安居樂業(yè)項目商業(yè)計劃書

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1、安居樂業(yè)商業(yè)計劃書 第一部分：市場分析 一、 房地產(chǎn)市場成交情況分析 A、 房地產(chǎn)三級市場2007年上半年成交情況分析 2007年上半年，全市二手房成交面積 105.08萬川，成交金額 為23.61億元，成交套數(shù)為8795套，成交套均面積為86.55 m2,與 去年同期相比分別增長9.99%、20.63%和5.19%; 分區(qū)來看，2007年上半年全市二手房成交以芙蓉區(qū)和雨花區(qū)最 為活躍，分別成交29.81萬m和25.69萬m,合計占總量的52.82%, 與去年同期相比比例增加了 0.21個百分點；二手住宅成交以雨花區(qū) 和芙蓉區(qū)最為活躍，分別成交 17.07萬m和16.43萬m,合計

2、占總 量的 53.67%0 B、 房地產(chǎn)二級市場2007年上半年度成交情況分析 2007年上半年，全市商品房累計批準預售 350.19萬m,同比 增長16.02%;其中住宅批準預售 297.50萬m,同比增長11.60%。 同期全市商品房累計銷售 435.54萬m,同比增長40.49%;其中住 宅銷售391.36萬m,同比增長37.72%,占商品房銷售面積的比重 為89.86%o今年上半年各月銷售量均比去年同期有較大幅度增長， 從而使銷售增幅基本保持在 40% 中介市場利潤空間分析 僅07年上半年批準預售就達 350.19萬川，二手房交易金額為 23.61億元。大量的新樓盤不斷投

3、入市場成為二手樓盤，三級市場 的發(fā)展空間不斷發(fā)展壯大。從成交金額與中介市場收費比例（ 3% 來看，07年上半年傭金份額就有7000萬元。這部分傭金不包括中 介公司收取的各類代辦費，房屋租賃傭金和其他額外收入。 三、中介市場發(fā)展回顧 中介行業(yè)發(fā)展始于90年，在這以后主要經(jīng)歷了以下四個時期: A、萌芽期（90— 92年）：為行業(yè)的摸索期，當時的消費者還較難 接受“中介” “傭金”這一概念。當時只成立了“三湘房訊部” “百 業(yè)房訊”等少數(shù)幾家中介機構。 B、初創(chuàng)期（93— 96年）：行業(yè)的不規(guī)期，吃差價、欺詐、無誠信為 這一時期的代名詞。當時創(chuàng)立的公司有建安、正大行、華康、景田、 六合等，

4、94年正式成立房地產(chǎn)信息中介協(xié)會。 C發(fā)展期（97— 03年）：這一時期大多是中介公司完成業(yè)務方向的 轉型，如建安、正大行等轉型做了房地產(chǎn)二級市場代理，二手房業(yè) 務開始由直營轉為加盟形式。 D定型期（04— 07年）：隨著中介行業(yè)的發(fā)展，經(jīng)歷幾次市場的洗 禮后，小中介已經(jīng)基本淡出市場，不規(guī)現(xiàn)象已有所改觀，政府開始 重視中介市場，行業(yè)已基本成雛形。 四、房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)不完全統(tǒng)計，市現(xiàn)有二手房中介門店約 300家。在這300家 門店中80%為加盟門店，另一部份為品牌較小的自營公司和無證經(jīng) 營的公司。目前加盟店的特點是各自為政，經(jīng)營、管理、財務權都 在門店，不受任何約束。如建

5、安、銀典、新環(huán)境、天尊等都米取加 盟形式。但管理混亂、沒有整體性，管理收費也較低，天尊地產(chǎn)甚 至不收取管理費，美譽度極低。通過對近一百家門店的調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 門店的營業(yè)面積大多在20—40平米之間，人員在2 —15人不等，部 分門店裝修及辦公物品配置都十分簡單，大多數(shù)中介公司的門店， 房源管理還停留在筆記本時代，每個區(qū)一個本子，客戶問起業(yè)務員 還需翻本子候才能告訴客戶?？傮w來說的中介存在以下幾方面的問 題： A、行業(yè)管理混亂、專業(yè)素質偏低 企業(yè)沒有合理的管理、培訓體制，從業(yè)人員素質普遍偏低，調(diào) 查走訪發(fā)現(xiàn)除嘉業(yè)、世紀錦華、 21世紀不動產(chǎn)的經(jīng)紀人表現(xiàn)得較專 業(yè)和熱情外，其余大部分公司還存在有

