《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式》

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,,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,,,背景 2008年到2009年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進(jìn)入大落大起的深度調(diào)整期 。在這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。而對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè),早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)做為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。 如保利、中海、SOHU中國(guó)、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。住宅市場(chǎng)的研究經(jīng)過(guò)多年的研究以后，理論相對(duì)較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國(guó)起步較晚，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場(chǎng)的新興行業(yè)。如果還單純還停留在住宅市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)， 風(fēng)險(xiǎn)不言而育。所以有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行一次全方位的認(rèn)識(shí)。希望本報(bào)告能起到拋磚引玉的作用！,,貳、市場(chǎng)篇,,叁、借鑒篇,肆、建議篇,,核 心 內(nèi) 容,導(dǎo) 讀 目 錄,壹、理論篇,,,壹 理論篇,貳 市場(chǎng)篇,叁 借鑒篇,肆 建議篇,一、商業(yè)地產(chǎn)涵義 二、商業(yè)地產(chǎn)分類 三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別 四、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 五、商業(yè)租售模式,廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等,廣義概念,狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式,狹義概念,注：商業(yè)地產(chǎn)與“地產(chǎn)”的關(guān)系不如與“商業(yè)”來(lái)得緊密，其更多屬性是在“商業(yè)”上。,,第一部分 理 論 篇,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值,與住宅比較,商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。,,租售模式,隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢(shì)：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購(gòu)物場(chǎng)所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂(lè)和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,興力達(dá)廣場(chǎng),天河城廣場(chǎng),商業(yè)分類——大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）,,租售模式,,商業(yè)分類----開放式商業(yè)街區(qū),商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)，租戶可得性較強(qiáng)、便于銷售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及商業(yè)街特點(diǎn)，也是可考慮的商業(yè)模式,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,,商業(yè)分類----專業(yè)市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于其價(jià)格和資源優(yōu)勢(shì)，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場(chǎng)也是項(xiàng)目較為可行的商業(yè)模式。,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,,,泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）,旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對(duì)于某項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是可考慮的商業(yè)模式,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,,,泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）,旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對(duì)于某項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是可考慮的商業(yè)模式,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,,隨著項(xiàng)目寫字樓，會(huì)展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目將吸引眾多的商務(wù)人士，而不再僅僅是專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主，進(jìn)而必然將產(chǎn)生對(duì)中高檔商務(wù)酒店需求?目前整個(gè)商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應(yīng)，為項(xiàng)目開發(fā)酒店提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)?因項(xiàng)目所在區(qū)域尚屬于升級(jí)改造過(guò)程中，對(duì)高檔五星級(jí)酒店的承受能力有限，而三星級(jí)酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店拉開檔次，初步判斷四星級(jí)商務(wù)酒店應(yīng)該是合適的選擇方向,商業(yè)分類----酒店,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,,從行業(yè)研究結(jié)果來(lái)看，目前業(yè)內(nèi)對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)非?？春?，認(rèn)為市場(chǎng)在未來(lái)幾年將迅速發(fā)展，空置率下降，租金和售價(jià)大幅攀升?目前寫字樓的分布主要坐落于CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒(méi)有甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)?雖然存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樯藤Q(mào)區(qū)而不是對(duì)寫字樓有著大量需求的商務(wù)辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫字樓需求商家多為專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主，該類商家對(duì)寫字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對(duì)較低，因此對(duì)項(xiàng)目寫字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎市場(chǎng)研究,商業(yè)分類----寫字樓,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,,商業(yè)分類----商業(yè)辦公樓商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計(jì)”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣，以SOHU·沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。商業(yè)分類----交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。,,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,租售模式,/住宅：住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的 “生活方式” /商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對(duì)人而言就是滿足人們 的購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能,功能,/住宅：住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。 /商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求更高。