中地行-2010年廣州天河華景新城項目戶型面積配比建議
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1、華景新城項目戶型面積配比建議二七年六月三十日 市 場 審 視 戶 型 配 比 及 設 計 亮 點 建 議項 目 審 視 目 錄 Part1 市 場 審 視 市 場 審 視 /中 心 城 區(qū) 房 屋 市 場 情 況Part12007年 1-5月 整 體 成 交 量 構(gòu) 成 2007年 1-5月 廣 州 中 心 城 區(qū) 整 體 成 交 面 積 為 183.5785萬 平 方 米 , 主 要 簽約 量 依 然 集 中 在 海 珠 、 白 云 、 天 河 三 大 區(qū) 域 , 但 是 整 體 預 售 面 積 在 減 少 。 預計 供 應 大 戶 海 珠 區(qū) 和 天 河 區(qū) 成 交 面 積 將 會 逐 漸
2、 減 少 , 白 云 區(qū) 將 在 不 久 將 來 代替 海 珠 區(qū) , 成 為 供 應 量 大 戶 。 2007年 1-5月 整 體 成 交 價 整 體 成 交 價 格 仍 然 在 不 斷 攀 升 。 中 心 城 區(qū) 的 供 應 量 在 不 斷 減 少 , 導 致 了 越 秀 區(qū) 和 天 河 區(qū) 升 到 11174元 / 和 12105元 / , 白 云 區(qū) 和 海 珠 區(qū)更 為 突 出 , 現(xiàn) 時 海 珠 價 格 已 直 逼 萬 元 大 關(guān) 。 市 場 審 視 /中 心 城 區(qū) 房 屋 市 場 情 況Part1 22007年 1-4月 天 河 區(qū) 住 宅 房 批 準 預 售 與 成 交 面
3、積 對 比 2007年 1-4月 天 河 區(qū) 成 交 面 積 較 高 ,但 批 準 的 預 售 面 積 低 于 成 交 面 積 ,致使 該 區(qū) 域 預 售 面 積 不 能 滿 足 需 求 ,正 在 消 化 之 前 所 批 預 售 量 .供 求 關(guān) 系 直 接影 響 了 該 區(qū) 域 的 樓 盤 價 格 . 市 場 審 視 /天 河 區(qū) 房 屋 市 場 情 況Part1 2007年 1-5月 天 河 區(qū) 成 交 價 格 走 勢 2007年 1-5月 ,天 河 區(qū) 成 交 價 格 不 斷 走 高 ,除 了 三 月 份 有 些 下 降 ,其 余 每 月約 有 5%的 升 幅 .拉 高 天 河 區(qū) 整
4、體 價 格 的 區(qū) 域 主 要 是 珠 江 新 城 板 塊 ,該 區(qū) 域 的整 體 銷 售 均 價 大 概 在 1.5萬 元 / 左 右 . 市 場 審 視 /天 河 區(qū) 房 屋 市 場 情 況Part1 天 河 公 園 板 塊 基 本 情 況華 景 新 城東 方 新 世 界理 想 青 年 薈 駿 景 花 園勤 天 E品 上 館 領(lǐng) 匯 國 際 公 寓沁 馥 佳 苑 天 河 公 園 板 塊 在 售 樓 盤 并 不 多 , 所 推 貨 量 大 多 為 之 前 剩 余 單 位 。 最 近 半 年 推出 新 品 的 樓 盤 為 東 方 新 世 界 , 沁 馥 佳 苑 , 領(lǐng) 匯 國 際 公 寓 。
5、勤 天 E品 上 館 準 備 于 近期 開 盤 。 市 場 審 視 /天 河 板 塊 基 本 情 況Part1 戶 型面 積 單 身 公 寓 一 房 一 廳 一 房 二 廳 二 房 三 房 四 房 五 房 小 復 式 復 式 小 計50 以 下 3.79% 2.81% 3.32% - - - - 12.26% - 22.18%50-60 - - - - - - - - - 0 61-70 - - 2.16% 1.66% - - - 1.23% - 5.05%71-80 - - 1.08% 20.27% - - - 1.23% - 22.57%81-90 - - 1.62% 3.75% 1.66