6、在門店閑聊、睡覺、打鬧， 客戶上門不主動招呼等現(xiàn)象，甚至還有在門店里面搓腳、洗衣、洗 菜等現(xiàn)象出現(xiàn)。人員專業(yè)知識不扎實，專業(yè)名詞、按揭辦理、交易 流程方面還有70%左右的人員不清楚。著裝方面也不理想，較多員 工上班時間不著工裝 B、信息管理混亂 在這一方面主要表現(xiàn)在加盟門店， 由于加盟總部沒有任何約定， 更談不上什么總部的總體規(guī)劃支持。各個區(qū)域的門店代理的圍沒有 規(guī)劃，每個店都代理全市區(qū)所有樓盤。門店沒有專業(yè)房源管理軟件， 還依靠原始的本子管理。造成一個房源同一公司幾家加盟店都有， 而且，如新環(huán)境、銀典在50米竟有多家門店。經(jīng)常發(fā)生同一公司不 同區(qū)域加盟店之間惡性競爭，更有甚者同一房源在

7、放報紙廣告時， 竟有2—3家門店同時出現(xiàn)，且價格還不相同。對公司發(fā)展極為不利， 對品牌也會有一定的影響。到目前為止，直營門店房源信息通過網(wǎng) 絡共享的還只有少數(shù)幾家。 C品牌美譽度低 綜合上述問題，外加上部分中介公司資質較低，沒有良好的房 地產(chǎn)經(jīng)紀服務理念和樹立品牌的意識， 在消費者心中的美譽度較低。 大多數(shù)中介公司圖一時之快，盲目擴、發(fā)展加盟，直接導致品牌泛 濫，同一個中介公司的門店如新環(huán)境在 VI體系方面有兩個門店就不 同。市共有從事中介方面業(yè)務的有 120余家（政府資料顯示），除5 家較大的加盟公司的門店較多外，其余大多數(shù)只有 1 — 3家門店。品 牌資質低，加上消費者在本能意識上對

8、中介公司的排斥，通過走訪 發(fā)現(xiàn)，超過半數(shù)的公司對品牌價值這個概念處在無意識狀態(tài)。據(jù)相 關公司對行業(yè)的調(diào)查問卷顯示：69%勺消費者認為當前中介行業(yè)不夠 規(guī)，36%勺消費者對中介服務不太滿意，96%乎喚樹立中介企業(yè)品牌。 可見消費者對目前部分中介公司的看法并不理想，我們必須從樹立 良好品牌、提供高效、專業(yè)的服務、加強各公司的溝通、聯(lián)盟做起。 總結：從目前二手房市場的情況來看，行業(yè)的準入門檻太低，其 從業(yè)人員專業(yè)化水準比較低。二手房市場因中介企業(yè)服務不規(guī)， 缺乏 必要的公允合理性和有效的監(jiān)管體系而一度產(chǎn)生“信用危機”， 客戶 與業(yè)主不守信用的行為得不到約束， 損害了中介服務的利益，嚴重擾 亂了

9、三級市場的秩序，抑制了居民房屋買賣的積極性，也阻礙了二手 房市場的健康有序發(fā)展。二手房交易的根本痼疾是交易信息的不透 明。中介機構在操作過程中隱瞞房子交易價格賺取差價、評估環(huán)節(jié)、 繳稅環(huán)節(jié)、銀行按揭環(huán)節(jié)想方設法賺取非合理利潤，甚至滋生出了公 積金貸款“了難”費、加急費等一些子虛烏有的交易成本。 尤其是一 批專門“提籃子”的炒房族，竟得意地聲稱其行為為房價的上漲做出 了貢獻。 任何行業(yè)或市場在其運作之初，必然會伴隨著一定的無序甚至混亂， 從最初狹道黑巷的“蝦米小店”到具有一定規(guī)模的正規(guī)“品牌形象 店”，直至現(xiàn)在一些品牌店所奉行的“培養(yǎng)人才”的品牌運營、 行業(yè) 可持續(xù)發(fā)展之道。房地產(chǎn)中介發(fā)展

