畢業(yè)論文范文：企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系分析.doc

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畢業(yè)論文/畢業(yè)論文范文 畢業(yè)論文范文：企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系分析 　　摘 要：現(xiàn)金流是企業(yè)正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，現(xiàn)金流管理在財務(wù)管理中占有不容小覷的地位，現(xiàn)金流管理的好壞也直接影響企業(yè)的價值形象。*基于資金鏈分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點，進而分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營活動、籌資活動和投資活動的現(xiàn)金流量管理體系。 　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);現(xiàn)金流量;現(xiàn)金流量管理 　　房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展后，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱性行業(yè)。近年來，國家多次推出限制房價、提高貸款利率、限制購房等房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了遏制。雖然自2017年下半年以來，我國對房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步放松了調(diào)控，給企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，但調(diào)控造成的影響短期內(nèi)依然存在。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達到企業(yè)價值最大化的目標(biāo)，通過預(yù)測、決策、計劃、控制、報告和分析等手段全面系統(tǒng)的管理本企業(yè)不同時期現(xiàn)金流入、流出的時間和數(shù)量的活動。 　　一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點 　　相比較一般企業(yè)“貨幣資本實物資本貨幣資本”的資金循環(huán)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)則是“貨幣資本地產(chǎn)資本房產(chǎn)資本商品資本貨幣資本”這樣一個貨幣資金的長期循環(huán)[1]。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈運行模式，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點包括： 　　(一)資金需求額大，籌集任務(wù)重 　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象是房屋土地、大型開發(fā)項目等，高額的地價以及房屋工程造價使得投資數(shù)額少則千萬，多則上億。并且，房地產(chǎn)的開發(fā)項目往往可能不止有一個項目，很可能多個項目同時進行，就更加增大了資金的需求數(shù)額。同資金需求數(shù)額一起增加的是籌集項目資金的難度，一般企業(yè)只有在創(chuàng)立之初或者擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的情況下需要籌集大量資金，而在日常經(jīng)營過程中只需要籌集一部分流動資金來維持企業(yè)的生產(chǎn)運營，即使籌不到資金，企業(yè)只要維持現(xiàn)有規(guī)模也能繼續(xù)生存下去。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，籌集不到資金面臨的風(fēng)險很肯是項目終止，其損失的巨大的，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此相比較一般企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資壓力非常大。[1] 　　(二)資金流轉(zhuǎn)時間長 　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈表現(xiàn)為貨幣資金的長期循環(huán)，貨幣資金回收所經(jīng)歷環(huán)節(jié)多、時間長。一般來說，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)從征地開始，需要經(jīng)歷土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工交付使用等多個階段，通常要花費2-3年甚至更長并且，所開發(fā)的項目只有銷售到一定的數(shù)量之后才能回收成本。因此開發(fā)期長、資金周轉(zhuǎn)緩慢、回收期長共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)時間長的特點。 　　(三)資金流波動幅度大、分布不均 　　由房地產(chǎn)資金鏈的結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)公司開發(fā)項目之初要籌集大量的貨幣資金，再將這些貨幣資金投向各個項目，經(jīng)過地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本、商品資本等環(huán)節(jié)，最后從這些項目中回收大量資金。由于回收周期長的特點，很可能某年投入了大量資金，現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量為負(fù)，而另一年到了銷售階段則回籠大量資金，現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，凈現(xiàn)金流量為正。[2]以萬科2017-2017年度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為例，可以看出房產(chǎn)企業(yè)資金流波動幅度大的特點。 　　(四)資金占用風(fēng)險大 　　房地產(chǎn)項目的資金一旦投入就具有了不可移動性。即使企業(yè)所處的內(nèi)部環(huán)境以及社會經(jīng)濟、市場等外部環(huán)境發(fā)生重大變動，也很難進行調(diào)整和改變。[3]這樣資金一旦投入，風(fēng)險就會隨著回收的不確定因素的增加而增加。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一般都會借助金融機構(gòu)以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構(gòu)或者資本市場出現(xiàn)變動，資金鏈就很容易斷開，從而加劇資金占用的風(fēng)險。