2010年句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

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句容房地產(chǎn)市場及版塊項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 2010 年 11 月 30日 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 2 目 錄 第一部分：房地產(chǎn)市場背景形勢 ??????????????????????????????????????????????????? 03 一、中央出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策????????????????????????????????????????????????? 03 二、句容出臺的與房地產(chǎn)相關(guān)的政策????????????????????????????????????????????????? 06 第二部分： 2010 年句容房地產(chǎn)整體運(yùn)行情況及特點(diǎn) ?????????????????????????????????????????? 07 一、 2010 年句容房地產(chǎn)景氣指數(shù)持續(xù)下降，投資開發(fā)信心不足 ????????????????????????????????????? 07 二、 2010 年房地產(chǎn)市場嚴(yán)重受挫 ?????????????????????????????????????????????????? 08 三、 2010 年句容樓市陰晴不定 ??????????????????????????????????????? ???????????? 09 第三部分：句容各板塊樓盤對比分析 ????????????????????????????????????????????????? 10 一、 句容樓市板塊劃分 ??????????????????????????????????????????????????????? 10 二、 城東板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????? 11 三、 城南板塊 ???????????????????????????????????? ??????????????????????? 16 四、 城北板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????? 21 五、 城西板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????? 26 第四部分：本案可比項(xiàng)目價(jià)格對比?????????????????????????????????????????????????? 31 第五部分：市場調(diào)研總結(jié)??????????????????? ??????????????????????????????????? 32 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 3 第一部分：房地產(chǎn)市場背景形勢 一、中央出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 1、近一年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策盤點(diǎn) 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款 中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委 3 日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。 中國出臺措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果 國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸； 首套房首付比例不低于 30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。 國土部住建部出重拳 閑置土地一年以上禁拿地 為了防止企業(yè)囤地，《通知》要求嚴(yán)格劃撥決定書和出讓合同管理，各類住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。綜合用地的，必須在合同中分別載明商業(yè)、住房等規(guī)劃、建設(shè)及各相關(guān)條件。 國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第 三套房貸 商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 4 國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于 50% 14 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1 倍。對購買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。 財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅 自 2010 年 1 月 1 日起，個人將購買不足 5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 五部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于 50% 財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部 繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”。 調(diào)控要點(diǎn)匯總： 一、暫停發(fā)放第三套房貸 ： 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購買住房。 二、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)： 我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國。 三、部分城市限購房套數(shù)： 房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。 四、囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款： 對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款 展期。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 5 2、近一年來房地產(chǎn)調(diào)控對房價(jià)的影響及評價(jià) 如上圖所示，近一年來全國 70 個大中城市房價(jià)同比漲幅在今年 4 月份達(dá)到峰值后，便呈下降趨勢。 