房地產(chǎn)市場經(jīng)濟論文市場經(jīng)濟論文.doc

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房地產(chǎn)市場經(jīng)濟論文市場經(jīng)濟論文 日本房地產(chǎn)泡沫與中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 　　摘要：進入21世紀，中國房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，成為人們廣泛關(guān)注的焦點。而20世紀末期發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫的慘痛經(jīng)歷，也使人們對中國的房地產(chǎn)熱產(chǎn)生了深深憂慮。社會各界關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的討論也沒有停歇。首先考察了日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因和經(jīng)濟環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，著重分析了中國房地產(chǎn)市場存在的類似經(jīng)濟因素，并對二者作出了分析和對比。 　　關(guān)鍵詞：泡沫經(jīng)濟；房地產(chǎn)市場；中國；日本 　　一、日本房地產(chǎn)泡沫的形成及原因分析 　　日本的房地產(chǎn)泡沫起源于20世紀末期。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，日本在美國的經(jīng)濟援助下開始了三十多年的經(jīng)濟發(fā)展的黃金期。然而，在這個飛速發(fā)展的經(jīng)濟體中，存在著房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的隱患。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價格指數(shù)為120．1（以1980年為基期100），但到了1988年就暴漲到了 334．2，在短短的三年間暴漲了近2倍。東京都中央?yún)^(qū)的地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。從1986—1989年，日本的商品房價格整整漲了2倍。這種瘋狂的房地產(chǎn)價格嚴重背離了其實際價值。從20世紀90年代初期開始，日本房地產(chǎn)泡沫開始崩潰，泡沫經(jīng)濟的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌，股價和房價大幅下跌，對實體經(jīng)濟也帶來嚴重的影響，日本的經(jīng)濟進入長期的蕭條期。 　　房地產(chǎn)泡沫破滅后，對日本的經(jīng)濟、政治、社會造成了巨大破壞，日本的經(jīng)濟一直處在蕭條期，直到現(xiàn)在也沒有完全恢復(fù)。究其成因，可以從以下幾個方面分析： 　　1.日元的升值與日本房地產(chǎn)泡沫有直接聯(lián)系。二戰(zhàn)之后，日本用二十年的時間在戰(zhàn)爭的廢墟上建造了一個世界經(jīng)濟奇跡，成為世界第二大經(jīng)濟實體，僅次于美國。但是急速發(fā)展的日本，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)偏向于內(nèi)需不足、出口導(dǎo)向型，與美國、英國等歐美國家的貿(mào)易處于順差地位，積累了數(shù)額龐大的外匯儲備，這也導(dǎo)致日本與歐美諸國的貿(mào)易摩擦不斷。1985年，迫于美、英等其他G5國家的壓力，日本簽訂了《廣場協(xié)議》，日元加速了升值的步伐。國際上許多資金流入日本并最終流入房地產(chǎn)市場，為其房地產(chǎn)泡沫的形成準備了資本基礎(chǔ)。 　　2.持續(xù)的低利率政策加速了泡沫的形成?！稄V場協(xié)議》簽訂后，日元大幅升值，對日本的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟產(chǎn)生了很大影響，出口產(chǎn)品大幅下降。為了維持日本產(chǎn)品在國際市場上的競爭力，日本政府開始實行并長期實行了低利率政策，連續(xù)多次下調(diào)基準利率。1986年1月30日基準利率為5%，到1987年2月23日已經(jīng)降至2.5%，為當時世界上的最低水平。日本國內(nèi)資本市場上的貨幣供給大幅增加，導(dǎo)致出現(xiàn)流動性過剩，大量資金游離于實體經(jīng)濟之外，流入“獲益”明顯的股市和房地產(chǎn)市場，間接導(dǎo)致了資產(chǎn)價格上漲。 　　3.日本民眾對地價和房價不斷上漲的經(jīng)濟預(yù)期。日本是由一系列島嶼組成的國家，土地資源少而人口相對較多，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的進行，人們認為地價和房價一定會不斷上漲。