再次，近幾年國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策性的調(diào)整，2017年明確了首次購房的標(biāo)準(zhǔn)，2017年央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，首套房優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，利率的上調(diào)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，是的預(yù)期收益相對降低。與此同時為了加強房貸風(fēng)險的防控，對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)進行一系列的行政降福，加上人們對房地產(chǎn)投資的理性回歸，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金無法良性循環(huán)，產(chǎn)生財務(wù)危機。[4] 　　(五)現(xiàn)金流量管理涉及的關(guān)系復(fù)雜 　　房地產(chǎn)資金鏈的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性。一般企業(yè)的財務(wù)關(guān)系基本都是圍繞投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、員工、被投資者、企業(yè)內(nèi)部各部門以及國家財政、銀行、審計、工商稅務(wù)而展開。而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除此之外，在經(jīng)營過程中還要處理與被遷動單位和居民、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位、委托建房單位、接受由此轉(zhuǎn)讓土地的單位等機構(gòu)及個人的關(guān)系。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售特點，其余消費者個人的各種預(yù)收預(yù)付和應(yīng)收應(yīng)付關(guān)系更加頻繁復(fù)雜。[5] 　　二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量現(xiàn)有管理體系 　　現(xiàn)金流量管理的對象是企業(yè)的整個資金價值運動，涉及企業(yè)的每一方面，不僅僅局限于現(xiàn)金資產(chǎn)，現(xiàn)金管理是現(xiàn)金流量管理的重要組成部分，但現(xiàn)金管理并不等同于現(xiàn)金流管理?，F(xiàn)金流量管理是企業(yè)價值管理的一部分，它以企業(yè)價值最大化為目標(biāo)，所以現(xiàn)金流量管理必須從企業(yè)戰(zhàn)略的角度出發(fā)。企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系的內(nèi)容主要包括：經(jīng)營活動現(xiàn)金流、投資活動現(xiàn)金流和籌資活動現(xiàn)金流。 　　(一)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理 　　就房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營活動主要包括有：銷售房屋、出租房屋、發(fā)包工程。轉(zhuǎn)讓土地、征用土地、批租土地以及購買建筑材料、繳納稅款、支付利息等。其中，經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：銷售房屋、出租房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、稅費返還等;而經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：發(fā)包工程、支付員工工資、征用土地、購買設(shè)備材料、支付營業(yè)稅所得稅等。[6] 　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理主要包括日常經(jīng)營活動現(xiàn)金流量管理、企業(yè)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量管理、應(yīng)收賬款管理三個方面。 　　1. 日常現(xiàn)金流量管理 　　(1)現(xiàn)金流量的管理?，F(xiàn)金流量包括流入量、流出來和凈流量，其反映了企業(yè)現(xiàn)金盈余水平：流入量大于流出量，企業(yè)財務(wù)狀況良好，反之企業(yè)則面臨著財務(wù)風(fēng)險。[7]房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營過程中，要對日?，F(xiàn)金的流入量和流出量有一定把握，計算出理論上凈流量余額的理想值，編制現(xiàn)金收支計劃、對日常現(xiàn)金流入流出量進行控制，加速流入，合理控制流出。 　　(2)現(xiàn)金流速的管理。現(xiàn)金流速是指現(xiàn)金投入到回籠的速度，綜合反映企業(yè)經(jīng)營效率與流動資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金鏈長、轉(zhuǎn)期速度慢的特點，而這些都不利于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營的順利進行。因此為了提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，加速資金循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)要在：縮短建造交付時間、建立有效的現(xiàn)金流考核制度、加快房屋銷售速度等方面不斷加強。 　　(3)現(xiàn)金流程的管理?，F(xiàn)金流程涉及了企業(yè)授權(quán)審批制度、職責(zé)分工、業(yè)務(wù)受理程序以及內(nèi)部稽核制度等，反映了企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流動的程序。房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)關(guān)系較一般企業(yè)要復(fù)雜，因此企業(yè)更應(yīng)該對各個流程進行優(yōu)化升級，確?，F(xiàn)金流能安全有限的進行循環(huán)。 　　2.企業(yè)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量管理 　　(1)現(xiàn)金流量的預(yù)算。現(xiàn)金流量總預(yù)算更加著重于規(guī)劃控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營活動，從而保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，而日?