商業(yè)購物中心管理

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商業(yè)購物中心管理什么是摩爾購物中心？Mall 全稱 Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)” ，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國家也稱為 Shopping Center，即“購物中心” ，但和國內(nèi)通常所指的購物中心（實為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。與 Center、Mall 相似，其他常見的英文名詞還有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。Shopping + Center、或 Mall、或 Plaza、或 Galleria 兩詞的結(jié)合，表示出購物空間帶給消費者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司（Department Store）只是針對貨品進行分門別類的商店，是無法提供如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。 摩爾購物中心是指：面積在 10 萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征） ，行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。 ）定位于家庭（全家/全客層）：家庭式消費為主導(dǎo)方向———通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客；再輔以各類專業(yè)店針對各類消費者之需求，此外還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的特大型綜合購物娛樂中心。 嚴格意義上講，小于１0 萬平方米的，叫做購物中心，大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾 MALL。而大于 20 萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心 SUPER　MALL。 美國國際購物中心協(xié)會曾規(guī)定了購物中心的五大特征：（1）購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作；（2）適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。 （3）尊重顧客的選擇權(quán)，使其實現(xiàn)一次購足（onestop　shopping)的目的；(4)擁有足夠數(shù)量的停車場；(5) 有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻?？梢娰徫镏行氖情_發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專業(yè)購物中心管理公司管理，把場地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營部分場地） ，但哪種店鋪引進多少、引進誰，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次購足的售賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次享受足（onestop　　enjoying?。?。 摩爾，通俗地講具有如下 2 個特征： 一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體） 購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體?！?而摩爾通俗的講，　即把上?；春Ｂ飞纤械膶Ｙu店和快餐店、中高檔的第一八佰伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級的連卡佛百貨、　家樂福大賣場、新天地、衡山路休閑街、恒隆廣場或梅龍鎮(zhèn)廣場、上海影城、上海書城、兒童樂園、好樂迪 KTV、百腦匯、宜家家具、 OBI、百安居、大食代美食城、襄陽市場、運動城、自然美 SPA、MEGA　FIT 健身中心、大飯店等全部放入同 1 幢設(shè)計周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各店與店之間要有良好的連通性與互動性互補性，并通過統(tǒng)一管理以發(fā)揮整體效應(yīng)，面積一般比上海港匯廣場要大 1 至 2 倍，如上海 24 萬平方米的正大廣場，菲律賓馬尼拉 33 萬平方米的 SM　MEGAMALL 等。 但超級購物中心 SUPER　MALL/　CITY　MALL 的管理、促銷等要求比普通百貨公司的要求更高。也就是以百貨公司、品類專賣店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品店、專賣店、中華美食廣場、中外主題餐廳、咖啡廳、書店、網(wǎng)吧、音像店、科技展覽、多功能國際影視城等，兼有娛樂園、大型表演、商務(wù)酒店和超大型停車場，甚至還有教堂、音樂廳、體育場、圖書館等文體設(shè)施。 "摩爾"與普通的購物中心有根本區(qū)別， "摩爾"不僅規(guī)模更大，而且休閑娛樂功能更為齊全，此外 "摩爾" 內(nèi)的各類節(jié)慶活動每天不斷。 我國在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞許多國家落后許多。但落后也意味著發(fā)展機遇?！≡谡髲V場之前，上海還沒有一個真正的"摩爾" 銷品茂。但上海正大廣場的規(guī)模遠稱不上亞洲第一，其在東南亞也僅能排在第 8 名以后。即使在國內(nèi)，北京也已有 2 個規(guī)模在 50 萬平方米以上的摩爾在建設(shè)中，　在建中的上海虹橋商貿(mào)城摩爾面積也達到 26 萬平方米。正大廣場的投資商是泰國正大集團，其旗下的 THE　MALL 連鎖摩爾購物中心，在泰國建有 6 家摩爾；且正大集團還將在廣州、北京、沈陽和天津等主要城市發(fā)展類似的超級品牌購物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場位于天河城購物中心旁，總面積達到 37 萬平方米。而亞洲第一大連鎖摩爾開發(fā)商：　菲律賓 SM　PRIME 集團已在廈門開設(shè)其內(nèi)地第 2 家 SM 摩爾 -16 萬平方米的廈門 SM 城市廣場；SM 集團有意在內(nèi)地開設(shè)更多的摩爾?！?另有一種觀點認為： ShoppingMall（簡稱 MALL）是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國常稱這種商業(yè)模式為“購物中心”。但與國內(nèi)許多冠以“ 購物中心”的百貨商場或者綜合性商場等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費需求。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在“MALL”都有；它的消費對象是一個大型復(fù)合型消費群體。概括起來說， “MALL”有三個主要特點，一是大。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高?！?在國外， “MALL”顯示出一派繁盛景象。以美國為例， “MALL”已占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域 50％以上的份額。全球最大的“MALL”美國“ 西愛民頓 ”年營業(yè)額達 28.8 億美元。近幾年， “MALL”逐步在中國的商業(yè)領(lǐng)域興起。北京新東安市場、上海的港匯廣場、廣州的天河城、武漢的武商都已有“MALL” 的雛形。目前，北京一家規(guī)劃面積達 30 萬平方米的“MALL”已開始投資建造，另外 3 家“MALL” 正在審批之中。據(jù)悉，國外的商業(yè)資本也已介入了北京的“MALL”建設(shè)。摩爾的起源與發(fā)展演變今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟發(fā)展和社會進步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。