【商業(yè)地產(chǎn)】中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)程序培訓(xùn)-73PPT

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)程序 2008年 6月 中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)程序 房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 房地產(chǎn)開發(fā)模式 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)程序 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開發(fā)流程圖 房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動(dòng)力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn) 城市基礎(chǔ)、 公 用 配套 設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)開發(fā)模式 香港模式： 以開發(fā)商為中心 客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資 由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” 縱向價(jià)值鏈 開發(fā)商不持有物業(yè) 美國(guó)模式： 市場(chǎng)化資本運(yùn)作 聘請(qǐng)專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié) 橫向價(jià)值鏈 開發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經(jīng)營(yíng)模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)程序 Step 2. 前期工作 Step 3. 建設(shè)階段 Step 4. 租售階段 Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)程序 Step 2. 前期工作 Step 3. 建設(shè)階段 Step 4. 租售階段 Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 機(jī)會(huì)篩選 財(cái)務(wù)分析 資源評(píng)估 投資決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇 機(jī)會(huì)尋找 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 意向地塊的 確 定 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 可行性方案 研 究 初步可行性 研 究 Step 1. Step 2. Step 3. Step 4. 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 成熟市場(chǎng)的發(fā)展使得投資決策在項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)了越來(lái)越大的比重 ， 第一顆棋擺在哪里 ， 怎么擺 ，成為每個(gè)開發(fā)商投資時(shí)考慮得最多的事情 。 根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊 意向地塊的 確 定 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 在投資前，對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外資源進(jìn)行評(píng)估是一項(xiàng)必不可少的工作。對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的利用可以提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加速項(xiàng)目資金回收。項(xiàng)目的資源評(píng)估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價(jià)值層面四大部分。其中，經(jīng)濟(jì)層面又可以分為宏觀經(jīng)濟(jì)層面和中觀經(jīng)濟(jì)層面。 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo) 商品房施工面積 商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售額 商品房空置面積及空置率 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo) 自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo) 地塊地貌 地質(zhì)條件 地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源 地塊周邊的城市配套狀況 城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo) 總體規(guī)劃要點(diǎn) 城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況 規(guī)劃變更因素 宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 人均 GDP 消費(fèi)總額 固定資產(chǎn)投資 銀行貸款年末余額 居民儲(chǔ)蓄存款余額 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)投資額及比例 城市文化評(píng)估指標(biāo) 城市的經(jīng)濟(jì) 交通地理優(yōu)勢(shì) 城市人文研究 城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力 歷史文脈的研究 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 可持續(xù)性 前瞻性 整體性 縱深性 風(fēng)險(xiǎn)最小 利 潤(rùn) 最 大 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。 初步可行性 研 究 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 對(duì)擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對(duì)具體地塊及市場(chǎng)現(xiàn)狀建議開發(fā)投資模型，對(duì)建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制。 可行性方案 研 究 投資決策流程 確定意向地塊 成立項(xiàng)目研究小組 投資、策劃人員 設(shè)計(jì)人員 財(cái)務(wù)人員 進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估 經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估 城市發(fā)展層面評(píng)估 城市文化層面評(píng)估 自身價(jià)值層面評(píng)估 初步可行性研究 制定研究計(jì)劃 靜態(tài)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)分析 可行性方案研究 用于銀行貸款的 地塊發(fā)展可行性方案 制定研究計(jì)劃 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)分析 動(dòng)態(tài)資金 缺口分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 分 析 用于政府報(bào)建的 地塊發(fā)展可行性方案 中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)程序 Step 2. 前期工作 Step 3. 建設(shè)階段 Step 4. 租售階段 Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓 .根據(jù)2003年 8月 12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院 18號(hào)令，政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說(shuō)，在各個(gè)城市中，仍有由政府決策的開發(fā)項(xiàng)目，其中有相當(dāng)一部分 (比如 危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 )是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 資本市場(chǎng) 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : 投資參股 ：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司，以解決有錢沒地形式。 土地收購(gòu) ：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。 收購(gòu)有土地的公司 ：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、 契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 土地市場(chǎng) 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2002年 7月以來(lái)， 獲取土地的主要方式。 從目前來(lái)看，不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌，拿地大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。通常的情況下是以 “ 價(jià)高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過(guò)分限制參與者的資格和 參與者的其它相關(guān)條件。 辦理國(guó)土使用證 以成都市建設(shè)工程為例 . 受理單位：成都市國(guó)土局地產(chǎn)處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料：用地登記申請(qǐng)書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件； 土地權(quán)屬證明文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點(diǎn)通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖； 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件； 地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖； 招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。 