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1、1 “都市海岸”項(xiàng)目 可行性報(bào)告2 第一章 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析 一、 全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì) 二、海口 2004 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 三、項(xiàng)目區(qū)域狀況分析 四、項(xiàng)目周邊可比樓盤分析 五、本項(xiàng)目基本情況 六、本項(xiàng)目定位 第二章 投資估算與資金籌措 一、項(xiàng)目投資估算 二、項(xiàng)目資金籌措 第三章 項(xiàng)目利潤(rùn)率預(yù)測(cè) 一、銷售收入預(yù)測(cè) 二、項(xiàng)目利潤(rùn)率預(yù)測(cè) 第四章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 一、開發(fā)項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)因素綜述 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 附表3 報(bào)告摘要 項(xiàng)目主要技 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期項(xiàng)目用地 34796M2 一期規(guī)劃總建筑面積 43156M2 功能設(shè)定 住宅樓層 6 9 層，純商業(yè)為 2 層 一層架空做商業(yè)和會(huì)所 2 層以上為住宅 市

2、場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)開始復(fù)蘇，市場(chǎng)消化能力和需求潛力正 在趨強(qiáng),但市場(chǎng)供應(yīng)速度遠(yuǎn)大于市場(chǎng)吸納速度，空置面 積有進(jìn)一步加大趨勢(shì)，相應(yīng)也增加風(fēng)險(xiǎn)性。 區(qū)域市場(chǎng)分析 海甸島作為政府規(guī)劃重點(diǎn)，在眾多利好市政規(guī)劃 下，開發(fā)前景看好。鑒于區(qū)域樓盤以大戶型為主的情 況下，小戶型住住宅的需求前景和消化潛力值得期 待。 戶型面積定位 1 房 面積 52-57M 2 2 房 面積 87-91M2 3 房 面積 124-131M 2 檔次定位 高檔住宅 價(jià)格定位 住宅均價(jià) 3000 元/M2 商業(yè)均價(jià) 5000 元/M2 開發(fā)成本測(cè) 算 建設(shè)總投資 9045 萬元 單位面積平均完全成本 2095 元/M2

3、 以上包括：土地使用出讓金、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、利息、其它財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷 售稅費(fèi) 基本萬案 按基本售價(jià)全部銷售計(jì)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 54.1% 保守方案 按基本售價(jià)-10%，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 26.1% 綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目無論從市場(chǎng)角度，還是財(cái)務(wù)角度來看，都具有較強(qiáng)可操作性，極具 開發(fā)潛力。 第一章 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析 一 . 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2003年8月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了被業(yè)界簡(jiǎn)稱為18號(hào)文的關(guān)于房 地產(chǎn)市場(chǎng)持4 續(xù)健康發(fā)展的通知 ，其中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位 的確定尤其引人注目。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵(lì)和放開。 被稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新“五年計(jì)劃”的 18 號(hào)文，進(jìn)一步 宣示了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革

4、和發(fā)展的市場(chǎng)化方向，國(guó)家一直將房地產(chǎn) 業(yè)當(dāng)作基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對(duì)待，在通知中，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支 柱產(chǎn)業(yè)，通知中說：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！睆摹盎A(chǔ)產(chǎn)業(yè)”到“支柱產(chǎn)業(yè)”定性的改變，表 明房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占地位再一次被強(qiáng)化了。 關(guān)于房地產(chǎn)地位， 98 年國(guó)家曾明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱 產(chǎn)業(yè)， 經(jīng)過其后幾年的快速發(fā)展， 特別是 99 年后房地產(chǎn)行業(yè)每年的 增長(zhǎng)速度達(dá)到了 30%左右，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)達(dá)到 1.5%，如 果加上間接貢獻(xiàn)， 這一數(shù)字接近 3%，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要 來源之一，成為真正的支柱產(chǎn)業(yè)。 通知充分肯定了房地產(chǎn)

5、業(yè)的地位與作用： “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高， 帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健 康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì) 文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)， 保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源 優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展， 對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的 意義”。 在通知中有“支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過 兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企 業(yè)集團(tuán)”的內(nèi)容，另外在整頓市場(chǎng)秩序上“對(duì)空置最大的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)，要限制其

6、參加土地拍賣和5 新項(xiàng)目申報(bào)” ，在加強(qiáng)信貸管理上 “對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力 度”。可以預(yù)言，由現(xiàn)在開始，數(shù)量龐大的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 進(jìn)入一個(gè)合并重組的高潮， 國(guó)內(nèi)將出現(xiàn)一批有能力進(jìn)行跨地域經(jīng)營(yíng)、 主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)， 而各中小城市也將出現(xiàn)數(shù)量較少、 但是能在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)揮重要作用的中型房地產(chǎn)企業(yè)。 二. ?？谑?2004 年房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大幅增加 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，已成為拉動(dòng)海口市固定資產(chǎn)投 資增長(zhǎng)的主動(dòng)力。 2003 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì) 27.7億元，比 上年增長(zhǎng) 84.0%。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使房地

7、產(chǎn)開發(fā)近兩年來在 固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域扮演著越來越重要的角色， 2003 年海口市房地產(chǎn) 開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 26.4%，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 中名列第二，僅次于基本建設(shè)投資。 投資力度的加大，意味著市場(chǎng) 的信心重新樹立，加快了發(fā)展的速度。 2、商品房施竣工面積和銷售面積增長(zhǎng)迅速 2003年商品房施工面積 402.17萬平方米，比 2002年增長(zhǎng) 85.6%， 其中住宅施工面積 342.69 萬平方米，增長(zhǎng) 94.3%；商品房竣工面積 89.4萬平方米， 比上年增長(zhǎng) 92.2%，其中住宅竣工面積 81.23萬平方 米，增長(zhǎng) 97.8%；商品房銷售面積 96.17萬平方米， 增長(zhǎng) 69.

8、4%;其中 住宅銷售面積 92.62 萬平方米，增長(zhǎng) 67.1%。 2003 年，海口市房地產(chǎn)出現(xiàn)的喜人變化是銷售面積大于竣工面 積。2003年房屋銷售面積 96.03萬平方米，不僅比 2002年增加 69.2%， 也比 20036 年房屋竣工面積 89.14萬平方米高出 6 萬多平方米。 2003 年， 銷售總額為 20.03 億元，比 2002年增長(zhǎng) 66.7%。 銷售面積增長(zhǎng)近 70，顯示了市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求潛力和消化能力 銷售面積大于竣工面積，表明市場(chǎng)消化速度已經(jīng)大于供應(yīng)速度，正 在消化以前的存量。但是我們也看到，施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積， 表明未來一段時(shí)間將有大量的市場(chǎng)供應(yīng)，而銷化能力如果

