物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理強(qiáng)電

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1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理第一部分物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ) 第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述 1、物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及設(shè)施、設(shè)備，以及相關(guān)的場(chǎng)地。 2、物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 1.2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的四要點(diǎn) 1、基礎(chǔ)管理。 1、基礎(chǔ)管理。（摸清家底，收集資料，建立臺(tái)賬，完好率評(píng)價(jià)） 2、使用與維護(hù)。 2、日常運(yùn)行。（確保設(shè)施設(shè)備滿足使用要求和安全要求） 3、修理。 3、維護(hù)與修理。（日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)）

2、 4、完好率自我評(píng)價(jià)。4、能源管理。（隨時(shí)掌控能源使用情況，設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行） 第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.3 設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長(zhǎng)房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需求，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 1.4 設(shè)施設(shè)備管理的管理特點(diǎn) 1、目前，我國(guó)物業(yè)設(shè)備管理缺乏完善的專業(yè)管理法規(guī)制度。物業(yè)上層管理者較少有像工業(yè)企業(yè)的管理者那樣了解和熟悉設(shè)備

3、的基本原理、性能和專業(yè)管理知識(shí)。 2、物業(yè)管理項(xiàng)目分散，公司與項(xiàng)目部（點(diǎn)）距離遙遠(yuǎn)，無法實(shí)施集中管理。且國(guó)人思維活躍，做事隨意性很大。物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備管理全靠項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，公司技術(shù)專業(yè)管理部門無法隨時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)檢查、支持、監(jiān)督，公司的各種管理制度要求無法得到有效實(shí)現(xiàn)。 第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1.4 設(shè)施設(shè)備管理的管理特點(diǎn) 3、物業(yè)管理的技術(shù)管理與操作人員來源各行各業(yè)，大部分來源于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，基本沒有進(jìn)行過系統(tǒng)的技術(shù)培訓(xùn)，且流動(dòng)性極大，因此，整體技術(shù)素質(zhì)不高，特別是不能實(shí)現(xiàn)規(guī)范操作，安全隱患較大。 4、物業(yè)配套設(shè)備愈來愈先進(jìn)，技術(shù)含量愈來愈高，對(duì)管理者的技術(shù)要求愈來愈苛刻，一旦出現(xiàn)違規(guī)

4、作業(yè)，就會(huì)造成極大的損失，影響用戶使用，還會(huì)給行業(yè)帶來極壞的影響。 5、隨著行業(yè)的快速發(fā)展，管理的社會(huì)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值愈來愈大，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的要求愈來愈高，社會(huì)公共管理職責(zé)愈來愈重，這就為物業(yè)管理行業(yè)給與了更大的社會(huì)責(zé)任。 第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1.5 設(shè)施設(shè)備管理的意義 1、為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 2、是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)保值增值的有效手段。（設(shè)備的壽命周期是指設(shè)備的“計(jì)劃設(shè)計(jì)制造調(diào)試安裝試運(yùn)行使用維修改造報(bào)廢”全過程。設(shè)備壽命周期費(fèi)用就是在設(shè)備壽命周期中，對(duì)設(shè)備投入的全部?jī)r(jià)值量，這是一項(xiàng)綜合性的貨幣形態(tài)

5、價(jià)值預(yù)測(cè)指標(biāo)，也是設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)資料之一。設(shè)備壽命周期費(fèi)用主要包括設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和維修費(fèi)。） 3、是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需求。 4、能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)也促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1.6 設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 1、保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足使用功能； 2、確保物業(yè)及使用人的安全； 3、促進(jìn)物業(yè)保值增值。 第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.7 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的設(shè)施設(shè)備管理的最基本的條件 1、知道所管項(xiàng)目有些什么主要的設(shè)施設(shè)

6、備，數(shù)量、品牌、產(chǎn)地、主要參數(shù)等。 2、日常設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與環(huán)節(jié)。 3、學(xué)會(huì)一些維修、保養(yǎng)成本控制的手段。 4、掌握一些節(jié)能的方法。 5、有做設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)行的愿望。舉例：進(jìn)入一個(gè)物業(yè)區(qū)域，通過眼睛你能撲捉到什么信息？戶數(shù)、一梯幾戶、電梯品牌臺(tái)數(shù)、供水方式、供電方式、周界、消防煙感、探頭數(shù)量、維修資金使用、寫字樓客戶人數(shù)、空調(diào)裝機(jī)容量、裝飾情況、公共廁所情況、看開關(guān)知BA、衛(wèi)星、對(duì)講系統(tǒng)、手機(jī)和網(wǎng)絡(luò)覆蓋、自動(dòng)門、車庫(kù)、綠化情況、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備管理、看公告欄了解物業(yè)與業(yè)主溝通、崗位設(shè)置及人員成本與管理費(fèi)的匹 配度、管理費(fèi)定價(jià)。 第1章物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1.8 設(shè)施設(shè)備的分類1、強(qiáng)電系統(tǒng)。

7、2、電梯升降系統(tǒng)。 3、空調(diào)系統(tǒng)。 4、給排水系統(tǒng)。 5、消防系統(tǒng)。 6、弱電系統(tǒng)。 7、房屋與設(shè)施。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理（第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng) ） 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.1高壓供配電系統(tǒng) 1、對(duì)于物業(yè)管理公司來講，高壓供配電系統(tǒng)是指從高壓進(jìn)線的產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)到變壓器之間的線路和設(shè)備。 2、同時(shí)使用多臺(tái)變壓器供電的民用建筑物，通常都采用10kV、35kV供電。 3、建筑群內(nèi)用來改變電壓的場(chǎng)所被稱為變電室，用來接收和分配電能而不改變電壓的場(chǎng)所稱為配電室。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.2電力系統(tǒng)（兩種描述） 1、由發(fā)電廠、電力網(wǎng)和電力用戶組