10、15年歷程濃縮成“三部曲”，讓 人們在感嘆其發(fā)展過程之艱辛曲折的同時， 也隱約看到了它正走向正 規(guī)和成熟的曙光。 競爭促使行業(yè)發(fā)展趨于規(guī)，市場逐步活躍，誠信將成為市場的主 題。深耕細作于二手房市場，潛心務實于公司的長遠經(jīng)營，棄蠅頭小 利而施“藍海”之戰(zhàn)略?！鞍倌昀系辍敝薪槠髽I(yè)的誕生是可望更是可 及的。 由于目前新商品房市場的空前繁榮，從某種角度來看本就制約了 二手房市場的增長。行政職能部門也是花費了大量的時間和精力來顧 及新商品房市場的一些事務，而對二手房市場成長發(fā)展一些細節(jié)問題 的思考和動作實施是有所忽視和欠缺的。 從政策層面來說，實施緩解 房地產(chǎn)過快增長的勢頭，建立健全房地產(chǎn)二手房交

11、易及租賃機制， 能 促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起來，更能讓人們用一種理性正常的心態(tài)選 擇適合自己的住房方式。面對在宏觀抽調(diào)下依然高速上漲的房價， 不 管是要改變一手房的供應結構，還是增加經(jīng)濟適用房，建設廉租社區(qū) 等，都需要較長的時間才能看到效果。 而加速二手房交易及租賃市場 的發(fā)展，完善二手房交易及租賃制度，讓一些現(xiàn)在還暫無能力購買新 房的人回到購買二手房甚至是租房的狀態(tài)上，雖然不能從根本上解決 房價過高的問題，但是能夠立竿見影地緩解房價增長過快的勢頭。 五、房地產(chǎn)中介市場最新動態(tài) 房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)階段形成“暴風”來臨之勢。 市場方面自天津順馳、二十一世紀不動產(chǎn)兩大外來品牌中介入駐 沖擊以后

12、。創(chuàng)輝、香港中原、中聯(lián)也先后抵達，創(chuàng)輝規(guī)劃今年年底要 在開30家門店，幾乎見店就拿，針對的幾個較正規(guī)的連鎖企業(yè)大力 的挖人。必會造成的一次行業(yè)大規(guī)模洗牌。 小中介和一些盲目擴而又 沒有品牌核心競爭力的中型企業(yè)都將奄奄一息甚至出局。 六、房地產(chǎn)中介公司收費情況及合作銀行情況 以較大的中介公司為例，情況如下： 中介公司 名稱 傭金收取比 例 產(chǎn)權代辦 費 按揭 合作銀行 嘉業(yè)地產(chǎn) 總價/3% （買 方2%賣房 1% 500元/項 2.5%x貸款 額 光大銀行 21世紀不 動產(chǎn) 總價/3% （買 方2%賣房 1% 500元/項 2%x貸款額 交通

13、銀行、招商 銀行、中國銀行 創(chuàng)輝租售 總價/3% （買 方2%賣房 1% 500元/項 2.5%x貸款 額 力邦地產(chǎn) 總價/3% （買 方2%賣房 1% 500元/項 2.5%x貸款 額 興業(yè)銀行 世紀錦華 總價/3% （買 方2%賣房 1% 500元/項 2.5%x貸款 額 招商銀行 順馳不動 總價/3% （買 500元/項 2.5%x貸款 招商銀行 產(chǎn) 方2%賣房 1% 額 建安房屋 總價/2% （買 方） 600元/單 2.5%x貸款 額 中國銀行 新環(huán)境 總價/2% （買 方） 500元/單