9、沒有明顯 增加的情況下，將有部分供應(yīng)量得不到消化而成為空置面積，增加 市場(chǎng)的壓力。 3、房地產(chǎn)投資資金結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 住宅仍是 2003 年?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)的主體。 全年?？谑凶≌_ 發(fā)投資 22.95 億元，占房地產(chǎn)總投資的 82.8%，較上年增加 7.3%， 辦公樓、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房及經(jīng)濟(jì)適用房投資只占 17.2%。值得一提的 是， 2003 年，海口市辦公樓投資只有 7223 萬元，比 2002 年減少 44.1%。目前，?？谑凶≌ㄔO(shè)已初步完成了向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)軌。 這 就給房地產(chǎn)開發(fā)提供了一個(gè)良好得市場(chǎng)環(huán)境。 4、市場(chǎng)日趨成熟，個(gè)人購(gòu)房為市場(chǎng)需求主體 消費(fèi)者理性購(gòu)房，注意貨比多7 家，對(duì)房屋質(zhì)

10、量、居住環(huán)境的要 求更高，自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)，個(gè)人購(gòu)房占同期房屋交易量的比例為 83.7% 。房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)還是以?？诒镜厥袌?chǎng)為主，省內(nèi)其他市 縣消費(fèi)者及海南省外消費(fèi)者為輔。開發(fā)商開始從注重經(jīng)濟(jì)效益到經(jīng) 濟(jì)效益和社會(huì)效益兼顧，重視樓盤位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、質(zhì)量及市場(chǎng) 定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上。戶型、結(jié)構(gòu)、 面積合理、小區(qū)環(huán)境優(yōu)越的商品住宅已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主流。 5、海口市商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上升 根據(jù)?？谑蟹慨a(chǎn)管理部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，?？谑心壳吧唐贩夸N 售基本良好，銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲。 2003年商品房平均價(jià)格 2200 元 / m2,比2002年增長(zhǎng)14%，其中商品住宅平均價(jià)格

11、1800元/ m2, 增長(zhǎng)5% ,辦公樓平均價(jià)格3600元/ m2,同比持平， 商業(yè)用房平 均價(jià)格6000元/ m2,增長(zhǎng)8%，經(jīng)濟(jì)適用房平均價(jià)格1300元/ m2,與上年持平。價(jià)格得上升，顯示了消費(fèi)能力在逐步提高。 2004 年 18 月,海口市房管局共辦理新建商品房交易 3650 宗, 面積達(dá)485811 m2成交金額113228萬元，平均銷售價(jià)格為2330.70元 / m2。在銷售面積中，住宅為 47.83萬m2，占銷售總面積的98.3%, 非住宅銷售僅有0.75萬m2，占1.7%。商品房銷售中住宅所占比重過 大,交易商品房用途單一化。這也說明海口的商業(yè)、寫字樓、工業(yè) 廠房交易缺乏。 目

12、前已在?？谑蟹抗芫值怯浀纳唐贩款A(yù)售達(dá) 2785 宗,面積為 33.5 萬 m2。 6、 積壓空置商品房總量逐步減少 據(jù)統(tǒng)計(jì), 1999 年 12 月底,海口市共有積壓空置商品房 264 萬平方米,停緩建“半拉子”工程 400 萬平方米。至 2003 年底, 已消化 210 萬平方米,尚8 存 454 萬平方米?？罩妹娣e的減少,說 明消化能力加強(qiáng),但空置面積依然高企,也加大了市場(chǎng)的壓力。 7、 三級(jí)市場(chǎng)交易逐漸活躍 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),?？谑性?2004 年 19 月的二手房交易達(dá)到 4070 宗,同比增長(zhǎng) 44%；面積 70.2 萬平方米,同比增長(zhǎng) 27.9%；成 交金額 12.19億元, 同比增

13、長(zhǎng) 35.5%。在二手房交易面積中,住宅占 80.73%，平均價(jià)格 1403 元平方米；非住宅占 19.27%，平均價(jià)格 1794 元平方米；綜合價(jià)格為 1736元平方米。 來自?？诜康禺a(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2004年 19 月，該 交易中心平均每月的二手房銷售額為 700 萬元左右，而去年同期只 為 500 萬左右。其中今年上半年平均每月的二手房銷售額更是達(dá)到 900 萬元左右，與去年上半年同期相比超過了 100%。 隨著海口二手房市場(chǎng)的交易量不斷增加，其價(jià)格也跟隨著穩(wěn)步 上揚(yáng)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年第二季度二手房銷售面積比上季 增長(zhǎng) 59.5%，價(jià)格漲幅居各類商品房的首位，價(jià)格比去

14、年同季和上 季上漲 14%和 8.7%，其中住宅上漲 21.4%和 8.7%，同比漲幅比上季 的 18.9%高 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。 三季度二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲， 住宅比 去年同季上漲 10.2%，比上季上漲 1.4%。 三級(jí)市場(chǎng)得活躍，將拉動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)的需求，換房的需求增加將 直接帶動(dòng)大面積住宅的銷售，也給這部分市場(chǎng)細(xì)分帶來了機(jī)會(huì)。 三 . 項(xiàng)目區(qū)域狀況分析 9 （一）規(guī)劃狀況分析 1、城市規(guī)劃總綱：將海口建成“第二人居地” “第二居住地”是?？谑幸环N新型的城市職能，在環(huán)境優(yōu)美 的熱帶旅游城市中選擇第二居住地是國(guó)際上久已流行的做法。第二 居住地不僅是一個(gè)生活和規(guī)劃概念，同時(shí)也是旅游、休閑、度假

15、等 相關(guān)產(chǎn)業(yè)職能的進(jìn)一步拓展與深化。 目前在海口購(gòu)房的消費(fèi)群中，不少置業(yè)者來自島外，這樣的消費(fèi) 不但有利于?？谝M(jìn)外來的智力與財(cái)富，同時(shí)也為進(jìn)一步消除泡沫 經(jīng)濟(jì)、再次振興房地產(chǎn)行業(yè)打下了基礎(chǔ)。 2、“?？谕鉃背鞘幸?guī)劃圖 海甸島整個(gè)島嶼都處在城市設(shè)計(jì)項(xiàng)目的范圍之內(nèi)。最近在島 嶼中心地區(qū)進(jìn)行了一系列高品質(zhì)的開發(fā)項(xiàng)目：酒店、各種類型的高 端房地產(chǎn)項(xiàng)目、寫字摟、綜合項(xiàng)目摟和大學(xué)校園等。 3、海甸水城規(guī)劃 海甸水城規(guī)劃圖 在海甸溪和海甸二路之間的約 200 米寬地帶將會(huì)規(guī)劃為海甸水 城。本項(xiàng)目特點(diǎn)是利用區(qū)域臨近海甸溪的地理特征，將水體引入?yún)^(qū) 域組織空間，營(yíng)造出千變?nèi)f化的空間層次和極具吸引力的“水城”

16、空間。利用擋潮閘，保持恒定水位和水循環(huán)，從而形成清晰而又平 靜的水面，可以映出河道周邊的新建樓群。 10 “水城”以低層建筑為主，為保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)平衡，沿 海甸二路規(guī)劃一排高層建筑物，現(xiàn)存的高層建筑盡管可能保留。 內(nèi)部水體可變的島嶼空間大小將使實(shí)現(xiàn)各種不同的功能成為可 能。這座市中心的運(yùn)河城將規(guī)劃以辦公、購(gòu)物和居住功能為主。 4、白沙門生態(tài)公園規(guī)劃 規(guī)劃中的海甸島白沙門生態(tài)公園占地 64 公頃，東與海南民生燃 氣的規(guī)劃住宅用地相連，西靠?？谑形鬯幚韽S，南至人民大道， 北至規(guī)劃環(huán)島路。在推選方案中提出了充分利用原基地中的水系， 開鑿溪流、布置跌瀑，創(chuàng)造出風(fēng)格別致的自然水景，巧妙地用水將 公