目前這種趨勢仍在蔓延。 說明中央的調(diào)控政策對房價(jià)起到了較大的遏制作用。尤其是 4 月份出臺的被稱為“史上最嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控后，中央又出臺了一攬子調(diào)控輔助保障措施，對房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生了較大的擠出效應(yīng)。從宏觀層面看，房地產(chǎn)市場正面臨新一輪的變革和調(diào)整。 全國70個大中城市房價(jià)同比漲幅3. 90%5. 70%7. 80%9. 50%10. 70%11. 70%12. 80%12. 40%10. 30% 10. 30%11. 70%9. 10%8. 60%0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%12. 00%14. 00%2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月漲幅 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 6 二、句容出臺的與房地產(chǎn)相關(guān)的政策 1、銀行調(diào)整信貸政策，限制異地炒房 9 月 29 日，第二輪 樓市調(diào)控政策出臺，首套房首付款必須在 30%以上，三套房停止貸款。 句容部分商業(yè)銀行隨即調(diào)整了信貸政策： 中國銀行、江蘇銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行四大銀行全部實(shí)行首付款 30%以上，二套房區(qū) 既 認(rèn)房 又 認(rèn)貸，首付 50%，三套房全面停止放貸，其中，中國銀行不受理首付款30%的客戶，要求首付款必須超過 40%， 對于異地貸款方面，江蘇銀行負(fù)責(zé)人表示，目前中央出臺政策就是限制異地炒房，對于異地購房者，江蘇銀行對于不能提供 2 年以上納稅證明等的購房者購買首套房按二套房辦理，即首付款 50%，利率為基準(zhǔn)利率的 。 2、 公積金貸款利率上調(diào) 再次使用金額受限 繼央行將人民幣存貸款利率上調(diào) 百分點(diǎn)后， 10 月 20 日住建部發(fā)布通知稱 ，即日起調(diào)整個人住房公積金貸款利率，五年期以下（含五年）從 整為 五年期以上從 整為 根據(jù)通知，句容從 2010 年 10 月 20 日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 百分點(diǎn)。 銀行名稱 一套房 二套房 三套房 中國銀行 首付 40%，利率為基準(zhǔn)利率 付 50%，基準(zhǔn)利率的 暫不受理 工商銀行 首付 30%，利率最低 75 折 首付 50%，基準(zhǔn)利率的 暫不受理 農(nóng)業(yè)銀行 首付 30%，利率 8 折 首付 50%，基準(zhǔn)利率的 暫不受理 首付 40%以上，利率 75 折 江蘇銀行 首付 30%，利率 8 折 首付 50%，基準(zhǔn)利率的 暫不受理 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 7 第二部分： 2010 年句容房地產(chǎn)整體運(yùn)行情況及特點(diǎn) 一、 2010 年句容房地產(chǎn)整體運(yùn)行情況及特點(diǎn) 1、 2010 年句容房地產(chǎn)景氣指數(shù)持續(xù)下降，投資開發(fā)信心不足 從今年前三季度的全市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資額的走勢對 比來看，雖然仍保持逐年上升的勢頭，但年增長幅度卻在下降。特別是 2010 年，更是出現(xiàn)了明顯的下降，出現(xiàn)了負(fù)增長。 2010 年 1，與往年同期相比，無論是全社會固定資產(chǎn)投資額還是房地產(chǎn)開發(fā)額，都出現(xiàn)了下跌。這反映出了句容城市開發(fā)投資建設(shè)發(fā)展速度在相對下滑。 這表明受國家宏觀調(diào)控的影響，句容房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)持續(xù)下降，市場信心嚴(yán)重受挫。 開發(fā)商對未來市場的預(yù)期存在一定疑慮。從圖表數(shù)據(jù)及當(dāng)前形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)投量不會在近期有大幅增長。 2007 — 2010 年前三季度月句容房地產(chǎn)投資完成情況（億元）0200000400000600000800000100000012000001400000- 4 0 . 0 0 %- 3 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %全社會固定資產(chǎn)投資完成額（萬元） 738944 899875 1270566 1136800房地產(chǎn)投資額（萬元） 103918 121059 135867 87200固資增長百分比 2 3 . 8 0 % 2 3 . 1 0 % 4 1 . 6 0 % - 1 0 . 5 3 %房地產(chǎn)增長百分比 2 6 . 4 0 % 1 6 . 5 0 % 1 2 . 2 0 % - 3 5 . 8 2 %2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 8 2、 2010 年房地產(chǎn)市場嚴(yán)重受挫 句容房地產(chǎn)可查到 的宏觀數(shù)據(jù)最早可追溯到 2007 年。從上圖可以看出， 2009 年是句容房地產(chǎn)市場最輝煌的一年。銷售面積和銷售額都是 2008 年的兩倍。 但 2010 年后，受宏觀政策的影響，市場消費(fèi)信心嚴(yán)重受挫，銷售業(yè)績無法超越 2009 年幾成定局。但唯一值得樂觀是，銷售均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，從一線了解的市場形勢看，目前價(jià)格比較堅(jiān)挺。 0 7 - 1 0 年商品房銷售狀況5 4 . 6 04 0 . 0 87 7 . 4 05 0 . 1 91 5 . 2 01 2 . 1 82 8 . 3 72 4 . 9 62 7 8 4 . 7 33 0 3 8 . 9 23 6 6 5 . 3 74 9 7 2 . 6 50 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 02007年 2008年 2009年 2 0 1 0 年（1 - 1 0 月）0100020003000400050006000商品房銷售面積（萬㎡）商品房銷售額（億元）商品房銷售均價(jià)（元/ ㎡) 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 9 3、 2010 年句容樓市陰晴不定 2010 年的前 11 個月，句容房地產(chǎn)市場既有高潮，又有低谷，市場整體陰晴不定。 4· 15 新政是市場冷暖的分水嶺。