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1、中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),主講：黃安心 廣州市廣播電視大學管理學部,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理實務 第2章 物業(yè)管理企業(yè),中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),本章講授,物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型,物業(yè)管理企業(yè)設立的條件和程序,物業(yè)管理企業(yè)的機構設置,物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務,物業(yè)管理處的組織架構與職責,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),學習目的與要求,1了解 物業(yè)管理企業(yè)的類型 物業(yè)管理處的職責 物業(yè)管理處的架構與運作模式 管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求,2掌握 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)
2、條件和審批程序 物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務 物業(yè)管理企業(yè)組織機構的一般形式,3重點掌握 物業(yè)管理企業(yè)機構設置的原則 矩陣式組織形式在物業(yè)管理企業(yè)中的應用,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)和類型,,概念,類型,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的概念,是指專門對建成投入使用的房屋及其附屬設備設施、相關場地實施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務和良好的居住和工作環(huán)境，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體,定義,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的類型,,按其業(yè)務性質(zhì)分為：,委托服務型,租賃經(jīng)營
3、型,委托代理型,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),,委托服務型物業(yè)管理企業(yè),這類企業(yè)也有稱為實體型物業(yè)管理企業(yè) 委托服務型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權 按接受委托業(yè)務分為兩種情況： 開發(fā)建設單位委托前期管理 業(yè)主委員會委托實施管理,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè),,管理權 獲得,開發(fā)商將建成物業(yè)交給從事租賃經(jīng)營的物管企業(yè)管理，通過租金收回投資,職能,維護管理服務與租賃經(jīng)營,目的,出租經(jīng)營回收投資和獲得利潤,實質(zhì),實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù),適用,商業(yè)大廈、寫字樓、批發(fā)市場等,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理型
4、物業(yè)管理企業(yè),只有管理層，不設或只設很少的操作層 清潔衛(wèi)生、園林綠化、電梯、水電設備運行維護、治安防范等 與專業(yè)公司建立合同關系，專司服務監(jiān)督、檢查和考核 均委托專業(yè)公司實施,共同特點,委托范圍,管理關系,實施,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理型物業(yè)管理企業(yè)本身主要的管理職能,產(chǎn)權產(chǎn)籍管理 產(chǎn)權經(jīng)營 中介服務（房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀及咨詢等） 檔案資料管理 維護計劃的制定 整體管理計劃的制定與組織實施 建立健全各種規(guī)章制度 做好群眾工作和其他管理等,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理形式基本上可分為兩類,第一類 特點 物業(yè)公司對業(yè)主聘請專業(yè)公司提
5、供顧問性意見 由業(yè)主委員會選聘專業(yè)公司簽訂合同 物業(yè)管理企業(yè)只負責監(jiān)督合同條款的執(zhí)行 委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只收取管理員的薪金及服務代理酬金，其余均屬代收代支,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理形式基本上可分為兩類,第二類 特點 物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，代聘各類的專業(yè)公司 由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同 但全部代聘的專業(yè)公司均需試用，服務如不能令委托方滿意，可以隨時更換,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)設立條件和程序,,,設立的條件,資質(zhì)條件,設立的程序,,有限責任公司,股份有限公司,設立條件,,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學
6、共建物業(yè)管理專業(yè),有限責任公司的設立條件,根據(jù)公司法第十九條規(guī)定的條件 股東符合法定人數(shù) 股東出資達到法定資本最低限額 股東共同制定公司章程 有公司名稱、建立符合有限責任公司要求的組織機構 有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),股份有限公司的設立條件,根據(jù)公司法第七十三條規(guī)定條件： 發(fā)起人符合法定人數(shù) 發(fā)起人認繳和社會分開募集的股本達到法定資本最低限額 股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定 發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過 有公司的名稱、建立符合股份有限公司要求的組織機構 有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件,中央廣播電視大學、廣州廣播電視
7、大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),企業(yè)資質(zhì)概念,企業(yè)資質(zhì)概念： 企業(yè)資質(zhì)，主要是為了界定、查驗、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業(yè)的注冊資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術力量、經(jīng)營規(guī)模以及經(jīng)營水平等等 是企業(yè)實力和規(guī)模的標志,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應標準,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應標準 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建住房1999261號）把物業(yè)管理企業(yè)劃分為： 一級、二級、三級等三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì),中央廣播電視大學、廣州廣播