李嘉誠(chéng)先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那 就是“地段，地段，還是地段 ”商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很高 ，要求具備較強(qiáng)的輻射力,地段,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,/住宅：客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升 值獲利 。 /商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。商業(yè)地 產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。,客戶,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對(duì)企業(yè)的資金要求、運(yùn)營(yíng)能力要求更高。真正要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值----商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈,,租售模式,現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。但 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。,,與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要求更高，在國(guó)家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時(shí)，現(xiàn)在像恒隆、華潤(rùn)、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報(bào)。為什么？ d ---- 舉例：四大天王的榜樣,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)住宅開發(fā)商的三重利,結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值----開發(fā)商的利益,商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營(yíng)越增值的，持有經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值,壹,提升開發(fā)企業(yè)知名度,增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力,貳,以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行,增加授信額度,叁,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,,租售模式,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,/特點(diǎn)描述：只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物 業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式。/優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無(wú)需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力 和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 /劣勢(shì)分析：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大 縮水。 因此，該模式下客戶對(duì)未來(lái)的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進(jìn)展，最終可能 導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。/匹配項(xiàng)目：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對(duì)于大賣場(chǎng)散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)管理失控。 /典型案例：深圳大東門商業(yè)區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功， 成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時(shí)同時(shí)，仍有很多商場(chǎng)也是難以立足，其中有相當(dāng)一部分原 因，就是只售不租的營(yíng)銷模式種下的禍根。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，近年來(lái)，內(nèi)部環(huán)境惡 化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴(yán)重退化。,模式一：只售不租,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,/特點(diǎn)描述：這種模式由開發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng) 營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /優(yōu)勢(shì)分析：如果經(jīng)營(yíng)得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使整個(gè)物業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定 地成為一個(gè)品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來(lái)的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。 /劣勢(shì)分析：只租不售的開發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高，資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。/匹配項(xiàng)目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購(gòu)物中心的開發(fā)上，在購(gòu)物中心遭遇“一賣就死” 的黑色定律之后，越來(lái)越多的開發(fā)商不得不面臨購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)。 /典型案例：深圳中信城市廣場(chǎng)是深圳市第一家大型城市中心MALL ，地處深南中信商圈，占地5萬(wàn)平方米， 建筑面積15萬(wàn)平方米，由購(gòu)物中心、中信大廈和星光廣場(chǎng)三部分組成。深圳中信城市廣場(chǎng)國(guó)際品牌云集，2006 年一舉摘得中國(guó)購(gòu)物中心領(lǐng)域最高獎(jiǎng)項(xiàng)——“最佳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)”和“2007年度最佳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)”,模式二：只租不售,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,/特點(diǎn)描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營(yíng)模式，介入百貨、超市、家居 等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另一個(gè)動(dòng) 因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金。 /劣勢(shì)分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九。 /匹配項(xiàng)目：多出現(xiàn)于大型百貨中心的商業(yè)項(xiàng)目。 /典型案例：茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)通過(guò)拍賣土地、收購(gòu)物業(yè)、收購(gòu)股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓 展，由茂業(yè)國(guó)際控股有限公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)過(guò)十余年的長(zhǎng)足發(fā)展，目前在全國(guó)華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有19家門店。茂業(yè)國(guó)際實(shí)現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無(wú)鏠對(duì)接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷 售額70多億元，稅收貢獻(xiàn)3億余元，擁有員工數(shù)萬(wàn)人。