之前的 1份，房地產(chǎn)市場持續(xù)熱 銷，之后的 5份跌入低谷。 9 月份傳統(tǒng)旺季來臨，加之新政疲軟，市場又出現(xiàn)反彈。 策出臺后， 10份銷量又出現(xiàn)下滑。 市場價(jià)格隨銷量起伏波動。市場銷售量提高，價(jià)格上漲；市場銷售下跌，價(jià)格下挫。但價(jià)格走勢總體呈上揚(yáng)趨勢。 句容 2010 年商品房銷售情況6 3 8 8 7 . 3 4 44 7 8 2 0 . 9 76 4 9 5 0 . 0 61 1 1 4 6 4 . 3 53 5 6 9 0 . 5 82 6 9 5 4 . 7 73 2 1 4 2 . 2 42 6 8 1 9 . 2 75 8 6 3 1 . 8 64 9 6 5 1 . 0 63 0 6 7 8 . 52 8 0 4 1 . 6 91 9 3 9 5 . 9 62 9 8 9 5 . 5 75 8 8 9 7 . 2 41 7 1 8 5 . 41 2 9 5 1 . 8 91 6 3 8 3 . 0 31 3 6 3 6 . 2 33 3 6 3 1 . 0 42 9 6 3 6 . 3 91 6 0 2 9 . 94 3 8 9 . 2 45 2 8 3 . 44 8 1 5 . 1 1 4 8 0 5 . 0 55 0 9 7 . 0 5 5 0 8 4 . 4 95 7 3 5 . 9 75 9 6 8 . 9 35 2 2 5 . 1 33 5 8 4 . 9 53 8 6 2 . 1 14 1 9 8 . 9 1 4 2 2 6 . 8 43 7 3 9 . 8 74 5 1 1 . 7 64 2 2 5 . 6 44 7 6 6 . 3 9 4 7 2 7 . 7 7 4 6 7 8 . 44 6 0 2 . 8 54 0 5 5 . 9 53 8 3 3 . 5 90200004000060000800001000001200001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 1 - 2 7 日01000200030004000500060007000銷售面積（㎡） 銷售金額（萬元） 商品房銷售均價(jià)（元 / ㎡） 普通住宅均價(jià)（元 / ㎡） 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 10 第三部分：句容各板塊樓盤對比分析 一、句容在售樓盤圖示 說 明 目前句容市區(qū)在售樓盤共有 20 個左右。 根據(jù)板塊劃分，句容房地產(chǎn)板塊大體可分為城東板塊、城南板塊、城中板塊、城西板塊和城北板塊。由于目前城中板塊除“香江麗景”外，其他樓盤基 本處于清盤階段，為比較方便，故將“香江麗景”納入城北板塊論述。部分項(xiàng)目在板塊歸屬上也略有調(diào)整。但并不妨礙整個報(bào)告的分析結(jié)果。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 11 二、城東板塊 1、建筑面積，容積率，綠化率對比分析 城東項(xiàng)目對比15132028150 . 8 8 0 . 7 1 . 3 1 . 3 1 . 1 33 6 . 0 0 %4 3 . 5 0 %30%40%30%051015202530碧水銘苑 御湖楓景 都市晴園 維也納花園 潤景美鄰苑0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %建筑面積（萬平米） 容積率 綠化率分析： 城東板塊是句容發(fā)展較早的一個板塊，配套相對成熟，發(fā)展較好。 目前在售項(xiàng)目已大中型項(xiàng)目為主，域內(nèi)還是競爭比較激烈，最大體量的樓盤是維也納花 園 28 萬平米。從容積率方面來看，最低的是御湖楓景，只有 且其綠化率也最高，達(dá)到 居住舒適度較高。都市晴園無論是從容積率，還是綠化率來看，品質(zhì)一般。 結(jié)論：從各項(xiàng)目的建筑體量上可以看出該區(qū)域內(nèi)樓盤的潛在競爭比較激烈。目前御湖楓景已是尾盤，碧水銘苑正在推出高層公寓，可比項(xiàng)目維也納花園，是區(qū)域內(nèi)我項(xiàng)目的參照對象。 碧水銘苑 御湖楓景 維也納花園 潤景美鄰苑 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 12 2、銷售均價(jià)，開盤房源，成交率對比分 分析：城東板塊的住宅均 價(jià)最高的是都市晴園 5500 元 /㎡ ，（除御湖楓景 別墅 12000 元 /㎡ ）。都市晴園是城東的老項(xiàng)目，總戶數(shù)的在 2000 戶以上，體量大龐大，目前已推出最后一期 “皓月坊”。潤景美鄰苑也是最后兩棟小高層，現(xiàn)所剩房源不多。碧水銘苑位置稍偏，在售高層公寓，價(jià)格適中。維也納花園已推出總房源的 25%，去化率已經(jīng)達(dá)到 85%，該項(xiàng)目一期已實(shí)現(xiàn)交房。整個城東片區(qū)發(fā)展成熟，銷售形勢較好。 結(jié)論：城東區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的房價(jià)的均價(jià)在 4450— 5500 元 /㎡ 之間，各項(xiàng)目的推出的戶數(shù)合計(jì) 7000 多套，城東板塊的市場供應(yīng)量大。目前御湖楓景是尾盤。 都市晴園，潤景美鄰苑是最后一期。碧水銘苑在售高層，現(xiàn)階段基本無競爭關(guān)系。維也納花園體量龐大，是我項(xiàng)目較強(qiáng)競爭對手之一。 0%20%40%60%80%100%120%碧水銘苑 御湖風(fēng)景 都市晴園 維也納花園 潤景美鄰苑開盤房源（ 100% ） 60% 100% 90% 25% 100%簽約率（ 100% ） 85% 95% 60% 85% 80%開盤房源（1 0簽約率（1 0 0銷售均價(jià)44501200055005000 510002000400060008000100001200014000碧水銘苑 御湖風(fēng)景 都市晴園 維也納花園 潤景美鄰苑住宅均價(jià)（元/ 平米） 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 13 3、產(chǎn)品業(yè)態(tài)，主力面積，戶型以及賣點(diǎn)對比分析 項(xiàng)目 碧水銘苑 御湖楓景 都市晴園 維也納花園 潤景美鄰苑 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 別墅、高層 別墅 小高層、多層 多層，小高層，高層 小高層、多層 面積 110米 330米 78米 83米 85米 戶型 兩室兩廳，三室兩廳 獨(dú)棟別墅、雙拼別墅 兩室兩廳、三室兩廳 兩室兩廳，三室兩廳 兩房兩廳， 雙拼別墅 三房兩廳 戶型賣點(diǎn) 雙拼（別墅類型）兩戶合幢、地、南北雙入戶通道：每套室內(nèi)三層住宅，全明采光，細(xì)分功能，住宅建筑面積約280~295 平方米不等 一幢 4 戶，公攤面積大大減少；約 30 ㎡的底樓私家花園；最多可贈 4 個露臺，近50㎡；頂樓 28平米大露臺，真正的“空中花園”美景生活不打折！采用全新設(shè)計(jì) —— 采光井，全明通風(fēng)衛(wèi)生間，陽光生活不打折！ 