biāo)；還能通過APP等智能手段搭建的效勞平臺，享有實(shí)時更新的安康數(shù)據(jù)庫，在家人間實(shí)現(xiàn)安康信息互通；甚至可以在安康運(yùn)動中心，根據(jù)自身狀況獲得定制健身方案等。 綠城進(jìn)軍教育領(lǐng)域已有近16年歷史。在杭城，能就讀綠城育華學(xué)校，早就是眾多人士拼

12、學(xué)區(qū)的頭號籌碼。在2004年，綠城教育集團(tuán)就已躋身五大名校教育集團(tuán)之列，旗下?lián)碛芯G城育華學(xué)校、綠城育華小學(xué)、綠城育華幼兒園等十四所學(xué)校。桃春風(fēng)，為了在融合自然環(huán)境的優(yōu)越條件下因才施教，綠城甚至動用全球資源引入自然課堂理念。 農(nóng)業(yè)是綠城自2012年開場深耕以來結(jié)出的另一顆果實(shí)。只需一鍵，就能在家吃到由省農(nóng)科院和藍(lán)城農(nóng)業(yè)生產(chǎn)監(jiān)制的蔬菜、水果、禽蛋魚肉乃至油鹽醬醋。綠城一貫對膳食安康和食材挑選的重視，讓桃春風(fēng)的園區(qū)食堂成為客戶到訪時體驗(yàn)的一個環(huán)節(jié)。園區(qū)食堂日常配備新鮮有機(jī)的四季時蔬，通過營養(yǎng)師科學(xué)配餐，提供家庭廚房難以滿足的營養(yǎng)均衡的飲食搭配，讓家人們吃出安康。此外，近期綠城農(nóng)業(yè)還在竭力推進(jìn)“都市

13、農(nóng)莊〞的研究和開發(fā)，依托山林、田園、湖畔等自然資源，人們可以在其中進(jìn)展生產(chǎn)加工、旅游觀光、農(nóng)事體驗(yàn)、餐飲住宿等多項(xiàng)活動。 戶型設(shè)計ê 主臥和衛(wèi)生間充分考慮老年人輪椅的轉(zhuǎn)彎半徑，設(shè)計相對寬闊；廚房為半封閉式設(shè)計，對于中國人煎炒等多油煙的烹飪習(xí)慣來說，更易于清潔；連廊設(shè)計，在下雨天無需撐傘，帶來較多便捷；客廳帶室外小露臺設(shè)計，最大限度滿足老年人愛曬太陽的習(xí)慣。只是83平米戶型相對緊湊，冰箱可放置客廳；130平米戶型客臥套間離客廳相對較遠(yuǎn)，需經(jīng)過5米的長廊。 小面積中式圍合 1:1庭院贈送全精裝交付 2 為了控制總價，別墅的建筑面積僅83-180㎡，83-150㎡戶型僅一層，180㎡戶型僅

14、兩層，無地下室，也減少**本錢投入，每戶門口贈送一個地面停車位。 2 規(guī)劃布局、園林、建筑均采用傳統(tǒng)中式，打造契合案名“桃春風(fēng)〞的意境；樣板間裝修風(fēng)格采用新中式。 2 每家每戶均采用粉墻黛瓦進(jìn)展圍合，中式傳統(tǒng)的“獨(dú)門獨(dú)院〞。 2 每戶擁有接近1:1的庭院面積贈送，入戶小院、主院、測院、天井、邊院。 2 全精裝交付解決遠(yuǎn)郊工程客戶一大痛點(diǎn)，室配備地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)等先進(jìn)設(shè)備，融入適老化設(shè)計、小夜燈、衛(wèi)生間無障礙設(shè)計，緊急呼叫系統(tǒng)，適度降低吊頂和開關(guān)等的高度。 二、銷售情況 〔備注：40歲以下占30%，40-50歲占35%，50-60歲占30%〕 桃春風(fēng)預(yù)計下半年再推洋房房源，

15、戶型面積為50-110平米，預(yù)計均價18000元/㎡，共600多套房源，具體開盤時間和價格待定。目前無房源可售。 三、借鑒意義 1、定位轉(zhuǎn)變 由“頤養(yǎng)〞到“頤樂〞，由老年人到全齡化，客群基數(shù)擴(kuò)大。 2、配套完善 作為遠(yuǎn)郊度假類工程的痛點(diǎn)，綠城集團(tuán)用品牌和宋衛(wèi)平個人信用背書，承諾配建完善的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、社區(qū)商業(yè)、公園等配套，商業(yè)自持招商，別墅精裝交房，解決遠(yuǎn)郊工程客戶的兩大后顧之憂。 3、產(chǎn)品創(chuàng)新 首次開盤推出建筑面積83-180㎡裝修中式合院小獨(dú)棟，高單價約25000元/㎡，低總價210萬-320萬，土地價值加總價控制。 4、營銷創(chuàng)新 推廣由微信和線下活動為主，傳統(tǒng)渠道只投過一個戶外、一周電臺、兩篇報紙軟文。 . z.