14、2.5%x貸款 額 建設銀行 銀典 總價/2% （買 方） 500元/單 2.5%x貸款 額 光大銀行 六、房地產(chǎn)介公司門店分布情況 ⑴勞動中路一西路：約18家。分布有建安、嘉業(yè)、世紀錦華、旺 家園、新環(huán)境家、大宅門、世紀嘉華、置業(yè)通、天旺、廣廈、 順弛、二^一世紀不動產(chǎn)等。 ⑵人民中路一西路：約21家，分布有新環(huán)境，好一家地產(chǎn)、建安、 旺府、世紀錦華、昌浩、時利和、四海、遠東信息、二^一世紀 不動產(chǎn)、力邦地產(chǎn)、順馳、銀典、長房置換、中天福地產(chǎn)等。 ⑶城南中路一西路：共15家，銀典、新環(huán)境、鼎嘉、好一家、安 平信息、順馳、二^一世紀不動產(chǎn)、順弛。 ⑷車站路：共1

15、1家，順馳、世紀錦華、新環(huán)境、建安、藍海、恒 順、力邦地產(chǎn)、二^一世紀不動產(chǎn)等。 ⑸二手房交易中心：約24家。天航、錦泓、昌恒、星原、新環(huán)境、 建安、全家園、湘誠、時利和、旺業(yè)、宏宇、豐和日利、紅房 子、正大行、拓宇、愛屋吉屋、富邦、中天福、新易家、房橋、 金仲、家友、信保、安沙置業(yè)等。 ⑹梓園路：約15家。城開、有家、鑫源、維邦2家、巨龍、佳家 旺、順弛、二^一世紀不動產(chǎn)、力邦地產(chǎn)。 ⑺萬家麗路：約17家 分布有昌浩、旗艦、建安、新環(huán)境、中天 福、星源、好一家、愛屋吉屋、順馳、房橋、二^一世紀不動產(chǎn) 七、房地產(chǎn)中介公司廣告分析 中介公司廣告放盤的方式一般有報紙、 宣傳冊、網(wǎng)絡

16、三種常用方 式，報紙集中在蕭湘晨報分類信息版、晚報分類信息版、三湘都市報。 在蕭湘晨報分類信息版、晚報分類信息版上打廣告的中介公司有： 順 弛、二^一世紀不動產(chǎn)、建安、新環(huán)境、世紀錦華、湘誠、成信、愛 屋吉屋、正大行、銀典、紅房子、豐和日利、宏宇、旺業(yè)、恒卓、時 利和、家和、新易家、房橋、金仲、家友、家好、長房、天航、錦泓、 昌恒、星原、全家園、好一家、置業(yè)通、明大、大宅門、紅番茄、興 家、有家、旺府等。 八、綜合分析 ⑴收費情況分析：目前中介公司收費，由于外來品牌的帶動、已開始 對買賣雙方收取傭金，這種情況的表現(xiàn)代表著房地產(chǎn)三級市場行業(yè) 收費的規(guī)化，傭金利潤已與一線城市看齊； ⑵門

17、店分布情況分析：目前中介主要集中在勞動路、人民路、梓園路、 城南路、萬家麗路以及二手房交易中心； ⑶廣告分析：中介公司的低價樓盤廣告一方面是為了吸引客戶來電咨 詢；另一方面表現(xiàn)出二手房屋中售價較低戶型在 2—3房的房子仍 然需求較大，符合消費者承受能力。 ⑷成交量分析：以2007年上半年的二手房成交量計算，但將這筆成 交量平攤到300余家中介地鋪，市場的空間還是很大的。 第二部分：戰(zhàn)略定位 “安居樂業(yè)”目前SWO問題分析 SWO問題分析是一種戰(zhàn)略分析方法，主要通過將企業(yè)與行業(yè)及 其競爭對手作為對比分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢，以及企業(yè)在發(fā) 展過程中所面臨的機會和威脅。 1、 優(yōu)勢

