文旅投集團資產(chǎn)重組.doc

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政府旅游投資集團的平臺化運營創(chuàng)新 在國務(wù)院把旅游業(yè)定位為“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”的政策背景下，在旅游業(yè)投資規(guī)模不斷突破和社會資本跨界投資高漲的市場環(huán)境下，地方越來越重視旅游投融資平臺的搭建或轉(zhuǎn)型。在政府和市場的推動下，地方旅游投資集團逐步成為旅游資源重新配置和國有資產(chǎn)重組的主體，將成為區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重要角色和主要推手，扛起我國旅游發(fā)展的大旗?；诼糜萎a(chǎn)業(yè)支柱地位的逐步坐實以及全域旅游發(fā)展理念的深化，未來地方旅游投資集團的發(fā)展將何去何從？本文在對各地旅游投資集團的基本情況進行不完全統(tǒng)計的基礎(chǔ)上，對其創(chuàng)新發(fā)展思路及功能構(gòu)建進行了探討。 1各地方旅游投資集團發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)不完全統(tǒng)計，從20世紀90年代以來，截止2017年9月，各地已形成了25個省級旅游投資集團（統(tǒng)計標準及集團基本情況詳見文末附表），其中國有獨資的有17家，混合所有制的有8家（國有控股的6家，國有參股的2家，其中西藏旅游股份有限公司已整體完成上市）。 數(shù)據(jù)顯示，25家省級旅游投資集團注冊資本總計達到約440億元（其中超過40億元的有3家，其他均在30億元以下），全資子公司和控股公司數(shù)量約400個，參股子公司約150個，2016年總資產(chǎn)規(guī)模約3000億元（其中100億元以上的已有11家），若對各市級、縣級旅游投資平臺公司的總資產(chǎn)一同進行加總，規(guī)模已有近萬億，成為了我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的中堅力量。 各地方旅游投資集團的發(fā)展早晚不一、紛繁復(fù)雜、業(yè)務(wù)多樣，并沒有統(tǒng)一的模式。他們既承擔(dān)市場化功能，諸如旅游項目開發(fā)、旅行社服務(wù)、會議會展服務(wù)等，又承擔(dān)政府的功能，比如基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)等。由于發(fā)展路徑不同，各旅游投資集團呈現(xiàn)出不同的主導(dǎo)模式，有的以旅行社服務(wù)為主導(dǎo)，有的酒店和餐飲管理為主，有的以旅游交通投資為帶動。鑒于各地旅游發(fā)展對資金的大規(guī)模需求，各旅游投資集團開始探索產(chǎn)業(yè)/專項基金、短期融資券、中期票據(jù)、PPP融資及上市融資等多元化融資方式。 整體來看，各地旅游投資集團發(fā)展還不太成熟，大多數(shù)旅游投資集團還處在探索階段。一些旅游集團市場化程度較強，已經(jīng)走在了全國旅游企業(yè)前列。如在2015年度中國旅游投資企業(yè)百強名單中，可見湖北省鄂西生態(tài)文化旅游圈投資有限公司、陜西旅游集團有限公司、重慶旅游投資集團有限公司、安徽省旅游集團有限責(zé)任公司4家公司的身影；同時，安徽省旅游集團還與錦江國際(集團)、首旅集團、福建省旅游發(fā)展集團入選中國旅游集團20強排行榜。 2政府旅游投資集團的平臺化思維 在全域旅游背景下，政府旅游投資集團成為區(qū)域旅游綜合開發(fā)的重要抓手，承載著區(qū)域旅游資源整合、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游項目開發(fā)及旅游基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等功能?？墒怯捎谄鸩捷^晚，喪失了掌控優(yōu)質(zhì)旅游資源的先機。組建時政府劃撥的資產(chǎn)，大多是旅行社、酒店、車船等，這些資源上雖然具有很強的資產(chǎn)性質(zhì)，也發(fā)揮了重要的服務(wù)接待功能，但并沒有真正意義上的資本價值和經(jīng)營價值，現(xiàn)金流和利潤與資產(chǎn)價值之間不匹配。但是，這些集團擁有強大的政府背景，在對接政府資金、政策以及進行區(qū)域內(nèi)外各方優(yōu)勢力量聯(lián)合方面有著天然的優(yōu)勢。 因此，政府旅游投資集團真正的優(yōu)勢不在于掌控的旅游資源，而在于各方力量的聯(lián)合。綠維文旅認為，跳出傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)重資產(chǎn)經(jīng)營為輕資產(chǎn)服務(wù)，轉(zhuǎn)項目開發(fā)為項目服務(wù)，從做項目變成做平臺，才是旅游投資集團突破的核心方向?；谄脚_化思維，如何構(gòu)建旅游投資集團的功能體系？如何實現(xiàn)各功能之間的有效協(xié)同？ 