17、園景觀延伸至海面，將浩瀚的大海景觀滲透到公園里，并將公園 分為“凌波彩虹”、“山容水意”、“碧海連天”、“林海風(fēng)濤”四個(gè)景 區(qū)，準(zhǔn)備開發(fā)成繼萬綠園之后市內(nèi)第二塊大型公共綠地。 5、環(huán)島路規(guī)劃 海甸島環(huán)島路位于海甸島東北面，為路堤結(jié)合地帶，東起海 甸二路與橫溝河交接的端頭，北到甸昆路的北端與海邊交接處，全 長(zhǎng)約 6 公里。此次規(guī)劃建設(shè)就考慮到路的景觀功能，人在車?yán)锞湍?看海，有沙灘的地方盡量保留。 這一系列的重大規(guī)劃都和海甸島相關(guān)，無疑，未來幾年內(nèi)，海甸 島將吸引?？谌说哪抗?，海甸的區(qū)位形象將大大提升，它不再是單 純的居住型漁村小島。海甸島的旅游優(yōu)勢(shì)、休閑商務(wù)優(yōu)勢(shì)將得到展 現(xiàn)，海甸島的房地產(chǎn)開發(fā)

18、前景看好。海甸島將以一個(gè)嶄新的形象展 現(xiàn)在海南人民乃至全國(guó)人民面前， 海甸島的資源有待于進(jìn)一步挖掘。 11 （二）海甸島片區(qū)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 1、片區(qū)規(guī)劃： （1）海口市政府對(duì)海甸島的定位 高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)教育園區(qū)、旅游休閑度假區(qū)。在?？谑姓?的規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略影響下，海甸島將成為生活氛圍濃郁、旅游環(huán)境 優(yōu)良的島中島。 （2）重大市政建設(shè)規(guī)劃將影響海甸未來發(fā)展，海甸島的區(qū)位形 象將得到提升 白沙門公園、環(huán)島路和海甸水城的建設(shè)。 海新大橋連接海甸島與新埠島、東海岸，為城市干道組成部分。 橋長(zhǎng) 499米，寬 36 米。 2、海甸島目前在售樓盤（共 32 個(gè)）： 海甸島樓盤分布圖： 3、海甸島即

19、將推出樓盤： 碧海云天海景花園 （海南豫財(cái)實(shí)業(yè)聯(lián)合總公司開發(fā)，北京建工集 團(tuán)海南分公司承建） 寶陽花園 （海南寶陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)） 金海雅苑（海南浙海地產(chǎn)開發(fā)） （三）項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析 1、從建筑產(chǎn)品看 12 多為小高層塔樓， 多層項(xiàng)目較少。海甸島從上列 19 個(gè)樓盤來看， 只有濱海華庭、江南城以及即將推出的南方明珠 3 個(gè)項(xiàng)目有多層住 宅。 2、 從園林看 日式、 夏威夷式、 東南亞式園林風(fēng)情充斥其間， 產(chǎn)品差異化不明 顯。中國(guó)本土風(fēng)情園林卻較少，只有江南城、兆南綠島家園為中國(guó) 江南風(fēng)情園林，從而凸顯差異性。 3、從戶型面積來看 1房在 4165平米之間， 2房在 68113平米之間

20、，面積跨度較 大。3 房面積多集中在 120-150平米，市場(chǎng)上 4 房的供應(yīng)量較大，除 單純的小戶型項(xiàng)目如加州陽光、金色假日、四季花開外，其他項(xiàng)目 都有 4 房。 4、從營(yíng)銷推廣手法和方式上看 不注重營(yíng)銷推廣，推廣手法單一。不少項(xiàng)目售樓處缺乏包裝，地 處偏僻卻沒有項(xiàng)目導(dǎo)視，很少做報(bào)紙、電視或廣播廣告宣傳，覺得 廣告宣傳也難以對(duì)項(xiàng)目銷售起到直接的促進(jìn)作用，從而放棄。甚至 有部分項(xiàng)目認(rèn)為，只有不好賣的樓盤才做廣告。 僅從樓書來看，不少項(xiàng)目樓書粗制濫造，沒有品質(zhì)感，難以給人 美感。 從賣點(diǎn)宣傳來看，都以海景、休閑為主打概念，缺乏新意，難以 給消費(fèi)者留下較深的印象。 5、從物業(yè)管理來看 物業(yè)管理僅為

21、房地產(chǎn)開發(fā)的附庸。物業(yè)管理公司多為開發(fā)商組 建，專業(yè)性不強(qiáng)。 6、從開發(fā)規(guī)模來看 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模普遍較小，建筑面積大多在 50000 平米以下。 13 7、從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況來看 地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，海甸島在售的項(xiàng)目在 35 個(gè)以上，眾多中小 開發(fā)商分吃?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)這塊小蛋糕。開發(fā)商實(shí)力不雄厚，同時(shí) 開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)只有金手指、江中實(shí)業(yè)、金邦實(shí)業(yè)少數(shù)幾家， 許多開發(fā)企業(yè)的品牌沒有樹立起來。 外地實(shí)力開發(fā)商以獨(dú)具特色的產(chǎn)品和先進(jìn)的營(yíng)銷手法領(lǐng)跑市場(chǎng)， 如寶安集團(tuán)開發(fā)的江南城項(xiàng)目。 8、從消費(fèi)者市場(chǎng)反映來看 低密度的多層小戶型項(xiàng)目和有特色的大戶型較受市場(chǎng)歡迎， 如濱 海華庭和江南城項(xiàng)目。 9、從置業(yè)群體

22、來看 客戶群體?？诒镜厝撕屯獾厝烁粽家话胱笥?， 其他為海南省內(nèi)其 他地區(qū)和島外客戶。二次置業(yè)人群所占比例較大，不少項(xiàng)目如江南 城、濱海華庭二次置業(yè)客戶達(dá) 50以上。 10、從銷售周期來看 銷售周期較長(zhǎng)，多數(shù)項(xiàng)目的銷售周期為 12年。因此市場(chǎng)上現(xiàn) 房供應(yīng)量較大。海甸島市場(chǎng)還剩下較多尚未銷售的現(xiàn)樓，對(duì)期房銷 售市場(chǎng)造成一定的沖擊。 11、從價(jià)格上看 住宅用房，除去帶裝修的四季花開、碧海濱江別墅，價(jià)格最高的 兩個(gè)項(xiàng)目為江南城和濱海華庭， 其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在3000元以下。由 此可見，多層低密度14 住宅因?yàn)橄∪痹诤５閸u的價(jià)格反而超過建筑成 本較高的小高層。 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元/平方米） 江南城 370

