2016年下半年山東省房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：現(xiàn)金流量及資金時間價值模擬試題

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2016 年下半年山東省房地產(chǎn)估價師 經(jīng)營與管理 現(xiàn)金流量及資 金時間價值模擬試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的危害 A 更大 B 一樣 C 小 D 不可比 2 房屋征收實施過程中 征收 不予補償 A 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 B 超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑 C 合法建筑 D 未售的公有住房 3 購買某類房地產(chǎn) 通常抵押貸款占七成 抵押貸款的年利率為 6 自有資 本要求的年收益率為 9 該類房地產(chǎn)的資本化率為 A 6 0 B 6 9 C 8 8 D 9 0 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4 城市房屋拆遷估價時點一般為 A 拆遷入與被拆遷人就拆遷補償與安置達(dá)成協(xié)議之日 B 建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日 C 房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 D 房屋拆遷結(jié)束之日 E 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 5 不考慮其他因素變化 利率降低 則房地產(chǎn)價值 A 下降 B 上升 C 不變 D 不能確定 6 假設(shè)開發(fā)法的原理依據(jù)與相同 是預(yù)期原理 A 收益法 B 經(jīng)濟(jì)法 C 權(quán)益法 D 成本法 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7 在估價中選取 4 個可比實例 甲成交價格 4800 元 建筑面積 100 首次支付 24 萬元 其余半年后支付 16 萬元 一年后支付 8 萬元 乙成交價格 5000 元 建筑面積 120 首次支付 24 萬元 半年后付清余款 36 萬元 丙成交價格 4700 元 建筑面積 90 成交時一次付清 丁成交價格 4760 元 建筑面積 110 成交時支付 20 萬元 一年后付清余款 32 36 萬元 已知折現(xiàn)率為 10 那么這 4 個可比實例實際單價的高低排序為 A 甲 乙 丙 丁 B 乙 丁 甲 丙 C 乙 丙 甲 丁 D 丙 乙 丁 甲 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8 房地產(chǎn)估價的主要難點 在于房地產(chǎn)價格影響因素眾多 并且 A 難以把握 B 難以準(zhǔn)確量化 C 難以把握和準(zhǔn)確量化 D 難以把握和難以數(shù)據(jù)化 9 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為轉(zhuǎn)移由于其房地產(chǎn)估價師工作過失造成的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險 向保險公司投保的險種是 A 人身保險 B 責(zé)任保險 C 財產(chǎn)損失保險 D 信用保證保險 10 對于同一估價對象和同一估價時點 下列價值類型中評估價值最大的一般 是 A 謹(jǐn)慎價值 B 市場價值 C 殘余價值 D 快速變現(xiàn)價值 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 11 下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策 表述錯誤的是 A 其銷售基準(zhǔn)價格及浮動幅度 由有定價權(quán)的價格主管部門會同經(jīng)濟(jì)適用住 房主管部門 依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理的有關(guān)規(guī)定 在綜合考慮建設(shè) 管理 成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布 B 集資 合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分 C 市 縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項目利潤率按不高于 3 核 定 D 經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分 12 某國的現(xiàn)金流通量為 4000 萬億元 單位和個人的活期存款為 1000 萬億元 單位和個人的定期存款為 2000 萬億元 其他存款為 500 萬億元 則該國的狹義 貨幣為 億元 A 4000 B 5000 C 7000 D 7500 13 某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告 估價作業(yè)期為 2005 年 5 月 20 日 5 月 30 日 估價報告應(yīng)用有效期為 1 年 2006 年 5 月 20 日 甲利用 該估價報告向銀行申請辦理了 16 年抵押貸款 則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于 年 A 15 B 16 C 17 D 20 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 14 不屬于引起房地產(chǎn)價格上升的原因是 A 外部經(jīng)濟(jì) B 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C 生活水平的提高 D 通貨膨脹 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15 某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年 估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè) 計過時和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物 判斷其有效經(jīng) 過年數(shù)為 18 年 剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 22 年 殘值率為 4 用直線法計算該建筑物 的成新率為 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 16 房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資 不具有的好處是 A 相對較高的收益水平 B 得到稅收方面的益處 C 提高投資者的資信等級 D 良好的流動性 17 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積 10000m2 的寫字樓 開發(fā)完成后銷售均 價為 3000 元 m2 已知取得土地時樓面地價為 1000 元 m2 開發(fā)成本和管理費 用為 1200 元 m2 開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入 開發(fā)完成后即開 始銷售 銷售費用為銷售價格的 2 銷售稅費為銷售價格的 5 5 