在不同的國家、社會和經(jīng)濟水平下，購物中心的發(fā)展模式既有自身的特點，又彼此影響。美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對歐洲、澳州和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影響。　　一.早期探索階段早期的購物中心探索和實踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃是發(fā)展購物中心的先驅(qū)。早在 19 世紀，美國購物中心建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，但是它在 20 世紀以前的發(fā)展相當(dāng)緩慢。在早期探索過程中，具有代表性的原型有 1827 年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及 1907 年愛德華·H·博爾頓(Edward H．Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(Roland Park)中心。20 世紀 20 一 30 年代，購物中心在設(shè)計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步。一種較為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快得到重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背后設(shè)置停車場。1921 年，西爾斯·羅巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心(Strip Center)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在 30 年代的美國郊區(qū)非常普遍。探索階段的購物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們在布局上一般沿著一條中央大街布置。1923 年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(The Country C1ub Plaza)包括 280 家承租戶，由互相獨立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風(fēng)格。1937 年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有 47 家商店，并有 32500 平方米可出租面積(GLA)。特別值得一提的是 1931 年建成的達拉斯海蘭帕克中心(Highland ParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對街道、停車場不沿街。后來，城市土地機構(gòu)將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng)營；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時停車場。英國對早期購物中心同樣作了重要探索。20—30 年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。20 年代在澳大利亞，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國經(jīng)驗發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。30 年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù).　　二.20 世紀 50 年代成型階段30 一 40 年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為購物中心的設(shè)計、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個整體來規(guī)劃建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進行設(shè)計。政府和私人投資者都為購物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù)，購物者也樂于光顧能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的興起奠定了基礎(chǔ)。50 年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，百貨商店與小商店群的結(jié)合形成了第一個區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心發(fā)展的黃金時代。大百貨商店除了在郊區(qū)購物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購物中心。50 年代中期，郊區(qū)區(qū)域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認識，此外，通過景觀設(shè)計和環(huán)境設(shè)計來強化購物行為、增加購物興趣的一系列設(shè)計方法也日臻成熟。1956 年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(Southdale Shoppin8Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工控制環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會活動的需要，提供大面積的免費停車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來購物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計師維克托·格倫(Victor Gruen)是購物中心的積極倡導(dǎo)者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)計劃，他對城市的未來發(fā)展充滿了信心，甚至把解決城市問題的希望寄托在購物中心上。郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費停車場地充足的商業(yè)設(shè)施。購物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會生活和文化活動的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種古老的理想社會生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購物中心已經(jīng)成型。與此同時，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。三.20 世紀 60 年代勃興階段50 年代末期到 60 年代是購物中心蓬勃發(fā)展的時期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價土地為購物中心提供了寬松、理想的設(shè)計和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍本的大型室內(nèi)購物中心相繼建成，遍布美國各大城市。60 年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過 10000 個。戰(zhàn)后歐洲購物中心的發(fā)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟發(fā)達的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗進行城市市區(qū)的改造。60 年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。60 年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購物中心。 