房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)論文市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)論文.doc
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房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)論文市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)論文 日本房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 摘要:進(jìn)入21世紀(jì),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迅猛發(fā)展,成為人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。而20世紀(jì)末期發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫的慘痛經(jīng)歷,也使人們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)熱產(chǎn)生了深深憂慮。社會(huì)各界關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的討論也沒有停歇。首先考察了日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因和經(jīng)濟(jì)環(huán)境,在此基礎(chǔ)上,著重分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的類似經(jīng)濟(jì)因素,并對(duì)二者作出了分析和對(duì)比。 關(guān)鍵詞:泡沫經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)市場(chǎng);中國(guó);日本 一、日本房地產(chǎn)泡沫的形成及原因分析 日本的房地產(chǎn)泡沫起源于20世紀(jì)末期。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,日本在美國(guó)的經(jīng)濟(jì)援助下開始了三十多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金期。然而,在這個(gè)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體中,存在著房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的隱患。據(jù)日本國(guó)土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),1985年,東京都的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1(以1980年為基期100),但到了1988年就暴漲到了 334.2,在短短的三年間暴漲了近2倍。東京都中央?yún)^(qū)的地價(jià)上漲了3倍。1990年,僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格,國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本,土地的總價(jià)值幾乎是美國(guó)的4倍。從1986—1989年,日本的商品房?jī)r(jià)格整整漲了2倍。這種瘋狂的房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離了其實(shí)際價(jià)值。從20世紀(jì)90年代初期開始,日本房地產(chǎn)泡沫開始崩潰,泡沫經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌,股價(jià)和房?jī)r(jià)大幅下跌,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也帶來(lái)嚴(yán)重的影響,日本的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期的蕭條期。 房地產(chǎn)泡沫破滅后,對(duì)日本的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)造成了巨大破壞,日本的經(jīng)濟(jì)一直處在蕭條期,直到現(xiàn)在也沒有完全恢復(fù)。究其成因,可以從以下幾個(gè)方面分析: 1.日元的升值與日本房地產(chǎn)泡沫有直接聯(lián)系。二戰(zhàn)之后,日本用二十年的時(shí)間在戰(zhàn)爭(zhēng)的廢墟上建造了一個(gè)世界經(jīng)濟(jì)奇跡,成為世界第二大經(jīng)濟(jì)實(shí)體,僅次于美國(guó)。但是急速發(fā)展的日本,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)偏向于內(nèi)需不足、出口導(dǎo)向型,與美國(guó)、英國(guó)等歐美國(guó)家的貿(mào)易處于順差地位,積累了數(shù)額龐大的外匯儲(chǔ)備,這也導(dǎo)致日本與歐美諸國(guó)的貿(mào)易摩擦不斷。1985年,迫于美、英等其他G5國(guó)家的壓力,日本簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》,日元加速了升值的步伐。國(guó)際上許多資金流入日本并最終流入房地產(chǎn)市場(chǎng),為其房地產(chǎn)泡沫的形成準(zhǔn)備了資本基礎(chǔ)。 2.持續(xù)的低利率政策加速了泡沫的形成?!稄V場(chǎng)協(xié)議》簽訂后,日元大幅升值,對(duì)日本的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大影響,出口產(chǎn)品大幅下降。為了維持日本產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力,日本政府開始實(shí)行并長(zhǎng)期實(shí)行了低利率政策,連續(xù)多次下調(diào)基準(zhǔn)利率。1986年1月30日基準(zhǔn)利率為5%,到1987年2月23日已經(jīng)降至2.5%,為當(dāng)時(shí)世界上的最低水平。日本國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上的貨幣供給大幅增加,導(dǎo)致出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩,大量資金游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外,流入“獲益”明顯的股市和房地產(chǎn)市場(chǎng),間接導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格上漲。 3.日本民眾對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。日本是由一系列島嶼組成的國(guó)家,土地資源少而人口相對(duì)較多,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)行,人們認(rèn)為地價(jià)和房?jī)r(jià)一定會(huì)不斷上漲。