房地產(chǎn)住宅企業(yè)產(chǎn)業(yè)化,蓄勢待發(fā).docx

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住宅產(chǎn)業(yè)化，蓄勢待發(fā) 經(jīng)歷了黃金十年的房地產(chǎn)企業(yè)家們正飽受冬天的煎熬，在國家對房地產(chǎn)調控政策不放松的背景下，這個寒冬之冷，時間之長，讓他們開始意識到，未來的十年，行業(yè)游戲規(guī)則將發(fā)生根本性的變化，企業(yè)要想繼續(xù)在這個行業(yè)中生存下去，再不轉型恐怕則寸步難行。一方面，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平的不斷提高，住宅市場的需求巨大，而另一方面，國家對經(jīng)濟發(fā)展方式轉變的呼吁也越來越高，而要抓住住宅建設這一歷史發(fā)展機遇，住宅產(chǎn)業(yè)化在轉型路上不失為一個新的風向標，因為它不但能使住宅建設告別粗放發(fā)展方式，提高建設、管理的勞動生產(chǎn)率和住宅的整體質量水平，更符合國家政策所倡導的“節(jié)能減排、低碳經(jīng)濟”的生產(chǎn)方式。 路漫漫 “住宅產(chǎn)業(yè)化”最早是由日本專家在1968年提出，其目標是通過用工廠化、社會化、大生產(chǎn)的方式解決民眾的住房問題。我國提出這個概念也至今也約20年，住宅產(chǎn)業(yè)化卻一直發(fā)展緩慢。歸根到底還是因為我國缺乏有效的產(chǎn)業(yè)政策。政府推行住宅工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)政策，應制定相應住宅生產(chǎn)工業(yè)化促進制度以及住宅體系生產(chǎn)技術開發(fā)制度，來支持住宅新產(chǎn)品與新體系的開發(fā)、推廣和普及。此外，技術研究基礎工作的乏善可陳，是住宅產(chǎn)業(yè)化工作開展得比較緩慢的主要原因之一，目前國內專門從事住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)屈指可數(shù)。再次，除了相關政策的激勵外，更多是因為我國住宅市場發(fā)展速度之快，已經(jīng)使得產(chǎn)業(yè)化無關緊要，就像上輪牛市，不管你是否會炒股，只要將錢扔進股市投資任一股票，就會賺得盆滿缽滿。開發(fā)商們只管低頭賺錢，哪里顧及未來住宅市場的發(fā)展趨勢，也不會去考慮企業(yè)競爭力的問題，住宅產(chǎn)業(yè)化更無從談起。目前，住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)得到了眾多政府部門的重視，北京市的住宅產(chǎn)業(yè)化試點示范規(guī)模在2012年將達到當年住宅建設面積的7%，2013年至2015年達到10%；上海將于2015年內實現(xiàn)本市裝配整體式住宅面積占住宅開工總量的20%左右；全國首個現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化試點城市——沈陽首批770萬平方米現(xiàn)代建筑建設全面啟動，到2015年沈陽的目標是裝配式現(xiàn)代建筑總面積達到1000萬平方米以上。 向耗能、低質說“不” 住宅建設主要有以下幾個劣勢不容忽視。首先，是由于工業(yè)化水平低下引發(fā)的勞動生產(chǎn)率低下、工程質量參差不齊等問題。在住宅建造的方式上仍停留在手工操作等現(xiàn)場制造階段，工程質量及進度大部分仍然取決于工人的水平?！暗?、漏、跑、冒、滲”等現(xiàn)象成了住宅建設中廣遭詬病的問題。其次，是施工及使用過程中資源浪費以及環(huán)境污染問題。有學者曾經(jīng)做過初步測算，我國住宅建設用鋼占全國用鋼量的20％，水泥用量占全國總用量的17.6％，城市建成區(qū)用地的30％用于住宅建設，城市水資源的32％在住宅使用過程中消耗，住宅使用能耗占全國總能耗的20％左右。施工過程中的一系列噪音污染對周邊居民生活產(chǎn)生了很大的影響。一部分施工過程中產(chǎn)生的污水、光污染和空氣污染等也形成了的重要污染源。再次，在室內裝修方面，污染現(xiàn)象也令人堪憂。目前普遍為毛坯房的交房方式，據(jù)統(tǒng)計業(yè)主在進行裝修時平均會帶來2噸左右的裝修垃圾，不僅浪費資金和資源，而且容易造成質量隱患，環(huán)境、噪聲污染等。室內污染物中劣質裝修材料是污染物的主要來源，其中含化學、物理、生物、放射性在內的污染源多達幾十種，甲醛、苯和有機揮發(fā)物超標數(shù)十倍。 乾坤逆轉 受全球金融危機余波沖擊和國內政策持續(xù)收緊等因素的影響，我國宏觀經(jīng)濟景氣將繼續(xù)回落，三大需求將呈不同程度的放緩，面臨通脹壓力和未來經(jīng)濟增速下滑的風險，住宅建設市場的外部環(huán)境風險將進一步惡化，政府出臺了史上最為嚴厲的一系列政策，讓住宅開發(fā)地產(chǎn)商痛苦不堪。商業(yè)銀行信貸資源在宏觀調控下繼續(xù)收緊，貸款利率進一步上升，投資的信貸環(huán)境愈發(fā)嚴峻，民間借貸在高風險中運營且借貸成本不斷攀升，近期因高利貸鏈條斷裂引發(fā)的事件頻出,也將被譽為民間資本“晴雨表”的溫州推向風口浪尖。