6、% - - - - 7.03%91-100 - - 1.62% - 9.95% - - - - 11.58%101-110 - - - - 2.13% - - - - 2.13%111-120 - - 1.62% - 4.69% - - - - 6.31% 121-130 - - - - 3.03% 0.14% - - - 3.17%131-140 - - - - 0.07% 12.98% - - - 13.05%141-150 - - - - - 0.97% - - - 0.97%151-160 - - - 0.04% - 3.39% - - - 3.43%161-170 - - - - -
7、 - - - - - 171-180 - - - - - 1.23% - - - 1.23%181 以 上 - - - - - - - - 1.30% 1.30%小 計 3.79% 2.81% 11.43% 25.71% 21.53% 18.72% 0 14.71% 1.30% 100.00% 該 區(qū) 域 推 貨 量 主 要 集 中 在 71 80 的 二 房 、 90 120 三 房 單 位 , 130 140 的 四 房 單 位 和 50 以 下 的 小 復 式 單 位 所 占 比 例 次 之 。 市 場 審 視 /天 河 板 塊 基 本 情 況Part1區(qū) 域 在 售 產(chǎn) 品 戶 型 面
8、 積 分 析 天 河 公 園 板 塊 在 售 樓 盤 主 要 的 面 積 分 布 是 在 50 以 下 和 71-80 ,兩 者約 占 整 體 推 貨 量 的 50%.該 面 積 區(qū) 間 主 要 為 一 房 、 小 復 式 單 位 和 二 房 單 位 。小 面 積 主 要 分 布 在 理 想 青 年 薈 、 領(lǐng) 匯 國 際 公 寓 、 勤 天 E品 上 館 。 二 房 單 位 則主 要 集 中 在 華 景 新 城 。 市 場 審 視 /天 河 板 塊 基 本 情 況Part1 3 二 房 二 廳 、 三 房 二 廳 所 占 比 例 較 大 , 四 房 的 比 重 次 之 。 三 者 約 占 整
9、 體 供 貨量 的 70 。 該 戶 型 主 要 分 布 在 華 景 新 城 、 沁 馥 佳 苑 、 駿 景 花 園 。 但 在 近 期 新推 產(chǎn) 品 中 , 復 式 和 小 復 式 單 位 較 多 , 主 要 是 東 方 新 世 界 、 領(lǐng) 匯 國 際 公 寓 、 勤 天E品 上 館 。 市 場 審 視 /天 河 板 塊 基 本 情 況Part1 市 場 審 視 /天 河 板 塊 基 本 情 況Part1項 目 名 稱 規(guī) 模 ( ) 推 售 單 位 戶 型 組 合 裝 修 標 準 均 價 簽 約 率戶 型 面 積 范 圍( ) 套 數(shù) 比 例 ( 元 / ) ( 元 / )理 想 青 年
10、薈 占 地 :1510 總 建 :4809 全 部 單 身 公 寓 42-67 374 92% 800 15000 31%一 房 一 廳 74 34 8%東 方 新 世 界 占 地 :96378 總建 :331047 嘉 院 組 團 復 式 193-386 36 100% 豪 華 裝 修 1800022000 72%駿 景 花 園 占 地 :253965總 建 :66.65萬 約 克 公 寓 組 團 二 房 二 廳 83 88 33% 1000 9800 86%三 房 二 廳 117 88 33%四 房 二 廳 136-139 88 33%沁 馥 佳 苑 占 地 :20892總 建 :6723