18、 ⑴管理體系：“安居樂業(yè)”的管理體系不再使用傳統(tǒng)的港式或 臺式模式，而是提取了二級市場新盤銷售模式、港式、臺式模 式的精華而產(chǎn)生的全新模式。可以有效的避免單一港臺式管理 的混亂局面，創(chuàng)造一套快捷高效的運作流程。 ⑵管理團隊： 目前我們的中高層核心成員已基本確定。 高層 管理人員，均從事二手房銷售管理工作三年以上， 熟悉二手房 市場，善于管理，經(jīng)驗豐富。中層管理人員，均從事二手房銷 售一年，熟悉操作流程，能獨立完成銷售任務。能夠快速復制 我們的全新模式，最終能鑄造出一支能夠在市場運作中快速反 應的專業(yè)化的學習型市場營銷隊伍。 ⑶背景支持：作為房地產(chǎn)中介要達到快捷的辦事效率， 提高客 戶

19、的信譽度，必須有銀行、房地局、國土局、法院的支持，而 目前這些條件在我們雙方合作后都將擁有。 ⑷技術支持：本方在此行業(yè)中，已從業(yè)多年，同行朋友眾多， 其中大多為同行企業(yè)領導， 故在疑難問題出現(xiàn)時，能及時得到 同行的技術支持。 ⑸資金支持：貴方投資的200萬元，相對目前“安居樂業(yè)”的 運作計劃是較理想的，當有價值房源出現(xiàn)、和客戶資金困難時 能發(fā)揮重要作用，提高成交率，促使利潤最大化。 2、 劣勢 ⑴啟動成本較高：因為目前外來品牌的進駐，直接提高了中 介公司的準入門檻，低起點已很難站住腳跟，故我們只能 已高要求入市，而起初只要一家直營店，總部只能靠一個 店分擔費用，故啟動成本較高。但在“

20、安居樂業(yè)”發(fā)展成 熟，開展加盟店時得到緩解。 ⑵籌備期緊：因為目前已到9月底，10月馬上就是銷售的旺 季，故要趕上旺季，做個開門紅，時間是非常緊湊的。在 公司籌備，人員招聘、培訓上都會比較緊。但我們中高層 已確定，并且有豐富的備戰(zhàn)經(jīng)驗，我相信我們會在最短的 時間打一場漂亮的開場戰(zhàn)役。 ⑶信息量空白：由于職業(yè)道德的關系，我們的員工在辦理離 職時都將信息交還給原公司，故啟動信息量將近空白，但 我們可以先采取 應急方案（略），會得到良好的解決。 ⑷品牌知名度較低：由于公司是新開的，品牌知名度肯定較 低。但通過我們的 市場推廣方案（略），能在短時間打開我 們的品牌知名度。 3、 威脅 面臨的

21、威脅主要體現(xiàn)在: ⑴有國的“創(chuàng)輝”、“中原”、“中聯(lián)”、“21世紀不動產(chǎn)”四大 知名品牌星羅密布的市場銷售網(wǎng)絡和高知名度任何度將制 造出的市場準入高門檻； ⑵是低端市場已被本土一些小中介所占據(jù)，三是行業(yè)面臨 牌，同行之間競爭激烈，外來企業(yè)刮起高底薪“挖人風” ， 人員流失增大。 其實威脅也是機會，只要我們能好好把握，通過我們 的市場營銷戰(zhàn)略（略），必定能迅速脫穎而出，成為中介的 一批黑馬。 4、 機會 面臨機會主要體現(xiàn)在： ⑴行業(yè)的洗牌、整合、壟斷還沒有真正形成，單一品牌的市 場占有率還很低； ⑵費者對于此行業(yè)還沒有形成品牌觀念，對于外來品 牌并 不知情； ⑶“安居樂業(yè)

22、”的核心競爭優(yōu)勢（經(jīng)驗豐富的團隊、獨特的 管理運作模式、陽光中介，綠色服務的操作理念） ⑷我方具有清晰的品牌運作思路與意識，熟知行業(yè)的弊病， 能對“安居樂業(yè)”進行品牌化運作和提升公司運營效益。 ⑸新房價格漲勢迅猛，2006年至2007年的漲勢就高達35% 而經(jīng)濟適用房開發(fā)離城市中心越來越遠，而且申請非常麻 煩，故促使很多市民將目光轉向二手房，二手房市場將異 常活躍，我們必能在活躍中獲得豐厚利潤 戰(zhàn)略定位和運營效益 鑒于目前三級市場中介行業(yè)面臨的形式是市場消費逐漸成熟、 市場競爭日益激烈，服務產(chǎn)品同質化現(xiàn)象嚴重等特征，并根據(jù)“安 居樂業(yè)”目前的規(guī)劃和發(fā)展，以前前面所述容的綜合思考分析