取得 國(guó)土使用證 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 以成都市建設(shè)工程為例 . 受理單位：成都市建委開發(fā)處 受理時(shí)間： 20個(gè)工作日 所需主要資料：申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的報(bào)告； 填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤并打印 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表 ； 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 企業(yè)稅務(wù)登記證； 驗(yàn)資報(bào)告； 開發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國(guó)有土地使用證； 外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程； 專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。 取得 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 以成都市建設(shè)工程為例 . 受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 15個(gè)工作日 所需主要資料： 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 申請(qǐng)表 ； 土地權(quán)屬證明文件 ； 擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 ； 聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議 ； 1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。 取得 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 以成都市建設(shè)工程為例 . 受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料： 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 ； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請(qǐng)表 ； 經(jīng)測(cè)繪行政主管部門審核的 1:500(或 1:1000)實(shí)測(cè)現(xiàn)狀矢量地形圖 ； 撥地紅線成果圖 ； 撥地紅線備案通知書 ； 涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng)目，應(yīng)向各相關(guān)部門出具征求意見函 ； 工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。 取得 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記 受理單位：成都市發(fā)改委 受理時(shí)間： 5個(gè)工作日 所需主要資料：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 ； 營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)的最新企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、開戶銀行出具的資金信用證明 ； 投資意向書 ； 銀行出具的融資意向書 ； 規(guī)劃行政部門出具的項(xiàng)目用地意見書 ； 環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見。 以成都市建設(shè)工程為例 . 編 制 項(xiàng)目建議書 申 報(bào) 項(xiàng)目建議書 審 批 項(xiàng)目建議書 （代可行性研究報(bào)告） 取得立項(xiàng)批復(fù) 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查 在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，需針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，進(jìn)行更深層次的市場(chǎng)調(diào)研，以達(dá)到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。深度市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品層面。市場(chǎng)層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。具體而言，又有四個(gè)環(huán)節(jié)的工作需要開展。 項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查 了解地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況 研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì) 地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查 消費(fèi)市場(chǎng)的研究和目標(biāo)客戶的定位 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目定位策劃 在深度了解市場(chǎng)狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，尚需要確定項(xiàng)目的定位。項(xiàng)目定位主要包括本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位等。其采用的手段主要是項(xiàng)目 SWOT分析和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。同時(shí)，在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，研判市場(chǎng)的空白點(diǎn)予以定位 ,確定項(xiàng)目概念草案。 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門 (公司 )的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由策劃部門 (公司 )出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案。 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 景觀概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 建筑方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑單體設(shè)計(jì) 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 建筑方案審批 以成都市建設(shè)工程為例 . 受理單位：成都市規(guī)劃局 受理時(shí)間： 8個(gè)工作日 所需主要資料：建筑方案總平面圖 (1:500或 1000)四份； 建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果 圖 (須標(biāo)明色彩及材質(zhì) )、項(xiàng)目總體鳥瞰圖 ； 光盤一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖 (含建筑物底層外墻輪廓線 )。 取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 10個(gè)工作日 事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：在成都市建委設(shè)計(jì)處、審圖中心辦理 施工圖審查 (人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃 等審核 )， 17至 22個(gè)工作日； 在成都市建委城建二處辦理市政設(shè)施配套費(fèi)核定單 ， 3個(gè)工 作日； 在成都市文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單 ； 在成都市建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用； 在成都市勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料。 以成都市建設(shè)工程為例 . 取得 建設(shè)工程規(guī)劃許可證正、副本 蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章 (騎縫章 )的建施總平面圖 要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場(chǎng)公示牌的書面通知書 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理施工許可證 以成都市建設(shè)工程為例 . 受理單位：成都市建委建管處 受理時(shí)間： 5個(gè)工作日 事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：建設(shè)單位填寫的施工許可證申請(qǐng) 表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 開工條件 審查 (表 )；中標(biāo)通知書、施工合同及中標(biāo)備案 (表 )；施工圖審 查備案通知書；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會(huì)審合 格并蓋章的施工組織設(shè)計(jì)原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和 派遣書，總監(jiān)證 (原件壓證 )、監(jiān)理證；項(xiàng)目經(jīng)理證 (原件壓證 )； 質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物 勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。 取得 建設(shè)工程 施工 許可證