11、0 A1-A4,B1-B4 單 身 公 寓 40-44 13 3% 精 裝 修 11000 36%二 房 二 廳 73-151 35 9%三 房 二 廳 95-130 191 48%四 房 二 廳 123-173 159 40%勤 天 E品 上 館 占 地 :6671 總 建 :25046 部 分 樓 層 單 位 一 房 一 廳 47 78 26% 3000 16000 未 售一 房 二 廳 65-119 225 74%領(lǐng) 匯 國 際 公 寓 占 地 :78751 總建 :251434 全 部 單 身 公 寓 42 92 33% 800 9000 89%一 房 二 廳 48-49 92 33%
12、二 房 二 廳 66 46 17%三 房 二 廳 89 46 17%華 景 新 城 占 地 :60萬 總 建 :100萬 F-I棟 二 房 二 廳 76-77 544 50% 800 9000 50%三 房 二 廳 92 272 25%四 房 二 廳 134-136 272 25% 4 項 目 位 置 : 中 山 大 道 西 158號 發(fā) 展 商 : 廣 州 新 華 建 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 占 地 面 積 : 96378平 方 米 建 筑 面 積 : 331047平 方 米 建 筑 規(guī) 模 : 高 層 洋 房 ,小 高 層 洋 房 小 區(qū) 配 套 : 體 育 會 所 與 休 閑 會 所
13、 交 付 日 期 : 2008年 底 現(xiàn) 推 單 位 : 嘉 院 組 團 , 自 編 13座 項 目 近 況 : 該 盤 銷 售 銷 售 情 況 較 好 ,至 今 售 出 約 72%的單 位 ,銷 售 均 價 約 為 18000 22000元 / 。戶 型 面 積 范 圍( ) 套 數(shù) 比 例復 式 193-386 36 100%合 計 36 100% 市 場 審 視 /個 案 分 析 東 方 新 世 界 -嘉 院Part1 4 項 目 位 置 : 中 山 大 道 與 科 韻 路 交 界 處 發(fā) 展 商 : 勤 天 集 團 占 地 面 積 : 約 6671平 方 米 建 筑 面 積 : 約 2
14、5046平 方 米 建 筑 規(guī) 模 : 由 1棟 19層 高 層 商 住 樓 組 成 交 付 日 期 : 2008年 年 底 現(xiàn) 推 單 位 : 內(nèi) 部 認 購 項 目 近 況 : 該 盤 準 備 于 近 期 推 出 市 場 , 據(jù) 銷 售 人 員 介 紹 銷售 均 價 約 為 16000元 / , 含 3000元 / 的 裝修 , 現(xiàn) 接 受 咨 詢 登 記 。戶 型 面 積 范 圍( ) 套 數(shù) 比 例一 房 一 廳 47 78 26一 房 二 廳 65-119 225 74合 計 303 100 市 場 審 視 /個 案 分 析 勤 天 E品 上 館Part1 項 目 位 置 : 中 山
15、 大 道 匯 彩 路 盈 彩 美 居 旁 發(fā) 展 商 : 合 景 泰 富 占 地 面 積 : 7.8萬 平 方 米 建 筑 面 積 : 25萬 平 方 米 建 筑 規(guī) 模 : 由 1棟 喜 來 登 酒 店 、 9棟 7-10層高 寫 字 樓 和 1棟 25層 高 高 層 住 宅 組 成 交 付 日 期 : 2007年 年 底 現(xiàn) 推 單 位 : 25層 高 高 層 住 宅 項 目 近 況 : 該 盤 銷 售 情 況 較 好 ,5月 開 盤 至 今 單 位幾 乎 售 罄 , 二 房 的 銷 售 速 度 較 快 。 銷 售 均價 為 9000元 / ,裝 修 約 為 800元 / .戶 型 面 積