23、0 一 3300 品 水 苑 金 270 椰 0 都 海 濱 花 園 福海新城 2600 星 2500 光 海15 加 2200 州 陽 光 碧 5200 海 濱 江 國(guó) 際 貴 族 別 墅 陽光熙園 2700 金色假日 2600 伊甸豕園 2900 濱海華庭 3100 四 460 季 0 花 開 ( 帶 精 裝 16 修） 綠島家園 2 期 3000 萬 2800 恒 城 市 花 園 3 期 香 260 榭 0 麗 花 園 北 280 海 0 岸 88 號(hào) 僑 290 達(dá) 0 花 園 港灣花園 2800 17 12、從物業(yè)類別商業(yè)用房來看 本片區(qū)大多項(xiàng)目都擁有裙樓商業(yè)，但大多空置，這和片區(qū)人

24、氣不 足、商業(yè)氛圍不濃有關(guān)。 海甸島商業(yè)物業(yè)價(jià)格調(diào)查分析 福金僑港綠 海椰達(dá)灣島 水新都花花家 苑城花園園園 園 1樓 6500 8000 6000 5000 8000 10800 2 6000 6000 9000 樓 3 40 樓 00 四.項(xiàng)目周邊可比樓盤分析 1、一品水苑 (1)樓盤調(diào)查表 項(xiàng)目 一品水苑 位置 海甸五東路 16 號(hào) 名稱 占地面 27000 建 44000 規(guī)小 積(m2) 筑 模高 面 層 積 共格 物 業(yè) 樓 層 18 (m2) 棟 236 戶 發(fā)售時(shí) 2002.2 入伙時(shí)間 2004 層數(shù) 14、 16 層 間（年、 （年、月） 月） 通 地 產(chǎn) 有 限 公 司

25、建 規(guī) 美 筑 劃 國(guó) 設(shè) 、 ED S計(jì) 園 東 林 方 設(shè) 環(huán) 計(jì) 境 研 究 所 7 東 方 園19 林 深 圳 公 司 承建商 代理商 海南嘉德旅游房地產(chǎn)投資 咨詢 物業(yè)管 理公司 海南嘉德公寓度假村管 理有限公司 物管費(fèi) 元/m2 1.6 最低價(jià) （元） 2800 均價(jià)（元） 3300 最高價(jià) （元） 3800 戶型 面戶 積套所銷 面積型 （m 2） 數(shù)占售 及比 比率 例、 例 銷售 率 3 房 138 128 54 % 3 房 145 32 14 % 4 15 2 房 96 6 4 % 頂 3 2 層 28 0 % 復(fù) 式 合計(jì) 236 100 % 40 % 商 商鋪 1 鋪

26、2 層， 面積 72-250 20 米，銷 售均價(jià) 6500。 （2）項(xiàng)目營(yíng)銷特點(diǎn) 針對(duì)外地投資型客戶銷售 包租型投資方案：客戶購(gòu)買一品水苑公寓，給予 30 個(gè)月的投資 保障，購(gòu)房時(shí)按總房?jī)r(jià)的 15一次性支付給業(yè)主，風(fēng)險(xiǎn)由一品水苑 承擔(dān)。 委托出租投資方案： 購(gòu)買一品水苑公寓，可委托物業(yè)管理公司進(jìn) 行經(jīng)營(yíng)管理，出租租金除支付給物業(yè)管理公司相當(dāng)于第一個(gè)月租金 的中介費(fèi)和自第二個(gè)月起 12的服務(wù)費(fèi)用外，剩余部分全部歸業(yè)主 所有。 設(shè)置外展銷處：溫州、上海、無錫。 （3）項(xiàng)目存在的問題 戶型過大， 投資者一般愿意購(gòu)買小戶型。 而本項(xiàng)目每套總價(jià)均 在 40 萬元以上，投資成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，而項(xiàng)目的出租客

27、戶有限，出 租優(yōu)勢(shì)不明顯， 入住率低。項(xiàng)目目前入住僅 50戶，入住率不到30%，缺乏生 活氣氛。 周邊配套不全，只有燕泰酒店緊鄰。交通不便，沒有公交車通 往小區(qū)。 銷售現(xiàn)場(chǎng)缺乏包裝，為一臨街商鋪布置而成，與其較好的產(chǎn)品 品質(zhì)形成較大的反差。 (4) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 園林布置細(xì)致精美。小區(qū)門口為兩株嫁接樹木， 在榕樹上嫁接 椰樹，頗有特色。小區(qū)內(nèi)主干道旁種植高大木棉，夏日蔭涼遮陽。 中心花園小品與21 園林、游樂設(shè)施完美搭配，錯(cuò)落有致。且小區(qū)內(nèi)地 上無停車位，都在地下，保證地面的最大綠地率。 建筑設(shè)計(jì)與品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。戶型通透，房屋材質(zhì)均為較好材料，門 為木質(zhì)防火防盜門，塑鋼窗、雕花陽臺(tái)欄桿、廚房專用排煙道

28、設(shè)計(jì)。 (5) 客戶群體 本地首次置業(yè)者20%，本地二次置業(yè)者 30%，海南島外置業(yè)者 50% 2、金椰都海濱花園 (1) 樓盤調(diào)查表 項(xiàng)目 名稱 金椰都海濱 花園 位置 和平大道 59 號(hào) 占地面40363建 94517 規(guī) 8 積(m2) 筑 模棟 面 一 積 期 (m2) 棟 小 高 層 發(fā)售時(shí) 間 2002.4 入伙時(shí)間 2004.9 層數(shù) 10-13 開發(fā)商 海南金椰都置業(yè)有限公司 建規(guī) 美國(guó) EDSA 筑戈9、 東方環(huán)境研 22 設(shè) 園林究所 計(jì) 設(shè)計(jì) 承 代無 建 理 /、+ 冏 物開物 1 業(yè)發(fā)管元 管商費(fèi) 理自（ 公己元 司管） 理 最 23 均 27 最 30 低 00 價(jià)

29、 00 高 00 價(jià) （ 價(jià) （元元） （ 元） 戶型面 積及比 例、銷售 率 戶型 面積(m2) 套數(shù) 所占比例 銷售率 3 房 125170 50 % 4 14 10 30 房 3-14 % 65 5 房復(fù)式 180-320 68 20 % 在售總數(shù) 342 100 % 70 % (2) 項(xiàng)目存在的問題 戶型面積偏大導(dǎo)致銷售周期較長(zhǎng)。面積較小的三房只余下少量 部分約15%，其他剩下的皆為四房以上的大戶型。 W 23 項(xiàng)目一期已入伙，但小區(qū)中心的道路、園林尚未完工，讓購(gòu)房 者缺乏購(gòu)買信心。 小區(qū)打海濱概念，而海景單位非常有限，園林也沒有凸顯濱海 特色。 (3) 客戶群體 ?？诒镜乜蛻粽?0%

30、，外地客戶占50% 3、福海新城 (1)樓盤調(diào)查表 項(xiàng)福位和 目海置平 名新 大 稱城 道 與 海 甸 五 東 路 交 匯 處 占 建 規(guī) 4 地 筑 模棟 面 面 小 積 積 高 ( (m 層 m2 2) ) 發(fā)售時(shí) 間 2003.11 入伙時(shí)間 層數(shù) 18 24 園 林 設(shè) 計(jì) 物業(yè)管理 物管費(fèi) 1.1 公司 （元） 最 1888 均 價(jià) 2600 最 高 價(jià) 3100 低 （元） （元） （元） 戶 面脛所銷 型型積數(shù)占售 面 （ 比率 積 m2 例 及 ） 比 例、 銷 售 率 3 11 12 67 房 7-10 % 平 24 面 4 14 60 33 房 1 % 平 25 面 在售總