3 米層高，精裝雙大堂，品牌電梯，超高得房率，開闊景觀視野，客廳與陽臺相連，主臥朝南，雙臥朝南 主臥，客廳朝南，客廳與陽臺相連，超高得房率，放正實(shí)用，南北 通透 客廳，主臥朝南，客廳與陽臺相連，吸納外圍景觀，三臥朝南，得房率高 分析：碧水銘苑近期推出的高層，主力面積段在 110米。其中都市晴園與潤景美鄰苑推出的小高層，主力面積段集中在 80米之間。維也納花園產(chǎn)品豐富，近期推出的多層，小高層，面積集中在 83米之間。御湖楓景僅剩少量獨(dú)棟別墅，主力面積段集中 330米之間。 結(jié)論：現(xiàn)在城東板塊的產(chǎn)品類型集中于小高層，高層為區(qū)域內(nèi)主打產(chǎn)品，包括少量高端別墅產(chǎn)品，多層低密度住宅等。該區(qū)域產(chǎn)品主力面積段現(xiàn)集中在 80米，主力戶 型是兩室兩廳，三室兩廳，適合于一家三口，一家三代人居住，也體現(xiàn)開發(fā)商在開發(fā)的產(chǎn)品的過程，著重考慮到市場社會的需求。戶型的賣點(diǎn)主要集中居室的南北通透，全面采光，超高得房率，雙臥朝南，客廳主臥與陽臺相連，外圍景觀吸納等。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 14 4、產(chǎn)品建筑風(fēng)格，景觀規(guī)劃對比分析 項(xiàng)目 碧水銘苑 御湖楓景 都市晴園 維也納花園 潤景美鄰苑 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 歐式 現(xiàn)代風(fēng)格 奧地利建筑風(fēng)格 都市田園 景觀規(guī)劃 該別墅型房屋沿千米肖桿河?xùn)|、南岸一次建造，臨水而居，實(shí)乃稀有最佳“風(fēng)水寶地”，期待視野成功人士賞選。多層洋房（俗 稱“公寓”）坐落在樓盤的中部區(qū)域， 130000 平方意式風(fēng)情別墅社區(qū)，塔形屋頂，極富意式風(fēng)情，建筑與空間交相輝映；寬景陽臺，充滿藍(lán)天的味道，景觀窗、欄桿，意大利經(jīng)典元素，恍若歐鄉(xiāng)小鎮(zhèn)，浪漫唯美；建筑腰線，硬朗的建筑風(fēng)骨，成就生活唯美風(fēng)情 . 20000平方米的大型音樂廣場、 50000 平方米的綠地，設(shè)施完備的健身廣場、兒童娛樂、情侶園、網(wǎng)球場。水體與景觀步行道的串接，將綠化系統(tǒng)貫穿于整個小區(qū)住宅群體之間，體現(xiàn)整體的布局觀念。 園林景觀將世界音樂之都— 奧地利維也納的音樂元素悉數(shù)引入社區(qū)， 傾情打造六大主題音樂景 觀帶：音樂中心廣場、將軍廣場、施特勞斯廣場、貝多芬廣場以及風(fēng)情步行街、景觀游泳池等，是句容唯一純正的歐式風(fēng)情社區(qū)。 近 10000 平米的水景廣場，完美配套的幼兒教育空間，更有挑戰(zhàn)視域空間的 270度轉(zhuǎn)角陽臺， 小結(jié)： 城東板塊的各樓盤項(xiàng)目以歐式風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格為主，景觀規(guī)劃上主要以人造水景園林，塑造主題景觀帶為主，其次是在建筑的外立面的做足自己的風(fēng)格特色。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 15 5、 城東板塊項(xiàng)目的開盤日期，入住時(shí)間，配套對比分析 項(xiàng)目 碧水銘苑 御湖楓景 都市晴園 維也納花園 潤景美鄰苑 開盤日期 2005 年 三 期 008 年 7 月三期祥云郡 11 月 8 日 入住時(shí)間 2009 011 2010 年 10 月 部配套 會所 兒童游樂中心 幼兒園、超市 150 米的中心音樂廣場、施特勞斯廣場、海頓廣場、舒伯特廣場 兒童游樂中心、 10000 中心湖景、托兒所 周邊配套 行政：環(huán)保局、科技局、廣電局、交通局 教育：農(nóng)校、縣中、一中、崇明路小學(xué) 商貿(mào)：醫(yī)療： 金融：郵局分局 休閑：寶麗金娛樂城、游泳館 餐飲：曙光國際大酒店 行政： 公安局、環(huán)保局、交通局、廣電局、科技局 教育：崇明托幼中心、崇明路小學(xué)、農(nóng)林學(xué)院、縣中 商貿(mào)：都市菜場、蘇果超市 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國農(nóng)業(yè)銀行 休閑：即將建成的房家壩公園 行政：地稅局 教育：實(shí)驗(yàn)小學(xué) 商貿(mào)：蘇果超市 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 休閑：即將建成的房家壩公園 行政：公安局、環(huán)保局、交通局、廣電局科技局 教育：縣中、句容第二高級中學(xué)、農(nóng)林學(xué)院 商貿(mào)：小區(qū)商業(yè)配套 醫(yī)療：北門藥店 金融：郵政 休閑：寶麗金娛樂城、游泳館 餐飲：曙光國 際大酒店 行政：華陽派出所 教育：華陽四小、四幼 商貿(mào)：超市 金融：中國農(nóng)業(yè)銀行 餐飲：餐館多 小結(jié)：碧水銘苑、御湖楓景、都市晴園三個項(xiàng)目的內(nèi)部配套比較少，但是周邊的配套的豐富，在一定程度上彌補(bǔ)了項(xiàng)目某些生活設(shè)施的上的不足。維也納花園，瑞潤景美鄰苑內(nèi)部配套的較多豐富，而周邊的配套較少，從而在一定程度的上，填充區(qū)域內(nèi)客戶生活設(shè)施上的不足。區(qū)域內(nèi)配套主要以政府機(jī)構(gòu)，學(xué)校教育居多。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 16 三、城南板塊 1、 建筑面積，容積率，綠化率對比分析 城南項(xiàng)目對比2 . 59 . 61 0 . 551 . 33 . 41 . 0 51 . 335%2 8 . 6 0 %45%30%024681012金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面積（萬平米）容積率綠化率分析：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均以中小型樓盤為主，區(qū)域內(nèi)體量最大的是 綜合來看，大自然花園的容積率 是最低的，綠化率 45%也是最高的，居住品質(zhì)在該區(qū)域最好。銀河之都規(guī)劃為純高層住宅，容積率較高。 結(jié)論： 城南板塊的各項(xiàng)目體量不是很大，主要源于該區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施不全，城市規(guī)劃的主要方向是向北和向西，往南京方向靠攏。 因此該區(qū)域整體價(jià)值不高?？蛻粽J(rèn)同感不強(qiáng)。 金城·沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 17 2、 銷售 均價(jià)，開盤房源，成交率對比分 分析：城南板塊各項(xiàng)目的住宅均價(jià)最高的是 5380 元 /平米，銷售均價(jià)均已突破 5000 元 /平米。其中金城沁園是老項(xiàng)目，地段最好，現(xiàn)已售至最后一期。大自然花園三期即將面市，其整體規(guī)劃在片區(qū)中是最好的。