房地產(chǎn)住宅企業(yè)產(chǎn)業(yè)化,蓄勢(shì)待發(fā).docx

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住宅產(chǎn)業(yè)化，蓄勢(shì)待發(fā) 經(jīng)歷了黃金十年的房地產(chǎn)企業(yè)家們正飽受冬天的煎熬，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的背景下，這個(gè)寒冬之冷，時(shí)間之長(zhǎng)，讓他們開(kāi)始意識(shí)到，未來(lái)的十年，行業(yè)游戲規(guī)則將發(fā)生根本性的變化，企業(yè)要想繼續(xù)在這個(gè)行業(yè)中生存下去，再不轉(zhuǎn)型恐怕則寸步難行。一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平的不斷提高，住宅市場(chǎng)的需求巨大，而另一方面，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的呼吁也越來(lái)越高，而要抓住住宅建設(shè)這一歷史發(fā)展機(jī)遇，住宅產(chǎn)業(yè)化在轉(zhuǎn)型路上不失為一個(gè)新的風(fēng)向標(biāo)，因?yàn)樗坏苁棺≌ㄔO(shè)告別粗放發(fā)展方式，提高建設(shè)、管理的勞動(dòng)生產(chǎn)率和住宅的整體質(zhì)量水平，更符合國(guó)家政策所倡導(dǎo)的“節(jié)能減排、低碳經(jīng)濟(jì)”的生產(chǎn)方式。 路漫漫 “住宅產(chǎn)業(yè)化”最早是由日本專家在1968年提出，其目標(biāo)是通過(guò)用工廠化、社會(huì)化、大生產(chǎn)的方式解決民眾的住房問(wèn)題。我國(guó)提出這個(gè)概念也至今也約20年，住宅產(chǎn)業(yè)化卻一直發(fā)展緩慢。歸根到底還是因?yàn)槲覈?guó)缺乏有效的產(chǎn)業(yè)政策。政府推行住宅工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)政策，應(yīng)制定相應(yīng)住宅生產(chǎn)工業(yè)化促進(jìn)制度以及住宅體系生產(chǎn)技術(shù)開(kāi)發(fā)制度，來(lái)支持住宅新產(chǎn)品與新體系的開(kāi)發(fā)、推廣和普及。此外，技術(shù)研究基礎(chǔ)工作的乏善可陳，是住宅產(chǎn)業(yè)化工作開(kāi)展得比較緩慢的主要原因之一，目前國(guó)內(nèi)專門從事住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)屈指可數(shù)。再次，除了相關(guān)政策的激勵(lì)外，更多是因?yàn)槲覈?guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展速度之快，已經(jīng)使得產(chǎn)業(yè)化無(wú)關(guān)緊要，就像上輪牛市，不管你是否會(huì)炒股，只要將錢扔進(jìn)股市投資任一股票，就會(huì)賺得盆滿缽滿。開(kāi)發(fā)商們只管低頭賺錢，哪里顧及未來(lái)住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，也不會(huì)去考慮企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題，住宅產(chǎn)業(yè)化更無(wú)從談起。目前，住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)得到了眾多政府部門的重視，北京市的住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)示范規(guī)模在2012年將達(dá)到當(dāng)年住宅建設(shè)面積的7%，2013年至2015年達(dá)到10%；上海將于2015年內(nèi)實(shí)現(xiàn)本市裝配整體式住宅面積占住宅開(kāi)工總量的20%左右；全國(guó)首個(gè)現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)城市——沈陽(yáng)首批770萬(wàn)平方米現(xiàn)代建筑建設(shè)全面啟動(dòng)，到2015年沈陽(yáng)的目標(biāo)是裝配式現(xiàn)代建筑總面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上。 向耗能、低質(zhì)說(shuō)“不” 住宅建設(shè)主要有以下幾個(gè)劣勢(shì)不容忽視。首先，是由于工業(yè)化水平低下引發(fā)的勞動(dòng)生產(chǎn)率低下、工程質(zhì)量參差不齊等問(wèn)題。在住宅建造的方式上仍停留在手工操作等現(xiàn)場(chǎng)制造階段，工程質(zhì)量及進(jìn)度大部分仍然取決于工人的水平。“滴、漏、跑、冒、滲”等現(xiàn)象成了住宅建設(shè)中廣遭詬病的問(wèn)題。其次，是施工及使用過(guò)程中資源浪費(fèi)以及環(huán)境污染問(wèn)題。