31、數(shù) 180 100 % 70 % 項(xiàng)目存在的問題 項(xiàng)目為小高層點(diǎn)式結(jié)構(gòu)塔樓，戶型不通透 缺乏園林景觀。 不注重營(yíng)銷推廣，售樓處缺乏包裝，進(jìn)入銷售后期幾乎沒有廣 告宣傳。 4、項(xiàng)目周邊可比樓盤一覽表: 項(xiàng)目 名稱 層數(shù) 戶型 面積（m2） 套數(shù) 所占比例 總銷售 率 一品 水苑 小高層共 5 棟 236 戶 3 房 138 12 8 54 % 3 房 145 32 14 % 4 房 196 56 24 % 頂層復(fù)式 328 20 8 % 在售總數(shù) 23 6 40 % 金 8 3 125 170 50 % 椰棟房 都一 海期 濱 4 花棟 園小 高 26 層 4 14 10 30 房 3-1 4

32、% 65 5 房復(fù)式 180-320 68 20 % 在售總數(shù) 342 70 % 福海新 城 4 棟小高 層 3 房平面 117-124 120 67 % 4 房平面 141 60 33 % 在 180 70 % 售 總 數(shù) 五、本項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目概況 都市海岸項(xiàng)目占地34796平方米，建筑面積43156平方米，商 業(yè)面積6600平方米，容積率1.24。共8棟400套。1 3棟為6層建 筑，4 8棟為8層、9層建筑。 （二）都市海岸項(xiàng)目 SWO 分析 （優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、威脅點(diǎn)） 都市海岸區(qū)位圖 1、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 27 1） 地理優(yōu)勢(shì)。位于海邊但又離海近 700 米，近海而不靠海，符

33、合?？诒镜厝说木幼∠埠?。 2） 地塊平整、周邊無臟亂差環(huán)境。 3） 海甸島居住氛圍濃郁，自然景觀條件好，是置業(yè)居家的理想 居所。 4） 項(xiàng)目有獨(dú)立的商場(chǎng)，還有長(zhǎng)達(dá) 300 米的商業(yè)街，商業(yè)面積達(dá) 6000 平米，填補(bǔ)了周邊居住小區(qū)無規(guī)模商業(yè)的空白。 5） 項(xiàng)目 14棟為多層， 510棟為 8、9層建筑，在海甸島小高 層林立的市場(chǎng)環(huán)境下顯得較為稀缺。 6） 項(xiàng)目周邊皆為 3房及 3房以上大戶型，而本項(xiàng)目小戶型供應(yīng) 較多，填補(bǔ)周邊項(xiàng)目市場(chǎng)空白。 2、 項(xiàng)目劣勢(shì) 1）一期規(guī)模較小。 2） 地塊形狀不規(guī)則，而且中間被一條市政路分割。 3） 周邊居民不多，人氣不足，不利于商業(yè)啟動(dòng)。 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 1）

34、市政府對(duì)海甸島的規(guī)劃和市政設(shè)施建設(shè)將提升海甸島的形象。 2）?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)重新啟動(dòng)，升溫明顯。 3）海南旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將給?？诘禺a(chǎn)注入活力。 4）江南城項(xiàng)目的推廣和宣傳將帶來不少過往看樓人流，本項(xiàng)目 是其必經(jīng)之地，也將會(huì)給本項(xiàng)目帶來一定的人氣。而且寶安集團(tuán)將 拓寬項(xiàng)目門前的和平大道北段、引進(jìn) 3 條公交線路，這對(duì)本項(xiàng)目來 講也是很好的契機(jī)，大大改善了項(xiàng)28 目的交通條件。 4、項(xiàng)目威脅點(diǎn) 1）?？诮?jīng)濟(jì)水平較低使得市民消費(fèi)力有限，本地居民大多擁有 自建房或單位福利房，購(gòu)房需求不旺盛。 2）片區(qū)項(xiàng)目銷售周期大多較長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá) 2 年甚至更多。 3）與異軍突起的江南城為鄰給本項(xiàng)目不小的壓力。 4）

35、整個(gè)?？谑猩虡I(yè)用房銷售量非常有限，本項(xiàng)目商鋪銷售也將 不很順暢。 六 . 項(xiàng)目定位 1、戶型定位 根據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查分析，區(qū)域樓盤基本以大戶型住宅為 主，小戶型住宅基本上屬于市場(chǎng)空白，本項(xiàng)目的主力戶型定位為 1 房（5257 平方米）、2 房（ 8791 平方米）、3 房（124131 平方 米），同種戶型面積比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目偏小， 形成了市場(chǎng)需求空白和產(chǎn)品差 異化，避開競(jìng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。 2、檔次定位 本項(xiàng)目經(jīng)過精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)具異國(guó)風(fēng)情園林、高品質(zhì)的建 筑、低容積率等綜合素質(zhì)，使本項(xiàng)目達(dá)到高檔住宅檔次，極大提高 了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更大的價(jià)值空間。 3、價(jià)格定位 根據(jù)本

36、項(xiàng)目住宅的特點(diǎn)及實(shí)際情況，考慮到周邊可比案例交易 市29 場(chǎng)比較活躍，因此決定先取市場(chǎng)比較法作為本次的基本方法來求 取本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的價(jià)格。 市場(chǎng)比較法就是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似 房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 通過本項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤的比較， 另考慮本項(xiàng)目自身特點(diǎn)及 周邊商業(yè)物業(yè)的售價(jià)情況，我們可以確定本項(xiàng)目中住宅的銷售均價(jià) 為 3000 元/平方米、商業(yè)的銷售均價(jià)為 5000 元/平方米較為適宜且具 有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 住宅和商業(yè)定價(jià)（以住宅為例，商業(yè)同理測(cè)算） (1) 影響住宅定價(jià)的各種因素及所

37、占權(quán)重 因 位 交 居 建 園 投 自 知 周 小 物 總 素 置 通 住 筑 林 資 然 名 邊 區(qū) 業(yè) 計(jì) 氛 品 品 刖 環(huán) 度 配 配 管 圍 質(zhì) 質(zhì) 景 境 套 套 理 權(quán) 16 15 11 12 10 13 5 3 6 3 6 10 重 0 (2) 與都市海岸類比住宅及系數(shù)修正表: 序因滿一福金都 號(hào)素分品海 水新濱岸 苑城海 化 30 園 1 位 16 10 11 10 10 2 交 15 11 12 11 11 通 3 居住氛圍 11 4 人 12 11 11 9 11 5 周 10 10 7 8 10 6 投 13 10 10 11 11 資 刖 旦 景 7 業(yè)態(tài)組合 5 9