8、成的統(tǒng)一整體稱為電力系統(tǒng)。 2、把由發(fā)電、輸電、變電、配電、用電設(shè)備及相應(yīng)的輔助系統(tǒng)組成的電能生產(chǎn)、輸送、分配、使用的統(tǒng)一整體稱為電力系統(tǒng)。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.3電力用戶 也稱電力負(fù)荷。在電力系統(tǒng)中，一切消費(fèi)電能的用電設(shè)備均稱為電力用戶。電力用戶按其用途可分為：動(dòng)力用電設(shè)備、工藝用電設(shè)備、電熱用電設(shè)備、照明用電設(shè)備等，它們分別將電能轉(zhuǎn)換為機(jī)械能、熱能和光能等不同形式，適應(yīng)生產(chǎn)和生活的需要。 3.4用戶負(fù)荷分類 建筑供電的重要性在于用電單位確定的重要程度和居住區(qū)域的檔次、供電中斷是否會(huì)引發(fā)人員傷亡和經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)

9、損失，引起政治影響和公共場(chǎng)所的秩序混亂。為此，國(guó)家供電管理部門對(duì)所有用戶在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)報(bào)裝申請(qǐng)階段時(shí)，即按用戶合負(fù)荷的重要程度等級(jí)予以審核批準(zhǔn)，一般分為三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)用戶進(jìn)行供電。 第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負(fù)荷分類 1、一級(jí)供電負(fù)荷（用戶） 突然中斷供電將造成重大政治影響、人身傷亡和重大經(jīng)濟(jì)損失、連續(xù)生產(chǎn)過程被打亂而造成大量廢品、公共場(chǎng)所秩序出現(xiàn)嚴(yán)重混亂的用電單位。如： 1. 中央與國(guó)家的辦公機(jī)構(gòu)； 2. 國(guó)家級(jí)的大會(huì)堂、國(guó)際候機(jī)廳； 3. 醫(yī)院或醫(yī)院手術(shù)室、省級(jí)以上的大型體育場(chǎng)館、大型商場(chǎng)； 4. 四星級(jí)以上賓館酒店、國(guó)賓館、甲級(jí)寫字樓、高檔別墅區(qū)； 5. 銀

10、行、計(jì)算機(jī)機(jī)房、通訊消防設(shè)備設(shè)施； 6. 重要交通、通信樞紐； 7. 大型鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、停電將發(fā)生中毒、爆炸、火災(zāi)的企業(yè)等均 屬于一級(jí)供電負(fù)荷。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負(fù)荷分類 技術(shù)要求：高壓10kV（35kV）必須由兩個(gè)不同的電站獨(dú)立電源供電，當(dāng)一路電源出現(xiàn)故障或檢修時(shí)，另一路電源應(yīng)保證能正常供電。平時(shí)兩路電源可分列運(yùn)行，單獨(dú)對(duì)用戶的不同負(fù)荷供電，聯(lián)絡(luò)開關(guān)處于打開位置，其中一路變壓器的容量能承受全站負(fù)荷。 a)電源來自兩個(gè)不同發(fā)電廠： b)電源來自兩個(gè)區(qū)域變電站 ： c)電源來自一個(gè)區(qū)域變電站，一個(gè)自備發(fā)電機(jī)。 圖3-2：滿足一級(jí)負(fù)荷要求的電源 第3

11、章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負(fù)荷分類 2、二級(jí)供電負(fù)荷（用戶） 指突然中斷供電不會(huì)造成人員傷亡和重大經(jīng)濟(jì)損失、不造成公共場(chǎng)所秩序出現(xiàn)混亂和嚴(yán)重影響生產(chǎn)的用電單位。如：市縣級(jí)醫(yī)院、三星級(jí)的賓館酒店、乙級(jí)寫字樓、高檔住宅區(qū)、大型工礦企業(yè)等均屬于二級(jí)供電負(fù)荷。 技術(shù)要求：兩路高壓10kV供電，一路常用一路備用，或兩路高壓上一級(jí)來自于同一變電站的不同高壓開關(guān)（即專業(yè)人員俗稱的假雙路），或一路專用高壓供電輔助配備自備發(fā)電機(jī)組、UPS電源、蓄電池組。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 第3章 高壓供配電系統(tǒng)

12、3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負(fù)荷分類 3、三級(jí)供電負(fù)荷 凡不屬于上述一級(jí)和二級(jí)的供電用戶均屬于三級(jí)。 技術(shù)要求：10kV單路高壓架空線路進(jìn)線或電纜直配，無自備發(fā)電機(jī)和UPS電源。特點(diǎn)：供電保障的可靠性低，若出現(xiàn)供電故障或需要進(jìn)行設(shè)備檢修時(shí)只能中斷供電 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成 1、進(jìn)線隔離柜 2、高壓進(jìn)線柜 3、壓變柜 4、變壓器柜 5、計(jì)量柜 6、電力變壓器 7、聯(lián)絡(luò)柜 8、直流屏 9、中央信號(hào)屏 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 第3章 高壓供

13、配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成 1、進(jìn)線隔離柜 作用：是電氣系統(tǒng)中重要的開關(guān)電器，其主要功能是：保證高壓電器及裝置在檢修工作時(shí)的安全，在高壓進(jìn)線處起隔離電壓的作用。 2、高壓進(jìn)線柜 作用：內(nèi)置高壓斷路器(或稱高壓開關(guān))，是變配電室主要的電力控制設(shè)備,具有滅弧特性,當(dāng)系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí),它能切斷和接通線路及各種電氣設(shè)備的空載和負(fù)載電流；當(dāng)系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí),它和繼電保護(hù)配合,能迅速切斷故障電流,以防止擴(kuò)大事故范圍。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成 3、壓變柜 作用：內(nèi)置電壓互感器(圖3-13),它是將10kV電壓變換成0.1kV,

14、可向繼電保護(hù)和計(jì)量?jī)x表供電,也可以通過電壓互感器為操作系統(tǒng)提供工作電源。 作用：當(dāng)遭受過電壓時(shí),避雷器的非線性伏安特性發(fā)揮作用,避雷器處于導(dǎo)通狀態(tài),釋放過電壓能量,從而防止過電壓對(duì)變配電設(shè)備的侵害。 4、變壓器柜 作用：同高壓進(jìn)線柜，主要是切斷和接通變壓器的空載和負(fù)載電流及切斷變壓器故障、短路等事故電流作用。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成 5、計(jì)量柜 作用：計(jì)量實(shí)際電能消耗量。 6、電力變壓器 作用：它在變配電室內(nèi)起變換電壓的作用。將10kV電壓變換成0.4kV電壓,以適應(yīng)用戶需要。 7、聯(lián)絡(luò)柜 作用：基本作用與高壓進(jìn)線柜相同,主要是切斷和接通兩路