3政府旅游投資集團的六大功能 （一）投融資平臺的承載功能 無論是宏大的發(fā)展戰(zhàn)略還是旅游項目的開發(fā)，都需要大量資金的投入，籌集資金才是旅游投資集團的本質(zhì)功能。在全域旅游發(fā)展及市場化運作理念下，旅游集團應(yīng)在充分運用政府支持資金及銀行融資特別是開發(fā)性金融支持的基礎(chǔ)上，發(fā)揮市場的能動作用，形成以“3P結(jié)構(gòu)下的杠桿融資、基金融資、上市融資及債券融資”為主導(dǎo)的多種直接融資模式，并發(fā)揮自身優(yōu)勢，結(jié)合全要素招商引資，構(gòu)建一個相互支撐、相互滲透的投融資平臺結(jié)構(gòu)。 投融資平臺架構(gòu) （二）全產(chǎn)業(yè)鏈平臺服務(wù)支持 區(qū)域旅游發(fā)展不僅僅要依靠資本和資產(chǎn)形成重投資，整合多樣化服務(wù)商、構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈軟性服務(wù)體系，才是集團未來核心競爭力塑造的重要方向。這一服務(wù)體系需要以智庫為依托，強化“外腦”支撐，構(gòu)建開放式結(jié)構(gòu)，尋找資本管理者、資金投資者、成熟IP、運營商、品牌服務(wù)商等合作伙伴，形成集專家咨詢、規(guī)劃設(shè)計、投融資服務(wù)、運營服務(wù)、營銷服務(wù)、雙創(chuàng)服務(wù)等多種服務(wù)為一體的平臺體系，從而為區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供持續(xù)動能，突破旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸，創(chuàng)新旅游發(fā)展模式。 （三）旅游基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施開發(fā) 旅游基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，是一個區(qū)域旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，尤其是在全域旅游發(fā)展背景下，對旅游公共服務(wù)體系提出了新的要求，市場需求的變化對服務(wù)設(shè)施的開發(fā)也提出了更高的要求。 作為區(qū)域旅游開發(fā)運營的平臺，旅游投資集團需要站在區(qū)域整合發(fā)展的高度，結(jié)合項目投資與PPP項目推進，以開放式思維，打破各景區(qū)以及地域之間的分割，打造全域公共服務(wù)平臺；以旅游化為思路，以旅游體驗為導(dǎo)向，打造公共產(chǎn)品和服務(wù)；以完善、便捷、有針地性的公共服務(wù)，構(gòu)建旅游公共服務(wù)體系支撐。 基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)思路 （四）區(qū)域旅游綜合開發(fā) 綜合開發(fā)項目多由若干相互關(guān)聯(lián)的單體項目構(gòu)成，一般呈帶狀綜合開發(fā)或片區(qū)綜合開發(fā)，項目建設(shè)用地大多在300畝以上。包括旅游區(qū)綜合開發(fā)、度假區(qū)綜合開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)。這一類項目往往是當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展的重要抓手，是土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置、目標綜合打造的復(fù)合，并呈現(xiàn)出投資規(guī)模大、帶動作用強、綜合效益好的特征，需要具有強大資源整合能力及資金能力的旅游投資集團來完成。 區(qū)域旅游綜合開發(fā)的架構(gòu) （五）引擎性項目開發(fā) 引擎性項目即能夠產(chǎn)生大量人流的吸引核項目?？梢允且燥L(fēng)貌為吸引核的觀光型景區(qū)項目，以休閑游樂為吸引核的主題公園型項目、演藝項目，也可以是以休閑業(yè)態(tài)為吸引核的特色街區(qū)、特色休閑旅游區(qū)等項目，以度假為吸引核的度假區(qū)、養(yǎng)生度假、溫泉度假等項目。在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略里，每一個片區(qū)都要形成一個或多個吸引核項目，只有這樣才能盤活區(qū)域旅游發(fā)展。 在引擎項目的開發(fā)中，旅游投資集團應(yīng)善于整合成熟、熱門的IP資源，既可以在短時間內(nèi)憑借其自身的強大粉絲經(jīng)濟吸引游客，又可以面向市場快速化、規(guī)模化植入推廣。 （六）目的地智慧旅游平臺運營系統(tǒng) 線上技術(shù)平臺與線下服務(wù)融合發(fā)展成為當(dāng)今旅游發(fā)展的主流與趨勢。旅游投資集團作為旅游產(chǎn)品的供應(yīng)商與服務(wù)商，可充分運用云計算、互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)，整合區(qū)域各項資源，構(gòu)建旅游目的地智慧旅游平臺。 