23、，我 們對“安居樂業(yè)”的戰(zhàn)略定位和運營效益作出如下決策： “安居樂業(yè)”采用“陽光中介、綠色服務”的戰(zhàn)略來贏得顧客 的認同，以及滿足顧客的需求，提高運營效益的一切營銷活動都必 須圍繞這個戰(zhàn)略理念而展開，從而最終在顧客心目中樹立起“安居 樂業(yè)”的良好品牌形象和在行業(yè)中形成“安居樂業(yè)”的核心競爭力。 A、 陽光中介戰(zhàn)略：目前三級市場中介公司，吃差價、吃稅費、 操作不透們等情況，造成客戶對中介的認可度低。 據(jù)商報對行 業(yè)的調(diào)查問卷顯示：69%勺消費者認為當前中介行業(yè)不夠規(guī)， 36%勺消費者對中介服務不太滿意， 96%乎喚樹立中介企業(yè)品 牌?？梢娤M者對目前中介行業(yè)的看法并不理想，要改變現(xiàn)狀 最

24、好的切入點就是推出陽光操作的經(jīng)營理念， 對買賣流程以及 相關手續(xù)作出“陽光操作”，作出“絕不吃差價”的承諾等， 獲得消費者的認同后，進行口碑傳播（此中提到的陽光操作 需要我們的先進模式（略）和一定的資金支持）。 綠色服務戰(zhàn)略：目前市場普遍從業(yè)人員素質偏低，并且大部分 中介公司還未重視顧客服務的質量，更談不上什么售后服務，我們 首先推出綠色服務模式（略） 的戰(zhàn)略，從而讓顧客感受到不同于目 前其他中介的服務舒適感受，獲得良好的美譽度及顧客的信任。 提高運營效益：我們充分運用全面服務質量管、 優(yōu)化服務流程, 圍繞“陽光中介、綠色服務”的戰(zhàn)略，執(zhí)行“安居樂業(yè)”先進管理 模式，獲得比競爭對手更多的客

25、戶群體，獲得更高的運營效益，從 而建立“安居樂業(yè)”體系獨特的差異化運營優(yōu)勢。 “安居樂業(yè)”市場營銷策劃方案 、“安居樂業(yè)”發(fā)展目標： 短期：第一年 直營店扭虧、公司創(chuàng)收約68萬元（保守估計） 第二年 發(fā)展加盟、創(chuàng)收約100萬元（保守估計） 中期第五年公司增值至600萬元、成立集團公司發(fā)展新盤 代理 長期暫略 一、 市場營銷戰(zhàn)略： 暫略 二、 產(chǎn)品定位、價格定位、市場定位 暫略 三、 市場推廣方案 暫略 第三部分: 資金運籌規(guī)劃

26、 一、新公司啟動上軌道之前的資金需求與規(guī)劃 （07年10月8日? 07年11月8日間） ㈠ 辦公方面：費用預估137400元。 ① 盤店資金：費用預估10萬元左右 A、 獨立總部+獨立旗艦店 總部設在寫字樓中，面積約 80?120川左右，租金2000左右； 旗艦店選擇圍：人民路、勞動路，店鋪面積 30-50川，租金6000左 右，合計控制在 8000以； B、 總部、旗艦店一體： 選址圍同上，面積需100?150川左右的雙層鋪面，租金控制在 8000 以； ※預計租金需季付共為