,模式三：不售不租,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,/特點(diǎn)描述：租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售，即“主力店＋輔 營(yíng)區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值；該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 /經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)：要點(diǎn)一，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品 牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場(chǎng)，總的來(lái)說(shuō)還是得大于失；要點(diǎn)二，通過(guò)主力店提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值， 同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例：上海大拇指廣場(chǎng)租售并舉的運(yùn)營(yíng)模式，2萬(wàn)平方米由主力店家樂(lè)福長(zhǎng)期租賃，剩余4萬(wàn)平方米商 鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營(yíng)權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、 經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過(guò)銷售回籠資金，又通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 家樂(lè)福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。,模式四：租售結(jié)合,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,/特點(diǎn)描述：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主力店的情況下， 再對(duì)商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合。 /優(yōu)勢(shì)分析：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以大大弱 化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷售速度，減少各種資源的浪費(fèi)。 /劣勢(shì)分析：該模式執(zhí)行國(guó)外先進(jìn)的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，沒(méi)有明顯的劣勢(shì)，但問(wèn)題是，主 力店的商業(yè)零售巨頭們對(duì)于開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非?？量?，對(duì)于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。/典型案例：深國(guó)投與大連萬(wàn)達(dá)采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒?guó)際國(guó)內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強(qiáng)大的品牌互動(dòng)效應(yīng)。以深國(guó)投為例，截至2008年底，公司總資產(chǎn)為63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“深國(guó)投”品牌。,模式五：與商家聯(lián)營(yíng),商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,,租售模式,/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營(yíng) 管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。 而對(duì)于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn)” 開發(fā)主流模式，以未來(lái)股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和 喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資本市場(chǎng)上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /優(yōu)勢(shì)分析：經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無(wú)法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨“長(zhǎng)期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過(guò)證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，國(guó)外發(fā)展較 好的購(gòu)物中心，無(wú)一例外都是通過(guò)房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對(duì)于開發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢(shì)，證券化一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng)。 /操作方法：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開發(fā)售部分（例如70%） 基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)管理。房地產(chǎn)商通過(guò)REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以 賣給自已的REITs。,模式六：證券化模式,一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快 二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段 三、商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 四、商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,壹 理論篇,貳 市場(chǎng)篇,叁 借鑒篇,肆 建議篇,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問(wèn)題多、前景廣,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)階段,問(wèn)題眾多,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,發(fā)展概況,同歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，從開發(fā)商行為與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對(duì)滯后?！?0世紀(jì)80年代以前，中國(guó)沒(méi)有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)與場(chǎng)所的投入沒(méi)有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系?！?0世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購(gòu)物中心”，嚴(yán)格來(lái)講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市?！?20世紀(jì)90年代初期、中期，這些“購(gòu)物中心”有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購(gòu)物中心；,起步晚,一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是２００３年以來(lái)，近６年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。2008年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元 。二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。,發(fā)展快,,同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)階段,問(wèn)題眾多,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,發(fā)展概況,,同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)階段,問(wèn)題眾多,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,發(fā)展概況,,同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)階段,問(wèn)題眾多,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,發(fā)展概況,每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國(guó)家和地區(qū)GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。,觀點(diǎn),商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)階段,問(wèn)題眾多,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,發(fā)展概況,,,,,2001-2003,2004-2007,2008-？