，F(xiàn)金流量預(yù)算著重于合理安排企業(yè)日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金支付，保障企業(yè)現(xiàn)金流有條不紊、周而復(fù)始，從而保障企業(yè)再生產(chǎn)的順利進行，為企業(yè)創(chuàng)造價值提供條件。房地產(chǎn)企業(yè)在每年年初，應(yīng)編制資金預(yù)算計劃，包括資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩大部分內(nèi)容。其中收入預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)銷售房屋所得現(xiàn)金凈增加額，支出預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅利所需的資金支出。 　　(2)現(xiàn)金收入的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的收入****主要是由銷售房屋產(chǎn)品產(chǎn)生。因此現(xiàn)金收入管理的重點則應(yīng)該放在提高企業(yè)銷售變現(xiàn)能力，加強房屋市場反饋功能，制定房屋銷售的最優(yōu)方式，盡量按照社會需要的數(shù)量和質(zhì)量來組織房屋建設(shè)和銷售。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)較特殊的銷售方式，應(yīng)收賬款較之一般企業(yè)數(shù)額巨大，因此催收應(yīng)收賬款是加強現(xiàn)金收入管理的又一重要內(nèi)容。 　　(3)現(xiàn)金支付的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金支出主要由土地成本支出和建筑安裝支出構(gòu)成，加強土地購置款項和工程建筑款項的管理成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付管理的主要內(nèi)容。[8] 　　(二)籌資活動現(xiàn)金流量管理 　　在房地產(chǎn)企業(yè)的運用過程中，資金扮演者極重要的角色，由于資金需求量大，為了維持資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，籌資活動對于房地產(chǎn)企業(yè)而言就顯得意義重大。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對的問題是如何多渠道、有效地籌集資金，構(gòu)建良性資金鏈。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，一般都會借助金融機構(gòu)以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構(gòu)或者資本市場出現(xiàn)變動，資金鏈就很容易斷開，使得企業(yè)面對的財務(wù)風(fēng)險加劇。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為了分散籌資風(fēng)險、降低籌資成本、提高籌資效率，務(wù)必要開發(fā)多渠道的籌資方式，選擇最優(yōu)籌資組合。[9] 　　籌資包括內(nèi)部籌資和外部籌資，而企業(yè)內(nèi)部籌資方式也就是自有資金籌集，主要包括企業(yè)自有資金、其他速動資產(chǎn)和近期內(nèi)可回收的應(yīng)收款項等。自有資金具有無需支付利息的優(yōu)勢，當(dāng)某一個開發(fā)項目的預(yù)計利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率時，企業(yè)就可以根據(jù)自身能力適時地投入自有資金。自有資金除了一部分存于銀行的現(xiàn)金，還包括信用證、銀行票據(jù)、股票和債券以及各種應(yīng)收款項等。預(yù)售樓宇也是一種重要的內(nèi)部籌資手段，一方面預(yù)售樓宇可以籌集到一部分建設(shè)資金，另一方面也可將一部分市場風(fēng)險分擔(dān)給客戶。利用客戶資金風(fēng)險小、成本低，是最佳的負(fù)債經(jīng)營方案，只要項目能按時交付使用，資金即可定期流入，也不必考慮負(fù)債償還問題。 　　目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動主要還是依靠外部籌資，且籌資渠道單一，主要還是借助銀行信貸籌集，對銀行等金融機構(gòu)依賴性過大，其實外部籌資的方式還有很多，例如：融資租賃、售后租回、上市融資(包括發(fā)行股票、發(fā)行公司債券等)、各類信托資金、吸引外資、借助有經(jīng)濟實力的公司合作開發(fā)等等。在綜合考慮宏觀經(jīng)濟政策、自身特點以及項目特點的情況下，企業(yè)應(yīng)該打開多種籌資渠道，盡可能降低籌資成本、合理安排用資時間，以保證企業(yè)資金投放需求。 　　參考文獻： 　　[1] 田丹.abc房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究[d].電子科技大學(xué).2017年.p19 　　[2] 郭宏煒.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理問題[j].《現(xiàn)代商業(yè)》.2017年11期.p154 　　[3] 于濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流全面管理研究[d].西安建筑科技大學(xué).2017年.p16 　　[4] 鐘國英.如何完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險防范措施[j].《財會研究》.2017年12期.p122-p123 　　[5] 許一.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理問題研究[d].電子科技大學(xué).2017年.p17 　　[6] 徐建林.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金流量的管理與分析[j].《中華民居》.2017年12月.p195-p196 　　[7] 陳蕊.基于現(xiàn)金流量的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析――以云南銅業(yè)為例[j].《當(dāng)代經(jīng)濟》.2017年3月(上).p110-p112 　　[8] 黃毅.m房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究[d].電子科技大學(xué).2017年.p33 　　[9] 丁國全.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施[j].《合作與科技》.2017年1月(上).p64-p65