銀河之都為純高層項(xiàng)目，最高價(jià)和最低價(jià)相差懸殊。金水灣綜合品質(zhì)一般。 結(jié)論：該區(qū)域的板塊樓盤主要集中在河濱南路上，項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心的，周邊的配套設(shè)施不是很完善的，也不是城市化進(jìn)程的主要方向，所有區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的在價(jià)格上，去化率上不是很快相比于城東，城北，城西樓盤。但是隨著的城南 的地塊的開發(fā)，以及一些商業(yè)項(xiàng)目的興起，從的總的趨勢上看，該區(qū)域的內(nèi)項(xiàng)目的價(jià)格，還是有很大的攀升空間。 銷售均價(jià)53805100 5100500048004900500051005200530054005500金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣住宅均價(jià)（元/ 平米）開盤房源與在售簽約率0%20%40%60%80%100%開盤房源（1 0 0%）在售簽約率（1 0 0%）開盤房源（ 100% ） 80% 60% 70% 60%在售簽約率（ 100% ） 20% 45% 95% 60%金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 18 3、 產(chǎn)品業(yè)態(tài)，主力面積，戶型以及賣點(diǎn)對比分析 項(xiàng)目 金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 小高層，高層 高層 多層，別墅 多層，高層 面積 89~117 平米 83~120 平米 80米 77~130 平米 戶型 兩室兩廳，三室兩廳 兩房兩廳，三房兩廳 兩房兩廳，三房兩廳 兩房兩廳，三房兩廳 戶型賣點(diǎn) 全明通透，客廳與陽臺相連，主臥朝南，雙臥朝南，動靜分區(qū)，開闊視野 全明通透， 客廳與陽臺相連，主臥朝南，雙臥朝南，動靜分區(qū)，開闊視野 雙主臥朝南，主臥與陽臺相連，外圍風(fēng)景入內(nèi)，方正實(shí)用，南北通透，全明設(shè)計(jì) 戶型經(jīng)典，全明通風(fēng)，利用率高，舒適兩房，感受溫馨浪漫每天生活在公園里，獨(dú)家雙水岸，水晶洋房，完美設(shè)計(jì)，品質(zhì)社區(qū)，地下停車，安全便捷，管家物業(yè)，貼心放心。這不是別墅，這是比別墅景觀更好的水景洋房 分析：城南板塊的區(qū)域以銀河之都推出高層產(chǎn)品，主力面積 83米，金水灣主力面積 77米，戶型均集中在兩房兩廳，三房兩廳，戶型賣點(diǎn)均以全明通透為主，客廳與陽臺相連，雙臥朝南， 動靜分區(qū)，引導(dǎo)外圍風(fēng)景入內(nèi)。同時(shí)大自然花園與金水灣也推出多層住宅。 結(jié)論：城南板塊的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以多層，小高層，高層為主，主力面積段集中 77米之間，戶型多以兩室兩廳，三室兩廳為主，該區(qū)域的戶型賣點(diǎn)以全面通透性，主臥朝南，客廳與陽臺相連，動靜分區(qū)，通風(fēng)利用率高。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 19 4、產(chǎn)品建筑風(fēng)格，景觀規(guī)劃對比分析 項(xiàng)目 金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 景觀規(guī)劃 —— 100 米的高度，句容絕無僅有， 大景觀、大視野。 80 米長的中央音樂廣場和 接近6000 平方米的人工湖泊。 近水灣與河濱南路 1000 多米的綠化景觀帶緊緊相連，而小區(qū)內(nèi)的綠化率占 40%。獨(dú)享雙水岸，公園世家的尊崇生活，唯有金水灣。 小結(jié)：該板塊的項(xiàng)目的建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義為主，區(qū)域項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上主要以人造景觀與自然生態(tài)景觀利用為主，以及對綠地公園，水灣綠化景觀帶，人工湖泊有效利用，增加居住的舒適度。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 20 5、開盤日期，入住時(shí)間，配套對比分析 項(xiàng)目 金城沁園 銀河之都 大自然花園 金水灣 開盤日期 入住時(shí)間 012 部配套 兒童游樂中心 菜場 兒童游樂中心 兒童游樂中心 周邊配套 行政：政府 教育：河濱小學(xué) 商貿(mào)：便民超市、蘇果超市 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國工商銀行 休閑：新世紀(jì)廣場 餐飲： 華桂冠大酒店、丹桂大酒店 行政：房管局 教育：河濱小學(xué) 商貿(mào)：便民超市、蘇果超市、南門菜場 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國銀行 休閑：河濱景觀大道 餐飲： 華桂冠大酒店 、丹桂大酒店 行政：華陽派出所 教育：華陽四小、四幼 商貿(mào)：超市 醫(yī)療：無 金融：中國農(nóng)業(yè)銀行 休閑：河濱景觀大道 餐飲：酒店 其它：汽車站 行政：華陽派出所 教育：華陽四小、四幼 商貿(mào)：超市 金融：中國農(nóng)業(yè)銀行 休閑：河濱景觀大道 小結(jié)：城南板塊的各項(xiàng)目內(nèi)部的配套設(shè)施都較少，一般以兒童游樂中心設(shè)施為主，金城沁園，銀河之都，大自然花園，金水灣的所在區(qū)域項(xiàng)目的配套設(shè)施相對于城東，城西，城南相對而言不足，重大醫(yī)療教育的配套設(shè)施還是偏少。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 21 四、城北項(xiàng)目 1、 建筑面積，容積率， 綠化率對比分析 城北項(xiàng)目對比1 7 . 63 . 9 71 4 . 4241 . 1 1 . 3 1 . 2245%30%40%45%051015202530臺北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面積（萬平米）容積率綠化率分析： 城北是句容城市的重點(diǎn)發(fā) 展方向，發(fā)展相對成熟。 在售項(xiàng)目盡管不多，但競爭依然激烈。上述四個項(xiàng)目各有特點(diǎn)。從容積率和綠化率方面來看，臺北上上城規(guī)劃具有較大競爭優(yōu)勢，其次是水畔御景。香江麗景的地段最靠近市中心，規(guī)劃相對高端。上海公寓是現(xiàn)房銷售。 結(jié)論：城北項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品類別比較相似，競爭激烈。各個樓盤不僅在規(guī)劃上各具優(yōu)勢，在包裝等軟實(shí)力方面也做足了文章。爭搶客戶，是不得不面臨的問題。 