一方面以開放的格局全面對接各類OTA企業(yè)、在線旅游第三方平臺等線上企業(yè)，擴大營銷渠道，另一方面構(gòu)建自身的本地化運營服務(wù)機構(gòu)、運營團隊和營銷服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，并大力開展線下渠道，實現(xiàn)全網(wǎng)、全民營銷。同時運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，從產(chǎn)品和服務(wù)上進行深度創(chuàng)新，把游客的旅行體驗服務(wù)做到極致。 另外，在游客游覽過程中，借助移動互聯(lián)網(wǎng)，提供配套二次消費和增值服務(wù)，最終完成精準用戶和行業(yè)消費數(shù)據(jù)收集，進一步反哺景區(qū)的服務(wù)與營銷，以此，構(gòu)建一個可持續(xù)發(fā)展的智慧旅游生態(tài)圈。 4政府旅游投資集團的三大運營結(jié)構(gòu) 基于以上業(yè)務(wù)及功能，旅游投資集團應(yīng)在集團控股的架構(gòu)下，形成三大運營體系。 一是大資管下的準金融機構(gòu)體系：包括投資管理公司、基金管理公司（GP）、資產(chǎn)管理公司以及延伸出來的信托公司、財務(wù)公司等金融企業(yè)，支撐集團的投融資平臺功能； 二是兩個整體運營公司：包括以智庫為依托的輕資產(chǎn)平臺服務(wù)運營公司，以及以智慧旅游依托的目的地互聯(lián)網(wǎng)運營公司，形成集團強大的運營、服務(wù)、管理能力； 三是項目投資公司體系，一般以投資項目為主體，往往包含若干個，承接相關(guān)的綜合開發(fā)項目、引擎項目及基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)設(shè)施的投資開發(fā)。 投資集團的運營結(jié)構(gòu) 附件：我國地方政府旅游投資集團基礎(chǔ)信息統(tǒng)計表 統(tǒng)計范圍：本文所統(tǒng)計的旅游投資集團僅限省級別政府的投資集團，不包含市/縣級政府投資集團、重大項目投融資平臺、港中旅等全國性投資集團等其他國有投資集團。 資料來源：國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、各集團官網(wǎng) 注釋：由于資料來源受限，本文中所列集團可能存在缺失，數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，歡迎各地旅游投資發(fā)展集團繼續(xù)反饋最新信息，以不斷完善后續(xù)統(tǒng)計。 各省 集團名稱 成立時間 集團類型 注冊資本（萬元） 發(fā)起/參與基金 1 上海市 錦江國際（集團）有限公司 1991 國有獨資 200000 2 安徽省 安徽省旅游集團有限責(zé)任公司 1995.12 國有獨資 62500 3 西藏自治區(qū) 西藏旅游股份有限公司 1996 上市（國有參股） 18914 4 北京市 北京首都旅游集團有限責(zé)任公司 1998.1 國有獨資 442523 5 陜西省 陜西旅游集團有限公司 1998.12 國有獨資 30000 6 浙江省 浙江省旅游集團有限責(zé)任公司 1999.12 國有獨資 150000 浙江省旅游產(chǎn)業(yè)投資基金（尚未在中國證券基金協(xié)會備案） 7 湖南省 湖南旅游發(fā)展有限責(zé)任公司 2001.1 國有獨資 12393 8 黑龍江省 黑龍江旅游集團有限公司 2001.1 國有獨資 10911 9 天津市 天津市旅游（控股）集團有限公司 2002 國有控股 46021 10 云南省 云南省旅游投資有限公司 2005.1 國有獨資 50000 11 吉林省 吉林省旅游控股集團有限責(zé)任公司 2006.8 國有獨資 300000 12 湖北省 湖北省鄂西生態(tài)文化旅游圈投資有限公司 2009.4 國有控股 195000 湖北省文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金（有限合伙）（2015年） 13 海南省 海南省旅游投資控股集團有限公司 2009.5 國有獨資 35103 14 重慶市 重慶旅游投資集團有限公司 2011.6 國有獨資 100000 15 甘肅省 甘肅省旅游投資管理有限公司 2011.6 國有控股 156962 16 貴州省 貴州旅游投資控股（集團）有限責(zé)任公司 2012.11 國有獨資 300000 17 河北省 河北旅游投資集團股份有限公司 2012.12 國有控股 111000 河北旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)股權(quán)投資基金（有限合伙）（2015年） 18 廣東省 廣東省旅游控股集團有限公司 2014 國有獨資 100000 廣東省旅游產(chǎn)業(yè)投資基金（2017年） 19 廣西省 廣西旅游發(fā)展集團有限公司 