這一階段，購物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱哀于采用封閉室內(nèi)步行街模式；過分依賴人工照明和人工空調(diào)。這些能源消耗方面的潛在問題到 70 年代才徹底暴露出來。四.20 世紀 70 年代成熟階段60 年代的建設(shè)勢頭一直持續(xù)到 70 年代早期。歐洲城市的購物中心建設(shè)方興未艾，日本的購物中心也正在積極建設(shè)當(dāng)中，同時，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。但是好景不長，70 年代中期的石油危機給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊。石油危機之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時代迅速成為過去，人們開始對城市郊區(qū)化和郊區(qū)購物中心大規(guī)模的建設(shè)進行反思。購物中心的發(fā)展重點從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。面對新的復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設(shè)計方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。五.20 世紀 80 年代多樣化階段80 年代以來，購物中心建設(shè)進入了一個新高潮，這也是 20 世紀最富成效的建設(shè)階段。以美國為例，統(tǒng)計資料表明，從數(shù)量上看，80 年代中期是 60 年代以來的購物中心建設(shè)的第三次也是最高一次高峰。在1984 年到 1987 年，每年約有 2000 個購物中心開工建設(shè)。值得注意的是，一些發(fā)展中國家在這一時期開始掀起購物中心建設(shè)熱潮。這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異?；钴S，并針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費方式的變化作出反應(yīng)。新的類型和亞類型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動了購物中心的演變。由于種種原因，80 年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。購物中心設(shè)計面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系.城市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。＊戰(zhàn)后兩種不同發(fā)展模式由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式。１.城市郊區(qū)發(fā)展模式在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點為立足點，因為這里服務(wù)人口密集，購買力強，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)?？梢悦黠@地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點是需要大片的郊區(qū)用地才能運轉(zhuǎn)。 鄰里中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。50 一 70 年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當(dāng)具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密切，它們大多建于 70 年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國城市周圍的環(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機會。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國相比，日本土地資源昂貴，實際投資費用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所以乘私人汽車購物者比例較低。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠的購物中心非常少。超級區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大?！　。?城市市區(qū)發(fā)展模式以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國購物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。歐洲國家普遍實施了疏散人口計劃。50 年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城計劃，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了機會，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981 年美國有 1350 家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有 75 家。由于在高速公路交叉點上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當(dāng)?shù)湫?。?兩種發(fā)展模式的融合80 年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80 年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。繼 1976 年布倫特·克羅斯(The Brent Cross)建成開業(yè)之后，1986 年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心。就在此時，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在 80 年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在城市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。什么是連鎖摩爾購物中心？連鎖摩爾購物中心以菲律賓 SM　SUPERMALL 集團為代表。連鎖摩爾購物中心的特點為：由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營管理，面積龐大，自營比例較高（50%至 70%左右） ，自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深(寬度最寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。深度最深由無數(shù)各類品牌專賣店、　專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。)，定位于家庭（全家/全客層） ，能滿足全家的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，　可迅速實現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，　且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。 大型購物中心比百貨公司更需要良好的管理，　位居連鎖大型購物中心 SHOPPING　MALL （銷品貿(mào)）業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓 SM　PRIME （SHOEMART）集團經(jīng)營的 SM　SUPERMALL 連鎖超級購物中心通過增加自營面積很好地解決了經(jīng)營管理難題。SM　　SUPERMALL 的單體商場在 15 至20 萬平方米，其中自營的面積超過 60%，　包括自營的連鎖 SM 百貨公司（分 SM　HOMEMART 家品、SM　 APPLIANCE 家電、SM 服裝、SM 　STATIONERY 文具等多個連鎖的專業(yè)分公司；　不是分部門?。?！