臺北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 22 2、住宅均價(jià)，開盤房源，成交率對比分 分析：城北板塊的均價(jià)最高的是香江麗景 5600 元 /平米，其次是臺北上上城 5100 元 /平米，水畔御景均價(jià)在 5000 元 /平米，上海公寓僅剩大戶型，價(jià)格稍低。城北樓盤除上海公寓外，都是大盤，品質(zhì)相對都較高。從推盤房源的，簽約率來看，上海公寓作為老項(xiàng)目，現(xiàn)已成現(xiàn)房，推出房源在 90%間，去化率在 80%間，接近尾盤。水畔御景，香江麗景的開盤房源率在 30%間，去化率已經(jīng)達(dá)到 75%以上，雖然臺北上上城的開盤房源率在 10%左右，但是簽約率在 30%以上，該區(qū)域總體銷售狀況較好。 結(jié)論：該區(qū)域擁有完善配套設(shè)施，交通便利，商業(yè)氛圍濃厚，是句容城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展方向。從區(qū)域發(fā)展形勢來看，該區(qū)域的板塊的各樓盤的銷售相對較好發(fā)展?jié)摿^大。 銷售均價(jià)510049005000560044004600480050005200540056005800臺北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景住宅均價(jià)（元/ 平米）開盤房源與在售簽約率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%開盤房源（1 0 0 % ）在售簽約率（1 0 0 % ）開盤房源（1 0 0 % ） 10% 90% 30% 40%在售簽約率（1 0 0 % ） 30% 80% 75% 90%臺北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 23 3、產(chǎn)品業(yè)態(tài)，主力面積，戶型以及賣點(diǎn)對比分析 項(xiàng)目 臺北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 多層 多層，小高層，別墅 多層，小高層 小高層，高層 面積 89米 122 平米 80— 120 平米 112米 戶型 兩室兩廳， 三室兩廳 兩室兩廳，別墅 兩室兩廳，三室兩廳 兩室兩廳，三室兩廳 戶型賣點(diǎn) 83~120 平米小豪宅，低總價(jià)； 入戶花園、超大陽臺、觀景露臺 。 室內(nèi)、室外都能倍享大自然，時(shí)刻享有接景入室體驗(yàn)；延續(xù)臺灣小鎮(zhèn)的“園林情結(jié)”，讓身心更多放松，超強(qiáng)私密性 全戶朝南，冷暖適宜，采用低窗戶 大開間采光 ，最大可能地引入景觀。 雙臥朝南，客廳與陽臺相連，客廳與陽臺相連，最大限度吸收外圍風(fēng)景 在戶型方面首次提出 N+1 百變戶型的概念，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外的過度空間，利用單一戶型多陽臺的布置格局，提出多陽臺，精巧陽臺，功能陽臺的理念，打破傳統(tǒng) 陽臺和內(nèi)廊院只能用來做曬臺的局限，同時(shí)多陽臺的出現(xiàn)直接的增加了各個陽臺的可贈送面積，從技術(shù)手段上有效的解決了高層物業(yè)得房率不高的弊端 分析：城北板塊區(qū)域內(nèi)臺北上上城，上海公寓，水畔御景均有多層產(chǎn)品，均推出主力面積段在 80米之間，主力戶型以兩室兩廳，三室兩廳為主，戶型賣點(diǎn)入戶花園，觀景露臺，全戶朝南，大開間采光，客廳與陽臺相連引入風(fēng)景。其中上海公寓，水畔御景均有小高層產(chǎn)品，香江麗景物業(yè)種類豐富。戶型賣點(diǎn)集中在客廳正朝南的人性化， 270°的觀景落地窗，多角度的觀景設(shè)計(jì)。 結(jié)論：城北板塊的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品 業(yè)態(tài)以多層，小高層產(chǎn)品為主。主力面積段集中的 80米之間。主力戶型集中的兩室兩廳，三室兩廳為主。 戶型賣點(diǎn)比較突出，如入戶花園門，觀景露臺，大開間采光度，客廳與陽臺相連引入風(fēng)景。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 24 4、建筑風(fēng)格，景觀規(guī)劃對比分析 項(xiàng)目 臺北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 建筑風(fēng)格 意式風(fēng)情 歐式風(fēng)格 英倫風(fēng)范 新古典主義 景觀規(guī)劃 建筑 古典均衡比例和立面三段式 處理，將柱廊、建筑腰線和環(huán)廊、平行凹槽等古典符號進(jìn)行抽象化組合散發(fā)出貴族氣息和浪漫古典美。半圓拱形的門廊隱約散發(fā)出一種吸引力； 建筑頂部八邊形的 景觀臺 裝飾著精致的浮雕更托顯出建筑本身的一種高貴優(yōu)雅！ 小區(qū)的住宅建筑外觀采用 歐式風(fēng)格 ，典雅大方，氣宇軒昂，像一排排歐洲的紳士站在優(yōu)美的風(fēng)景線上。建筑主體底部為花崗巖貼面，上部貼面磚或刷墻漆，屋頂采用平坡屋頂形結(jié)合的方式，頂層部分增加了露臺，也使建筑外觀富有層次感。海派風(fēng)格讓人眼睛發(fā)亮 東城 12 萬平方米的水岸公園華宅，整個社區(qū)由 英倫 低密度庭院景觀多層和小高層組成，充分吸取英國建筑精髓，整個社區(qū)莊重自然，處處無不彰顯著貴胄公園生活氣質(zhì)。組團(tuán)式的建筑布局，每一個角度都能感受生活的優(yōu)雅，入口主題廣場， 200 余米 中央景觀大道，精致生活，如公園般享受！ 坐擁肖桿河風(fēng)光帶。 一個入口廣場，兩個中心景觀廣場，七大景觀體系，并且以一條景觀主軸貫穿整個小區(qū)，堅(jiān)持南北通透。約 20000 平米的豪華中庭園林 ，與北門市場拆遷后的城市公園遙相呼應(yīng)，城市雙公園生活躍然而出。中央景觀核心部位利用溪水景觀結(jié)合棧道親水平臺人為形成。 小結(jié) ：城北板塊區(qū)域的的項(xiàng)目建筑風(fēng)格以歐式，新古典風(fēng)格為主，項(xiàng)目的景觀規(guī)劃的上主要以建筑的外立面的做足自己的特色賣點(diǎn)，以及設(shè)計(jì)考究，景觀規(guī)劃上還是利用原生態(tài)河流，自然生態(tài)景觀做足產(chǎn)品的賣點(diǎn)。其中也不乏個別項(xiàng)目 已人工打造生態(tài)園林景觀為主。