2014.3 國有獨資 300000 廣西全域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金（2017年） 20 江西省 江西省旅游集團有限責(zé)任公司 2014.11 社會控股、國有參股 189492 江西養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)基金（2015年）、（江西旅游發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金和江西旅游投資基金尚未在中國證券基金協(xié)會備案） 21 福建省 福建省旅游發(fā)展集團有限責(zé)任公司 2015.12 國有獨資 200000 22 青海省 青海省旅游投資集團股份有限公司 2016.3 國有控股 100000 青海省旅游產(chǎn)業(yè)促進基金（2017年） 23 寧夏回族自治區(qū) 寧夏旅游投資集團有限公司 2016.11 國有獨資 150000 24 山西省 山西省文化旅游投資控股集團有限公司 2017.8 國有獨資 500000 25 四川省 四川省旅游投資集團有限責(zé)任公司 2017.4 國有控股 642500 文旅項目投融資規(guī)劃和解決方案 文旅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)機遇大家應(yīng)該有共識的，因為目前大眾消費方式和經(jīng)濟發(fā)展方式發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變，消費社會已經(jīng)到來，自然而然引發(fā)了文旅行業(yè)的機會。比如說改革開放以來的排浪式消費，大家買彩電一窩蜂的買，買汽車一窩蜂的買，再到這十幾年一窩蜂地買房子。現(xiàn)在房子都過剩了，開始去庫了，所以文旅產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的機會到來了。 就我國目前的狀況而言，人的基本生存消費問題已經(jīng)解決了，現(xiàn)在逐步進入到人的自身需要全面發(fā)展的階段。也就是說，從更加重視物質(zhì)消費逐步過渡到更加重視精神消費，也就是意味著文旅產(chǎn)業(yè)時代的到來。 從宏觀上來講，文旅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也是保增長的一個熱點領(lǐng)域，無論從產(chǎn)業(yè)政策上來講，還是從行業(yè)引導(dǎo)上來講，目前都是一個熱點領(lǐng)域。因為大家知道，中國經(jīng)濟發(fā)展過往有一個很重要的特征，就是投資依賴癥，也就是說經(jīng)濟發(fā)展對投資的依賴非常厲害。但這幾年的問題是，投資對于經(jīng)濟發(fā)展的推動作用越來越差，就需要從外延式的增長轉(zhuǎn)變成集約式的增長，需要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，而文旅產(chǎn)業(yè)就是轉(zhuǎn)變增長方式的一個方向。 當(dāng)然，文旅產(chǎn)業(yè)還是可以和教育行業(yè)、和養(yǎng)老事業(yè)實現(xiàn)一個非常好的結(jié)合。 一、文旅行業(yè)的基本特點 要講文旅產(chǎn)業(yè)的投融資規(guī)劃與解決方案，就需要對文旅產(chǎn)業(yè)這個行業(yè)的特點有一個基本的認識。我從投資人的角度來看這個行業(yè)，我認為文旅產(chǎn)業(yè)有這么幾個特點： 第一個特點是投資比較大，無論是景點建設(shè)還是酒店建設(shè)，還是配套的餐飲服務(wù)、實景演出，尤其是硬件的建設(shè)投資是比較大的。酒店類的投資很少能夠在經(jīng)營上，尤其是高星級的酒店很少有在經(jīng)營上能夠盈利的，基本上是通過運營和加上資產(chǎn)的運作，在資產(chǎn)增值上來實現(xiàn)盈利，而不是依靠運營來盈利的。 第二個特點是投資期限長、回收期慢、回收期長。這樣一來，靠運營收入，靠門票、衍生品或者配套服務(wù)收入來實現(xiàn)投資的回流是細水長流，回收期非常漫長。 文旅產(chǎn)業(yè)還有一個很重要的特點，就是除了硬件投資比較大之外，無形資產(chǎn)和軟件投資的比例通常比較大。這就意味著如果行業(yè)的形勢發(fā)生變化，或者經(jīng)營做的不太好的話，投資與資產(chǎn)沉沒的風(fēng)險比較大。 總結(jié)一下，簡單而言，文旅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點就是看起來高大上，又是風(fēng)景名勝區(qū)，又是酒店，又是實景演出這些，但是文旅產(chǎn)業(yè)的投資特點就像生病一樣，花錢又多又快，形象一點講，叫“病來如山倒”；但是回收的時候很慢，期限很長，簡直就是“病去如抽絲”。所以文旅項目的商業(yè)模式的合理設(shè)計和投融資規(guī)劃的有效搭配，是支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。