27、24000元左右，盤店費用7萬元左右。 ② 辦公設備投入：費用預估 37400元左右。 電腦（預估費用17000元左右）:3000元的臺式機2臺，銷售副 總經(jīng)理1臺，店務秘書1臺。店組建局域網(wǎng)配置1臺5000元左右的 主機（兼行政副總電腦），6臺1000元左右的工作站，給經(jīng)紀人使 用。 其他設備（費用預估14400元左右）：空調(diào)兩臺6000元，彩色 噴墨打印機一臺，價格 600左右，用于打印房源招貼單，激光打印 機一臺，價格4000元左右，用于打印辦公文件。數(shù)碼相機一臺，價 格2000左右，用于拍攝房源圖片。傳真機一臺，價格1000兀左右。 計算器十個，價格20元每個，共300元，不可

28、預計費用：500元。 ③辦公用品（費用預估 6000元左右）：具體以實際情況定制采購方 案； ㈡市場運作資金：費用預估 95630元左右。 A、 企業(yè)VI設計（費用預估3000元） 企業(yè)VI形象識別系統(tǒng)的設計，交由一般的設計公司制作費用約 為3000?5000元左右一套，但應該能談到3000元，主要是公司LOGO 名片、招貼單、便簽等資料的設計。 B、 店面裝修（費用預估為 3萬元） 包括總部的一些微調(diào)，及旗艦店的裝修設計、施工、接待臺制 作等。 C資料印刷（費用預估 5000元左右） 三聯(lián)無炭復寫型的銷售合同、業(yè)務常用協(xié)議、便簽紙、名片、 POP招貼、宣傳DM單等資料的制作、

29、印刷。 D易遨中介管理軟件（費用預估 6500元左右） Eall不動產(chǎn)ERF系統(tǒng)是一套為推進房地產(chǎn)中介企業(yè)信息化管理的 信息化解決平臺。Eall幫助企業(yè)決策層掌握終端客戶資源結構組成、 質量分布，隨時把握一線市場信息。 Eall幫助業(yè)務執(zhí)行者追蹤、把 握業(yè)務的進展情況，識別風險，從而保證高質量的完成業(yè)務，提升企 業(yè)的市場競爭力。Eall幫助企業(yè)管理層動態(tài)控制業(yè)務成本，杜絕業(yè) 務過程中因為人為因素導致的業(yè)務成本失控。 Eall規(guī)、監(jiān)督經(jīng)紀人 行為過程，優(yōu)化經(jīng)紀人行為質量，幫助經(jīng)紀人提升業(yè)務能力穩(wěn)定業(yè)績 ?詳怙揮怦怙 -■直挪A ?衛(wèi)審倉 ? ??堂

30、 ?內(nèi)t￥直理 事■喂 -芒吉*人 ? ?貳■?曲 ?枚腳鼻（豪1 ?研電需 ?曲■和 -rwtle* ?■洋 ?””塞 -SCtHKfl ? ■HHBCW 匸 ■ ■ D公司注冊：（費用預估4000元左右） E、 初裝費：260 X 3臺=780元 F、 寬帶開通費：1800/年 G三個月的人員工資、水電、等其他辦公費用（費用預估 37200 元） ※人員工資: 1、 總經(jīng)理、副總經(jīng)理：1800 （底薪）X 3人=5400元 2、 銷售經(jīng)理：1000 （底薪）X

31、 2人=2000元 3、 資深經(jīng)紀人：400（底薪）X 2人=800元 4、 一般經(jīng)紀人：300 （底薪）X 8人=2400元 5、 店務秘書：1000 （底薪）X 1人= 1000元 6、會計兼出納：800 （兼職）X 1人=800元 共計：12400元X 3個月=37200元 ※其他開銷： 費：450元X 3個月=1350 水電費：1000元X 3個月=3000 廣告費：1000元X 3個月=3000 合計：7350元 ☆綜上所述，在公司運營未走上正軌之前，正常所需啟動資金總額 為23.5萬元左右 二、當公司上了軌道后正常運作的資金需求與規(guī)劃 （08年2月以后）