,,,,,,,第一 階段,第二 階段,第三 階段,以純銷售為主，能賣掉就萬(wàn)事大吉，主導(dǎo)營(yíng)銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。,,,,以長(zhǎng)期投資的思路進(jìn)行操作投資者與經(jīng)營(yíng)者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。在定位、招商、銷售、經(jīng)營(yíng)管理四個(gè)方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒(méi)有解決，基本依靠自有資金和私募。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入“定位—招商—銷售—經(jīng)營(yíng)管理”全方位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念。目前越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,問(wèn)題眾多,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,發(fā)展概況,定位失誤很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十 萬(wàn)平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求和地段的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，進(jìn)行 準(zhǔn)確而理性的定位，勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營(yíng)。,非專業(yè)操作商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商 轉(zhuǎn)變而來(lái)，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)所設(shè)計(jì)的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實(shí)際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。,1,2,產(chǎn)權(quán)分割出售商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中 幾乎是全軍覆沒(méi)，鮮有成功案例。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來(lái)統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于8％的投資回 報(bào)率問(wèn)題。,3,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,發(fā)展概況,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,人才短板由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這 是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。,盲目拷貝模式我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程盲目照搬照抄國(guó)際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不同，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的造成影響。我 國(guó)開發(fā)商雖不斷國(guó)外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似” 。,4,5,資金鏈斷裂地產(chǎn)開發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報(bào)期較 長(zhǎng)，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。,6,區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市 倒閉的案例，在全國(guó)各地并不顯見；布點(diǎn)過(guò)于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。,7,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,倒置的開發(fā)順序 我國(guó)住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地——規(guī)劃、設(shè)計(jì) ——施工——貸款——銷售——營(yíng)業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒(méi)有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn) 的嚴(yán)重脫節(jié)。,8,開業(yè)經(jīng)營(yíng),項(xiàng)目施工,項(xiàng)目招商,項(xiàng)目設(shè)計(jì),項(xiàng)目規(guī)劃,土地獲取,融資,項(xiàng)目選擇,國(guó)際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程,獲取土地,項(xiàng)目設(shè)計(jì),項(xiàng)目施工,項(xiàng)目貸款,項(xiàng)目銷售/招商,開業(yè)經(jīng)營(yíng),目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程,,,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。,■2008年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增幅同比回落28.6%；2008年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新開工面積10480.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.38%，增幅同比回落64.2%。 ■ 2008年住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來(lái)看，寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)略好于住宅租賃市場(chǎng)。 ■國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢(shì)。 ■國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在2008年也有所改善。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是2008年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。 ■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)爭(zhēng),2008年短期調(diào)整表現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段,發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素,導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動(dòng)因素為：人口規(guī)模的增長(zhǎng)、住宅房地產(chǎn)開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向,人口規(guī)模的增長(zhǎng)是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素,1,住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素,2,交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持,3,政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方向,4,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,區(qū)域人口規(guī)模增長(zhǎng)、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動(dòng) 因素,消費(fèi)需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購(gòu)物中心的出現(xiàn) ? 大型超市、購(gòu)物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展,居民購(gòu)買力不斷提高? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購(gòu)買力的提高，對(duì)商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,人口規(guī)模增長(zhǎng) ? 區(qū)域戶籍人口增長(zhǎng)率；外來(lái)暫住人口增長(zhǎng)率 ? 人口規(guī)模的膨脹對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求,人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導(dǎo)致該城市或區(qū)域成為人口導(dǎo)入型的城市或區(qū)域。