如果商業(yè)模式的設(shè)計有問題，和投融資不能實現(xiàn)有效的搭配，那么你就十分可能在項目實施的過程中，或者在運營的過程中出現(xiàn)財務(wù)危機，出現(xiàn)現(xiàn)金斷流，項目就做不下去了。 二、文旅產(chǎn)業(yè)項目投資規(guī)劃的主要原則 文旅產(chǎn)業(yè)項目的投融資規(guī)劃，我認為有以下兩個基本原則： 第一個基本原則就是以終為始。因為投資是以獲利與獲益為目的的，是以預(yù)期的結(jié)果來決定投不投、投多少，以及如何投資。另外投資與否還有一個很重要的原則就是根據(jù)退出的方式來決定投資的價格和方式，乃至相關(guān)的投資增信措施。 第二個基本原則就是要本著利益最大化來進行投資規(guī)劃。投融資的方式?jīng)Q定了文旅產(chǎn)業(yè)的項目投融資成本，投融資的規(guī)模和股本金、項目貸款的比例，還有可能用到結(jié)構(gòu)化融資中的結(jié)構(gòu)怎么搭設(shè)，也會影響到初始投資人和財務(wù)投資人的投資收益。而這些規(guī)劃的核心，就是要本著項目本身利益最大化的原則。再有就是投資的退出方式，因為退出方式往往決定了退出交易條件，進而影響退出收益與退出成本。 三、文旅產(chǎn)業(yè)項目投融資規(guī)劃的約束條件 做好項目投融資規(guī)劃有哪幾項約束條件呢？ 第一項就是項目所處的階段，也就是說這個項目在你準備投資的時候是在項目籌備期、建設(shè)期還是在已進入到正常的運營期了。如果是在籌備期和建設(shè)期的，可能就沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流，可能需要更多的要依靠股權(quán)融資，而且在項目籌備期必須先把項目資本金落實了，這樣才可獲得債權(quán)融資。當(dāng)項目進入運營期，擁有了比較充沛和穩(wěn)定的現(xiàn)金流以后，一般都會更傾向于不稀釋股權(quán)的債權(quán)融資。 當(dāng)然，資本金也是可以進行融資的，但更多的可能是股權(quán)融資，最多也是明股實債或者進行優(yōu)先級的股權(quán)融資。如果你有足夠的資本金，不需要進行股本金融資那是最好的，就會比較從容。項目進入到運營期以后就會有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從成本的角度來講，這個時候一般都傾向于做債權(quán)融資，不傾向于做股權(quán)融資，因為股權(quán)融資會稀釋股權(quán)，會攤薄原始股東的收益和權(quán)益。 做文旅項目投融資規(guī)劃的第二項約束條件就是項目的收入規(guī)模和收入模式。項目的收入規(guī)模收入多就可以做更多的融資，收入規(guī)模和融資規(guī)模是正相關(guān)的，與項目的盈利能力也是高度相關(guān)的。如果一個項目可以預(yù)期的現(xiàn)金流不是那么充沛，盈利模式又比較差，很難說可以實現(xiàn)比較大規(guī)模的融資。第二方面就是收入模式，因為項目的收入模式?jīng)Q定了收入來源和收入的增長速度與空間。收入的成長速度與空間對于項目融資是非常重要的，也關(guān)系到收入僅僅是來自于本項目內(nèi)還是說這個項目模式有可復(fù)制性。專業(yè)性的投資機構(gòu)第一考慮項目收入的可預(yù)期性和穩(wěn)定性，第二則更多地會考慮項目收入的增長空間。因為通過收入增長能夠攤薄投資成本，實際上是提高投資收益，降低了投資風(fēng)險。 做文旅項目投融資規(guī)劃的第三個約束條件，就是資產(chǎn)的性質(zhì)。前面幾位嘉賓也反復(fù)講到了輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)的問題。從相關(guān)資金方而言，如果是重資產(chǎn)的話，則比較受債權(quán)融資機構(gòu)的歡迎，比如說銀行比較喜歡重資產(chǎn)，他有可以抓得住的東西。而輕資產(chǎn)在股權(quán)融資的時候，比較受股權(quán)投資人的歡迎，比如說上市的時候能獲得比較高的溢價，這個正好和重資產(chǎn)是相反的，因為資產(chǎn)的輕量化可以提高ROE,而股價與ROE高度相關(guān)，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式也有利于快速擴張來提升公司的業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利規(guī)模。當(dāng)然資產(chǎn)的輕重要有合適的比例，如果是超輕資產(chǎn)的模式，在可持續(xù)經(jīng)營方面就容易受到投資人的懷疑，因為大家都信奉“有恒產(chǎn)者有恒心”這一古訓(xùn)。所以一般的超輕資產(chǎn)公司在上市之前，大都傾向于對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)做一定的調(diào)整，比如說適當(dāng)?shù)脑黾右恍┯操Y產(chǎn)，來實現(xiàn)中國人講的“有恒強者有恒心”這一狀態(tài)。