有學(xué)者曾經(jīng)做過(guò)初步測(cè)算，我國(guó)住宅建設(shè)用鋼占全國(guó)用鋼量的20％，水泥用量占全國(guó)總用量的17.6％，城市建成區(qū)用地的30％用于住宅建設(shè)，城市水資源的32％在住宅使用過(guò)程中消耗，住宅使用能耗占全國(guó)總能耗的20％左右。施工過(guò)程中的一系列噪音污染對(duì)周邊居民生活產(chǎn)生了很大的影響。一部分施工過(guò)程中產(chǎn)生的污水、光污染和空氣污染等也形成了的重要污染源。再次，在室內(nèi)裝修方面，污染現(xiàn)象也令人堪憂。目前普遍為毛坯房的交房方式，據(jù)統(tǒng)計(jì)業(yè)主在進(jìn)行裝修時(shí)平均會(huì)帶來(lái)2噸左右的裝修垃圾，不僅浪費(fèi)資金和資源，而且容易造成質(zhì)量隱患，環(huán)境、噪聲污染等。室內(nèi)污染物中劣質(zhì)裝修材料是污染物的主要來(lái)源，其中含化學(xué)、物理、生物、放射性在內(nèi)的污染源多達(dá)幾十種，甲醛、苯和有機(jī)揮發(fā)物超標(biāo)數(shù)十倍。 乾坤逆轉(zhuǎn) 受全球金融危機(jī)余波沖擊和國(guó)內(nèi)政策持續(xù)收緊等因素的影響，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣將繼續(xù)回落，三大需求將呈不同程度的放緩，面臨通脹壓力和未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)，住宅建設(shè)市場(chǎng)的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步惡化，政府出臺(tái)了史上最為嚴(yán)厲的一系列政策，讓住宅開(kāi)發(fā)地產(chǎn)商痛苦不堪。商業(yè)銀行信貸資源在宏觀調(diào)控下繼續(xù)收緊，貸款利率進(jìn)一步上升，投資的信貸環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻，民間借貸在高風(fēng)險(xiǎn)中運(yùn)營(yíng)且借貸成本不斷攀升，近期因高利貸鏈條斷裂引發(fā)的事件頻出,也將被譽(yù)為民間資本“晴雨表”的溫州推向風(fēng)口浪尖。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的其他渠道如IPO或股票增發(fā)、信托貸款、發(fā)債等途徑已基本被封殺。定向?qū)捤烧咭渤蔀閴旱狗康禺a(chǎn)企業(yè)家們的最后一根稻草。 種種跡象表明，從內(nèi)需到外需再到投融資，住宅建設(shè)外部環(huán)境真是雪上加霜，其投資必將進(jìn)一步下滑。建筑成本也在不斷的上升，以勞動(dòng)力為例，隨著近年來(lái)人口紅利逐漸消失，建筑行業(yè)這一勞動(dòng)密集性行業(yè)正在逐步失去人力成本上的優(yōu)勢(shì)。熟練的木工，這個(gè)工種此前的月工資大約要兩三千，但是現(xiàn)在有的企業(yè)開(kāi)價(jià)每月1萬(wàn)元仍然難以招人。一方面，因最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，企業(yè)必須提高勞務(wù)人員的工資；另一方面，因物價(jià)高漲，企業(yè)要想留住員工，也要提高勞務(wù)人員的工資，從“民工荒”到“招工難”再到“搶工潮”，企業(yè)已經(jīng)很難對(duì)漲薪說(shuō)不。人工費(fèi)上漲增大了施工企業(yè)生產(chǎn)成本，進(jìn)一步擠壓了利潤(rùn)空間，導(dǎo)致利潤(rùn)減少。 質(zhì)量、效率、環(huán)保，一個(gè)都不能少 住宅產(chǎn)業(yè)化的核心是建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工裝配化和土建裝修一體化。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化可以提高住宅工程質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、提高施工效率、縮短項(xiàng)目周期以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是住宅建設(shè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。住宅質(zhì)量整體上升。由于實(shí)行住宅產(chǎn)業(yè)化后，會(huì)將過(guò)去在施工現(xiàn)場(chǎng)制造的構(gòu)建在工廠完成，有效的克服了因現(xiàn)場(chǎng)工人水平參差不齊造成的施工誤差，從廠房生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品加工精度和品質(zhì)都會(huì)有很大的提高。由于實(shí)現(xiàn)了工廠標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，建筑構(gòu)建的精度偏差可以達(dá)到以毫米計(jì)。住宅建設(shè)和消費(fèi)過(guò)程中節(jié)能環(huán)保。