15、電源之間高壓母線的空載和負(fù)載電流及切斷高壓母線之間的故障、短路等事故電流作用。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設(shè)備組成 8、直流屏 作用：給變配電室內(nèi)的高壓設(shè)備和二次回路提供操作、測(cè)量、保護(hù)等電源 9、中央信號(hào)屏 作用：中央信號(hào)屏采用智能微機(jī)控制報(bào)警裝置?？梢蕴峁?0kV所有開關(guān)和0.4kV主開關(guān)及母聯(lián)開關(guān)的位置指示信號(hào),全部開關(guān)柜的事故及預(yù)告信號(hào)的音響及光字顯示。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.2 供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收 3.2.1接管驗(yàn)收的范圍（承接查驗(yàn)） 物業(yè)基礎(chǔ)資料、竣工圖紙資料和設(shè)施設(shè)備的技術(shù)文件： 1、高壓變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。 2、高壓部分

16、電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說明。 3、高壓變配電設(shè)備明細(xì)表、設(shè)備廠家資料及產(chǎn)品合格證。 4、供電主管部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 5、各種高壓設(shè)備檢測(cè)報(bào)告和預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告。 6、與供電企業(yè)簽訂的供用電合同、電費(fèi)繳納協(xié)議、供電方案、投入批準(zhǔn)書。 7、高壓配電室的全部設(shè)備及工具、備品備件,高壓防護(hù)用品等。 8、高壓側(cè)法定計(jì)量表表底確認(rèn)。 9、模擬屏及其各種標(biāo)牌。 第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.2 供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收 3.2.2接管驗(yàn)收的程序 1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備 1.安排技術(shù)人員提前進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),收集資料、熟悉圖紙,觀摩設(shè)備的安裝調(diào)試,確定接管驗(yàn) 收的技術(shù)方案和組織方案,根據(jù)驗(yàn)收的項(xiàng)目?jī)?nèi)容配備必要的驗(yàn)收工具

17、和儀器。 2.召開“接管驗(yàn)收協(xié)調(diào)會(huì)”將物業(yè)接管驗(yàn)收方案通報(bào)各方。 3.各方人員配合要求。 4.人員配備。 5.工具準(zhǔn)備。 6.熟悉現(xiàn)場(chǎng)。 7.做好接收表格等。 第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.2 供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收 3.2.2接管驗(yàn)收的程序 2、接管驗(yàn)收工作的具體實(shí)施 1.開發(fā)商或業(yè)主、總包以及開發(fā)商或業(yè)主聘請(qǐng)的工程監(jiān)理公司會(huì)同接管方按照預(yù)定方案和標(biāo)準(zhǔn)開始接管驗(yàn)收工作,在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題接管方逐項(xiàng)記錄并由有關(guān)各方簽字確認(rèn),每天結(jié)束后匯總當(dāng)日驗(yàn)收資料,并將需整改的內(nèi)容交給移交方。 2.無論狀態(tài)是否合格,接管方均接收該區(qū)域/機(jī)房的鑰匙,并立即進(jìn)行封閉管理。移交方人員欲再進(jìn)入該區(qū)域,需嚴(yán)格按照接管方的規(guī)

18、定進(jìn)行登記并領(lǐng)取施工出入證。 3.全部驗(yàn)收結(jié)束后,接管方匯總最終文件,參與驗(yàn)收各方代表簽字,驗(yàn)收完成。對(duì)尚未完成的整改工作,應(yīng)在驗(yàn)收文件中逐項(xiàng)注明,接管方配合施工單位整改,逐步消項(xiàng),在約定的時(shí)間內(nèi)完成。 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.2 供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收 3、登記建檔 1.整理設(shè)備原始資料并分類歸檔。 2.根據(jù)設(shè)備銘牌、安裝位置建立設(shè)備檔案。 3.制定維護(hù)保養(yǎng)要求,建立維護(hù)保養(yǎng)記錄卡。 4.設(shè)備檔案主要內(nèi)容： 包括：序號(hào)、專業(yè)、制表人、設(shè)備名稱、型號(hào)、出廠編號(hào)、安裝位置、設(shè)備編號(hào)、圖紙名稱、購(gòu)買日期、價(jià)格、使用壽命、計(jì)劃維修頻率、圖紙編號(hào)、額定電壓、額定電流、額定功率、安裝時(shí)間、投入使用時(shí)間

19、、廠家資料(包含名稱、聯(lián)系人、電話、地址等)、供應(yīng)商資料名(包含名稱、聯(lián)系人、電話、地址等)、備注及主要維修記錄 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.3 供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理3.3.1運(yùn)行管理的內(nèi)容（關(guān)鍵是設(shè)備安全；人員安全） 1、運(yùn)行管理的崗位設(shè)置 2、運(yùn)行管理崗位職責(zé) 3、運(yùn)行管理的規(guī)程 1.變配電室操作規(guī)程 2.倒閘操作規(guī)程 3.供電設(shè)備巡視檢查規(guī)程 4.設(shè)備安全管理規(guī)定 5.運(yùn)行安全管理規(guī)程 6.緊急事故處理規(guī)程 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.3 供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理3.3.2運(yùn)行管理要求 1、運(yùn)行管理工作目標(biāo) 1.保證高壓電氣設(shè)備安全運(yùn)行。 2.順利完成倒閘操作。 3.無設(shè)備故障和任何已知事故

20、隱患。 4.突發(fā)事件得到及時(shí)處理。 5.供電技術(shù)指標(biāo)符合國(guó)家供電標(biāo)準(zhǔn)。 2、運(yùn)行管理規(guī)章制度 3、突發(fā)事件的處理預(yù)案（外網(wǎng)閃絡(luò)停電、外網(wǎng)一路電源事故停電、 兩路電源同時(shí)停電、重大事故跳閘、 觸電 急救） 第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.4 供配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)3.4.1維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容(所有保養(yǎng)，必須停電并做好安全組織措施和技術(shù)措施后進(jìn)行) 1、維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 1.維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃 1）高壓開關(guān)柜的檢查清掃； 2）高壓開關(guān)柜的功能試驗(yàn)； 3）高壓開關(guān)柜接線檢查； 4）高壓繼電保護(hù)功能試驗(yàn)； 5）高壓開關(guān)傳動(dòng)試驗(yàn)； 6）變壓器檢查清掃； 7）變壓器溫控器功能試驗(yàn)。 第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.1 低壓配