一些偏重資產(chǎn)的公司上市以后為了提高股價，為了提高公司的估值，往往就要將資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)來調(diào)整。資產(chǎn)性質(zhì)的另外一個方面是資產(chǎn)的流動性。一般而言，流動性強的資產(chǎn)融資能力就比較強，融資成本相對來講都會比較低，融資選擇面就比較寬，而流動性較差的資產(chǎn)這幾個方面正好相反的。 當(dāng)然資產(chǎn)的性質(zhì)通過一些金融工具和交易結(jié)構(gòu)的安排是可以調(diào)整的，這就是所謂的夾層融資和資產(chǎn)證券化，這一塊就涉及到融資方面比較專業(yè)的一面了。大家通常理解的融資無非是股權(quán)和債權(quán)，但實際上股權(quán)和債權(quán)之間是可以相互轉(zhuǎn)化的，可以設(shè)計出一種兼具二者之長的融資工具，比如說優(yōu)先股、名股實債、永續(xù)債以及事先約定了觸發(fā)條件的股債轉(zhuǎn)換工具等。資本市場上有個笑話說大家永遠搞不清楚恒大的負債率到底有多高，這是因為恒大做了大量的永續(xù)債融資，而永續(xù)債是不計入到負債之中的。 資產(chǎn)證券化是在融資中可以運用的一個調(diào)節(jié)性的工具，也就是從資產(chǎn)端來轉(zhuǎn)換資產(chǎn)價值形態(tài)來改善資產(chǎn)的流動性和資產(chǎn)的輕重配比。資產(chǎn)證券化相比于股權(quán)融資和債權(quán)融資有它的缺點，融資能力可能沒有債權(quán)融資那么強，成本也相對較高，但是它的優(yōu)勢是為進行迭代投資目而融資的時候是一個非常具備優(yōu)勢，同時還可以把公司資產(chǎn)輕型化，對于重資產(chǎn)運行的公司而言可提升公司的估值。另外，通過資產(chǎn)證券化還可以提升資產(chǎn)的流動性。但是做資產(chǎn)證券化有一個前提條件，就是你必須有一定規(guī)模的資產(chǎn)，必須是一家相對來說重資產(chǎn)的公司才可以作。如果一開始就是一個輕資產(chǎn)的公司，你用什么來做資產(chǎn)證券化？現(xiàn)在大家討論經(jīng)常輕資產(chǎn)，但前提是你是一個重資產(chǎn)的公司，否則你的話就是“無本之木”、“無源之水”，沒有任何意義與價值。 四、怎么進行文旅項目的投融資規(guī)劃？ 文旅產(chǎn)業(yè)項目投融資規(guī)劃從大的方面可以分成以下這么幾步： 第一，知己，必須充分了解自己以及可以運用的資源。也就是說必須知道我是誰，我自己有什么資源，我自己可以整合什么資源，我自己有什么優(yōu)勢，我自己缺什么。然后我自己處于什么發(fā)展階段，我的資產(chǎn)特征是什么，收入模式是什么，資產(chǎn)特征和收入模式有沒有調(diào)節(jié)和調(diào)整的空間，也就是說第一要做到知己。 第二，知彼，必須充分了解潛在的投融資對象。要找到錢，那么必須要知道錢在哪里，是在私募機構(gòu)的手里還是公募機構(gòu)手里，還是在銀行那里，這些錢都有什么特征和脾氣，都有什么偏好，喜歡什么行業(yè)，需要匹配什么資產(chǎn)，找什么設(shè)么階段的項目，也就是說必須要了解他們的脾氣。 第三，圈定目標，就是要確定意向合作方。融資不是隨便亂找，普遍撒網(wǎng)，而是要有相對來講比較確定的目標，提高命中率。你盡量要實現(xiàn)確定誰的錢適合你、他們在哪里，基本上談三家得成一家，不可能滿世界談。如果談上三五十家，第一可能把你累壞了，第二可能融資沒有做成，商業(yè)模式被別人學(xué)會了，自己先把自己給消滅掉了。 第四，融資方案的制定。這就需要根據(jù)自己的條件相機而動，比如說你的現(xiàn)金流不錯，你就可以貸款，直接找銀行做項目貸款，或者直接去找信托做信托貸款。如果你具備上市條件，則可以直接找券商，或者你要快速發(fā)展，要快速復(fù)制擴大規(guī)模，那么在上市之前就可以找私募基金進行股權(quán)融資或者作部分借貸。咱們今天上午這個板塊的參與者賽伯樂集團就是一家很有影響力的、很知名的私募基金。還有就是間接找，通過中間機構(gòu)去找合作方，比如說通過一些投資顧問、投行去找適合你的投資人，找到他們在哪里，然后撮合、成交，讓交易條件能夠達成。第三，就是要有一個切實可行、具有可實施性的方案，也就是說要制定一個商業(yè)計劃書或者融資方案。融資方案基本上就是這幾部分，我用6個W來加以描述：第一個是Who，我是誰，要給潛在投資人介紹清楚你是干什么的；第二個是What，就是你要干什么；第三個是How，就是你打算怎么干，跟別人比較，你的干法的不同和優(yōu)勢在哪里；第四個是Will，就是將要達到的目標，如果邀請別人跟你一塊來玩，將來的愿景怎么樣；第五是Want，就是你還缺什么；第六個是Why，那么多投資人，你為什么偏偏要找他，請給一個理由先。 五、文旅項目投融資方案的優(yōu)化 怎么提高文旅產(chǎn)業(yè)項目投融資成功的概率呢？那就必須對投融資方案進行必要的優(yōu)化。 首先是從商業(yè)模式方面進行優(yōu)化。 商業(yè)模式優(yōu)化的第一個方面是收入模式的優(yōu)化。