開發(fā)期為 1 5 年 年利率為 10 該幢寫字樓的銷售利潤率為 A 7 90 B 11 08 C 11 83 D 13 73 18 房地產(chǎn)估價之所以要遵守合法原則 是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)是房地產(chǎn)的價 值 A 社會 B 現(xiàn)實 C 權(quán)益 D 保險 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19 下列關(guān)于達(dá)成拆遷房屋補償協(xié)議后 拆遷糾紛處理方式的表述中 不正確 的是 A 拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的 應(yīng)采取仲裁方式 B 拆遷當(dāng)事人沒有達(dá)成仲裁協(xié)議 可向人民法院提起民事訴訟 C 拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議 一方向人民法院提起訴訟 人民法院不予受理 D 訴訟或仲裁期間 拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行 20 對外商為科學(xué)研究 開發(fā)能源 發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有 技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費 經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn) 可以按的稅率征收 所得稅 A 10 B 15 C 18 D 27 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21 單獨編制的國家級歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃 由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城 市 報 審批 A 國家建設(shè)部 B 國家文物局 C 國家建設(shè)部和國家文物局 D 國家建設(shè)部或國家文物局 22 A 房地產(chǎn)開發(fā)公司征收 200 畝耕地 建設(shè)一住宅小區(qū) 該塊耕地征收前三 年的平均年畝產(chǎn)值為 800 元 按國家規(guī)定最低補償標(biāo)準(zhǔn) A 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng) 支付 萬元土地補償費 A 33 B 66 C 96 D 160 23 物業(yè)管理的招標(biāo)方式通常采取 A 公開招標(biāo) 委托招標(biāo) B 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) C 邀請招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo) D 委托招標(biāo) 協(xié)議招標(biāo) 24 某企業(yè)擁有一辦公樓 建成于 1996 年 1 月 1998 年 1 月補辦了土地出讓 使用權(quán)手續(xù) 出讓年限為 50 年 自補辦之日算起 在 2006 年 1 月時 建筑物 剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為 45 年 則在計算建筑物折舊時 經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為 年 A 45 B 50 C 52 D 55 25 甲某將其房屋贈給其子乙某 則雙方應(yīng)持原產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明到當(dāng)?shù)胤康?產(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán) 登記 A 初始 B 變更 C 轉(zhuǎn)移 D 他項權(quán)利 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有等 2005 年考題 A 建筑規(guī)模 B 臨路狀況 C 樓層 D 建筑容積率 E 繁華程度 2 下列會計恒等式 正確的是 A 收入 費用 利潤 B 資產(chǎn) 權(quán)益 債權(quán)人權(quán)益 所有者權(quán)益 C 資產(chǎn) 負(fù)債 所有者權(quán)益 D 所有者權(quán)益 資產(chǎn) 負(fù)債 E 資產(chǎn) 利潤 負(fù)債 所有者權(quán)益 收入 費用 3 下列經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)中 屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標(biāo)的有 A 投資回收期 B 借款償還期 C 利息備付率 D 財務(wù)凈現(xiàn)值 E 現(xiàn)金報酬率 4 下列關(guān)于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記 表述正確的是 A 金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有個人住房貸款 借款人以住房抵押給金融機(jī)構(gòu)作為償 還借款擔(dān)保 并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán) 隨主債 權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的 可以申請辦理住房抵押權(quán)變更登記 B 批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記的 由個人住房抵押權(quán)受讓人申請 C 擬轉(zhuǎn)讓的個人住房抵押權(quán)清單應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落 抵押人 借款期限 房屋所有權(quán)證號 他項權(quán)證號等項目 并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的印章 D 個人住房抵押權(quán)清單中項目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的 不予登記 并在規(guī)定時限內(nèi)書面說明理由 E 個人住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特 殊性 房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權(quán)變更登記時 只對抵押權(quán)人作 變更處理 其他登記事項不作變更 5 要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn) 首先應(yīng)做到 A 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期間究竟多長要估算準(zhǔn)確 B 各項支出收入何時發(fā)生要估算準(zhǔn)確 C 各項支出 收入在其發(fā)生時所發(fā)生的金額要估算準(zhǔn)確 D 投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致 E 各項支出 收入發(fā)生的機(jī)率 6 某住房置業(yè)擔(dān)保公司實有資本 5 億元 其擔(dān)保的貸款余額不得超過億元 