21、電系統(tǒng)概述4.1.1低壓配電系統(tǒng)的范圍 低壓配電系統(tǒng)的范圍是指：降壓變壓器1kV以下低壓側(cè)起至用電設(shè)備受電端配電箱入口止；或低壓配電室引入線起至用電設(shè)備受電端配電箱入口止。 4.1.2：低壓配電系統(tǒng)的形式 1、放射式 2、樹干式 3、變壓器干線式 4、鏈?zhǔn)?第4章 低壓配電系統(tǒng)4.1 低壓配電系統(tǒng)概述4.1.3低壓配電系統(tǒng)的主要設(shè)備 低壓配電系統(tǒng)主要由低壓主進(jìn)柜、饋線柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容器柜、計(jì)量柜、出線柜、發(fā)電機(jī)等組成。 4.1.4低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行特點(diǎn) 物業(yè)配電系統(tǒng)與其他生產(chǎn)型企業(yè)的配電系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境不同，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理的要求也不同。因設(shè)備故障導(dǎo)致大面積停電的事故時(shí)有發(fā)生，因此必須依據(jù)物業(yè)

22、配電系統(tǒng)的具體情況制定科學(xué)的運(yùn)行管理和嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)制度，確保配電系統(tǒng)的正常工作。 第4章 低壓配電系統(tǒng)4.2 低壓配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收 4.2.1接管驗(yàn)收工作依據(jù) 4.2.1.1國(guó)家、部頒、行業(yè)有關(guān)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 4.2.1.2設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的安裝要求及產(chǎn)品技術(shù)說明書 4.2.1.3竣工圖紙資料 4.2.2接管驗(yàn)收的范圍 按照合同規(guī)定所要接管驗(yàn)收的本系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備及系統(tǒng),配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說明；配電設(shè)備明細(xì)表、設(shè)備廠家資料及產(chǎn)品合格證；能源底數(shù)確認(rèn)；本系統(tǒng)調(diào)試或運(yùn)行維修記錄、設(shè)備檢測(cè)報(bào)告等。 4.2.3接管驗(yàn)收的程序（參見3.2.3內(nèi)容）

23、4.2.4登記建檔（參見3.2.4內(nèi)容） 第4章 低壓配電系統(tǒng)4.3 低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理 4.3.3運(yùn)行管理要求 4.3.3.3：運(yùn)行人員電氣設(shè)備巡視檢查制度(看、聽、嗅、測(cè)) 1、巡視檢查所有刀閘開關(guān)母線和低壓柜設(shè)備運(yùn)行是否正常,電流表電壓表指示是否在正常數(shù)值范圍內(nèi)。 2、檢查電容運(yùn)行是否正常,溫度應(yīng)在正常范圍內(nèi),有無滲漏油及膨脹現(xiàn)象。 3、檢查低壓主進(jìn)柜與聯(lián)絡(luò)柜開關(guān)是否運(yùn)行正常,各開關(guān)有無異響、異味。 4、各負(fù)荷柜電源指示燈是否正常,母線漆是否變色,各觸點(diǎn)螺絲是否壓實(shí),有無因過載變色現(xiàn)象。 5、檢查低壓柜、低壓母線、低壓開關(guān)、電容器、端子是否有灰塵,是否該清掃消除灰塵,如有必要須辦理停

24、電手續(xù)(不影響正常使用的情況下)進(jìn)行停電清掃灰塵。 第4章 低壓配電系統(tǒng)4.3 低壓配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理4.3.3運(yùn)行管理要求 4.3.3.3：運(yùn)行人員電氣設(shè)備巡視檢查制度 6、干式變壓器巡視檢查內(nèi)容： 1)電流、電壓、溫度情況； 2)接線端子有無過熱現(xiàn)象； 3)絕緣瓷套管是否清潔,有無裂紋如碰傷、放電痕跡； 4)聲音是否正常； 5)外殼接地是否良好。 7、照明巡檢要求： 1)每日按規(guī)定開燈時(shí)間前后對(duì)全部外圍照明進(jìn)行巡視檢查,有問題及時(shí)處理。 2)每日關(guān)燈后,檢查是否已經(jīng)正常關(guān)閉。 第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.4 低壓配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)4.4.2維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 4.4.2.4維護(hù)保養(yǎng)的要求 1、每

25、年35月份進(jìn)行清掃保養(yǎng)。 2、每月進(jìn)行一次以測(cè)溫為主的巡查。 3、新裝設(shè)備應(yīng)貼安裝日期簽,運(yùn)行半年后一年內(nèi)進(jìn)行一次導(dǎo)電接點(diǎn)螺絲緊固,配合每年清掃進(jìn)行。 4、夏季檢修及測(cè)試供熱配電系統(tǒng)。 5、電機(jī)的防范措施。 6、檢查出口燈。 7、直流屏檢查。 第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.4 低壓配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)4.4.2維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 4.4.2.4維護(hù)保養(yǎng)的要求 8、所有公區(qū)照明檢查。 9、檢修、測(cè)試供冷配電系統(tǒng)。 10、卷簾門防范措施。 11、雨水、污水泵配電系統(tǒng)。 12、樓體燈及廣告燈箱系統(tǒng)。 13、庫(kù)房用電情況檢查。 14、每年定期清掃、緊固配電系統(tǒng)電器。 15、檢查測(cè)驗(yàn)避雷系統(tǒng)。 16、每季度對(duì)變配