16、 范 圍( ) 套 數(shù) 比 例單 身 公 寓 42 92 0.33一 房 二 廳 48-49 92 0.33二 房 二 廳 66 46 0.17三 房 二 廳 89 46 0.17合 計 276 1 市 場 審 視 /個 案 分 析 領(lǐng) 匯 國 際 公 寓Part1 4 項 目 位 置 : 中 山 大 道 華 景 路 發(fā) 展 商 : 廣 州 錚 源 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 占 地 面 積 : 2.08萬 平 方 米 建 筑 面 積 : 約 7.8萬 平 方 米 建 筑 規(guī) 模 : 由 10棟 11-18層 小 高 層 組 成 交 付 日 期 : 2008年 底 現(xiàn) 推 單 位 :
17、A1-A4,B1-B4 項 目 近 況 : 該 盤 近 期 在 推 售 A1-A4棟 剩 余 單 位 的 基 礎上 加 推 B1-B4棟 的 單 位 .銷 售 均 價 為11000元 / ,帶 精 裝 修 .戶 型 面 積 范 圍( ) 套 數(shù) 比 例單 身 公 寓 40-44 13 3%二 房 二 廳 73-151 35 9%三 房 二 廳 95-130 191 48%四 房 二 廳 123-173 159 40%合 計 398 100% 市 場 審 視 /個 案 分 析 沁 馥 佳 苑Part1 市 場 審 視 /小 結(jié)Part1供 求 :天 河 區(qū) 供 應 逐 漸 減 少 ,平 均 成
18、交 面 積 高 于 預 售 面 積 ,市 場 供 不 應 求 信 號 頻 頻 響 起 ;價 格 :中 心 區(qū) 價 格 不 斷 攀 升 ,天 河 區(qū) 銷 售 均 價 已 突 破 1.2萬 元 / .戶 型 面 積 :天河區(qū)域戶型主要集中在71 80 的 二 房 、 90 120 三房 單 位 , 二 房 單 位 主 要 集 中 在 華 景 新 城 。成 交 : 90 的 小 三 房 最 受 歡 迎 , 銷 售 速 度 最 快 市 場 審 視 /啟 示Part1啟 示 : 由 于 房 價 上 升 速 度 較 快 , 很 多 年 輕 買 家 “ 望 價 卻 步 ” , 原 計 劃 買 三 房 不得
19、不 轉(zhuǎn) 向 購 買 兩 房 。 華 景 新 城 小 三 房 的 熱 銷 可 以 看 出 , 三 房 需 求 仍 然 較 大 ,故 建 議 本 項 目 在 戶 型 配 置 上 可 增 加 小 三 房 的 比 例 , 滿 足 市 場 需 求 。 Part2 項 目 審 視 中山大道華景路本項目 項 目 審 視 /位 置Part2 項 目 位 于 華 景 新 城 芳滿 庭 院 東 側(cè) , 北 面 緊靠 鐵 路 沿 線 , 東 面 與華 景 新 城 汽 車 總 站 相臨 , 南 面 為 綠 地 草 坪 ,視 野 較 開 闊 。 總 用 地 面 積 約 2.8萬 m2規(guī) 劃 容 積 率 3.97總 建
20、筑 面 積 約 7.6萬 m2住 宅 建 筑 面 積 30823m2高 度 控 制 約 70m項 目 審 視 /地 塊 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標Part2 景 觀 資 源周 邊 環(huán) 境客 戶 需 求政 策項目南向?qū)ν姓G地,四周視野較開闊項目與鐵路及公交車站為鄰,對生活質(zhì)量造成嚴重影響目標客戶以首次或二次置業(yè)中青年為主,他們對于兩房、三房的需求最大90/70的限制,即使二套打通也隨時面臨政策封 堵漏洞風險 但實際上項目缺乏自然景觀資源,內(nèi)部園林永遠不能代替自然資源的價值靠近鐵路就是一個毒瘤,足以嚇退高端客戶,項目規(guī)模相對較小,對周邊大環(huán)境影響乏力相對于區(qū)域內(nèi)占據(jù)最佳地段或擁有自然景觀資源,較為