這種構(gòu)架的好處是：　各"SM 部門公司"更專業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一，　縮短了租賃招商的時間，　便于摩爾的迅速開業(yè)。而且促銷力度更強大、商品成本更低。發(fā)展到一定階段，各"部門公司" 還可以上市籌資。 ） 、　SM　SUPERMARKET 大賣場、SM　CINEAX 多廳影城、　SM　TOYKINGDOM 玩具大賣場等專業(yè)子公司；而出租的面積僅 40%左右，　如快餐店、小吃城、專賣店、電子游戲城、五金大賣場等。 SM　PRIME 連鎖購物中心集團旗下?lián)碛?20 家 SM　 SUPERMALL 連鎖摩爾，總摩爾面積超到 300萬平方米（包括在建中的多家摩爾） ?！〔⒃啻潍@得歐美財經(jīng)雜志的"亞洲最佳管理獎" ，其業(yè)績年年大幅度增長，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。 簡介部分連鎖摩爾購物中心： 菲律賓的 SM　SUPER　 MALL 集團（自營 SM 百貨公司、SM 超市、SM 影城、SM 玩具反斗城大賣場、SM 美食城）和 ROBINSONS 集團（自營 ROBINSONS 百貨公司、ROBINSONS 超市、ROBINSONS 影城、ROBINSONS 玩具反斗城大賣場） 、泰國正大集團的 THE　MALL 集團（自營易初蓮花超市） 、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和 EXTRA 超市） 。 注：所有的業(yè)態(tài)均可以連鎖經(jīng)營，包括超級購物中心和高級百貨商店。CHAIN　MALL、CHAIN 　STORE。連鎖只是 1 種經(jīng)營模式， 　連鎖不是 1 種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括 MALL 購物中心均可以連鎖經(jīng)營。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。 目前菲律賓 SM（SHOEMART）集團已在廈門投資開設(shè)了 1 家 17 萬平方米的"SM 城市廣場" 　超級購物中心；但可惜由于廈門 SM 是以其總裁（施至成先生）的私人名義投資的（不是 SM　PRIME 投資的） ，　故該超級購物中心內(nèi)未引入其連鎖的 SM 百貨公司、SM　SUPERMARKET 大賣場，而只引入其連鎖的 SM　CINEAX 多廳影城。百貨公司租給了臺灣來雅百貨、大賣場租給了美國沃爾瑪。國內(nèi)購物中心也應(yīng)該學(xué) SM 集團的模式，走連鎖購物中心之路。菲律賓的 ROBINSONS 連鎖購物中心集團也是采用這種模式?！。壳吧虾ＨA聯(lián)和上海友誼也正在探索著走連鎖購物中心之路。上海華聯(lián)目前兼?zhèn)淞诉B鎖快餐店、便利店、超市、大賣場、家電專業(yè)店、百貨 6 種業(yè)態(tài)；而其首家大型購物中心將在楊浦區(qū)五角場開始建造。深圳銅羅灣廣場、好又多、樂購也在采用這種模式。 ）北美摩爾的發(fā)展與簡介Mall 全稱 Shopping Mall，音譯“摩爾”全稱“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足。（Mall 原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林陰道”，意指在 Mall 里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林陰道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典，還有另外一個新解釋：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！蹦枺∕ALL），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。 ) 注意： 摩爾 SHOPPING MALL 不是一般意義上的購物中心 SHOPPING CENTRE， 摩爾的面積至少要 10 萬平方米以上。沃爾瑪在美國稱為 WALMART SUPERCENTRE， 但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合， 沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分之一的面積。一、摩爾的起源和美國摩爾的發(fā)展嚴格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到 20 世紀 20 年代初期由西爾斯羅巴克（Sears, Robuck & Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨立的商店街，它們遠離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設(shè)了免費的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于 20 年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的 Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個可以享受消費服務(wù)的場所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范。 現(xiàn)代意義上的摩爾起源于 1940 年以后的美國，并從 50 年代后期起迅速發(fā)展起來的。50 年代，西雅圖市Northgate 購物中心、佛萊明罕市 Shoppers World 購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中 Northgate 是最原始的 Mall 型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。50、60 年代，美國郊區(qū)城市與原有大中城市商業(yè)中心之間存在的土地差價，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)城市，新興產(chǎn)業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而"繁榮"起來的邊緣城市。六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的摩爾購物中心上。從 70 年代起部分摩爾購物中心又開始開進美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。購物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費者的購物不再是單純的購物，而是一種享受。這樣的概念再配合“一次性購足”的新消費觀念，無疑會給消費者一種全新的購物體驗。而美國購物中心專家米爾斯先生認為，美國摩爾購物中心始于本世紀 5 0 年代中期。實際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認為 H ·巴桑氏是購物中心的創(chuàng)始者，他在 1 9 3 1 年就曾進行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)，1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯購物中心?！　∶绹徫镏行牡陌l(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從 1 9 5 0 ---1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了 2 0 年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購物中心發(fā)展很快。每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館?！　? 0 年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機，石油價格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購物顯得費用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始發(fā)展。　　 