26、電盤測(cè)溫度一次。 第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)4.5.1應(yīng)急發(fā)電機(jī)組簡(jiǎn)介 (圖4-4) 大中型建筑物內(nèi)設(shè)置的應(yīng)急發(fā)電機(jī)絕大部分是使用柴油作燃料的。少數(shù)小型建筑物使用汽油發(fā)電機(jī)組。為了便于管理,發(fā)電機(jī)的位置一般距離變配電室較近。 發(fā)電機(jī)組主要由四個(gè)部分組成：柴油機(jī)、發(fā)電機(jī)、油庫(kù)、發(fā)電機(jī)饋電柜。 4.5.1.1柴油機(jī)、發(fā)電機(jī) 柴油機(jī)是以柴油為燃料的內(nèi)燃機(jī),是將化學(xué)能轉(zhuǎn)變成機(jī)械能的一種裝置。在發(fā)電機(jī)組中起到帶動(dòng)發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)的作用。 發(fā)電機(jī)是將機(jī)械能轉(zhuǎn)變成電能的裝置。柴油發(fā)電機(jī)組使用的一般都是同步發(fā)電機(jī)。 第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.5自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)4.5.3崗位職責(zé) 1、值班員工應(yīng)每天巡檢發(fā)

27、電機(jī)并且認(rèn)真填寫巡視記錄。 2、準(zhǔn)確記錄以下各種數(shù)據(jù)： 1)每月進(jìn)行一次空載啟動(dòng)運(yùn)行的相關(guān)數(shù)據(jù),開機(jī)時(shí)間符合手冊(cè)要求； 2)每年進(jìn)行一次帶載試驗(yàn)的相關(guān)數(shù)據(jù),運(yùn)行時(shí)間符合手冊(cè)要求； 3)每天記錄蓄電池的充電數(shù)據(jù)； 4)記錄每次蓄電池充放電的數(shù)據(jù)； 5)運(yùn)行期間的油溫,水溫,油壓； 6)累計(jì)運(yùn)行時(shí)間； 7)冷卻水或者防凍液的潔凈度。 第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)3、注意監(jiān)視配電室周圍環(huán)境和天氣情況,隨時(shí)采取保溫、除濕、防塵等措施,保證發(fā)電機(jī)的環(huán)境。北方地區(qū)應(yīng)嚴(yán)防發(fā)電機(jī)組受凍。 4、妥善保管好各種發(fā)電機(jī)專用工具、鑰匙等。 5、熟知應(yīng)急發(fā)電機(jī)及其輔助設(shè)備、裝置的操作方法。 6、掌握發(fā)電機(jī)饋

28、電柜的倒閘操作程序。堅(jiān)決杜絕向外網(wǎng)反向送電。 7、嚴(yán)禁柴油機(jī)低溫低速或者高溫超速運(yùn)行。 8、長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行的時(shí)候,負(fù)載率不得高于90%。以額定功率運(yùn)行的時(shí)候,連續(xù)運(yùn)行時(shí)間不得超過12小時(shí)。 第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應(yīng)急發(fā)電機(jī) 9、按照手冊(cè)要求定期進(jìn)行燃油和潤(rùn)滑油的油質(zhì)檢測(cè),及時(shí)更換不合格的油料。 10、每半年對(duì)蓄電池進(jìn)行一次充放電,避免因長(zhǎng)時(shí)間浮充損壞蓄電池。 11、每個(gè)月檢查蓄電池液位和比重,及時(shí)補(bǔ)充電池液。 12、發(fā)電機(jī)按照手冊(cè)要求定期清洗或更換“三濾”,即空氣濾清器、柴油濾清器和機(jī)油濾清器。 13、認(rèn)真做好設(shè)備的清掃及環(huán)境衛(wèi)生工作 第4章 低壓配電系統(tǒng)4.6電力電容器 4.6.1電力電

29、容器概述 P有功功率 電力電容器是低壓配電系統(tǒng)中常見的電氣元件,主要的功能是向電網(wǎng)提供無功功率,減少感性用電設(shè)備向電網(wǎng)索取的無功功率,降低供電過程中的無功損耗。用于電力系統(tǒng)電容器被稱之為電力電容器。 4.6.1.2：功率因數(shù)(力率) 在交流電路中,電壓與電流之間的相位差()的余弦叫做功率因數(shù),用符號(hào)cos表示。在數(shù)值上,功率因數(shù)是有功功率(P)和視在功率(S)的比值,即COS =P/S。在電業(yè)企業(yè)也將功率因數(shù)稱之為力率。 根據(jù)電力法,各地供電企業(yè)會(huì)根據(jù)用戶的用電性質(zhì)、變壓器容量等情況,規(guī)定用戶必須達(dá)到的功率因數(shù)的目標(biāo)值。每個(gè)月收取電費(fèi)的時(shí)候,供電企業(yè)要對(duì)用戶用電的功率因數(shù)進(jìn)行考核并根據(jù)達(dá)標(biāo)的情

30、況進(jìn)行獎(jiǎng)懲。S視在功率 Q無功功率 第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.6電力電容器 4.6.3電容器補(bǔ)償柜的構(gòu)成 1、柜體一般排列在低壓主進(jìn)柜和低壓出線柜之間。 2、母線用于將電容并聯(lián)在低壓母線上。 3、隔離開關(guān)在母線上明顯的斷開點(diǎn)。 4、熱繼電器保護(hù)電容器。 5、交流接觸器執(zhí)行電力電容器的投入和退出。 6、避雷器消除雷擊過電壓帶來的沖擊。 7、電容器提供無功功率。 8、熔斷器防止電容器因?yàn)檫^電流產(chǎn)生損壞。 9、電抗器用于約束電容器的投切涌流,減輕涌流對(duì)接觸器觸點(diǎn)的損傷。如果柜內(nèi)使用的是電容器專用交流接觸器則可以不用電抗器。 10、功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償控制裝置用于判斷線路上無功功率的需求、電壓高 低等,然

31、后向接觸器發(fā)出投入和退出的指令。 11、電流表,電壓表,功率因數(shù)表用于顯示運(yùn)行狀態(tài)。 12、新型的電容柜上沒有功率因數(shù)表,功率因數(shù)直接在控制器的液晶屏上顯示。 13、導(dǎo)線,母排等等。 第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.6電力電容器 4.6.5.2運(yùn)行管理內(nèi)容 6、巡查內(nèi)容： 1)電容器的外觀是否有變形。 2)電容器是否有異常聲音或者火花。 3)電容器是否有異常氣味，滲漏。 4)電容器的外殼和接線端子的溫升是否正常。 5)電容柜指示燈工作是否正常。 6)電容柜上的電壓表,電流表,功率因數(shù)表的顯示值是否正常。 7)電容器控制器上的顯示是否正常。 8)熔斷器是否正常。 9)室內(nèi)溫度和空氣濕度是否正常,通風(fēng)情