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 25 5、開盤日期，入住時(shí)間，配套對比分析 項(xiàng)目 臺北上上城 上海公寓 水畔御景 香江麗景 開盤日期 一期 入住時(shí)間 2011 年 12 月 2010 部配套 兒童游樂中心 老年活動中心、兒童游樂場、網(wǎng)球場 老年活動中心、兒童游樂場 風(fēng)情商業(yè)街、半地下都市菜 場、多功能會所 周邊配套 行政：句容光電局 教育：縣一中、農(nóng)林學(xué)院 商貿(mào)：銀利 國際生活超市 休閑：寶麗金娛樂城、游泳館 餐飲：曙光國際大酒店 行政：句容光電局、環(huán)保局 教育：一中、農(nóng)校 商貿(mào)：銀利國際生活超市、好又多超市 醫(yī)療： 金融：中國郵政 休閑：玉清廣場、句容游泳館 餐飲：曙光國際大酒店 行政：環(huán)保局、交通局、科技局 教育：崇明路小學(xué)、縣中、農(nóng)校、一中 商貿(mào)：好又多超市、銀利國際超市 醫(yī)療：北門藥店 金融：郵局分局 休閑：寶麗金娛樂城 餐飲：曙光國際大酒店 行政：句容廣電局、環(huán)保局、教育局、市政府 教育：崇明托幼中心、崇明路小學(xué)、農(nóng)林學(xué)院、縣中、一中、二中、 實(shí)小 商貿(mào)：都市菜場、蘇果超市 醫(yī)療：北門藥店 金融：中國銀行、江蘇銀行、建設(shè)銀行、中國工商銀行 休閑：小區(qū)公園、北門城市公園 餐飲：曙光國際大酒店 小結(jié)：城北板塊的區(qū)域的內(nèi)的配套設(shè)施相當(dāng)?shù)呢S富，其中 老年活動中心、兒童游樂場 最多，區(qū)域的周邊配套以政府機(jī)構(gòu)，教育醫(yī)療設(shè)施居多，以及超市，銀行，休閑，餐飲酒店等生活設(shè)施也是頗多豐富的。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 26 五、城西板塊 1、建筑面積，容積率，綠化率對比 城西項(xiàng)目對比4 . 9 37 . 8 430600 . 7 4 1 . 9 6 12 . 2 945%40% 40%3 0 . 0 0 %010203040506070英倫印象 德院上城 太陽星城 世茂花園0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面積（萬平米）容積率綠化率分析：城西板塊在售總體量超過 100 萬平米，是建筑規(guī) 模最大的版塊。其中體量最大的是世茂花園達(dá) 60 萬平米，其次是太陽星城體量在 30 萬平米，英倫·印象與德院上城體量不超過 10 萬平米。英倫·印象是純別墅項(xiàng)目。德院上城目前在售花園洋房，高層即將推出。太陽星城在售聯(lián)排別墅。世茂花園在售高層。 結(jié)論：從數(shù)量和質(zhì)量方面來看， 城西集中了高端項(xiàng)目和大體量項(xiàng)目于一體，板塊的品質(zhì)形象較高。 這些項(xiàng)目的集中熱銷，有利于帶動整個板塊的快速成型。對我項(xiàng)目將來的面市和銷售具有帶動作用。 英倫·印象 德院上城 太陽星城 世茂花園 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 27 2、銷售均價(jià)，開盤房源，成交率對比分 分析： 城西板塊物業(yè)類別駁雜，高端產(chǎn)品與普通住宅相間 。英倫印象為純別墅項(xiàng)目，銷售均價(jià) 6800 元 /平米。太陽星城目前在售聯(lián)排別墅，品質(zhì)一般，均價(jià) 5800 元 /平米。德院上城在售花園洋房，均價(jià) 5500 元 /平米。世茂花園規(guī)劃比較高檔，目前在售高層，均價(jià) 4800 元 /平米，據(jù)銷售人員透露，該項(xiàng)目即將整體漲價(jià) 100 元 /平米。 世茂花園開作為 2010 年度銷售冠軍（ 2010 年 1銷售面積達(dá) ㎡），銷售一直很火爆 。英倫印象的是別墅產(chǎn)品，面對的是高端客戶，銷售不溫不火。近期德院上城推出花園洋房，占總房源 10%左右 ，簽約率的也將近 80%，銷售情況較好，該項(xiàng)目將于 12 月份推出高層產(chǎn)品，價(jià)格未定。太陽星城今年的銷售勢頭一般。 結(jié)論： 該區(qū)域是句容的開發(fā)區(qū)，是句容向西連接南京的重點(diǎn)一站，未來發(fā)展?jié)摿^好 。世茂花園的熱銷，表明高端規(guī)劃符合消費(fèi)者的消費(fèi)心理趨向，同時(shí)也能抵消高層產(chǎn)品的某些抗性。 德院上城的花園洋房受到追捧，說明市場從來不缺產(chǎn)品，缺的是創(chuàng)新 。隨著幾個項(xiàng)目日漸高潮，城西板塊將發(fā)展的越來越好。 0%20%40%60%80%100%120%開盤房源（ 100% ） 60% 10% 100% 50%簽約率（ 100% ） 30% 80% 90% 45%英倫印象 德院上城 太陽星城 世茂花園銷售均價(jià)6800550058004800010002000300040005000600070008000英倫印象 德院上城 太陽星城 世茂花園住宅均價(jià)（元/ 平米） 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 28 3、 產(chǎn)品業(yè)態(tài)，主力面積，戶型以及賣點(diǎn)對比分析 項(xiàng)目 英倫印象 德院上城 太陽星城 世茂花園 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 別墅 多層洋房，小高 層 聯(lián)排別墅 高層 面積 190~270 101米 175~195 60米 戶型 三房兩廳，四房兩廳 三房兩廳，四房兩廳 三房兩廳，四房兩廳 兩房兩廳，三房兩廳 戶型賣點(diǎn) 戶型全明設(shè)計(jì)、自然通風(fēng)采光充足、大開間、露臺、挑高客廳等 ,項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)以人居為主，追求精神享受，將生活空間延展到自然之中。在戶型設(shè)計(jì)上，聚集了入戶花園、屋頂露臺、 的挑高客廳、客廳和餐廳錯層設(shè)計(jì)、超寬主臥、陽光浴室、私家車庫 南北向，層層退臺式的空間設(shè)計(jì)，為居住者奉獻(xiàn)無限驚喜。不僅豐富了建筑的整體立面造型，更營 造出實(shí)用的露天空間，自然的銜接起室內(nèi)空間與室外景觀。景觀露天讓窗外美景紛紛入戶。 對戶型的設(shè)計(jì)也是百般考量，在充分滿足居住功能情況下，每個戶型功能空間開間與進(jìn)深的確定，都要經(jīng)歷多次生活場景模擬，對戶型如此極致的雕琢，在行業(yè)內(nèi)實(shí)屬罕見。方正緊湊，沒有多余的死角和過道，更沒有浪費(fèi)的面積，讓消費(fèi)者在購房的總價(jià)上得到更多的實(shí)惠。 戶型方正實(shí)用，全明通透，南北通透， 寬觀景陽臺，戶型空間設(shè)計(jì)布局合理。 分析：英倫印象為高端別墅，面積集中在 170米之間，戶型賣點(diǎn)的追求全明設(shè)計(jì)，自然采光通風(fēng)充足，戶型開 間與進(jìn)深經(jīng)歷生活模擬，節(jié)約空間，方正緊湊。德院上城近期推出的多層洋房，面積集中在 101米，其層層退臺式空間設(shè)計(jì)，客廳與露臺相連，自然銜接室內(nèi)外景觀。追求方正實(shí)用，空間布局合理。而世茂花園近期推出的面積段集中在 60米，產(chǎn)品一般。 結(jié)論：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布集中在小高層，高層、多層洋房、別墅產(chǎn)品為主，主力面積段集中 70米（除別墅外），主力戶型集中在兩室兩廳，三室兩廳，四室（別墅）之間。也體現(xiàn)出客戶對居住品質(zhì)的不斷追求，戶型賣點(diǎn)集中在戶型空間的布局合理，采光通風(fēng)性以及開間，進(jìn)深的設(shè)計(jì)， 是否方正實(shí)用緊湊。