38、 居 6 3 2 3 3 住 環(huán) 境 31 10 建 3 2 1 1 2 筑 形 象 11 物 6 4 4 4 4 業(yè) 管 理 系 100 75 70 71 75 (3) 價(jià)格計(jì)算公式 參考周邊住宅情況： 選擇范圍內(nèi)可比性較強(qiáng)的住宅物業(yè)作為參照對(duì)象，有利于提高 都市海岸住宅定價(jià)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。 選定的可比性住宅物業(yè)為：一品水苑、福海新城、金椰都濱海 花園 住宅價(jià)格計(jì)算： P=2 (K*T*Q/W) P： “都市海岸”住宅價(jià)格 K: 各參考物業(yè)所占權(quán)重 T： 參考物業(yè)價(jià)格 Q：都市海岸系數(shù) W 參考物業(yè)系數(shù) 根據(jù)參考物業(yè)與本物業(yè)的可類比性確定計(jì)算權(quán)重。 32 價(jià)格計(jì)算表 一福金都 參品海椰市

39、考水新都海 項(xiàng)苑城濱岸 目海 花 權(quán)園 權(quán) 65 1520 重 住 330260270 宅 0 0 0 價(jià) 格 系 75 70 71 72 數(shù) 總 和 住 205300 宅 9 8 401 548 商 同 500 業(yè) 理 0 測(cè) 算 通過以上測(cè)算，都市海岸的住宅均價(jià)為 3000 元/平米（取整）， 商業(yè)均價(jià) 5000 元/平米。 第二章 投資估算與資金籌措 一、項(xiàng)目投資估算 1估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當(dāng)前海口市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。 2項(xiàng)目投資概算 1）土地費(fèi)用：地價(jià)款按 375 元/平方米，為 1618 萬元。 2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。根據(jù)企業(yè)33 提供的資

40、料，該項(xiàng)目占地面積 34796平方米，總建筑面積43156平 方米，則總費(fèi)用為181萬元（取整） 該項(xiàng)費(fèi)用視為2004年初一次性投入 3）房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)共計(jì) 5179萬元。 該項(xiàng)費(fèi)用2004年投入20%, 2005年投入75%,2006年投 入5% （見下頁表） 建筑工程成本及增加值 鉆 3.5 探 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 臨 3.5 時(shí) 水 電 監(jiān) 7 理 費(fèi) 單位成本兀/平方米 4 5 4 5 項(xiàng)目名稱 前期款場(chǎng)地平整 序號(hào) 1 1 34 招 3 投 標(biāo)35 合計(jì) 總成本費(fèi)用為 1242 元/平方米 4） 配套費(fèi)用：按200元/平方米計(jì)，總費(fèi)用為863萬元。 5）

41、 報(bào)建費(fèi)用：按50元/平方米計(jì)，總費(fèi)用為216萬元 6） 管理費(fèi)：按60元/平方米計(jì),總費(fèi)用為259萬元 7） 銷售費(fèi)用：按60元/平方米計(jì)，總費(fèi)用為259萬元 8） 不可預(yù)見費(fèi)：按70元/平方米計(jì)，總費(fèi)用為302萬元 9） 財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為 貸款利息和向股東借款的利息，1年內(nèi)貸款利率為5.58%,該項(xiàng)目貸 款總額為3000萬元。 貝心 2005 年利息：3000 5.58% X10/12=140 萬元 2006 年利息：30005.58%X 2/12=28 萬元 合計(jì)：168萬元 項(xiàng)目總投資估算表 項(xiàng)投 目資 名金 稱額 （ 萬 元O O 2 2 O O

42、 合同鑒定費(fèi)建筑工程費(fèi) 36 土 16 地 18 費(fèi) 用 前 18 期 1 工 程 費(fèi) 房 51 屋 79 開 發(fā) 費(fèi) 報(bào) 21 建 6 費(fèi) 用 財(cái) 16 務(wù) 8 費(fèi) 用 管 25 理 9 費(fèi) 用 銷售費(fèi)用 259 配套費(fèi)用 863 不 30 可 2 37 合 90 計(jì) 45 二、項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目總投資額為 9045 萬元，目前已投入開發(fā)建設(shè)資金約 3215 萬元（包括地價(jià)款），為開發(fā)商自籌，占投資的 35.5%,后續(xù)資金尚需 約 5830萬元。其中開發(fā)商自籌 3500萬元 ,向申請(qǐng)銀行借款 3000萬元， 項(xiàng)目預(yù)售資金回籠款 2545 萬元。38 (3 經(jīng) 184 0 稅 金 及 附 第

43、三章項(xiàng)目利潤(rùn)率預(yù)測(cè) 一、銷售收入預(yù)測(cè) 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀 況的市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合估價(jià)師對(duì)該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，擬 定本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為3000元/平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為5000元 /平方米（見第六章分析），該項(xiàng)目可售建筑面積為43022.14平方米（該 項(xiàng)目住宅可售建筑面積為 36354.4平方米，商業(yè)可售建筑面積 6667.74平方米）。 則整個(gè)項(xiàng)目的銷售收入： 3000X36354.4+5000X 6667.74=14240 萬元 39 、項(xiàng)目利潤(rùn)率預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬元） (1) 項(xiàng)目銷售收入： 14240 (2)項(xiàng) 9045 目 投

44、資 加 營(yíng)業(yè)稅及附加 (1) X 5.5% 783 印(1) 7 花x 稅 0.05% 土 (1 105 地)0 增 值*11 費(fèi) 0% x 30% (4 利(1335 )潤(rùn))-5 總(2 額)- (3 ) (5) 所得稅 (4) X 15% 503 (6) 凈利潤(rùn) (4) (5) 2852 (7)稅(4)訊 2) 37.09% 刖 投 資 利 潤(rùn) 率 (8) 稅后投資利潤(rùn)率 訊 2) 31.53% 40 第四章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 一、開發(fā)項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)因素綜述 作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)主要來源于如下幾方面 因素：其一該項(xiàng)目自身開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位、 銷售狀況等成功與否將直

45、接影響貸款的風(fēng)險(xiǎn)。包括政府政策風(fēng)險(xiǎn)， 開發(fā)建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)、建造成本風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)等， 其二是小業(yè)主無法還清貸款，開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。下面 就項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分別作定量和定性分析。 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 1、項(xiàng)目建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng) ,因此存在著： 由于開發(fā)商建設(shè)資金籌措計(jì)劃不能落實(shí) ,造成建設(shè)資金不足而 停工； 由于人為或非人為的因素使開發(fā)周期延長(zhǎng)， 造成總投資增加； 由于設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備更改，直接造成項(xiàng)目總投資增加； 由于建筑物本體出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，需要返工或加固，造成 不能按期竣工驗(yàn)收，且增加項(xiàng)目總投資； 一旦發(fā)生上述情況，造成建設(shè)資金不足或出現(xiàn)“爛尾樓”