32、況是否良好。電容器柜內(nèi)的溫度是否正常。 10)交流接觸器的運(yùn)行是否正常。 11)電容器的輸出電流是否有缺相或者嚴(yán)重的不平衡的現(xiàn)象。 12)電容器柜內(nèi)的積塵情況。 第5章 用電設(shè)備 5.1電照明和電光源5.1.1電照明概述 利用各種光源照亮工作和生活場(chǎng)所或個(gè)別物體的措施稱之為照明。照明的首要目的是創(chuàng)造良好的可見度和舒適愉快的環(huán)境。 以太陽光和天空光作為光源的稱之為“自然采光”或者“天然采光”；以人造光源作為光源的稱“人工照明”。在人工照明中使用的光源絕大多數(shù)都使用電能作為能源,人們也將這種利用電能轉(zhuǎn)換為光而實(shí)現(xiàn)的人工照明稱之為電照明。 第5章 用電設(shè)備5.1電照明和電光源 5.1.3電光源概述

33、電光源指的是將電能轉(zhuǎn)換為光能的器件或裝置,廣泛用于建筑物內(nèi)外的日常照明和生活設(shè)施。照明用電一般要占大型寫字樓、商場(chǎng)等公共建筑物總用電量的15%25%。 5.1.3.1電光源分類 一般可以分為兩類： 1.照明光源 照明光源是以產(chǎn)生可見光為目的,輻射出主要為人眼視覺的可見光譜(波長(zhǎng)380780納米)的電光源,主要用于照明。照明光源的規(guī)格品種非常之多,單只功率從0.1瓦到20千瓦,其產(chǎn)量要占到全世界電光源總產(chǎn)量的95以上。 第5章 用電設(shè)備 5.1電照明和電光源5.1.3電光源概述 5.1.3.1電光源分類 一般可以分為兩類： 2.輻射光源 輻射光源不是為照明用的,這些光源能夠輻射出大量紫外光譜(1

34、380納米)和紅外光譜(7801106納米)的電光源,它包括紫外光源、紅外光源和非照明用的可見光源。在建筑物內(nèi)用量不大,但往往又是不可或缺的。 此外還有一類相干光源,它通過激發(fā)態(tài)粒子在受激輻射作用下發(fā)光,這種光源稱為激光光源。建筑物內(nèi)外主要用于景觀裝飾等方面,用量比較少。 第5章 用電設(shè)備 5.2電動(dòng)機(jī)5.2.1電動(dòng)機(jī)概述 5.2.1.1：電動(dòng)機(jī)的作用 將電能轉(zhuǎn)換成旋轉(zhuǎn)機(jī)械能的一種裝置。在建筑物內(nèi)電動(dòng)機(jī)的作用主要是帶動(dòng)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn),例如制冷機(jī)、水泵、風(fēng)機(jī)、電梯、電動(dòng)門以及部分控制裝置上。 電動(dòng)機(jī)是建筑物尤其是寫字樓、商業(yè)樓中最主要的用電設(shè)備,在總用電量之中,電動(dòng)機(jī)所占比例是最大的。因此電動(dòng)

35、機(jī)的運(yùn)行管理好壞對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本會(huì)產(chǎn)生比較明顯的影響。 第5章 用電設(shè)備5.2電動(dòng)機(jī)5.2.1.2：電動(dòng)機(jī)的分類 物業(yè)公司常用的電動(dòng)機(jī)大體可以分成以下幾類： 1、交流異步電動(dòng)機(jī) 1)三相電動(dòng)機(jī) 分為鼠籠式和繞線式,物業(yè)公司常見的是中小型鼠籠式電動(dòng)機(jī)(圖5-13)。 2)單相電動(dòng)機(jī) 多應(yīng)用在一些功率比較小的設(shè)備上,例如：家用電器中空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、風(fēng)扇,地下車庫(kù)的引導(dǎo)風(fēng)機(jī),便攜式和手持式電動(dòng)工具。 2、直流電動(dòng)機(jī) 用直流電驅(qū)動(dòng)的電動(dòng)機(jī)叫做直流電動(dòng)機(jī)。近年來由于電動(dòng)機(jī)交流變頻控制技術(shù) 的日臻完善,在絕大部分場(chǎng)合中直流電動(dòng)機(jī)已經(jīng)被使用變頻技術(shù)的交流異步電動(dòng)機(jī)所替代。 第5章 用電設(shè)備

36、5.2電動(dòng)機(jī)5.2.1電動(dòng)機(jī)的維護(hù)保養(yǎng) 1、定期檢查軸承； 2、定期檢查風(fēng)扇； 3、保持好電動(dòng)機(jī)的表面清潔； 4、定期檢查密封。 第6章 低壓電器 6.1低壓電器概述6.1.1低壓電器的定義 在低壓配電系統(tǒng)中,以實(shí)現(xiàn)對(duì)電路或者非電路對(duì)象的切換、控制、檢測(cè)、保護(hù)、變換和調(diào)節(jié)為目的電器。是組成成套電機(jī)設(shè)備的基礎(chǔ)配套元件。 在低壓配電系統(tǒng)中和用電設(shè)備的控制柜(箱)中大量地應(yīng)用了低壓電器。在強(qiáng)電專業(yè)日常的維修工作中很大一部分工作量是針對(duì)低壓電器的。 第6章 低壓電器 6.1低壓電器管理6.3.1低壓電器的運(yùn)行管理 低壓電器幾乎遍布整個(gè)低壓電力系統(tǒng),數(shù)量十分可觀。低壓電器的故障在強(qiáng)電專業(yè)的總故障率中占有