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,中國(guó)城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個(gè)契機(jī),商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,,,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,中國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過(guò)去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變,展望一,未來(lái)展望,,,開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā),連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流,展望二,并購(gòu)整合推動(dòng)行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購(gòu)主要對(duì)象,展望三,一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代,展望四,二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)井噴期。具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī),展望五,由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流,展望六,體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注,展望七,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個(gè)發(fā)展階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長(zhǎng)期看好,一、富力地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 二、陽(yáng)光股份商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 三、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 四、大拇指廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 四、海上海商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式,壹 理論篇,貳 市場(chǎng)篇,叁 借鑒篇,肆 建議篇,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----富力地產(chǎn),項(xiàng) 目 理 念,項(xiàng) 目 定 位,利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價(jià)值最大化。富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來(lái)專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。其實(shí)富力除珠江新城外，并不直接單獨(dú)去建任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上都是利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開發(fā)，如富力兒童城是富力廣場(chǎng)住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬(wàn)麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬(wàn)麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場(chǎng)住宅的配套等等 。富力的住宅小區(qū)都沒(méi)有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價(jià)值最大化，尤其是專業(yè)市場(chǎng)，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來(lái)建設(shè)，其商業(yè)價(jià)值比通常的超市、餐飲要大得多。,利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心。富力的專業(yè)市場(chǎng)都不是專業(yè)建設(shè)的獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場(chǎng)商圈，富力就會(huì)利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個(gè)小型的專業(yè)市場(chǎng)，這樣借機(jī)融入商圈。其專業(yè)市場(chǎng)與其說(shuō)是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位，,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----富力地產(chǎn),運(yùn) 營(yíng) 管 理,收 益 模 式,運(yùn)營(yíng)管理,利用專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，出讓部分營(yíng)業(yè)收入，以求雙贏。 富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設(shè)的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設(shè)，然后由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，由此出讓20-30%營(yíng)業(yè)收入的方式來(lái)以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實(shí)際上富力只是建設(shè)，運(yùn)營(yíng)交由合作方。,早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。 富力在2003年開始建設(shè)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目富力兒童城時(shí)，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實(shí)力，故其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。,發(fā) 展 方 向,主推成熟的寫字樓、酒店/公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流 富力雖然首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是專業(yè)市場(chǎng)兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店/公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到7個(gè)，寫字樓9個(gè)，這在國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。至于專業(yè)市場(chǎng)的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項(xiàng)目，如果沒(méi)有就不會(huì)專業(yè)建立獨(dú)立的大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國(guó)際公認(rèn)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，能為其將來(lái)分拆為REITs海外上市作好準(zhǔn)備。至于其它類型的項(xiàng)目如工業(yè)園等，也不排除其未來(lái)會(huì)進(jìn)入。,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----富力地產(chǎn),發(fā) 展 策 略,運(yùn)營(yíng)管理,小規(guī)?？焖偾腥?，搶占先機(jī)，先快后穩(wěn)。 富力早期并非實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在2003年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比很多當(dāng)時(shí)大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場(chǎng)，先求快，到后來(lái)再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長(zhǎng)為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛螅渖虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)大型化。