《房產(chǎn)測量規(guī)范》.ppt

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2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,1,《房產(chǎn)測量規(guī)范》講座,——房地產(chǎn)面積測算——,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,2,房地產(chǎn)面積測算授課提綱,一、房地產(chǎn)測繪概述 二、房產(chǎn)面積測算 三、用地面積測算 四、面積測算的方法與精度要求 五、房地產(chǎn)面積計算舉例,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,3,一、房地產(chǎn)測繪概述,1.房地產(chǎn)測繪的目的 2.房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容 3.房地產(chǎn)測繪的作用 4.房地產(chǎn)測繪的三種圖件 5.房地產(chǎn)測繪的特殊性 6.房地產(chǎn)面積測算的重要性,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,4,二、房產(chǎn)面積測算,1.房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定 （1）房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 1）房屋的建筑面積 2）房屋的使用面積 3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 4）房屋的共有建筑面積 （2）面積測算的要求,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,5,1） 各類面積測算的邊長必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最后結(jié)果。,2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。 3）邊長以米為單位，取至0.01米；面積以 平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。 4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,6,2.房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定,（1）計算全部建筑面積的范圍 1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,7,單層房屋,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,8,2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計算建筑面積。,夾層,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,9,3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高 在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,10,大廳1,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,11,大廳2,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,12,回廊,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,13,4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。,觀光梯,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,14,5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,15,6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。,挑樓,全封閉的陽臺,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,16,7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,17,8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,18,9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,19,10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。,地下室,半地下室,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,20,地下室、半地下室相應(yīng)出入口,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,21,11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。,門廊、門斗,有柱門廊,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,22,門斗,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,23,玻璃幕墻,12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,24,車棚、貨棚等,13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,25,15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,26,1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。,（2）計算一半建筑面積的范圍,無圍護結(jié)構(gòu)的無柱走廊,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,27,獨立柱、 單排柱,2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,28,3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。,未封閉的陽臺1,未封閉的陽臺2,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,29,未封閉挑廊,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,30,室外樓梯,4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,31,架空通廊,5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,32,1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。,（3）不計算建筑面積的范圍,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,33,2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。,無柱雨篷,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,34,天面上的花園,4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,35,5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。,平臺,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,36,騎樓,6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,37,過街樓,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,38,路面作為頂蓋建造的房屋,7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,39,活動房屋等,8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 9）獨立煙 囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,40,三、用地面積測算,1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義 （1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。 （2）共用地面積：指兩個以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,41,2.用地面積測算的范圍 用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項地類面積的測算。 3.下列土地不計入丘用地面積,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,42,1）無明確使用權(quán) 屬的冷巷、巷道 或間距地。,間距地,不計入丘內(nèi)用地面積范圍,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,43,2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。 4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。 5）其他按規(guī)定不計入用地的面積。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,44,四、面積測算的方法與精度要求,1.坐標(biāo)解析法 （1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計算面積。