A 50 B 100 C 150 D 200 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7 房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時 新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括 子市 場 A 租賃 B 銷售 C 保險 D 抵押 8 某開發(fā)項目的成本利潤率為 80 開發(fā)周期為 4 年 則該項目的年成本利潤 率 A 等于 20 B 大于等于 20 C 小于 20 D 小于等于 20 9 承包商收到竣工結(jié)算價款后 通常應(yīng)在內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商 A 半個月 B 一個月 C 一個半月 D 兩個月 E 借款合同 10 一般來說 在完全競爭條件下 在同一街道 不同位置上不同用途的土地 的地租支付能力由大到小排序 正確的是 A 百貨商店 男士服裝店 鞋店 珠寶店 婦女服裝店 雜貨店 家具店 B 百貨商店 婦女服裝店 鞋店 珠寶店 家具店 男士服裝店 雜貨店 C 珠寶店 百貨商店 男士服裝店 鞋店 婦女服裝店 家具店 雜貨店 D 珠寶店 百貨商店 男士服裝店 鞋店 婦女服裝店 雜貨店 家具店 11 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前 拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向 辦 理證據(jù)保全 A 公證機(jī)關(guān) B 公安機(jī)關(guān) C 法院 D 縣級以上人民政府 12 按照 城市房屋拆遷管理條例 規(guī)定 拆遷范圍確定后 拆遷范圍內(nèi)的單 位和個人不得 A 新建 擴(kuò)建 改建拆遷范圍內(nèi)的房屋 B 轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋 C 抵押拆遷范圍內(nèi)的房屋 D 改變拆遷范圍內(nèi)的房屋和土地的用途 E 租賃拆遷范圍內(nèi)的房屋 13 用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地 超過開工滿 年未動工的 按土 地使用權(quán)出讓金的 20 以下征收土地閑置費 A 0 5 B 1 C 2 D 3 14 下列 不屬于建筑工程費用 A 設(shè)備購置費 B 工器具購置費 C 房產(chǎn)稅費 D 預(yù)備費 15 下列屬于運用比較法進(jìn)行估價的步驟的是 選取可比實例 搜集 交易實例 建立價格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價格 A B C D 16 下列關(guān)于各級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍 表述正確的是 A 一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) B 二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估 價業(yè)務(wù) C 三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司法鑒定以外 的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) D 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司 法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) E 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市 企業(yè)清算 司 法鑒定 城鎮(zhèn)房屋拆遷 在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) 17 價格等于 成本加平均利潤 是長期內(nèi)平均來看的 而且還需要具備下述 條件中的 A 生產(chǎn)成本高于市場平均成本 B 生產(chǎn)成本低于市場平均成本 C 自由競爭 D 該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) E 生產(chǎn)成本等于市場平均成本 18 豪華住宅 私立學(xué)校 商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限 由低 至高的順序為 A 商場 豪華住宅 私立學(xué)校 B 豪華住宅 商場 私立學(xué)校 C 私立學(xué)校 商場 豪華住宅 D 商場 私立學(xué)校 豪華住宅 19 對于房地產(chǎn)市場而言 下列關(guān)于自然周期與投資周期關(guān)系的表述中 正確 的是 2008 年試題 A 自然周期與投資周期同步變化 B 投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期 D 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 E 借款合同 20 下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有 A 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租 B 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的 C 公有住房無正當(dāng)理由閑置 6 個月以上 D 故意損壞房屋的行為 E 因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 21 房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金類型是 A 支付土地出讓金的貸款 B 支付開發(fā)費用的短期資金或 建設(shè)貸款 C 用于土地儲備的貸款 D 項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或 抵押貸款 E 購房貸款 22 居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成中 居住組團(tuán)的小塊綠地屬于 A 公共綠地 B 專用綠地 C 宅旁綠地 D 街道綠地 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23 按使用功能不同 地下室可以分為 A 普通地下室 B 砌體結(jié)構(gòu)地下室 C 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)地下室 D 磚墻結(jié)構(gòu)地下室 E 人防地下室 24 在有保留價的拍賣中 再拍賣的保留價一次拍賣 A 略低于 B 略高于 C 等于 D 可高于也可低于 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25 下列關(guān)于會計要素中的利潤的說法 錯誤的是 A 利潤是指企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果 B 凈利潤為營業(yè)利潤 投資凈收益和營業(yè)外收支凈額等三個項目的總額減去 所得稅費之后的余額 C 營業(yè)利潤是企業(yè)在銷售商品 提供勞務(wù)等日?；顒又兴a(chǎn)生的利潤 D 補貼收入不計入利潤 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)