,項(xiàng) 目 區(qū) 位,市區(qū)核心地段，尤其是CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對(duì)廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個(gè)工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長(zhǎng)時(shí)間一直遵行這樣的項(xiàng)目區(qū)位選擇，目前富力的項(xiàng)目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是CBD區(qū)域，廣州珠江新城CBD富力擁有多達(dá)10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對(duì)來(lái)說(shuō)無(wú)論是建設(shè)寫字樓、酒店/公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場(chǎng)，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢(shì)，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----陽(yáng)光股份,08年運(yùn)營(yíng)面積 達(dá)到27.4萬(wàn)平方米租金收入達(dá)到1.47，09年運(yùn)營(yíng)面積將達(dá)到38.9萬(wàn)平方米， 09年的租金收入達(dá)到2.18億元，,07年GIC的入主促使陽(yáng)光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商,由自有物業(yè)租賃業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,,07年年報(bào)指出，公司未來(lái)新的戰(zhàn)略目標(biāo)是，成為“中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”，并將2008年確立為“戰(zhàn)略基礎(chǔ)年”。,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----陽(yáng)光股份,＊區(qū)域選址：立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時(shí)兼顧其他有潛力或者有合適項(xiàng)目的區(qū)域 ＊開發(fā)模式1.選址搶占先機(jī)，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2.訂單式建設(shè)有利于復(fù)制和擴(kuò)張 3.通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值 4.已形成兩種成熟的運(yùn)營(yíng)模式 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運(yùn)營(yíng)模式。,模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址：位于相對(duì)較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。 主力店及其他商鋪：以家樂(lè)?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ辏氩惋?、服裝及其他生活配套店鋪，由陽(yáng)光股份招商的客戶相對(duì)較多，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位和規(guī)劃。 典型項(xiàng)目：位于通州的宜商嘉和項(xiàng)目，沈陽(yáng)世達(dá)物流項(xiàng)目。,模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址：位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。 主力店：引入伊藤洋華堂經(jīng)營(yíng)的綜合小型百貨為主力店，商場(chǎng)地下也是由洋華堂經(jīng)營(yíng)的面積約5000-10000平方米的超市。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪， 典型項(xiàng)目：如北京的陽(yáng)光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽(yáng)十里堡A-Z TOWN項(xiàng)目、科創(chuàng)大廈（北苑）,,,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----富力地產(chǎn),,,2008年底，富力被迫修正其發(fā)展策略?！跋鄳?yīng)調(diào)低售價(jià)，增加銷售量，加快資 金回籠”。同時(shí)，“投資物業(yè)的建設(shè)速度將適當(dāng)放緩”，計(jì)劃在2009年底前將 凈資產(chǎn)負(fù)債率降至80％以內(nèi)。合理處理高價(jià)獲得的土地，“尋求合作伙伴共同 開發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備,,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----萬(wàn)達(dá)地產(chǎn),,大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)400億元，年銷售額300億元，年納稅20億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)開業(yè)19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，6家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到300萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃到2010年，資產(chǎn)超過(guò)600億元，年銷售收入超過(guò)400億元，年利潤(rùn)超過(guò)60億元， 年納稅超過(guò)30億元，開業(yè)40個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、16家五星級(jí)酒店、70家影城600塊電影銀幕、25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，成為中國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。,資料來(lái)源：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)網(wǎng)站,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----萬(wàn)達(dá)地產(chǎn),,,第一代產(chǎn)品,第二代產(chǎn)品,2002-2003年 純商業(yè)盒子式 （1）選擇省會(huì)或中心城市布局; （2）選址都在城市最核心商圈; （3）占地面積在1.2-2萬(wàn)平，建筑面積在4-6萬(wàn)平左右; （4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬(wàn)達(dá)影院; （5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院; （6）建筑形態(tài)都為單個(gè)盒子式。 案例：長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng),2004年純商業(yè) 組合式 （1）選擇省會(huì)或中心城市布局; （2）選址都在城市最核心商圈; （3）占地面積在5萬(wàn)平左右， 建筑面積在15萬(wàn)平左右; （4）主力店一般為4家，百貨、超市 、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院; （5）每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。 案例：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。,,第三代產(chǎn)品,2006年后多產(chǎn)品綜合體 （1）選擇省會(huì)或中心城市布局; （2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心; （3）占地面積在10-20萬(wàn)平，建筑面 積在 40-80萬(wàn)平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬(wàn)平 左右; （4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社 區(qū)等組成; （5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等; （6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式;,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----萬(wàn)達(dá)地產(chǎn),萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)： 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，更沒(méi)有資本支撐中長(zhǎng)期投資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。 分割出售產(chǎn)權(quán)商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 對(duì)“訂單地產(chǎn)”寄予了過(guò)高的非理性的期待。萬(wàn)達(dá)一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢(shì)，全力促銷商鋪，賣完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產(chǎn)品及其投資配制,造成早期項(xiàng)目的商戶造反,吃了大虧 沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的資金實(shí)力。招商工作中過(guò)于強(qiáng)調(diào)資金的回籠，特別是項(xiàng)目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過(guò)分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報(bào)和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護(hù)。 