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的其他渠道如IPO或股票增發(fā)、信托貸款、發(fā)債等途徑已基本被封殺。定向寬松政策也成為壓倒房地產(chǎn)企業(yè)家們的最后一根稻草。 種種跡象表明，從內需到外需再到投融資，住宅建設外部環(huán)境真是雪上加霜，其投資必將進一步下滑。建筑成本也在不斷的上升，以勞動力為例，隨著近年來人口紅利逐漸消失，建筑行業(yè)這一勞動密集性行業(yè)正在逐步失去人力成本上的優(yōu)勢。熟練的木工，這個工種此前的月工資大約要兩三千，但是現(xiàn)在有的企業(yè)開價每月1萬元仍然難以招人。一方面，因最低工資標準的提高，企業(yè)必須提高勞務人員的工資；另一方面，因物價高漲，企業(yè)要想留住員工，也要提高勞務人員的工資，從“民工荒”到“招工難”再到“搶工潮”，企業(yè)已經(jīng)很難對漲薪說不。人工費上漲增大了施工企業(yè)生產(chǎn)成本，進一步擠壓了利潤空間，導致利潤減少。 質量、效率、環(huán)保，一個都不能少 住宅產(chǎn)業(yè)化的核心是建筑設計標準化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化和土建裝修一體化。推進住宅產(chǎn)業(yè)化可以提高住宅工程質量、實現(xiàn)節(jié)能減排、提高施工效率、縮短項目周期以及促進產(chǎn)業(yè)結構調整，是住宅建設發(fā)展的必然趨勢。住宅質量整體上升。由于實行住宅產(chǎn)業(yè)化后，會將過去在施工現(xiàn)場制造的構建在工廠完成，有效的克服了因現(xiàn)場工人水平參差不齊造成的施工誤差，從廠房生產(chǎn)出來的產(chǎn)品加工精度和品質都會有很大的提高。由于實現(xiàn)了工廠標準化作業(yè)，建筑構建的精度偏差可以達到以毫米計。住宅建設和消費過程中節(jié)能環(huán)保。住宅產(chǎn)業(yè)化可以推進企業(yè)的技術進步，降低模板、腳手架等非實體材料的投入。在工廠集中生產(chǎn)的優(yōu)勢不僅在于生產(chǎn)用水上可以循環(huán)利用，還使得建設工地的噪音大大降低，同時還能減少施工粉塵污染等有害廢料的排放；精裝修交付相比毛坯房交付更是減少了裝修廢物的排放，裝修噪音的產(chǎn)生。大部分構建在工廠生產(chǎn)，將大量占用工期，影響施工質量、安全、環(huán)保的部品、構配件轉移到工廠生產(chǎn)，減少了施工現(xiàn)場作業(yè)從而有效地縮短工期；質量控制由施工現(xiàn)場轉移到工廠，施工企業(yè)可以集中力量對建筑進行組裝，合理的分工在保證建筑質量的同時大大提高了效率；操作的勞動強度與難度大大下降，施工管理的技術難度也相應降低。 平臺的助推 當前的環(huán)境，對住宅建設企業(yè)來說真可以稱的上是內憂外患。在這種局勢下，企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢，必須開拓新的視野，通過與外界其他企業(yè)進行優(yōu)勢互補和資源共享，各類企業(yè)在發(fā)展中互相依賴而形成一個住宅建設的“生態(tài)系統(tǒng)”。成熟的大型企業(yè)要在住宅建設中發(fā)揮生態(tài)平臺的主導作用，與科研、設計、咨詢、施工、建設、材料等合作企業(yè)強強聯(lián)手，從而打造工業(yè)化、標準化以及體系化的高品質住宅。比如國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地技術創(chuàng)新聯(lián)盟，就是在住房和城鄉(xiāng)建設部正式批準的深圳市人民政府、天津住宅集團、萬科企業(yè)股份公司和青島海爾集團等21個國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地范圍內，按照“自愿、平等、合作”的原則共同發(fā)起成立的，是以住宅產(chǎn)業(yè)化集成技術的研發(fā)、推廣、合作為主要任務的技術創(chuàng)新組織，它的成立必將推動我國住宅產(chǎn)業(yè)化在技術創(chuàng)新、產(chǎn)研結合、結構升級等方面的進一步發(fā)展，有利于產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化完善，實現(xiàn)住宅的社會化大生產(chǎn)。 轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，是國家“十二五”時期倡導的重要任務，更是住宅建設發(fā)展中不容忽視的重要議題之一?！笆濉逼陂g，保障房將成為推動住宅產(chǎn)業(yè)化的一個重要契機，相關政府也正在不遺余力的推進住宅產(chǎn)業(yè)化進程，這些都為住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展前景。住宅產(chǎn)業(yè)化一定要抓住機遇，將目前的手工粗放、高能耗的生產(chǎn)模式向工業(yè)化、高質量、節(jié)能環(huán)保型方向轉型，吸取國外發(fā)達國家經(jīng)驗，加快技術創(chuàng)新，促進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。這既是我國未來經(jīng)濟發(fā)展的需要，同時也是滿足社會發(fā)展過程中節(jié)能環(huán)保低碳的關鍵。