32、 ㈠固定性銷售費用：費用預估 23850元/月 人員工資12400元、租金8000元、水電1000元、450元、廣告費 用1000元，其他辦公管理開支 1000元，小計：23850元/月 （注：以上是按照目前高標準的品牌中介公司運作標準來運籌的， 具體以實際為準） 三、公司正常運作后的盈虧平衡預算： 根據(jù)上述資金需求和規(guī)劃，參考 2007—2008年度銷售目標的 構成與細分（附件一），按照實際市場銷售業(yè)績均衡達成目標 的90呀口營業(yè)額平均純利潤占營業(yè)額的 60%來計算，綜合自身 的行業(yè)操作經(jīng)驗，作出下列盈虧平衡預算： 附件一: 2007— 2008年度“安居樂業(yè)”銷售目標

33、的構成和細分 （2007年11月18日?2008年12月18日） 根據(jù)“安居樂業(yè)”市場推廣計劃，結合“安居樂業(yè)”實際運作 情況，參考同行業(yè)同檔次機構的銷售情況，我們作出如下銷售目標 的構成與細分： 一、2007年12月、2008年1月、2月（銷售目標19.2萬元） 以下目標考慮到了這幾個月是房地產(chǎn)市場的銷售旺季，但考慮 到系公司剛開始運作，將受到前期工作方面啟動的影響，故保守的 制定每月6.4萬的銷售額計劃。 按照12人計算：5330元X 12人X 3個月=19.2萬元 二、2008年3月、4月、5月（銷售目標18萬元） 考慮到3月后房地產(chǎn)市場交易開始減少，處于平穩(wěn)期，但公司 通過

34、三個月的培養(yǎng)人員業(yè)務水平有了較好的成長，故銷售業(yè)績完成 6萬一個月是完全可以的。 按照12人計算：5000元X 12人X 3個月=18萬元 三、2008年6月、7月、8月（銷售目標18萬元） 6?8月是一年中房地產(chǎn)市場銷售最淡的季節(jié)，考慮到通過半年 的努力，“安居樂業(yè)”已經(jīng)立穩(wěn)腳跟，建立了一定的客戶群，業(yè)務員 業(yè)務已經(jīng)上了軌道，故能夠保持 6萬每月穩(wěn)定的營業(yè)額。 按照12人計算：5000元X 12人X 3個月=18萬元 三、2008年9月、10月、11月、12月（銷售目標：32萬元） 以下銷售目標考慮到了 9?1月是二手房的交易旺季，以及“安 居樂業(yè)”正常運作后銷售業(yè)績的自然增長和

35、進步等情況，故能達到 8萬每月的營業(yè)額。 根據(jù)12人計算：6660元X 12人X 4個月=32萬元 2007—2008年度“安居樂業(yè)”銷售目標總計：87.2萬元。我們 將市場不可控因素預計在，規(guī)定在盡全部努力的情況下最低得完成 總任務的90%即完成：78.48萬元。 綜上所述2007年度投入的成本合計約為：23.5萬+214650元（9 個月固定開支）=449650元，利潤【營業(yè)額78.48萬元X 60%（毛利） =470880元】 純利【470880-449650=21230元】。一年收回投資，第 二年即可盈利20萬，還不包括第二年的擴計劃盈利。 第四部分：房屋收購（提房） 目前房

36、價飛速上漲，很多業(yè)主再自己出售房產(chǎn)的時候，不能準 確把握市場價格，另由于部分顧客由于急需資金等原因，急需將房 產(chǎn)拋盤換現(xiàn)，故市場常有大量有利潤空間的房屋可以收購，而我們 按低于市場的價格收購后，再按照市場價拋售，可以快速實現(xiàn)資金 快速回籠，并從中獲得利潤。 按照目前市場籃子團隊收購拋售情況我們作出以下利潤測算： 剩余170萬元按照每套30萬元房產(chǎn)價值計算： 我們可同時收購6套房產(chǎn)，以每三個月為一周期，利潤為目前 市場的實際情況10%+算，一周期下來，我們可以產(chǎn)生 170X 10%=17 萬的利潤，一年四個周期，即 17萬X 4=68萬元。 綜上所述，170萬我們一年可以盈利68萬元，但此為保守的估 計，實際操作中周期并不需要三個月這么長。 真誠期待我們愉快的合作！ 宋科 2007年9月28日