第六 、缺乏有成熟經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目規(guī)劃、招商管理和運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合人為硬來(lái)，功能匹配缺位，多數(shù)項(xiàng)目在招商上都感覺(jué)乏力。,商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期，需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價(jià)值，所以，這是萬(wàn)達(dá)花了幾十億大價(jià)錢買的教訓(xùn)。,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----萬(wàn)達(dá)地產(chǎn),,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施 ： 萬(wàn)達(dá)開始改變過(guò)去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長(zhǎng)期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。 。 萬(wàn)達(dá)開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，建立了專門的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)院。 萬(wàn)達(dá)開始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的10多個(gè)項(xiàng)目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達(dá)到50%：50% 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強(qiáng)對(duì)開業(yè)項(xiàng)目物業(yè)的長(zhǎng)期專業(yè)化托管，強(qiáng)化收益權(quán)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮”的問(wèn)題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。 在銷售對(duì)象和招租商戶的甄選方面，認(rèn)真對(duì)待市場(chǎng)的科學(xué)態(tài)度，對(duì)拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)業(yè)態(tài)匹配，慎之又慎，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)形式、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)品類、實(shí)力等方面都有系統(tǒng)性的要求，把追求合理的項(xiàng)目商業(yè)布局和長(zhǎng)期租金收益率當(dāng)原則了，為之后的資產(chǎn)管理和資本運(yùn)營(yíng)打下了基礎(chǔ)。 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理上，萬(wàn)達(dá)開始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，建立總部管控和項(xiàng)目統(tǒng)籌制度，這是萬(wàn)達(dá)了不起的進(jìn)步。 萬(wàn)達(dá)同時(shí)密切了商業(yè)地產(chǎn)的資本屬性，不再單打獨(dú)斗，而是廣泛與資本市場(chǎng)聯(lián)系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租的物業(yè)租金壓力。 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國(guó)金融政策的限制，但萬(wàn)達(dá)在為最終建立CDMA保障下的REITs資產(chǎn)包而努力！,“訂單地產(chǎn)” 的四要素,,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,企業(yè)篇----萬(wàn)達(dá)地產(chǎn),,,,為城市代言,標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的可復(fù)制性,通過(guò)模式的標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制化實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值，同時(shí)宏觀層面有具有特定主題,每一個(gè)政府都與政府高度的溝通合作，達(dá)到為為城市代言為城市創(chuàng)造價(jià)值的目的，同時(shí)為企業(yè)樹立品牌為企業(yè)贏得市場(chǎng),打政府牌：,通過(guò)形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目的這一強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)，將會(huì)為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷?1) 共同選址：對(duì)每一個(gè)店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認(rèn)。 2) 技術(shù)對(duì)接：通過(guò)對(duì)高度，出入口、交通體系等技術(shù)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。 3) 平均租金：與所有加入合作的伙伴，都約定一個(gè)前提條件，就是接受平均租金這個(gè)概念。全國(guó)的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。 4) 先租后建：選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,項(xiàng)目篇----大拇指廣場(chǎng),,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,項(xiàng)目篇----大拇指廣場(chǎng),,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,項(xiàng)目篇----大拇指廣場(chǎng),,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,項(xiàng)目篇----大拇指廣場(chǎng),,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,項(xiàng)目篇----海上海,,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,項(xiàng)目篇----海上海,,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,項(xiàng)目篇----海上海,,標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究,項(xiàng)目篇----海上海,,一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律 二、圍繞價(jià)值鏈組建利益共同體 三、實(shí)施專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理 四、培育三大關(guān)鍵能力 五、產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡 六、創(chuàng)新投融資機(jī)制 七、二、三線城市的城市運(yùn)營(yíng)商,壹 理論篇,貳 市場(chǎng)篇,叁 借鑒篇,肆 建議篇,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,？,■ 地段的問(wèn)題？ ■ 規(guī)模的問(wèn)題？ ■ 投資和回報(bào)的問(wèn)題？ ■ 招商的策略和時(shí)機(jī)問(wèn)題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問(wèn)題？ ■ 建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)需求的問(wèn)題？ ■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問(wèn)題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題？ ■ 專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研是解決一系列問(wèn)題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的充分研究,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,科學(xué)設(shè)立開發(fā)程序,項(xiàng)目選址,獲取土地,項(xiàng)目設(shè)計(jì),1,項(xiàng)目招商,選擇融資渠道,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目施工,6,7,開業(yè)經(jīng)營(yíng),8,國(guó)際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程,3,2,4,5,市場(chǎng) 調(diào)查,規(guī)劃設(shè)計(jì),商業(yè)項(xiàng)目 工程建設(shè),1,業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 與主力店招商,商業(yè) 分割,5,招商策劃與招商工作,目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程,,2,4,6,3,商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,7,,,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位,商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。