住宅產(chǎn)業(yè)化可以推進(jìn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，降低模板、腳手架等非實(shí)體材料的投入。在工廠集中生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)不僅在于生產(chǎn)用水上可以循環(huán)利用，還使得建設(shè)工地的噪音大大降低，同時(shí)還能減少施工粉塵污染等有害廢料的排放；精裝修交付相比毛坯房交付更是減少了裝修廢物的排放，裝修噪音的產(chǎn)生。大部分構(gòu)建在工廠生產(chǎn)，將大量占用工期，影響施工質(zhì)量、安全、環(huán)保的部品、構(gòu)配件轉(zhuǎn)移到工廠生產(chǎn)，減少了施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)從而有效地縮短工期；質(zhì)量控制由施工現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到工廠，施工企業(yè)可以集中力量對(duì)建筑進(jìn)行組裝，合理的分工在保證建筑質(zhì)量的同時(shí)大大提高了效率；操作的勞動(dòng)強(qiáng)度與難度大大下降，施工管理的技術(shù)難度也相應(yīng)降低。 平臺(tái)的助推 當(dāng)前的環(huán)境，對(duì)住宅建設(shè)企業(yè)來(lái)說(shuō)真可以稱的上是內(nèi)憂外患。在這種局勢(shì)下，企業(yè)要想獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須開(kāi)拓新的視野，通過(guò)與外界其他企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源共享，各類企業(yè)在發(fā)展中互相依賴而形成一個(gè)住宅建設(shè)的“生態(tài)系統(tǒng)”。成熟的大型企業(yè)要在住宅建設(shè)中發(fā)揮生態(tài)平臺(tái)的主導(dǎo)作用，與科研、設(shè)計(jì)、咨詢、施工、建設(shè)、材料等合作企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，從而打造工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化以及體系化的高品質(zhì)住宅。比如國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)盟，就是在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式批準(zhǔn)的深圳市人民政府、天津住宅集團(tuán)、萬(wàn)科企業(yè)股份公司和青島海爾集團(tuán)等21個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地范圍內(nèi)，按照“自愿、平等、合作”的原則共同發(fā)起成立的，是以住宅產(chǎn)業(yè)化集成技術(shù)的研發(fā)、推廣、合作為主要任務(wù)的技術(shù)創(chuàng)新組織，它的成立必將推動(dòng)我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化在技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)研結(jié)合、結(jié)構(gòu)升級(jí)等方面的進(jìn)一步發(fā)展，有利于產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化完善，實(shí)現(xiàn)住宅的社會(huì)化大生產(chǎn)。 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，是國(guó)家“十二五”時(shí)期倡導(dǎo)的重要任務(wù)，更是住宅建設(shè)發(fā)展中不容忽視的重要議題之一?！笆濉逼陂g，保障房將成為推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)重要契機(jī)，相關(guān)政府也正在不遺余力的推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，這些都為住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展前景。住宅產(chǎn)業(yè)化一定要抓住機(jī)遇，將目前的手工粗放、高能耗的生產(chǎn)模式向工業(yè)化、高質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保型方向轉(zhuǎn)型，吸取國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，加快技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。這既是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，同時(shí)也是滿足社會(huì)發(fā)展過(guò)程中節(jié)能環(huán)保低碳的關(guān)鍵。