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 29 4、 建筑風(fēng)格，景觀規(guī)劃對比分析 項(xiàng)目 英倫印象 德院上城 太陽星城 世茂花園 建筑風(fēng)格 英倫“都鐸”式建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式 中式園林風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 景觀規(guī)劃 通過組團(tuán)間的景觀綠化，充分利用坡地的美感，通過自然駁岸的水景河道將每幢房屋圍合在郁郁蔥蔥的綠蔭之中。通過人行及行車道聯(lián)系各個組團(tuán)，用水系進(jìn)行分隔打造視覺美感與變化，加強(qiáng)組團(tuán)之間的相互對映，突出“英倫印象”的文化理念與浪漫情結(jié)。景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)是流水、木橋、草坪、大樹、石頭及坡地等生態(tài)元素的運(yùn)用與處理。設(shè)置自然而豐富的臨水景觀，設(shè)計(jì) 有不同標(biāo)高的水面和跌水。房屋與周邊水系渾然一體，使坡地別墅環(huán)繞在蜿蜒的河道周邊，讓人有移步換景的美妙感受。 德院上城擁有優(yōu)質(zhì)的洋房生態(tài)系統(tǒng)，主題式的園林景觀將整個小區(qū)打造成一座城市綠洲。核心水景、組團(tuán)院落和私密空間三層立體空間綠化組合，使景觀的功能性與觀賞性相結(jié)合，營造出生態(tài)立體的洋房生活氛圍。 太陽星城景觀規(guī)劃以太陽為主題元素，社區(qū)從南至北依次規(guī)劃了晨光廣場、太陽廣場和射日廣場三大主題廣場，由追日大道和蜿蜒小溪串連成社區(qū)的中央景觀軸，相交于社區(qū)內(nèi)環(huán)型景觀大道，極光映日、日晷綠島、北斗七星宮和雅拉射月四大主 題景點(diǎn)如四顆璀璨明珠鑲嵌于景觀大道，以確保每個組團(tuán)的每戶業(yè)主都有自己的休閑領(lǐng)地。 20000 平方米絕版湖景，絕無僅有的雙主題公園 —— 世茂花園 +中央公園，無污染生態(tài)水景，逾千米逶迤水岸，超高綠化率，上萬平米四季花園，數(shù)百種名貴植物。 小結(jié) ：該區(qū)域的板塊的建筑風(fēng)格以 現(xiàn)代簡約，中式園林風(fēng)格為主，僅有英倫印象采用純英倫風(fēng)情格調(diào) 。景觀規(guī)劃上該區(qū)域的特色以人工打造主題式園林為主，營造水系景觀組團(tuán)，打造無污染生態(tài)水景。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 30 5、開盤日期，入住時(shí)間，配套對比分析 項(xiàng)目 英倫印象 德院上城 太陽星城 世茂花園 開盤 日期 2010 年 11 月 13 日 2008 年 1 月 入住時(shí)間 012 年 2009 年初 部配套 兒童游樂中心 跌水、涌泉、景觀亭、活動中心、 休息平臺、特色花池 兒童游樂中心 內(nèi)部配套：中心湖、星級酒店 周邊配套 行政：開發(fā)區(qū)派出所、中國稅務(wù)、中國審計(jì)、中國工商、自來水公司等 教育：實(shí)小分校、三中、實(shí)驗(yàn)幼兒園分院、開發(fā)區(qū)中心小學(xué)、新區(qū)幼兒園 商貿(mào)：崇明西路商業(yè)街、世貿(mào)大酒店、農(nóng)貿(mào)市場以及精品商業(yè)街、便民超市等 醫(yī)療：婦幼醫(yī)院、縣醫(yī)院 金融：江蘇銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 行政：法院、檢察院、消防大隊(duì)、開發(fā)區(qū) 教育：實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校區(qū)、黃金花園幼兒園、三中、三小 商貿(mào)：商業(yè)步行街 醫(yī)療：婦幼保健所、玉清醫(yī)院 金融：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行 休閑：名人會所、金門島 行政：房管局 教育：三中 商貿(mào)：農(nóng)工商超市、便民超市 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：中國工商銀行 休閑：葛仙湖公園 行政：國土資源局 教育：實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校 商貿(mào)：對面的商業(yè)街、菜場 醫(yī)療：人民醫(yī)院 金融：句容華盛信用社、建 設(shè)銀行分行 休閑：雅典皇宮休閑中心 小結(jié)：英倫印象與德院上城都是在 2010 年開盤，其中英倫印象，德院上城、世茂花園與太陽星城的內(nèi)部配套都是較少，而周邊 1 公里范圍內(nèi)的配套是相對較少。 句容房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 31 第四部分： 市場調(diào)研總結(jié) 一 、 市場 小結(jié) 通過此次調(diào)研，我們基本摸清了句容市區(qū)房地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀。綜合來看， 句容樓市整體運(yùn)行形勢一般 。 由于句容本地人口有限，購買力不足，部分樓盤消化速度較慢。在宏觀調(diào)控之下，定位為“南京后花園”的句容，房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重影響。 “限購”既打壓了外地投資客戶，也制約了本地剛需的釋放?？蛻粲^望情緒 較濃。 但整體價(jià)格走勢穩(wěn)中有升，這不啻為樓市中的一大亮點(diǎn) 。各個開發(fā)商并沒有因市場前景不定而悲觀，部分樓盤，如“世茂花園”仍在小幅漲價(jià)。這不失為較強(qiáng)信心的表現(xiàn)。 從國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，通貨膨脹的壓力之下，央行連續(xù)加息已難以避免，這決定了 房地產(chǎn)仍是增值保值的主要投資產(chǎn)品 。近期國家已出臺多項(xiàng)穩(wěn)定物價(jià)的政策，但也 不排除再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策 。 因此，在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)形勢和政策下，在未來一段時(shí)間內(nèi)， 房地產(chǎn)市場有可能繼續(xù)維持現(xiàn)有局面 。 二、市場啟示 市場形勢是瞬息萬變的，目前并不樂觀。雖然結(jié)合市場在售可比項(xiàng)目，對我項(xiàng)目在市 場的地位做出了初步判斷，但僅此還不夠。市場價(jià)格是由多方面因素的共同決定的。通過市場熱銷樓盤，我們有如下啟示： 一、 項(xiàng)目整體規(guī)劃的高端性 ， 二、 產(chǎn)品本身的創(chuàng)新，走差異化路線， 三、 整體的包裝，概念的炒作，有助于塑造項(xiàng)目高端形象， 四、 銷售中心的品質(zhì)展示，樣板房的感性引導(dǎo) ，