,式中：S—面積，㎡； Xi—界址點的縱坐標(biāo)，m； Yi—界址點的橫坐標(biāo)，m； n—界址點個數(shù)； i—界址點序號，按順時針方向順編。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,45,(2)面積中誤差按下式計算。,—面積中誤差，㎡； —相應(yīng)等級界址點規(guī)定的點位中差m； —多邊形中對角線長度，m。,,式中：,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,46,界址點坐標(biāo)計算面積舉例,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,47,2.實地量距法 （1）規(guī)則圖形：根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。 （2）國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級： 一級：±(0.02 ) 二級：±(0.04 ) 三級：±(0.08 ) 注：s為房產(chǎn)面積，㎡。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,48,以上面積精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定。,3.圖解法 圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進行兩次。 兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： △S=±0.0003M 式中：△S-兩次量算面積較差, ㎡； S-所量算的面積，㎡； M-圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng) 小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,49,五、房地產(chǎn)面積計算舉例,1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,50,計算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 騎樓A3:3.12x9.12=28.4544 飄樓A3:2.13x9.01=19.1913 陽臺2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面積: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面積: 151.9392-29.8231=122.1161 總建筑面積: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240 單位:長度m,面積m2。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,51,2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照圖中所示尺寸，計算插層的有效建筑面積，并計算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,52,計算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37 插層有效建筑面積： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面積、建筑基地面積： C2：11.38X6.86=78.0668 總建筑面積： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 單位：長度m，面積m2。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,53,房屋共有建筑面積的分攤計算,同一房屋、用地有兩個以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積的分攤計算。 一、共有面積的分攤原則 1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進行計算分攤。 某套(單元)的分攤面積等于面積分攤系數(shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分攤系數(shù)等于應(yīng)分攤面積總和除以參加分攤的各套(單元)建筑面積總和。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,54,共有面積按相關(guān)面積比例分攤的計算公式： δSi = K.Si K = ΣΔSi Σsi 式中： K-為面積的分攤系數(shù) Si-為各單元參加分攤的建筑面積，m2； δSi-為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2； ΔSi-為應(yīng)分攤的共有建筑面積，m2； ΣΔSi-為應(yīng)分攤的共有面積總和，m2； ΣSi-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。,,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,55,二、共有建筑面積的分攤內(nèi)容,共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分攤。但有些面積由權(quán)屬單元分攤不合理，因而亦存在不應(yīng)分攤的共有建筑面積。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,56,1.應(yīng)分攤的共有建筑面積,(1)應(yīng)分攤的共有建筑面積包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,57,(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進行分攤。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,58,2.不應(yīng)分攤的共有建筑面積,不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括： (1)作為人防工程的地下室、避難室（層）； (2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層； (3)大樓內(nèi)的機動、非機動車庫； (4)為建筑造型而建，但無實用功能的建筑面積； (5)不應(yīng)分攤的共有建筑面積，若使用到其他功能的共有建筑面積時，需按其建筑面積比例參與分攤。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,59,三、共有建筑面積的分攤方法,1.應(yīng)分攤的共有建筑面積一般可分為三大類,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,60,(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。 (2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積（如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,61,2.住宅樓共有建筑面積的分攤,住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分攤系數(shù)，然后計算房屋各套分攤所得的共有建筑面積。 分攤系數(shù) = 本幢應(yīng)分攤共有建筑面積和 本幢各套內(nèi)建筑面積和 某套分攤所得共有建筑面積=分攤系數(shù)乘某套內(nèi)建筑面積。,,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,62,3.商住樓共有建筑面積分攤,商住樓共有建筑面積的分攤。先根據(jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分攤?cè)钡墓灿薪ㄖ娣e，得住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分攤面積再各自進行分攤。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,63,住宅部分，將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分攤計算各套房屋的分攤面積。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,64,商業(yè)部分，將分攤得到幢的共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，得出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,65,上述用公式表示如下：,(1)幢共有建筑面積分攤 幢分攤系數(shù)K幢 = 幢應(yīng)分攤共有建筑面積和ΣΔi（幢） 住宅、商業(yè)參加分攤的建筑面積和ΣSi（住）+ΣSi（商） 住宅部分得分攤面積δs住=K幢 ╳Σsi（?。?商業(yè)部分得分攤面積δs商=K幢 ╳ Σsi（商）,,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,66,(2)住宅部分共有建筑面積分攤,分攤系數(shù)K住 = 住宅本身功能共有建筑面積和ΣΔi（?。?δs住 住宅參予分攤各套總的建筑面積和ΣSi（?。?住宅套(單元)得分攤面積δsi（套）=K住 ╳ Si（套）,,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,67,(3)商業(yè)部分共有建筑面積分攤,分攤系數(shù)K商 = 商業(yè)本身功能共有建筑面積和ΣΔi（商）+δs商 商業(yè)各層參予分攤總的建筑面積和ΣSi（層） 層得分攤面積δsi（層）=K商 ╳ S i（層） 層分攤系數(shù)K層 = 層共有建筑面積和ΣΔi（層）+ δSi（層） 參予分攤的各套內(nèi)面積和ΣSi（套） 套得分攤面積δSi（套）=K層 ╳ Si（套）,,,2019/11/6,廣州市房地產(chǎn)測繪所 主講人：黃保華,68,4.多功能綜合樓共有建筑面積的分攤，按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。,