截至目前，美國有大大小小的購物中心 43000 多個，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中 27000 個購物中心不足 100000 平方英尺，因而只能算作小型購物中心。由此看來，平均每個美國人擁有 19 平方英尺的零售市場，雖然店面過多，但是在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有 52％以上的零售銷售額，2000 年的營業(yè)額已達 1 萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國摩爾購物中心迅速發(fā)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。摩爾產(chǎn)業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國發(fā)展了起來。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國的摩爾基本相同。 但以法國為代表的歐洲式購物中心同美國式購物中心比較。歐洲購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。其他不同點：歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。法國購物中心里主題店以特級市場為多，不像美國購物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以實用品為主。但總體而言，日本和歐洲的摩爾發(fā)展地不如東南亞的菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國迅猛，且日本和歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國的摩爾要小。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團、ROBINSONS 集團， 泰國的 THE MALL 集團還發(fā)展出了獨特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營模式。香港的摩爾從 80 年代初起步，發(fā)展一直很迅速，但香港摩爾的規(guī)模較小。而我國臺灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快。 全球最大的"MALL"加拿大"西愛民頓"年營業(yè)額達 28.8 億美元。二、簡介美國和加拿大的部分摩爾； Mall of America--美國購物中心位于明尼蘇達州 Bloomington 市，是目前美國規(guī)模最大的超級室內(nèi)摩爾購物商場，建筑面積約 39 萬平方米，占地 78 英畝，總投資高達 6 億多美元。中心集購物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400 個零售商店、 4 個大型百貨公司、 1 個多功能娛樂中心 、2 個大型停車場(12，750 車位)。加拿大愛 a 頓市的"西愛民頓"--westedmontonmall。是目前世界最大的 Mall，年營業(yè)額達 28.8 億美元。該摩爾建筑面積超過 50 萬平方米，商場的出入門達 50 個之多、停車位達 2 萬輛，有 800 多個國家進入、商場內(nèi)有 100 多家餐館。經(jīng)營的主要項目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機、游樂園(項目比錦江樂園還多)、WHL 幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、8 個電影院、1 個賭場、1 個三星級賓館等，還有一些免費娛樂性服務(wù)項目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動物展、樂隊表演等，消費者在此可以購物、娛樂、運動、就餐。由于這類大型商場是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費者各種不同需要、很受消費者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場內(nèi)消費者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。大型 Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。1 9 9 7 年 1 月至 1 0 月，進入美國“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達 1 4 0 0 萬人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂園 1 9 9 5 年創(chuàng)歷史紀錄的全年游客也不過 1 4 2 0 萬人次。安大略米爾斯購物商場為美國 1 9 9 6 年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東 6 5 公里處，商場面積 1 8 萬多平方米，內(nèi)有商店 2 3 7 家，工作人員約 7 3 0 0 人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開始厭倦大同小異的購物商場是該公司開設(shè)新型商場的主要原因。因為米爾斯商場與眾不同之處在于，逛街的消費者平均至少花三個小時在商場內(nèi)。　　在安大略米爾斯購物商場內(nèi)，既有美國知名的中低價位百貨公司進駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級時裝的國際品牌在內(nèi)設(shè)店。逛累的消費者或陪逛者可在商場內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時光。置身在商場內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂、會唱歌的動物、會舞蹈的植物、變幻莫測的燈光，讓整個商場無時不充滿新奇感和動感?！　÷怪赋?，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場方圓 1 6 公里以內(nèi)約有 1 0 0 萬名消費者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓 1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場的消費者，商場 5 6 ％的顧客是來自方圓 3 2 公里遠的地方?！　∧壳埃泊舐悦谞査股虉雒吭鹿潭òl(fā)出 2 0 0 班觀光購物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因為日本觀光客為商場帶來的收入非?？捎^?！　÷贡硎?，逛商場的所有消費者平均每次花費 1 0 9 美元，而國際觀光客每次平均消費 4 3 5 美元。這家商場的經(jīng)營者為弗吉尼亞州的米爾斯公司?！澳虾０稄V場”（SOUTH COAST PLAZA）。這是公認的加州最大 MALL，在全美國也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符其實的“城市”。這里有免費的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬輛汽車的免費停車場。 這個 MALL 由 6 家美國著名的大型百貨公司如西爾斯（SEARS）、羅濱遜梅（ROBINSONS-MAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在 1萬平方米以上。它們的特點是：（1）設(shè)施先進：中央空調(diào)、滾動扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（3）購物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（6）平時顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。 