37、比較大的比率。因此低壓電器的運(yùn)行管理顯得尤為重要。 1、針對(duì)較為復(fù)雜的低壓電器(軟啟動(dòng)器、變頻器等等)組織專業(yè)培訓(xùn)； 2、針對(duì)各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的具體情況完善運(yùn)行管理制度； 3、在巡視制度中明確針對(duì)低壓電器的巡視內(nèi)容； 4、有組織地讓電工學(xué)習(xí)現(xiàn)有低壓電器的說明書和操作說明； 5、定期檢查低壓電器的接線可靠性； 6、定期檢查低壓電器的觸點(diǎn)表面清潔度； 7、定期檢查低壓電器上各種整定值的準(zhǔn)確性； 第6章 低壓電器 6.1低壓電器管理6.3.1低壓電器的運(yùn)行管理 8、定期檢查低壓電器的工作環(huán)境(環(huán)境溫度,通風(fēng)情況等等)； 9、根據(jù)系統(tǒng)和末端設(shè)備的變化情況調(diào)整低壓電器的整定值； 10、及時(shí)更換發(fā)生故障的各種

38、指示燈和相關(guān)的顯示元件； 11、對(duì)重要線路上的框架式斷路器要定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn),確保其整定參數(shù)的正確性； 12、定期檢查低壓電器的輸入電壓,聲音和表面溫度； 13、根據(jù)廠家的技術(shù)資料以及實(shí)際使用經(jīng)驗(yàn),對(duì)接近使用壽命終點(diǎn)的低壓電器加強(qiáng)巡視檢查，制訂相應(yīng)的更新計(jì)劃,有計(jì)劃地安排好備件； 14、保持低壓電器的清潔。 第7章 建筑防雷與接地 7.1雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)7.1.1雷電的分類和作用形式 雷電是由帶電的雷云之間或雷云對(duì)大地的放電,雷電的作用形式基本上可以分為三類： 7.1.1.1直擊雷 雷云直接對(duì)建筑物或地面上的其他物體放電的現(xiàn)象稱為直擊雷。 7.1.1.2雷電感應(yīng) 雷電感應(yīng)(也被稱為

39、感應(yīng)雷)是雷電的第二次作用,即雷電流產(chǎn)生的電磁效應(yīng)和靜電效應(yīng)。 7.1.1.3雷電波侵入 當(dāng)架空線路或架空金屬管道遭受雷擊或與遭受雷擊的物體相碰,以及由 于雷云在附近放電,在導(dǎo)線上感應(yīng)出很高的電動(dòng)勢(shì),沿線路或管路將高電位引進(jìn)建筑物內(nèi)部,稱為雷電波侵入,又稱高電位引入。 第7章 建筑防雷與接地 7.1雷電的危害及建筑物防雷等級(jí)7.1.2雷電的破壞形式 各類雷擊的其破壞作用主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面： 7.1.2.1機(jī)械性破壞 7.1.2.2絕緣擊穿性破壞 7.1.2.3熱力性破壞 7.1.2.4無線干擾性破壞 第7章 建筑防雷與接地7.1雷電的危害及建筑物防雷等級(jí) 7.1.3.1第一類防雷建筑物 由

40、于一類防雷建筑物沒有交給物業(yè)公司管理的先例,所以其分類介紹從略。 7.1.3.2第二類防雷建筑物 符合下列情況之一的建筑物,應(yīng)劃為第二類防雷建筑物： 1、高度超過100m的建筑物； 2、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)建筑物； 3、國(guó)家級(jí)的會(huì)堂、辦公建筑物、檔案館、大型博展建筑物，特大型、大型鐵路旅客站，國(guó)際性的航空港、通信樞紐，國(guó)賓館、大型旅游建筑物，國(guó)際港口客運(yùn)站； 4、國(guó)家級(jí)計(jì)算中心、國(guó)家級(jí)通信樞紐等對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要意義且裝有大量電子設(shè)備的建筑物； 5、年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于0.06的部、省級(jí)辦公建筑物及其他重要或人員密集的公共建筑物； 6、年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于0.3的住宅、辦公樓等一般民用建筑物。 第7章

41、 建筑防雷與接地7.1雷電的危害及建筑物防雷等級(jí) 7.1.3.3第三類防雷建筑物 符合下列情況之一的建筑物,應(yīng)劃為第三類防雷建筑物： 1、省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)建筑物及省級(jí)檔案館； 2、省級(jí)大型計(jì)算中心和裝有重要電子設(shè)備的建筑物； 3、19層及以上的住宅建筑和高度超過50m的其他民用建筑物； 4、年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于或等于0.012且小于或等于0.06的部、省級(jí)辦公建筑物及其他重要或人員密集的公共建筑物； 5、年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)大于或等于0.06且小于或等于0.3的住宅、辦公樓等一般民用建筑物； 6、建筑群中最高的建筑物或位于建筑群邊緣高度超過20m的建筑物； 7、通過調(diào)查確認(rèn)當(dāng)?shù)卦馐苓^雷擊災(zāi)害的類似建筑

42、物；歷史上雷害事故嚴(yán)重地區(qū)或雷害事故較多地區(qū)的較重要建筑物； 8、在平均雷暴日大于15d/a的地區(qū),高度大于或等于15m的煙囪、水塔等孤立的高聳構(gòu)筑物；在平均雷暴日小于或等于15d/a的地區(qū),高度大于或等于20m的煙囪、水塔等孤立的高聳構(gòu)筑物。（上海30.1d/a） 第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.2.1建筑物防雷系統(tǒng) 7.2.1.1建筑物防雷措施 對(duì)一、二類防雷建筑物應(yīng)考慮直擊雷、雷電感應(yīng)和雷電波侵入的防雷措施,對(duì)三類防雷建筑物主要考慮防直擊雷和防雷電波侵入的措施。 第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述以第二類防雷建筑物的防雷措施為例： 1、防直擊

43、雷的措施。 1)在屋頂?shù)奈菁?、屋檐、屋角、女兒墻等易受雷擊部位裝設(shè)環(huán)形避雷帶。 2)防雷引下線不少于2根,其間距不宜大于20m。且建筑物外廊各個(gè)角上的鋼筋應(yīng)被利用。 3)防直擊雷和防雷電感應(yīng)宜共用接地裝置,沖擊接地電阻不應(yīng)大于10,并與電氣設(shè)備等接地共用同一接地裝置,與埋地金屬管道相連。在共用接地裝置與埋地金屬管道相連情況下,接地裝置宜圍繞建筑物敷設(shè)成環(huán)形接地體。 4)高層建筑中應(yīng)有防側(cè)擊雷的均壓環(huán)、避雷帶。 第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述2、防雷電感應(yīng)的措施。 1)建筑物內(nèi)的設(shè)備、管道、橋架等主要金屬物,應(yīng)就近接到防雷接地裝置或者電氣設(shè)備的保護(hù)接地裝置上。 2)在平行