門票是最常見的一種收入方式，而門票是強制性的，門票定價的是否合理很重要。如果門票定的過高就會把很多潛在的消費者擋在門外了，但是門票如果定價過低，而你現(xiàn)在的景區(qū)還沒有比較強的能夠引發(fā)消費者、旅游者消費意愿的項目，那他進來了也就就白進了，不能增加有效的消費。所以要根據(jù)消費者的能力、意愿以及景區(qū)內(nèi)的附加消費項目的新引力和引發(fā)二次消費的能力來確定門票價格，把一些無效的客源流擋在門外。實際上，門票是對目標顧客篩選的方式，門票的價格也是非常需要有策略性的。你的商業(yè)設(shè)施是自營，還是聯(lián)營、出租？自營意味著什么、聯(lián)營意味著什么？自營意味著你的資產(chǎn)在你的報表上，你的收入、流水也在你的報表上，同時經(jīng)營風(fēng)險也在你身上；而如果是聯(lián)營和出租的話，那就意味著你把市場風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給聯(lián)營商戶和租客了，但是你的收入也就只剩下基本租金和流水分成了，雖然你的經(jīng)營風(fēng)險相對小了，但是你的收入總額和報表流水相對來說也小多了，在報表上可能流水就不是那么好看。還有，是不是要賣掉一部分景區(qū)的物業(yè)來補充現(xiàn)金流以減輕投資的壓力，來調(diào)節(jié)財務(wù)狀況？比如說高爾夫別墅就是彭亨高爾夫項目投資的一個很好的支點，如果說高爾夫項目沒有高爾夫別墅，或者說高爾夫別墅賣的不好，那很難說這個高爾夫項目就做的很好。一般來講高爾夫別墅是高爾夫項目平衡投資的一個決定性因素，別墅賣的好才能說明高爾夫的投資是成功的，才能減輕運營的壓力。還有就是文旅項目的知識產(chǎn)權(quán)的授權(quán)，采取什么收入方式，是分成收入還是異業(yè)聯(lián)盟、怎么進入報表的、廣告收入怎么進入報表，這些都是可以進行調(diào)整進而優(yōu)化項目的收入模式的。 商業(yè)模式優(yōu)化的第二個方面是成本模式的優(yōu)化。成本的降低即意味著項目盈利能力的提升，而在整個項目成本里面怎么樣有效的控制成本、降低成本，或者通上邊那些合作方式實現(xiàn)成本轉(zhuǎn)嫁，把成本轉(zhuǎn)嫁到別人那里去，轉(zhuǎn)嫁掉的成本就相當(dāng)于提升的收入。 商業(yè)模式優(yōu)化的第三個方面就是資產(chǎn)模式的優(yōu)化。在輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)之間，通過自持還是出售一部分、租賃一部分可以來調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)輕重。甚至在銷售方式中，選擇代銷還是自采自營的方式，也可以來改善資產(chǎn)的輕重比例，這個對于提高項目的估值也是非常有幫助的。比如說把自采自營的方式改成代銷，這樣的話在報表上就可以把存貨移到表外去了，這樣資產(chǎn)端就會好看很多。 投融資方案優(yōu)化的第二個方面，就是退出模式的優(yōu)化。 退出模式優(yōu)化的第一個方面是退出市場層級的優(yōu)化。以私募市場還是半公募市場、還是公募市場為退出目標，這個也是可以調(diào)節(jié)的?，F(xiàn)在的新三板，可以講是一個典型的半公募的市場，交易所內(nèi)發(fā)行的小公募產(chǎn)品也是一個半公募機市場，而如果去交易所上市，對投資者沒有準入要求，那就是公募市場。如果只是做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的話，那就只是一個協(xié)議轉(zhuǎn)讓，就是私募市場。私募、公募、半公募差別就是資產(chǎn)的流動性的差異，流動性的不同對于資產(chǎn)的估值差別是非常大的。如果說你能夠提升你退出的市場層級，那么對你的資產(chǎn)的估值就會提升很多，而資產(chǎn)的估值提升了，你的項目的融資能力自然也就提升了。 什么樣的項目或公司適合公募市場、什么樣的項目或公司不適合去公募市場？在我看來，除非像馬來西亞林梧桐的亞云頂集團，他有馬來西亞唯一的一張賭牌，這樣的公司是不適合上市的。而其他優(yōu)秀的公司，渴望快速發(fā)展的公司，希望能夠整合別人資源的公司，如果奔著上市為目標，那么你的融資能力就會提升很多。 因此，要根據(jù)投資退出的模式來調(diào)整項目投融資規(guī)劃，來反向調(diào)整項目商業(yè)模式和公司的治理方式與治理結(jié)構(gòu)。比如說私募市場更看好硬資產(chǎn)，如果在私募市場融資的時候，商業(yè)模式往重資產(chǎn)方向調(diào)整一些會比較好；如果說你實現(xiàn)了上市，那么你可能就要走輕資產(chǎn)道路，把商業(yè)模式和資產(chǎn)模式往輕資產(chǎn)方向調(diào)整。還有，你如果您打算準備上市，那它會要求公司的治理更加規(guī)范透明，而私募市場是更看重你的財務(wù)盈利能力。 六、文旅項目全生命周期的投融資策略 從文旅產(chǎn)業(yè)項目全生命周期來看其投融資策略，在建設(shè)期，在沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流的情況下，可能就要以股權(quán)融資和項目貸款為主；在運營初期和市場培育期，最好是以流動資金貸款為主，這種方式可以不稀釋原始股東的權(quán)益。