,目標(biāo)市場(chǎng)定位兩個(gè)要求——準(zhǔn)確、全面,1、目標(biāo)消費(fèi)群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián) 2、目標(biāo)投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域,項(xiàng)目目標(biāo)商戶群?jiǎn)挝坏娜齻€(gè)原則,原則1、主力商戶優(yōu)先,原則2、以核心商戶提升商圈價(jià)值,原則3、經(jīng)營(yíng)者與租戶達(dá)成“利益共同體”,,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位——實(shí)行差異化,1、項(xiàng)目功能定位流行全面一體式購(gòu)物 2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題特色定位——主題突出、結(jié)構(gòu)合理 3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位——因時(shí)制宜、因時(shí)而變 4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,圍繞運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈，組建利益共同體,1,2,3,4,,,,,,開發(fā)商,與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn) 營(yíng)商,必須充分與政府溝通,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求,并動(dòng) 用一切資源說(shuō)服政府的政策支持.,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長(zhǎng)期價(jià)值運(yùn) 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開發(fā)項(xiàng)目。,與大型零售商國(guó)內(nèi)許多實(shí)力雄厚的 地產(chǎn)商與國(guó)內(nèi)外知名優(yōu)勢(shì)零售企業(yè) 結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對(duì)方的力 量大舉擴(kuò)張各自的市場(chǎng)規(guī)模,與小業(yè)主/租戶房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售 價(jià)和加快中小店的招商進(jìn)度。,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,實(shí)施專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理,外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營(yíng)管理的情況下，可以 聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理公司專門經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。,方案一,外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)管理公司合作共同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商 一般承擔(dān)商場(chǎng)的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)。,方案二,內(nèi)生經(jīng)營(yíng)式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。,方案三,√,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,培育運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,,以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運(yùn)營(yíng)管理能力,第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。大的方面指整個(gè)商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力，小的方面指進(jìn)駐商戶的品牌和實(shí)力，,第二，租金要與市場(chǎng)行情保持一致并給予經(jīng)營(yíng)商家一定利潤(rùn)空間；,第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營(yíng) ，售后服務(wù)要確保消費(fèi)者利益；,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡,多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報(bào)率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間 作為資金的補(bǔ)充和物業(yè)功能上的互動(dòng)。,策略一,賣小留大將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價(jià)值的店鋪?zhàn)孕谐钟校?而將小店鋪銷售，并同時(shí)簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的合約。,策略二,售后返租 多考慮對(duì)預(yù)售的中小商鋪實(shí)行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營(yíng)上形成合力。 售后返租應(yīng)做到三個(gè)統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。,策略三,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制,基金/信托 在美國(guó)199家基金和171家公開上市基金中擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投 資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會(huì)是未來(lái)開發(fā)資金籌措的一個(gè)重要渠道。,渠道一,產(chǎn)權(quán)式銷售大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來(lái)都是國(guó)內(nèi) 運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對(duì)返租結(jié)束后的投資方與 經(jīng)營(yíng)方矛盾未能找到完善的解決方式。,渠道二,證券化 最終解決方式則必須依賴于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向——“商業(yè) 產(chǎn)證券化”。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。,渠道三,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,定位于二、三城市運(yùn)營(yíng)商身份,戰(zhàn)略定位 定位于城市運(yùn)營(yíng)商的高度,區(qū)域布局：二、三線城市 ■重點(diǎn)關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點(diǎn)■通過(guò)優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費(fèi) ■三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展要注意控制風(fēng)險(xiǎn)， 維護(hù)商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過(guò)大、檔次不宜 過(guò)高、選址不宜過(guò)遠(yuǎn)、建筑不宜過(guò)長(zhǎng)、不宜一 賣了之,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達(dá)政府牌 ■一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強(qiáng)者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位； ■二是就業(yè)工程，每個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目能提供相當(dāng)多的就業(yè)崗位，一個(gè)較大的項(xiàng)目能讓1萬(wàn)人上崗就業(yè)； ■三是稅收工程，每個(gè)小型的商業(yè)項(xiàng)目可以提供每年六七千萬(wàn)元的稅收，一個(gè)大型項(xiàng)目可以達(dá)到2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項(xiàng)，可以每年給國(guó)家新增稅收； ■四是百年工程，中國(guó)企業(yè)平均壽命只有７年，長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。,,與政府溝通，打好政府牌,匯報(bào)結(jié)束，請(qǐng)指正感謝聆聽！,