46、,房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是可能存在的。我們應(yīng)從開發(fā)商、投資商自 身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的資質(zhì)情況及實(shí)力 情況加以預(yù)測(cè)。 開發(fā)商?？跁下》康禺a(chǎn)有限公司由中房集團(tuán)控股，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄 厚，該公司經(jīng)營(yíng)狀況良好。資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率三項(xiàng) 指標(biāo)均較好，長(zhǎng)、短期償債能力較強(qiáng)。 按本項(xiàng)目目前建設(shè)狀況，應(yīng)考慮一定程度建筑物本體風(fēng)險(xiǎn)。 2項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn) 41 “都市海岸”尚未開始公開發(fā)售，但目前市場(chǎng)對(duì)此類物業(yè)需求 量較大，隨著整個(gè)項(xiàng)目的逐步建設(shè)和廣告宣傳，該項(xiàng)目以其所處的 優(yōu)越地理位置，方便的交通，其銷售前景是較樂觀的，銷售風(fēng)險(xiǎn)應(yīng) 該不大。 3開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)： 開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)來源于開

47、發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。 其履約信用程度好的，則貸款風(fēng)險(xiǎn)小。反之則將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。 4政府政策風(fēng)險(xiǎn)： 這與國(guó)家政策緊密相關(guān)，尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影 響。 5經(jīng)濟(jì)效益分析： （1）項(xiàng)目銷售收入及回款時(shí)間估算 按測(cè)算的銷售價(jià)格及銷售率計(jì)算項(xiàng)目的銷售收入，同時(shí)根據(jù)海 口住宅樓盤的一般銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，估計(jì)該項(xiàng)目住宅 和商業(yè)銷售進(jìn)度 :2005 年 70%，2006 年 30%（不考慮銷售空置），計(jì) 算各時(shí)期的銷售回款金額（詳見附表 10項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入 測(cè)算表）。 （2）銷售稅費(fèi) 按規(guī)定，?？谑蟹康禺a(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是經(jīng)營(yíng)稅金及附 加（營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印

48、花稅、土地增值費(fèi)四項(xiàng)） ，合計(jì)為 1840 萬元。 3）項(xiàng)目利潤(rùn) 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為 2852 萬元，稅后投資利潤(rùn)率 31.53%。 （4）現(xiàn)金流量表 計(jì)算時(shí)基準(zhǔn)收益率取 8.58%（詳見附表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ） （ 5）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR ） 由前表計(jì)算可得，該項(xiàng)目在設(shè)定條件下財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 54.1%。 （ 6）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （FNPV） 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 :1944 萬元。 42 （7）動(dòng)態(tài)投資回收期 該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期： 1.91 年 （8）綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論 該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，項(xiàng)目具有較好的可行性。 6敏感性分析 銷售價(jià)格及工程成本變化的敏感性分

49、析詳見附表： 項(xiàng)目敏感 分析表。 經(jīng)測(cè)算可知，銷售價(jià)格和工程成本的兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目 效益將產(chǎn)生直接影響，從兩個(gè)因素的影響程度看，銷售價(jià)格的影響 大于工程成本的影響，項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的敏感度相對(duì)較高。 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，總投資增加 10%及售價(jià)下降 10%對(duì) 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大。建議開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目工程成本進(jìn)行嚴(yán) 格控制，同時(shí)不斷加大銷售力度，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影 響到本項(xiàng)目的盈利能力。 7盈虧平衡分析 該項(xiàng)目總投資 9045 萬元（含應(yīng)付利息） 。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依 據(jù)為：銷售收入-總投資-銷售稅費(fèi)=0；銷售稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、 城建稅、 印花稅、土地增值稅，在盈虧平

50、衡時(shí)， 土地增值稅為 0，故在盈虧平 衡點(diǎn)四項(xiàng)稅費(fèi)可按銷售收入的 5.5%計(jì)算。 則在盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為： 總投資/（1-5.55%）=9045/94. 5%=9571萬元 當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到9571/1424OX1OO%=67.2%時(shí)，本項(xiàng)目全部投資 及貸款本息可收回。43 一、評(píng)估表 二、評(píng)估主表 2：項(xiàng)目總投資來源及支出預(yù)測(cè)表 三、評(píng)估主表 3：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)表 四、評(píng)估主表 4：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 五、評(píng)估主表 5：項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 六、評(píng)估主表 6：項(xiàng)目借款償還預(yù)測(cè)表 七、評(píng)估主表 7：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期成本及費(fèi)用測(cè)算 八、評(píng)估主表 8：項(xiàng)目敏感性分析表 九、評(píng)估輔表 1：項(xiàng)目銷

51、售計(jì)劃及銷售收入測(cè)算表44 3 銷 0232 27259 售 費(fèi) 用 4 經(jīng) 營(yíng) 稅 金 及 附 加 5 管 0 0 理 費(fèi) 用 6 財(cái) 0140 28168 務(wù) 費(fèi) 用 7 其 0 0 他 費(fèi)評(píng)估 序 年 200 200 200 合 號(hào) 份 4 年 5 年 6 年 計(jì) 1 確 認(rèn) 銷 售 收 入 0996 427 142 8 2 40 2 結(jié) 轉(zhuǎn) 開 發(fā) 成 本 0635 226 861 088 0128 552 184 80 45 8 總 0 801 287 108 成 0 5 85 本 費(fèi) 13 加： 0 635 226 861 結(jié) 0 8 8 轉(zhuǎn) 開 發(fā) 成 本 141 凈現(xiàn)金流量 -

52、3172 2868 3113 15 累 -31 -30 280 計(jì) 72 4 9 凈 現(xiàn) 金 流 量 16 凈現(xiàn)值 17 累 -29 -48 194 計(jì) 21 8 4 凈 現(xiàn) 財(cái) 54.財(cái) 194 務(wù) 1%務(wù) 410 減:所得稅 0294 209 503 11 凈利潤(rùn) 01664 1188 2852 9稅 刖 利 潤(rùn) 12 減:317 514 343 861 開 2 6 8 發(fā) 成 本 0 195 139 335 8 7 5 -2921 2433 2432 46 收 值 益 (FN 率 PV) (FI RR) 財(cái) 2.0 總 904 務(wù) 9 投 5 投 資： 資 回 收 期 （ 動(dòng) 態(tài)） 開

53、861 開 427 發(fā) 8 發(fā) 成 費(fèi) 本： 用： 18 預(yù)售收入 3500 1201 負(fù)債增加額 21 其中：銀行 3000 貸款 22 年初負(fù)債累計(jì)額 23 其 300 中： 0 銀 行資金籌集及償還 3000 47 綜合償債保證 比： 2.99 項(xiàng)目總投資來源及支岀預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目 2004 年 2005 年 2006 年 合計(jì) 1 一、總投資來源合計(jì) 3500 12968 4272 20740 2 銀 0 300 300 行 00 貸 款 0 4 其 它 負(fù) 債 5預(yù)收租售收入 0 9968 4272 14240 6企業(yè)自籌 3500 0 3500 7二、總投資支出合計(jì) 3172 5

54、480 384 9045 8（一）土地費(fèi)用 1618 0 0 1618 9 直 161 161 24 當(dāng) 328 633 933 年 可 用 還 貸 25 資金結(jié)余 26當(dāng) 45. 3.0 年 26 8 償 債 保 證 比 金 328 6196 6309 48 中： 8 8 土 地 出 讓 金 10 土地開發(fā)費(fèi) 0 11 0 0 城 市 建 設(shè) 配 套 費(fèi) 12 拆 0 遷 安 置 賠 償 費(fèi) 13 （二）前期款 181 181 14 其 中： 規(guī) 劃 勘 測(cè) 設(shè) 計(jì) 費(fèi) 15 可 行 性 研 究 費(fèi) 16 三通一平費(fèi)49 17 ( 103 388 259 517 三) 6 4 9 建 筑 工