并且,日本的國(guó)民收入和個(gè)人收入在過(guò)去三十年間持續(xù)增長(zhǎng),人民的生活水平不斷提高,對(duì)土地和住房不斷提出新的更高的需求。企業(yè)也預(yù)期市場(chǎng)對(duì)商品房的需求是呈現(xiàn)剛性的。利好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期和個(gè)人對(duì)商品房的需求在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。 4.政府監(jiān)管和調(diào)控行為的缺失。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和發(fā)展時(shí)期,日本政府的行為也在一定程度上助長(zhǎng)了泡沫的發(fā)展。首先,在泡沫形成之前至泡沫形成的幾十年時(shí)間里,日本政府認(rèn)為不應(yīng)該干預(yù)地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格,對(duì)大量資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)也不加調(diào)控。其次,日本進(jìn)行的金融改革加速了金融的自由化,政府對(duì)金融的宏觀調(diào)控能力不斷下降,致使金融市場(chǎng)的融資能力大大增強(qiáng),各個(gè)企業(yè)通過(guò)金融市場(chǎng)的融資取得大量資本。這些資本又成為推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格特別是地產(chǎn)和商品房等不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲的巨大動(dòng)力。 綜上所述,日元的被迫升值和日本國(guó)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)地低利率政策,分別從外部和內(nèi)部為日本的房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了資本,此時(shí)日本的房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生只是具有了可能性。日本國(guó)內(nèi)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的普遍而堅(jiān)定的預(yù)期,以及市場(chǎng)對(duì)商品房的剛性需求的預(yù)期,助長(zhǎng)了其房地產(chǎn)泡沫的形成。日本政府對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管不力,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不加干預(yù),導(dǎo)致大量資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng),為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了最佳政治和資本環(huán)境。最終,各種原因的相互作用下,房地產(chǎn)泡沫形成,對(duì)日本的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了嚴(yán)重的破壞。 二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的成因分析 鑒于日本房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)日本經(jīng)濟(jì)造成的巨大危害,國(guó)內(nèi)許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政治家對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展憂心忡忡,大多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的征兆。理論界對(duì)中國(guó)是否發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題的討論也從未停止,但是目前來(lái)看還是沒有準(zhǔn)確的定論。國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展研究室主任王小廣認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫化發(fā)展的傾向,并有演化成泡沫經(jīng)濟(jì)的可能。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所博士、金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容稱:“中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)越吹越大,房地產(chǎn)降溫刻不容緩?!倍鴩?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師巴曙松則持樂觀態(tài)度,認(rèn)為:從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看,我們充其量只能說(shuō),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷第一次完整意義上的周期波動(dòng)的考驗(yàn)。原來(lái)擴(kuò)張階段形成的許多經(jīng)營(yíng)慣性有待調(diào)整,但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間依然很大的現(xiàn)實(shí)是沒人能夠否認(rèn)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫仍在爭(zhēng)論之中,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱卻已是定論。 從日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因方面來(lái)分析,導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的情況和日本20世紀(jì)80年代的一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境極其相似: 1.人民幣升值。同日本一樣,中國(guó)資進(jìn)入21世紀(jì)也開始面對(duì)歐美各國(guó)要求人民幣升值的強(qiáng)大壓力。改革開放以來(lái),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期,由于中國(guó)的人力資源豐富且廉價(jià),根據(jù)比較優(yōu)勢(shì)理論,制造業(yè)發(fā)展迅猛,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)偏向出口型,使中國(guó)一直以來(lái)處于對(duì)外貿(mào)易順差,形成了數(shù)額巨大的外匯儲(chǔ)備。這導(dǎo)致歐美諸國(guó)的強(qiáng)烈不滿,貿(mào)易摩擦不斷發(fā)生并且逐步升級(jí),對(duì)人民幣形成了巨大的升值壓力。