44、敷設(shè)的管道、橋架和電纜金屬外皮等金屬物上做等電位聯(lián)結(jié)。 3、防雷電波侵入的措施。 1)當(dāng)?shù)蛪壕€路全長(zhǎng)采用埋地電纜或在架空金屬線槽的電纜引入時(shí),在入戶端應(yīng)將電纜金屬外皮、金屬線槽接地，并應(yīng)與防雷接地裝置相連。 2)電纜與架空線連接處應(yīng)裝設(shè)避雷器。避雷器、電纜金屬外皮、鋼管和絕緣子鐵腳等應(yīng)連在一起接地,其沖擊接地電阻不應(yīng)大于10 3)進(jìn)出建筑物的各種金屬管道及電氣設(shè)備的接地裝置應(yīng)在進(jìn)出處與防 雷接地裝置連接 第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.2.1.2防雷裝置的組成 建筑物的防雷裝置由接閃器、引下線、接地裝置三部分組成。 1、接閃器 接閃器是吸引和接受雷電流的金屬導(dǎo)體,常見

45、接閃器的形式有避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)或金屬屋面等。2、引下線 引下線的作用是將接閃器收到的雷電流引至接地裝置。引下線一般采用圓鋼或扁鋼制成。 3、接地裝置 接地裝置的作用是接收引下線傳來的雷電流,并以最快的速度泄入大地。接地裝 置包括接地母線和接地體兩部分,接地母線是用來連接引下線與接地體的金屬線。接地體分為自然接地體和人工接地體。自然接地體是利用基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋焊接而成；人工接地體是人工專門制作的。一、二類防雷建筑物的接地電阻R10。 第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.5.2：維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 防雷與接地系統(tǒng)中,接地線和接地體會(huì)因外力破壞或腐蝕而損傷或斷裂,接地電阻也會(huì)隨土

46、壤變化而發(fā)生變化,因此,必須對(duì)接地裝置定期進(jìn)行檢查和試驗(yàn)。 7.5.2 1：防雷與接地系統(tǒng)的檢查內(nèi)容和頻次 1、避雷系統(tǒng)不應(yīng)有銹蝕,每季度檢查1次； 2、接觸部件、焊點(diǎn),每季度檢查保養(yǎng)1次； 3、接地電阻測(cè)試,每年1次(在雷雨季節(jié)之前)； 4、防雷系統(tǒng)每年在雷雨季前請(qǐng)地方專業(yè)檢測(cè)單位進(jìn)行一次檢查； 5、對(duì)有腐蝕性土壤的接地裝置,應(yīng)根據(jù)運(yùn)行情況一般每35年對(duì)地面下接地體 檢查一次； 6、強(qiáng)烈雷暴發(fā)生以后,要增加臨時(shí)性的檢查。 節(jié)能管理一、能源管理1、物業(yè)的能耗 物業(yè)的能耗是指煤（燃油）、電、水、煤氣等的耗用量。一般情況，其中電耗費(fèi)用最大，要降低能耗費(fèi)用首先應(yīng)抓電耗，其次是抓煤（燃油）耗。工程部應(yīng)

47、進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成曲線圖，以進(jìn)行不同年份、不同月份的能耗比較。 2、能源管理定義 廣義的能源管理是指對(duì)能源生產(chǎn)過程的管理和消費(fèi)過程的管理。 狹義上的能源管理是指對(duì)能源消費(fèi)過程的計(jì)劃、組織、控制和監(jiān)督等一系列工作。 節(jié)能管理一、能源管理 3、能源分析1.分析物業(yè)項(xiàng)目能源用于何處？是怎么用的？ 2.過去能源消耗是增加還是減少？ 3.能源消耗是否有季節(jié)性的變化？ 4.能源消耗是否有暫時(shí)變化？ 5.數(shù)據(jù)資料是否完整？ 4、節(jié)能計(jì)劃（節(jié)能管理辦法） 對(duì)過去和現(xiàn)在的用能數(shù)據(jù)資料一旦分析完成后，就可以開始制定計(jì)劃措施。計(jì)劃是必須的，因此物業(yè)的節(jié)能管理人員能較早地對(duì)如何執(zhí)行項(xiàng)目作出決定。為了明確重點(diǎn)，必

48、須確定有節(jié)能潛力的區(qū)域范圍。 節(jié)能管理一、能源管理 5、節(jié)能區(qū)域范圍1、供配電。 2、契約限額調(diào)整（MD）。 3、變壓器。 4、空調(diào)系統(tǒng)。 5、照明系統(tǒng)。 6、動(dòng)力系統(tǒng)。 節(jié)能管理一、能源管理 6、節(jié)能目標(biāo)與措施1、供配電。提高功率因數(shù)，應(yīng)控制在0.9以上。 2、契約限額調(diào)整（MD）。每月25日前書面向供電部門申請(qǐng)，富裕量控制在5%內(nèi)。 3、變壓器?？刂谱儔浩髫?fù)載率為0.50.7。過低或過高時(shí)，效率均要下降。 4、空調(diào)系統(tǒng)。系統(tǒng)的容量一般是按最大負(fù)載情況下選定的，但是在實(shí)際使用當(dāng)中不會(huì)始終在最大負(fù)載運(yùn)行?？照{(diào)機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負(fù)荷要求，開、停部分機(jī)組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行效率。變風(fēng)量機(jī)消耗動(dòng)力主要是送風(fēng)機(jī)和回風(fēng)機(jī)。對(duì)于不同季節(jié)，應(yīng)該合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗。 5、照明系統(tǒng)。選用高光效光源；使用高效節(jié)能型照明附件；確定實(shí)際需求的工作時(shí)間和照度；合理設(shè)置開關(guān)的控制范圍等。 6、動(dòng)力系統(tǒng)。采用變頻技術(shù)；采用降壓?jiǎn)?dòng)；合理匹配；合理控制運(yùn)行時(shí) 間等。