在 6 家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由 200 多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。 這些專業(yè)店給人的印象是：（1）每個店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計算機、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業(yè)店；（3）有電影院等娛樂中心 5 家；（4）有咖啡店、各種餐飲店 33 家?！爸鹘帧保∕AIN PLACE）。這個 MALL 位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬平方米，外面看似一個大倉庫，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的“南海岸廣場”相仿，只不過前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個大型電影院。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨巨匠心。美國最大的購物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購物中心發(fā)展商據(jù)說是“雀兒喜”公司。 其他購物中心發(fā)展商有：Westfield Holdings，美國 Rodamco North America 公司等。Westfield Holdings 是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?39 家、澳大利亞 30家、新西蘭 11 家、英國 7 家共 87 家 Westfield Shoppingtown 摩爾購物中心，總面積超過 600 萬平方米，合作商戶超過 13,600 家。2002 年 1 月 Westfield 美國分公司又收購了另外 28 家購物中心，Westfield Holdings 的購物中心總數(shù)達到 108 家，總面積超過 700 萬平方米。 美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購物中心。美國 JBM 不動產(chǎn)機構(gòu)在美國和加拿大投資并經(jīng)營管理著幾十家大型摩爾， 旗下摩爾的面積達到 800 萬平方米。三、購物中心在世界各國的發(fā)展概況 購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于 80-90 年代興起，目前已進入了快速成長期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 由于美國幾乎人人都有汽車，故 Mall 最初都建于地價較為便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁邊。但80 年代后期摩爾開始開進美國市中心，且市區(qū)購物中心的業(yè)績也都不錯。而東南亞一帶的摩爾更是集中在市中心，且生意火暴。根據(jù)我國人均汽車擁有量低、居民偏愛居住在市中心的國情，國內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。歐美的“摩爾”購物中心一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積 1／3左右的停車場。由于中國人還沒有進入汽車時代，公路網(wǎng)不發(fā)達，人多地少的中國也不可能有那么多土地來這樣揮灑，所以國內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因為在中國，逛街是城市人一個相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容. 但待將來國人向郊區(qū)遷居越來越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠比市中心容易得到且地價成本也低許多。摩爾是國際零售商業(yè)發(fā)展趨勢按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會優(yōu)化組合的必然趨勢。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費方式，引進一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進中國商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義摩爾購物中心在世界各國興起并快速發(fā)展在商品品牌國際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費行為逐漸超越國界的趨勢下，從歐、美、日等發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。而作為 21 世紀的新興產(chǎn)業(yè)，在全球、在亞洲、在中國，購物中心正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)種，為國內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來了新的震撼。從探討購物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國購物中心的發(fā)展形勢，不失時機地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進購物中心產(chǎn)業(yè)在我國的起步成長和健康發(fā)展。 由于各國購物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認的，即"購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)"。從這個定義來分析，購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。 依據(jù)國際購物中心的分類，大型購物中心共分為鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、超區(qū)域型購物中心、時裝精品購物中心、大型量販購物中心、主題與節(jié)慶購物中心以及工廠直銷購物中心。這是 1994 年 ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。 　　通過對購物中心進行定義和劃分類型，我們可以得出這樣一個基本結(jié)論：大型購物中心規(guī)模龐大，各類設(shè)施及其所提供的服務(wù)多樣繁瑣。這種特點也就決定了購物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。這一點從其興起、發(fā)展到具體的經(jīng)營管理也可以得到充分的驗證。 購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進一步促進了各國經(jīng)濟的發(fā)展。 由于世界各國經(jīng)濟發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達 43000 個。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。 進入到 20 世紀 90 年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。透過購物中心的發(fā)展對各國經(jīng)濟整體發(fā)展的促進作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發(fā)展購物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟的總體貢獻為例，1993 年其總銷售額業(yè)績達到 8302 億美元，1994 年達到了 8500 億美元，2000 年其總銷售額業(yè)績已超過了 1 萬億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了 55％，美國購物中心所用員工超過 1000 萬人，幾乎每 11 個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。