自2003年至今,人民幣匯率從美元兌人民幣8.0∶1,上升到目前的6.6∶1,升值了17.5%。對(duì)人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期,吸引了大量國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),許多資本以國(guó)際游資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外,人民幣的升值給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大影響,特別是2008年世界金融危機(jī)爆發(fā)之后,中國(guó)沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng),國(guó)內(nèi)的大量閑置資本也選擇進(jìn)入股市和房市。 2.城市化進(jìn)程與房市預(yù)期。中國(guó)目前正處于加速城市化的進(jìn)程之中,城市化水平在以每年1%~2%的速率增長(zhǎng)。據(jù)聯(lián)合國(guó)在2010年3月25日發(fā)布的一份報(bào)告稱:中國(guó)的城市化進(jìn)程發(fā)展很快,城市化水平從1980年的19%躍升至2010年的47%,預(yù)測(cè)到2025年將達(dá)到59%。在城市化進(jìn)程中將會(huì)有大量的土地被用于城市化建設(shè),將對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大影響。中國(guó)的企業(yè)和居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了這樣的剛性預(yù)期:土地屬于稀缺且不可再生資源,在這個(gè)加速城市化的階段,土地價(jià)格只會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和需求的增加越來(lái)越高,而不會(huì)降低。如果現(xiàn)在不買地買房,將來(lái)就會(huì)要付出更大的代價(jià)才能擁有。這個(gè)預(yù)期更刺激人們對(duì)商品房的需求以及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入。 3.政府在相關(guān)管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在經(jīng)營(yíng)土地方面缺乏監(jiān)管,一些房地產(chǎn)開發(fā)商和政府往往有著密切的關(guān)系,政府與房地產(chǎn)商及銀行合作,把大量資產(chǎn)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,暗箱操作和政治尋租的現(xiàn)象比較普遍。這種行為的出現(xiàn)導(dǎo)致土地資源不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置,影響了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。另外,中國(guó)的土地出讓制度是由政府一次性收取出讓金,這部分的收入進(jìn)入財(cái)政收入,算作政績(jī)考察的一部分。導(dǎo)致一部分政府領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)超量開發(fā)和出讓土地。目前,中國(guó)在房地產(chǎn)稅制等方面也存在一些問(wèn)題:征稅面比較窄,稅制安排不合理等等,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起不到抑制的作用。 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的有許多相似之處,兩國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都是以出口型經(jīng)濟(jì)為主,積累了巨額外匯,本幣被迫升值,導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受挫等等。但是二者之間也有很大的不同之處:第一,日本當(dāng)初被迫簽訂《廣場(chǎng)協(xié)議》,承諾在一定時(shí)間內(nèi)將日元升值到某一程度,中國(guó)現(xiàn)在雖然也面對(duì)人民幣升值的壓力,但是總的來(lái)說(shuō),升值的控制力還是掌握在我們自己手中。第二,中國(guó)政府的宏觀調(diào)控能力強(qiáng)于20世紀(jì)80年代時(shí)期的日本政府,政府對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱高度關(guān)注,政府先后出臺(tái)一系列調(diào)控措施為房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展降溫,2010年國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(即新國(guó)十條),同時(shí)北京、深圳、廣州、上海等一線城市已實(shí)行了“限購(gòu)令”,對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。第三,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2008年的始于美國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的凈出口造成了很大影響,增加國(guó)內(nèi)需求成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大動(dòng)力,相關(guān)刺激消費(fèi)的政策頻頻出臺(tái),內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力增大,中國(guó)的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)也慢慢向“三駕馬車”共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。 三、結(jié)語(yǔ) 中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展確實(shí)存在過(guò)熱的現(xiàn)象,但是是否會(huì)發(fā)生像日本房地產(chǎn)泡沫一樣的情況,現(xiàn)在下結(jié)論還言之過(guò)早。當(dāng)前,在一線城市和部分二線城市,房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)存在一些泡沫,但在政府的宏觀調(diào)控決策之下,泡沫膨脹的可能性較小。中國(guó)和日本20世紀(jì)末期的現(xiàn)象有某些相似之處,吸取日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)于我們解決房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題是必要的。 參考文獻(xiàn): [1]徐明,吳亮東.透視危機(jī):百年來(lái)典型經(jīng)濟(jì)危機(jī)回顧與啟示[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2009. 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