并且，日本的國民收入和個人收入在過去三十年間持續(xù)增長，人民的生活水平不斷提高，對土地和住房不斷提出新的更高的需求。企業(yè)也預(yù)期市場對商品房的需求是呈現(xiàn)剛性的。利好的經(jīng)濟預(yù)期和個人對商品房的需求在一定程度上助長了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。 　　4.政府監(jiān)管和調(diào)控行為的缺失。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和發(fā)展時期，日本政府的行為也在一定程度上助長了泡沫的發(fā)展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的幾十年時間里，日本政府認為不應(yīng)該干預(yù)地價和房地產(chǎn)價格，對大量資本投入房地產(chǎn)市場也不加調(diào)控。其次，日本進行的金融改革加速了金融的自由化，政府對金融的宏觀調(diào)控能力不斷下降，致使金融市場的融資能力大大增強，各個企業(yè)通過金融市場的融資取得大量資本。這些資本又成為推動資產(chǎn)價格特別是地產(chǎn)和商品房等不動產(chǎn)價格上漲的巨大動力。 　　綜上所述，日元的被迫升值和日本國內(nèi)長時間持續(xù)地低利率政策，分別從外部和內(nèi)部為日本的房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了資本，此時日本的房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生只是具有了可能性。日本國內(nèi)對地價和房價上漲的普遍而堅定的預(yù)期，以及市場對商品房的剛性需求的預(yù)期，助長了其房地產(chǎn)泡沫的形成。日本政府對金融市場的監(jiān)管不力，對房地產(chǎn)市場的不加干預(yù)，導(dǎo)致大量資本流入房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了最佳政治和資本環(huán)境。最終，各種原因的相互作用下，房地產(chǎn)泡沫形成，對日本的經(jīng)濟帶來了嚴重的破壞。 　　二、中國房地產(chǎn)市場過熱的成因分析 　　鑒于日本房地產(chǎn)泡沫破滅對日本經(jīng)濟造成的巨大危害，國內(nèi)許多經(jīng)濟學(xué)家和政治家對中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展憂心忡忡，大多數(shù)人認為房地產(chǎn)市場的過熱是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的征兆。理論界對中國是否發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的問題的討論也從未停止，但是目前來看還是沒有準確的定論。國家發(fā)改委經(jīng)濟運行和發(fā)展研究室主任王小廣認為，中國房地產(chǎn)市場有泡沫化發(fā)展的傾向，并有演化成泡沫經(jīng)濟的可能。中國社會科學(xué)院金融研究所博士、金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)越吹越大，房地產(chǎn)降溫刻不容緩。”而國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、博士生導(dǎo)師巴曙松則持樂觀態(tài)度，認為：從房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，我們充其量只能說，目前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷第一次完整意義上的周期波動的考驗。原來擴張階段形成的許多經(jīng)營慣性有待調(diào)整，但中國房地產(chǎn)市場發(fā)展空間依然很大的現(xiàn)實是沒人能夠否認的。房地產(chǎn)市場是否存在泡沫仍在爭論之中，但是房地產(chǎn)市場過熱卻已是定論。 　　從日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因方面來分析，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的情況和日本20世紀80年代的一些經(jīng)濟環(huán)境極其相似： 　　1.人民幣升值。同日本一樣，中國資進入21世紀也開始面對歐美各國要求人民幣升值的強大壓力。改革開放以來，中國的經(jīng)濟進入飛速發(fā)展時期，由于中國的人力資源豐富且廉價，根據(jù)比較優(yōu)勢理論，制造業(yè)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)偏向出口型，使中國一直以來處于對外貿(mào)易順差，形成了數(shù)額巨大的外匯儲備。這導(dǎo)致歐美諸國的強烈不滿，貿(mào)易摩擦不斷發(fā)生并且逐步升級，對人民幣形成了巨大的升值壓力。自2003年至今，人民幣匯率從美元兌人民幣8.0∶1，上升到目前的6.6∶1，升值了17.5%。