而在項目成熟期，這個時候現(xiàn)金流充沛和穩(wěn)定了，就要以流動資金貸款和資產(chǎn)證券化這種方式為主來解決運行的資金所需和迭代投資的資金所需。另外，資產(chǎn)證券化可以實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，提升ROE,比較快速地進而拉升股價，讓投資人獲得股票差價的收益。 最理想化的一種投資模式就是“上市公司+PE”。現(xiàn)在基本上大家玩投資做的比較極致的狀態(tài)，就是“上市公司+PE”這種模式，以原來的公司開辟一塊新的業(yè)務(wù)拿去上市，將初始投資溢價退出并實現(xiàn)收益以后，再用來作私募或者PE，孵化一塊新的業(yè)務(wù)再上市。如果獨立上市不了，就用自己的上市公司把它并購來實現(xiàn)投資退出。這樣就打通了一個項目從籌建、孵化、成熟到投資退出，從私募到公募的投融資鏈條。 大家知道商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)秀的玩家是新加坡的凱德集團，凱德集團就是打通了商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，打通了從私募到公募整個產(chǎn)業(yè)鏈。 七、文旅項目投融資案例解析 下面，請允許我再以兩個項目案例來解析一下文旅產(chǎn)業(yè)項目的投融資規(guī)劃。 第一個是北京的古北水鎮(zhèn)。這是中青旅原來做烏鎮(zhèn)項目的那個團隊在北京這幾年來做的一個非常優(yōu)秀的項目。我就沿著我剛才講的項目投融資規(guī)劃思路，把古北水鎮(zhèn)案例給大家過一遍。 第一、這個項目有資源：它那里有司馬臺長城、溫泉、古鎮(zhèn)文化。 第二，精巧的商業(yè)模式設(shè)計。收入模式中，除了門票還有索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝、展覽，這個收入模式設(shè)計讓這個項目的收入來源更加豐富，而且各項收入之間還有互相促進的作用，以此來提升它收入規(guī)模。它采取的資產(chǎn)模式是租賃原有古鎮(zhèn)，將原來的老房子、那些基礎(chǔ)設(shè)施整修、改建，這樣資產(chǎn)比較輕，投入比較少。而它新建的酒店是自持的，這樣它的報表上資產(chǎn)欄看起來就比較好看；他的商業(yè)都是自營的，這樣的話報表上體現(xiàn)的營業(yè)額看起來比較大，這樣報表就會比較好看。由此一來，既有比較合適的資產(chǎn)配比，又有比較大的營業(yè)收入，那么融資就要方便的多。 第三、良好的股東結(jié)構(gòu)設(shè)計。它一共有四個股東，一個是中青旅控股，一個是烏鎮(zhèn)旅游，第三就是有一個長期投資人，是一家國企，叫北京能源投資集團，再有就是有私募投資人，這個結(jié)構(gòu)非常合理。技術(shù)經(jīng)驗主要依靠烏鎮(zhèn)項目團隊，客源組織有中青旅來保證，國企作為長期投資人，而私募機構(gòu)是財務(wù)投資者，是一個非常好的搭配。 第四、項目實施效果。2015年是項目開業(yè)的第二年，接待人數(shù)達到了160萬人，綜合收入將近5億。將來規(guī)劃是每年接待400萬人，綜合收入達到10億。那時候上市的話，應(yīng)該市值就是一家相當(dāng)大的公司。 第五、早期的現(xiàn)金流平衡安排。在平衡現(xiàn)金流方面，它有一個比較好的安排。在小鎮(zhèn)差不多開業(yè)的前后，他們和龍湖地產(chǎn)規(guī)劃了一個地產(chǎn)項目“長城源著”，這樣可以盡早地回收一部分投資，減少早期投資的壓力。 第六、可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃。從可持續(xù)發(fā)展方面，比如說將來上市之后要做什么，它也及早安排好了相關(guān)題材，規(guī)劃了高爾夫，別墅地產(chǎn)、度假公寓多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，以滿足可持續(xù)發(fā)展的需要。 第七、退出規(guī)劃。從退出規(guī)劃方面來講，現(xiàn)在應(yīng)該說這個項目財務(wù)條件已基本具備了獨立上市的前景。如果未來難以獨立上市，它還留了后手，因為里面有一個股東中青旅，完全可以由中青旅來并購，實現(xiàn)財務(wù)投資者的退出。 總的來看，古北水鎮(zhèn)的投融資模式和方案都設(shè)計得相當(dāng)精巧。 再有一個案例就是宋城旅游。宋城旅游是號稱中國民營旅游上市公司第一股，他用“千古情”系列了在試探積極的輕資產(chǎn)的擴張，這個和華僑城的重資產(chǎn)模式不同。雖然宋城旅游的輕資產(chǎn)擴張模式還存在不少質(zhì)疑，但他在不斷的探索之中。進來，華僑城做了一件比較引起行業(yè)關(guān)注的事情，就是以輕資產(chǎn)的方式挺進云南旅游市場。