在這里需要說明的一點是，美國的購物中心產(chǎn)業(yè) 1993 年就已進入了成熟發(fā)展時期，因而大型購物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。購物中心在美國、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為"流通革命"，主要原因在于購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費的促進。如果進一步展開分析，可以從經(jīng)濟和社會、科技、生活形態(tài)等方面加以說明日本購物中心的發(fā)展情況日本的購物中心以 1969 年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過那時的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。從 70 年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個摩爾購物中心最具代表。例如千里新城的"謝爾西"購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費人潮集中地?！　?70 年代中期到 80 年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運動等消費行為于一體的新型購物中心。例如 1978 年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個具有整合功能的購物中心；同時在這個時期也產(chǎn)生了以下關(guān) Seawall 以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過 10 萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。 在福岡市西日前開張了一間占地 25 萬平方米的大型摩爾購物中心,除購物外,電影院,游樂中心,餐飲店外加能容納 4500 輛的停車場使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。 日本的傳統(tǒng)百貨集團如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO 崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開發(fā)商之一。 目前， 美國的摩爾開發(fā)集團"雀兒喜"也已開始進入日本進行摩爾的投資開發(fā)。大型購物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個基本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實現(xiàn)這個目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟巨大發(fā)展條件下國民消費能力提高，使得消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品牌的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。 購物中心在歐、美、日等國家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位，被視為 21 世紀最重要的零售業(yè)趨勢。簡介日本的部分摩爾； 大阪的心齊橋是全日本最大的購物中心，有多達二千間的商鋪，貨物應(yīng)有盡有、琳瑯滿目。日本 Kspiari 摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經(jīng)驗。Gotemba 摩爾是美國最大的購物中心之一"雀兒喜"的海外分支。這里有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車，還有迷人的溫泉度假村。"Kspiari 購物區(qū)，除了 121 家商店外，還有超寬銀幕影院、流行樂隊演奏的免費交響樂、童話般樂園等。這里，每到周末，能吸引近 20 萬購物兼娛樂的日本人，預(yù)計今年可接待將消費 3 億美元的 900 萬顧客。 「高島屋 TIMES SQUARE」百貨摩爾于開幕之后，加速了原本冷清的南口的交通建設(shè)與開發(fā)，一時之間，南口反而搖身一變成為不可同日而語的東京熱門逛街去處。這家高島屋百貨究竟有什么魅力可以讓一個原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當(dāng)今東京都內(nèi)機能最為豐富多元的「新復(fù)合式商場」。先不論這家高島屋百貨有什么創(chuàng)新的特色，光看它樓上的 CD 專賣連鎖店 HMV、具有高 18m 大畫面專門放映立體 3D 映像的 TOKYO IMAX THEATER、SEGA 最新體驗型電玩游樂場 JOYPOLIS；以及隔鄰的「東急手」(Tokyu Hands)，與以空橋相聯(lián)結(jié)的整棟全日本賣場面積最大的紀伊國屋書店，便不難想見這座百貨巨艦的龐大模。至于這家引起轟動的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅 34 個品牌的巨型化妝品賣場之外，那些散布在每個樓層，提供消費者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一陣轟動喔！因為這些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進的海外料理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。另外 12F～14F 的Restaurant Park 集結(jié)了 28 家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，在這里的每間餐廳用餐都可眺望一覽新宿的繁華街景。東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾──這里的總賣場面積共 80,3000 平方公尺。博多水城簡介:日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務(wù)所設(shè)計建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項目。這個占地 250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運河兩岸。整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。商城內(nèi)部分為 5 大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。博多水城與眾不同的設(shè)計給傳統(tǒng)的百貨零售領(lǐng)域注入了新的血液，游客們可以通過商場內(nèi)特有的拱廊往返運河兩岸。日本著名的建筑師 Arata Isozaki 先生在接受紐約時報記者采訪時，曾把該建筑推崇為 20 世紀后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由 Frank Gehry 設(shè)計的位于 Bilbao 的 Guggenheim 博物館）。博多水城的成功引起了全球的關(guān)注，同時它也成為零售業(yè)大型綜合性商城的標(biāo)志性建筑我國香港、臺灣地區(qū)摩爾購物中心的發(fā)展香港的摩爾從 80 年代初起步，發(fā)展一直很迅速。香港的摩爾市場為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、長江實業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團）壟斷，同日本一樣，香港特大型商業(yè)地塊較難取得，故香港摩爾的規(guī)模較小。 但不同于日本和臺灣，香港的各大百貨集團（永安百貨、先施百貨、華潤百貨）沒有投入摩爾的開發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大房地產(chǎn)巨頭開發(fā)的摩爾內(nèi)。　香港的摩爾有 20 多家，平均 30 萬人口擁有 1 家摩爾。 香港的摩爾清單；香港時代廣場、海港城、又一城、黃埔新天地、西九龍中心、置地廣場、漁人碼頭、新城市廣場、太古城市城、太古廣場、香港荷里活廣場、大埔超級城等。 臺灣的摩爾發(fā)展 由于