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1、中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),主講：黃安心 廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理實務(wù) 第2章 物業(yè)管理企業(yè),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),本章講授,物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型,物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序,物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置,物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)管理處的組織架構(gòu)與職責(zé),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),學(xué)習(xí)目的與要求,1了解 物業(yè)管理企業(yè)的類型 物業(yè)管理處的職責(zé) 物業(yè)管理處的架構(gòu)與運(yùn)作模式 管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求,2掌握 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)
2、條件和審批程序 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的一般形式,3重點掌握 物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 矩陣式組織形式在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)和類型,,概念,類型,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的概念,是指專門對建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地實施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)和良好的居住和工作環(huán)境，具有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體,定義,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的類型,,按其業(yè)務(wù)性質(zhì)分為：,委托服務(wù)型,租賃經(jīng)營
3、型,委托代理型,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),,委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè),這類企業(yè)也有稱為實體型物業(yè)管理企業(yè) 委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權(quán) 按接受委托業(yè)務(wù)分為兩種情況： 開發(fā)建設(shè)單位委托前期管理 業(yè)主委員會委托實施管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè),,管理權(quán) 獲得,開發(fā)商將建成物業(yè)交給從事租賃經(jīng)營的物管企業(yè)管理，通過租金收回投資,職能,維護(hù)管理服務(wù)與租賃經(jīng)營,目的,出租經(jīng)營回收投資和獲得利潤,實質(zhì),實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù),適用,商業(yè)大廈、寫字樓、批發(fā)市場等,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理型
4、物業(yè)管理企業(yè),只有管理層，不設(shè)或只設(shè)很少的操作層 清潔衛(wèi)生、園林綠化、電梯、水電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、治安防范等 與專業(yè)公司建立合同關(guān)系，專司服務(wù)監(jiān)督、檢查和考核 均委托專業(yè)公司實施,共同特點,委托范圍,管理關(guān)系,實施,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理型物業(yè)管理企業(yè)本身主要的管理職能,產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營 中介服務(wù)（房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)及咨詢等） 檔案資料管理 維護(hù)計劃的制定 整體管理計劃的制定與組織實施 建立健全各種規(guī)章制度 做好群眾工作和其他管理等,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理形式基本上可分為兩類,第一類 特點 物業(yè)公司對業(yè)主聘請專業(yè)公司提
5、供顧問性意見 由業(yè)主委員會選聘專業(yè)公司簽訂合同 物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)監(jiān)督合同條款的執(zhí)行 委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只收取管理員的薪金及服務(wù)代理酬金，其余均屬代收代支,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理形式基本上可分為兩類,第二類 特點 物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，代聘各類的專業(yè)公司 由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同 但全部代聘的專業(yè)公司均需試用，服務(wù)如不能令委托方滿意，可以隨時更換,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立條件和程序,,,設(shè)立的條件,資質(zhì)條件,設(shè)立的程序,,有限責(zé)任公司,股份有限公司,設(shè)立條件,,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)
6、共建物業(yè)管理專業(yè),有限責(zé)任公司的設(shè)立條件,根據(jù)公司法第十九條規(guī)定的條件 股東符合法定人數(shù) 股東出資達(dá)到法定資本最低限額 股東共同制定公司章程 有公司名稱、建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu) 有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),股份有限公司的設(shè)立條件,根據(jù)公司法第七十三條規(guī)定條件： 發(fā)起人符合法定人數(shù) 發(fā)起人認(rèn)繳和社會分開募集的股本達(dá)到法定資本最低限額 股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定 發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過 有公司的名稱、建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu) 有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視
7、大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),企業(yè)資質(zhì)概念,企業(yè)資質(zhì)概念： 企業(yè)資質(zhì)，主要是為了界定、查驗、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業(yè)的注冊資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術(shù)力量、經(jīng)營規(guī)模以及經(jīng)營水平等等 是企業(yè)實力和規(guī)模的標(biāo)志,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建住房1999261號）把物業(yè)管理企業(yè)劃分為： 一級、二級、三級等三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播
8、電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),關(guān)于臨時資質(zhì),關(guān)于臨時資質(zhì) 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書，之后方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù) 臨時資質(zhì)證書有效期為一年 有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定 未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門將取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序,,步驟,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置,物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置,設(shè)置的原則,機(jī)構(gòu)的類型,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)