8、電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),關于臨時資質(zhì),關于臨時資質(zhì) 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應到當?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領取臨時資質(zhì)證書，之后方可從事物業(yè)管理業(yè)務 臨時資質(zhì)證書有效期為一年 有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定 未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門將取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)設立的程序,,步驟,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的機構設置,物業(yè)管理企業(yè)的機構設置,設置的原則,機構的類型,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)機構設
9、置原則,,因事 設職,權責 對等,統(tǒng)一 指揮,分工 協(xié)作,經(jīng)濟,設置 原則,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)組織機構類型,基本類型,直線職能制,事業(yè)部制,,直線制,矩陣制,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),直線制的組織機構形式,,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),直線職能制組織結構形式,,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),事業(yè)部制組織結構形式,,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),矩陣制的組織結構形式,,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理處組織架構與職責,物業(yè)管理處組
10、織架構與職責 物業(yè)管理處的職責 物業(yè)管理處的架構和運作模式 管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理處的職責,公共服務最基本的普惠性服務 專項服務和特約服務經(jīng)營性服務 社區(qū)文化活動社區(qū)共同的居住觀和行為模式 協(xié)助政府進行社會綜合管理非獨立承擔 完成總部工作任務改革試點,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理處架構和運作模式,物業(yè)管理處架構和運作模式 管理處的架構和運作模式一般根據(jù)企業(yè)的規(guī)模、類型、體制和資源情況，同時結合所管轄物業(yè)的具體類型、性質(zhì)和管理要求決定,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),一般
11、中小型小區(qū)管理處架構,特點 架構較精簡 實行企業(yè)統(tǒng)一領導下的管理處主任負責制 管理處是相對獨立運作的質(zhì)量中心 主任有充分的權力處理管理處事務 總部職能部門對管理處進行質(zhì)量檢查和資源調(diào)配，支持管理處工作 助理分管不同的事務，對主任負責,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),小型物業(yè)管理處架構,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)面積大、功能復雜、社會影響力大、服務對象復雜，則可成立專門的管理服務分支機構分公司 獨立的分公司具有較大的靈活性，便于質(zhì)量監(jiān)管和制度落實 分公司設經(jīng)理作為主管負責 下設綜合服務中心、綜合管理部、社區(qū)文化部、財務部等，并以專項服務項目招標形
12、式進行發(fā)包運作,大型小區(qū)管理處架構,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),大型小區(qū)管理處架構,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),大廈管理處的架構,高層綜合寫字樓、商業(yè)大廈在物業(yè)特性、管理及服務對象等方面與住宅小區(qū)有較大的差別 主要體現(xiàn)在物業(yè)的權屬、服務對象、設備管理、經(jīng)營管理方面 大廈管理處的架構要根據(jù)其用途和特點設置,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),管理處主任基本素質(zhì)和能力要求,,能力要求,基本素質(zhì),中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),基本素質(zhì)要求,,職業(yè)道德,溝通技巧,服務意識,自我完善,,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大
13、學共建物業(yè)管理專業(yè),管理處主任能力要求,專業(yè)技能,學習 能力,組織能力,控制與督導能力,員工管理能力,協(xié)調(diào)能力,計劃能力,,,與人相處及 溝通能力,,,,領導藝術,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務,物業(yè)管理企業(yè)的權利 物業(yè)管理企業(yè)的義務,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的權利,物業(yè)管理企業(yè)的權利內(nèi)容有三個方面： 有權采取完成委托任務所必須的行為 有權獲得勞動報酬 有權根據(jù)合同制止違背全體業(yè)主利益的行為,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)具體權利,（1）根據(jù)有關法規(guī)，結合實際制定管理辦法 （
14、2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理 （3）依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費 （4）有權制止違反規(guī)章制度的行為 （5）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理 （6）有權選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務，但不得將整體管理責任權力及利益轉讓給其他人或單位，不得將專項業(yè)務承包給個人 （7）可實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)的義務,（1）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營 （2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督 （3）重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準 （4）接受行政主管部門監(jiān)督指導 （5）至少每6個月應向全體業(yè)主公布一次管理
15、費收支帳目 （6）提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化 （7）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關報告 （8）其他的相關義務。,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)如何執(zhí)法？,物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機構 它只能約束業(yè)主和非業(yè)主使用人因居住活動而引發(fā)的一些行為 物業(yè)管理企業(yè)在對業(yè)主和非業(yè)主使用人的違法行為，無權干涉和又無法追究的情況下 負有向有關行政管理機關報告的義務 負有協(xié)助采取相應措施制止或追究的義務,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),,本章要點,物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型 概念、類型,物業(yè)管理企業(yè)設立的條件和程序 設立的條件 資質(zhì)條件 設立的程序,物業(yè)管理企業(yè)的機構設置 設置的原則 機構的類型,物業(yè)管理處的組織架構與職責 架構和運作模式 職責,物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務 權利、義務,中央廣播電視大學、廣州廣播電視大學共建物業(yè)管理專業(yè),第2章完了!,
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