對人民幣升值的強烈預(yù)期，吸引了大量國際資本進入中國市場，許多資本以國際游資的方式進入房地產(chǎn)市場。另外，人民幣的升值給中國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大影響，特別是2008年世界金融危機爆發(fā)之后，中國沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，國內(nèi)的大量閑置資本也選擇進入股市和房市。 　　2.城市化進程與房市預(yù)期。中國目前正處于加速城市化的進程之中，城市化水平在以每年1%~2%的速率增長。據(jù)聯(lián)合國在2010年3月25日發(fā)布的一份報告稱：中國的城市化進程發(fā)展很快，城市化水平從1980年的19%躍升至2010年的47%，預(yù)測到2025年將達到59%。在城市化進程中將會有大量的土地被用于城市化建設(shè)，將對地價和房價產(chǎn)生巨大影響。中國的企業(yè)和居民對房地產(chǎn)市場形成了這樣的剛性預(yù)期：土地屬于稀缺且不可再生資源，在這個加速城市化的階段，土地價格只會隨著經(jīng)濟的發(fā)展和需求的增加越來越高，而不會降低。如果現(xiàn)在不買地買房，將來就會要付出更大的代價才能擁有。這個預(yù)期更刺激人們對商品房的需求以及企業(yè)對房地產(chǎn)市場的投入。 　　3.政府在相關(guān)管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在經(jīng)營土地方面缺乏監(jiān)管，一些房地產(chǎn)開發(fā)商和政府往往有著密切的關(guān)系，政府與房地產(chǎn)商及銀行合作，把大量資產(chǎn)投入房地產(chǎn)市場的發(fā)展，暗箱操作和政治尋租的現(xiàn)象比較普遍。這種行為的出現(xiàn)導(dǎo)致土地資源不能實現(xiàn)優(yōu)化配置，影響了經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。另外，中國的土地出讓制度是由政府一次性收取出讓金，這部分的收入進入財政收入，算作政績考察的一部分。導(dǎo)致一部分政府領(lǐng)導(dǎo)人會超量開發(fā)和出讓土地。目前，中國在房地產(chǎn)稅制等方面也存在一些問題：征稅面比較窄，稅制安排不合理等等，對房地產(chǎn)市場的投機行為起不到抑制的作用。 　　中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展和日本房地產(chǎn)泡沫時期的有許多相似之處，兩國國內(nèi)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)都是以出口型經(jīng)濟為主，積累了巨額外匯，本幣被迫升值，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟受挫等等。但是二者之間也有很大的不同之處：第一，日本當初被迫簽訂《廣場協(xié)議》，承諾在一定時間內(nèi)將日元升值到某一程度，中國現(xiàn)在雖然也面對人民幣升值的壓力，但是總的來說，升值的控制力還是掌握在我們自己手中。第二，中國政府的宏觀調(diào)控能力強于20世紀80年代時期的日本政府，政府對經(jīng)濟發(fā)展過熱特別是房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱高度關(guān)注，政府先后出臺一系列調(diào)控措施為房地產(chǎn)的過熱發(fā)展降溫，2010年國務(wù)院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即新國十條），同時北京、深圳、廣州、上海等一線城市已實行了“限購令”，對房價進行調(diào)控。第三，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2008年的始于美國的國際金融危機對中國的凈出口造成了很大影響，增加國內(nèi)需求成為拉動經(jīng)濟增長的一大動力，相關(guān)刺激消費的政策頻頻出臺，內(nèi)需對經(jīng)濟的拉動力增大，中國的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟也慢慢向“三駕馬車”共同拉動經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。 　　三、結(jié)語 　　中國房地產(chǎn)的發(fā)展確實存在過熱的現(xiàn)象，但是是否會發(fā)生像日本房地產(chǎn)泡沫一樣的情況，現(xiàn)在下結(jié)論還言之過早。當前，在一線城市和部分二線城市，房地產(chǎn)價格確實存在一些泡沫，但在政府的宏觀調(diào)控決策之下，泡沫膨脹的可能性較小。中國和日本20世紀末期的現(xiàn)象有某些相似之處，吸取日本的經(jīng)驗教訓(xùn)對于我們解決房地產(chǎn)市場過熱的問題是必要的。 　　 　　參考文獻： 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