9、置原則,,因事 設(shè)職,權(quán)責(zé) 對等,統(tǒng)一 指揮,分工 協(xié)作,經(jīng)濟(jì),設(shè)置 原則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)類型,基本類型,直線職能制,事業(yè)部制,,直線制,矩陣制,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),直線制的組織機(jī)構(gòu)形式,,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),直線職能制組織結(jié)構(gòu)形式,,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式,,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式,,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責(zé),物業(yè)管理處組
10、織架構(gòu)與職責(zé) 物業(yè)管理處的職責(zé) 物業(yè)管理處的架構(gòu)和運(yùn)作模式 管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理處的職責(zé),公共服務(wù)最基本的普惠性服務(wù) 專項服務(wù)和特約服務(wù)經(jīng)營性服務(wù) 社區(qū)文化活動社區(qū)共同的居住觀和行為模式 協(xié)助政府進(jìn)行社會綜合管理非獨立承擔(dān) 完成總部工作任務(wù)改革試點,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式,物業(yè)管理處架構(gòu)和運(yùn)作模式 管理處的架構(gòu)和運(yùn)作模式一般根據(jù)企業(yè)的規(guī)模、類型、體制和資源情況，同時結(jié)合所管轄物業(yè)的具體類型、性質(zhì)和管理要求決定,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),一般
11、中小型小區(qū)管理處架構(gòu),特點 架構(gòu)較精簡 實行企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制 管理處是相對獨立運(yùn)作的質(zhì)量中心 主任有充分的權(quán)力處理管理處事務(wù) 總部職能部門對管理處進(jìn)行質(zhì)量檢查和資源調(diào)配，支持管理處工作 助理分管不同的事務(wù)，對主任負(fù)責(zé),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),小型物業(yè)管理處架構(gòu),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)面積大、功能復(fù)雜、社會影響力大、服務(wù)對象復(fù)雜，則可成立專門的管理服務(wù)分支機(jī)構(gòu)分公司 獨立的分公司具有較大的靈活性，便于質(zhì)量監(jiān)管和制度落實 分公司設(shè)經(jīng)理作為主管負(fù)責(zé) 下設(shè)綜合服務(wù)中心、綜合管理部、社區(qū)文化部、財務(wù)部等，并以專項服務(wù)項目招標(biāo)形
12、式進(jìn)行發(fā)包運(yùn)作,大型小區(qū)管理處架構(gòu),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),大型小區(qū)管理處架構(gòu),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),大廈管理處的架構(gòu),高層綜合寫字樓、商業(yè)大廈在物業(yè)特性、管理及服務(wù)對象等方面與住宅小區(qū)有較大的差別 主要體現(xiàn)在物業(yè)的權(quán)屬、服務(wù)對象、設(shè)備管理、經(jīng)營管理方面 大廈管理處的架構(gòu)要根據(jù)其用途和特點設(shè)置,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理處主任基本素質(zhì)和能力要求,,能力要求,基本素質(zhì),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),基本素質(zhì)要求,,職業(yè)道德,溝通技巧,服務(wù)意識,自我完善,,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大
13、學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理處主任能力要求,專業(yè)技能,學(xué)習(xí) 能力,組織能力,控制與督導(dǎo)能力,員工管理能力,協(xié)調(diào)能力,計劃能力,,,與人相處及 溝通能力,,,,領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利內(nèi)容有三個方面： 有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為 有權(quán)獲得勞動報酬 有權(quán)根據(jù)合同制止違背全體業(yè)主利益的行為,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)具體權(quán)利,（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際制定管理辦法 （
14、2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理 （3）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi) （4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為 （5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理 （6）有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任權(quán)力及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將專項業(yè)務(wù)承包給個人 （7）可實行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù),（1）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營 （2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督 （3）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn) （4）接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo) （5）至少每6個月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理
15、費(fèi)收支帳目 （6）提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化 （7）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告 （8）其他的相關(guān)義務(wù)。,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)如何執(zhí)法？,物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機(jī)構(gòu) 它只能約束業(yè)主和非業(yè)主使用人因居住活動而引發(fā)的一些行為 物業(yè)管理企業(yè)在對業(yè)主和非業(yè)主使用人的違法行為，無權(quán)干涉和又無法追究的情況下 負(fù)有向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告的義務(wù) 負(fù)有協(xié)助采取相應(yīng)措施制止或追究的義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),,本章要點,物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型 概念、類型,物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序 設(shè)立的條件 資質(zhì)條件 設(shè)立的程序,物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 設(shè)置的原則 機(jī)構(gòu)的類型,物業(yè)管理處的組織架構(gòu)與職責(zé) 架構(gòu)和運(yùn)作模式 職責(zé),物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利、義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),第2章完了!,
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