21、成熟的社區(qū),項目無法搶占制高點,搶奪頂級富豪市場有較大的市場風險 宏調(diào)政策風險大,產(chǎn)品設計將受到限制 項 目 審 視 /項 目 要 素 理 解Part2 項目缺乏自然景觀項 目 審 視 /項 目 要 素 理 解Part2鐵路影響生活品質(zhì)市場對中小戶型的需求宏調(diào)政策的影響盡 管 項 目 所 處 區(qū) 域 已 是 十 分 成 熟 的 中 高檔 住 宅 區(qū) 域 , 但 綜 合 各 項 因 素 , 項 目 仍然 不 宜 搶 占 過 高 市 場 , 戶 型 面 積 不 宜 過大 , 避 免 總 價 過 高 , 造 成 銷 售 停 滯 , 從而 有 效 規(guī) 避 開 發(fā) 風 險 ! Part3 戶 型 配 比
22、 及 設 計 亮 點 建 議 根 據(jù) 市 場 分 析 及 項 目 要 素 分 析 , 建 議 在 保 證 戶 型 足 夠 舒 適 度 的前 提 下 , 控 制 戶 型 面 積 的 合 理 大 小 , 整 體 戶 型 比 例 按 90/70政策 執(zhí) 行 , 不 考 慮 兩 套 打 通 等 方 式 增 加 大 戶 型 本 區(qū) 域 兩 房 與 小 三 房 一 直 是 熱 銷 戶 型 。 通 過 對 比 發(fā) 現(xiàn) , 同 樣 面積 條 件 下 , 小 三 房 更 受 客 戶 青 睞 如 華 景 新 城 最 后 一 期 陶 然 庭苑 , 92 的 小 三 房 單 位 銷 售 速 度 最 快 建 議 本 項
23、 目 戶 型 設 置增加小三房的比例,適應市場對空間實用的需求戶 型 比 例 構(gòu) 想Part3 思 考 根 據(jù) 地 塊 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標 建 議 :樓 宇 層 數(shù) 單 層 總 面 積 總 面 積 單 層 戶 數(shù) 單 戶 平 均 面 積3 23 447 30823 6 74 戶 型 比 例 構(gòu) 想Part3 戶 型 比 例 構(gòu) 想Part3 開 放 式 的 2梯 5戶 , 擁 有 陽 光 花 園 梯 間 , 北 向 望 花 園 , 且 視 野 開 闊 , 以設 置 大 戶 型 為 主 , 南 向 臨 馬 路 , 設 置 三 套 面 積 相 對 較 小 單 位2梯6戶01 02 0304 9
24、5 105m271m2 84m20574m2 41m289m206 戶 型 比 例 構(gòu) 想Part3建 議 住 宅 戶 型 比 例 1房 2廳 2房 2廳 3房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 合 計單 層 戶 數(shù) 1 2 2 1 6面 積 41 70 84 98 293面 積 范 圍 40 45 68 75 80 90 95 108 單 層 面 積 41 140 168 98 447 3棟 總 面 積 2829 9660 11592 6762 308433棟 各 戶 型 套 數(shù) 69 138 138 69 414 3棟 各 戶 型 比 例 17% 33% 33% 17% 100% 40平 方
25、1房 一 廳 “ 一 變 二 ” 的 間 隔 劃 分 投 資 自 住 兩 相宜 戶 型 設 計 參 考 ( 一 )Part3 70多的二房二廳, 空間舒適實用戶型特點:1.單元較少過道空間,增加單元內(nèi)各個功能空間的使 用及實用性 2.明廚明廁,人性化設計 3.設計2左右的儲物間,增加單元的實用性及功能性戶 型 設 計 參 考 ( 二 )Part3 71的二房二廳n戶型設計緊湊;n分區(qū)明確、功能齊全;n采用了大飄窗臺、轉(zhuǎn)角飄窗設計,提升室內(nèi)使用空間和觀景視野;戶 型 設 計 參 考 ( 三 )Part3 戶 型 設 計 參 考 ( 四 )Part384的三房二廳, 在市中心高層樓宇中必然成為買家