55、 程 費(fèi) 18 其 0 0 0 中： 建 安 工 程 費(fèi) 19 附 0 0 0 屬 工 程 費(fèi) 20 室外工程費(fèi) 21 （ 173 647 43 863 四） 配 套 費(fèi) 50 22 （五）報(bào)建費(fèi) 23 （ 52 194 13 259 六） 管 理 費(fèi) 24（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用 25（ 52 194 13 259 八） 銷 售 費(fèi) 26（ 60 227 15 302 八） 不 可 預(yù) 見 0 232 0 140 27 21日 28 168 51 項(xiàng) 317 514 343 861 目 2 6 8 開 發(fā) 成 本 期間費(fèi)用 項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目 3 銷售費(fèi)用 6 減：管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用

56、0 140 28 168 8 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 0 1958 1397 3355 9 減：稅前彌補(bǔ)以前年度虧損 0 10 四、利潤(rùn)總額 0 1958 P 133355 11 減：所得稅 0 294 209 503 12 五、凈利潤(rùn) 0 1664 1188 2852 13 加：年初未分配利潤(rùn) 0 1414 1414 14 上 0 年 利 潤(rùn) 334 41 427 52 調(diào) 整 15 可供分配利潤(rùn) 0 1664 2602 4266 16 加：盈余公積補(bǔ)虧 0 17 減：提取盈余公積 0 250 178 428 18 其中：公益金 0 83 59 142 19 應(yīng)付利潤(rùn) 0 20 年末未分配利潤(rùn) 0 1

57、414 2424 3838 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 2004 年 2005 年 2006 年 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 0 9968 4272 14240 2 預(yù) 0 996 427 142 售 8 2 40 收 入 3 銷售收入 4 出 租序 項(xiàng) 200 200 200 合 4 年 5 年 6 年 53 收 入 5其它 6 現(xiàn)金流出 3172 7100 1159 11388 7 建設(shè)期開發(fā)成本 3172 5146 343 8618 8 經(jīng)營(yíng)期當(dāng)期發(fā)生營(yíng)業(yè)成本 9 銷售費(fèi)用 0 232 27 259 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 140 28 168 11 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0 1288 552 184

58、0 12 所得稅 0 294 209 503 13 其 它 14 凈現(xiàn)金流量 -3172 2868 3113 15 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 -3172 -304 2809 1 凈現(xiàn)值 -2921 2433 2432 6 17 累計(jì)凈現(xiàn)值 -2921 -488 1944 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 一 資金來源 1經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 09968 4272 14240 號(hào)目 計(jì) 其 0 996 427 142 中： 8 2 40 預(yù) 售 收 入 54 銷售收入 出租收入 2 籌 350 300 0 650 資 0 0 0 活 動(dòng) 產(chǎn) 生 的 現(xiàn) 金 來 源 其 350 350 中： 0 0 自 有 資 金

59、預(yù)收收入 銀 0 300 0 300 行 0 0 借 款 其他負(fù)債 0 3 其他來源 0 4 上年盈余資金 328 6196 6524 合計(jì) 3500 13296 10468 20740 二 資金運(yùn)用 1 建設(shè)投資支出 3172 5146 343 8661 2經(jīng)營(yíng)期營(yíng)業(yè)成本 3 銷售費(fèi)用 0232 27 259 4經(jīng)營(yíng)稅金及附加 01288 552 1840 5 6 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0140 28 168 7 所得稅 0294 209 503 8 盈余公積 9 應(yīng)付利潤(rùn) 10 其它 11 償還借款及盈余資金 328 6196 9309 3000 其中：償還借款 00 3000 3000 盈

60、余資金 328 6196 6309 合計(jì) 3500 13296 10468 20740 55 項(xiàng)目借款償還預(yù)測(cè)表 序項(xiàng) 20 2005 2006 號(hào)目 04 年 年 年 1 資金來源 2 盈 32 58 11 余 8 68 3 資 金 3 年 328 619 初 6 還 貸 資 金 結(jié) 余56 用 328 6336 9337 于 還 貸 4資 金 來 源 5 年初項(xiàng)目還款余額 0 3000 6 其 03000 中： 銀行 貸款 11 年末項(xiàng)目借款余額 3000 12 其中：銀行貸款 3000 13 當(dāng)年償債保證比 45.26 3.08 14 年末還貸資金結(jié)余 328 6196 6309 10

61、其中：0 3000 銀行 貸款 7 本 年 增 加 額 3000 8 其工：銀行貸款 9 本年還本額 3000 0 3000 57 序 項(xiàng) 200 200 200 號(hào)目 4 年 5 年 6 年 名 稱 1 經(jīng)營(yíng)成本 其中：結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本 006350 632268 222 當(dāng) 年 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期成本及費(fèi)用測(cè)算表 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1288 552 58 1 2 其中：土地增值費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 00735 548 315 235 城市 0 0 0 維護(hù) 3建設(shè) 稅 5 （其它）印 0 花稅 5 2 -三 銷售費(fèi)用 0232 27 四 管理費(fèi)用 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0140 28 59 敏感因素化幅度 10% 敏

62、感因素分析結(jié)果 租 租 項(xiàng) 財(cái) 內(nèi) 動(dòng) 償 借 售 售 目 務(wù) 部 態(tài) 債 款 價(jià) 量 總 凈 收 投 保 償 格 ( 投 現(xiàn) 益 資 證 還 ( M2 資 值 率 回 比 期 元/ )(萬 收 項(xiàng)目敏感性分析 60 基本方案（商業(yè)） 5000 6667.74 價(jià) 270 不不 764 26. 2.2 2.5 1 年 格 0 變變 1% 3 4 下 降 （ 住 宅） 10 % 價(jià)格下降（商業(yè)） 4500 不 不 998 127 35. 2.1 2.7 1 年 變變 0 6 4% 3 5平 方 米） 元） 基 本 方 案 （ 住 300 363904 194 0 54. 5 4 4 54. 2.

63、0 2.9 1 年 1% 9 9 宅） 10% 總 投 資 增 61 加 10 % 項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入測(cè)算表 位 建 筑 面 積 （ 平 方 米 ）， 62 銷 200 200 200 合 售 4 年 5 年 6 年計(jì) 期 間 銷 售 計(jì)銷 售 類 型 住 宅 商 業(yè) 住 宅 商 業(yè) 住 宅 商 業(yè) 住 宅 商 業(yè) 面 0 0 25, 4,6 10, 2,0 36, 6,6 積 448 906 354 .08 42 .32 32 .40 74 百 0% 0% 70 70 30 30 100 100 分 % % % % % % 比 收 期 百 銷 百 銷 百 銷 百 銷 銷 售 收 入 （ 萬 元 ）65 款 間 分 售 分 售 分 售 分 售 計(jì) 比 收 比 收 比 收 比 收 劃 入 入 入 入 200 0% 0 4年 200 70 996 5年 % 8 200 30 427 6年 % 2 總 0% 0 70 996 30 427 10142 計(jì) % 8 % 2 % 40