26、的熱捧戶型 戶型特點:1.84I小三房二廳,方正實用 2.動靜分區(qū)明顯、躍式設計使空間具層次感 3. 臥室有飄窗通風采光好 89的三房二廳, 在市中心高層樓宇中必然成為買家的熱捧戶型戶型特點:1.89三房二廳,方正實用 2.客廳與餐廳的空間尺度恰到好處,不浪費空間 3.雙陽臺設計,且具備大陽臺空間 4.房間面積分配為大中小,各自房間功能性強,實用戶 型 設 計 參 考 ( 五 )Part3 98 的 三 房 二 廳 二 衛(wèi)戶 型 特 點 : 1.單 元 方 正 實 用 2.房 間 面 積 分 配 為 大 中 小 , 各 自 房 間 功 能 性 強 , 實 用 3.主 人 房 套 房 設 計 戶
27、 型 設 計 參 考 ( 六 )Part3 105的三房二廳一衛(wèi)n通過單雙數(shù)層的錯位,形成大面積的弧形陽臺,提升室內(nèi)空間的舒適度,豐富建筑外利面造型;n大飄窗臺設計,延伸室內(nèi)的空間感;n建議增加躍式設計;陽臺戶 型 設 計 參 考 ( 七 )Part3 108 的 三 房 二 廳 二 衛(wèi)戶 型 特 點 : 1.單 元 方 正 實 用 , 各 個 空 間 面 積 分 配 合 理 2.側(cè) 出 陽 臺 設 計 , 第 三 廳 概 念 3.主 人 房 套 房 , 臥 室 均 帶 飄 窗 , 實 用 性 強戶 型 設 計 參 考 ( 八 )Part3 為 提 升 項 目 附 加 值 , 增 強 項 目
28、市 場 競 爭 力 。 項 目 應 在 戶 型設 計 上 , 加 入 亮 點 設 計 的 元 素 作 為 支 持 。 結(jié) 合 項 目 自 身 開 發(fā) 條 件的 情 況 , 建 議 采 用 以 下 的 亮 點 設 計 , 提 高 產(chǎn) 品 附 加 值 。戶 型 亮 點 設 計 建 議Part3 大 面 積 戶 型 ( 如 大 三 房 ) , 通 過 局 部 的 空 間 抬 升 , 明 確 區(qū) 間 功 能 的 劃 分 ,并 增 加 室 內(nèi) 的 層 次 感 ;戶 型 亮 點 設 計 建 議 ( 一 ) 躍 式 設 計Part3 空中花園主要分為入戶花園和景觀花園(即景觀陽臺);其主要功能主要是增加室內(nèi)
29、綠化空間、提升產(chǎn)品附加值(花園面積贈送一半);入 戶 花 園 景 觀 花 園 戶 型 亮 點 設 計 建 議 ( 二 ) 空 中 花 園 設 計Part3 全入戶花園設計:二房、三房均為帶入戶花園的戶型設計,為項目產(chǎn)品增加亮點;戶 型 亮 點 設 計 建 議 ( 二 ) 空 中 花 園 設 計Part3 陽光室設計飄臺的設計可分為飄窗臺和飄地臺,單元面積相對小的建議采用飄地臺,增加室內(nèi)的使用空間;飄窗臺設計若面積相對較大,可采用飄窗臺,增強室內(nèi)的空間感、提升戶型的舒適型; 飄 窗 臺 設 計 飄 地 臺 設 計 戶 型 亮 點 設 計 建 議 ( 三 ) 飄 窗 臺 設 計Part3 陽臺采用的弧形設計,可通過單雙數(shù)層的規(guī)律變化,令住宅陽臺具有超高的局部層高,而建筑則具有豐富變化的立面效果; 錯 落 設 計 上 空上 空 錯 落 設 計陽 臺陽 臺 戶 型 亮 點 設 計 建 議 ( 四 ) 錯 落 陽 臺 設 計Part3 建議電梯間采用自然通風采用的設計,從而滿足現(xiàn)代人注重生活的品質(zhì)、家居健康的需要;戶 型 亮 點 設 計 建 議 ( 五 ) 陽 光 電 梯 間Part3
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